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退出江湖的温州炒房客

作者:金克丝 — 已发布 2020-01-16 19:20, 上次修改时间: 2020-01-16 19:25
贡献者:天涯(责任编辑)
来源:看中国新闻网
从2000开始,中国楼市开始高速增长,如果将楼市比作一辆高速行驶的列车,那些上车的人因此改变了命运。如今,四大一线城市北上广深,除深圳房价独自上行,北京、上海、广州均有下跌,二三线城市的二手房市场也萎靡不振。“房子是用来住的,不是炒的。”一夜暴富的炒房神话,正在消失,只留下了江湖上的传说,和一地鸡毛。
退出江湖的温州炒房客

中国的高房价究竟带来了什么?(图片来源:THANANIT/Adobe Stock)

中国的高房价究竟带来了什么?(图片来源:THANANIT/Adobe Stock)

下面介绍的这些曾经的炒房客,他们有的已经金盆洗手,有的依然还在寻找新的机会,有的则陷入泥潭无法脱身。他们的故事,映照着中国楼市的兴衰起落

01 退出江湖的温州炒房客

提起炒房客,自然少不了曾经“一战成名”的温州炒房团。

从2000年开始,温州人开始在上海、杭州等地疯狂置业,接着向二三线城市进军,他们买房如买菜,批量采购,一买就是几栋,俨然成为操纵楼市的资本大鳄。

宋太太就曾是传说中温州职业炒房团中的一员,她的丈夫是温州一家外贸公司的老板。“跟你讲,那几年,我老公赚得还没有我多。”回想起当年的“丰功伟绩”,她有些洋洋得意。

2004年时,家里的外贸生意发展到了上海,于是,宋太太就操办着在上海安个家。精挑细选之后,在虹桥工业区附近购买了一套150平的三室一厅,当时价格8000元/平,全款拿下花了120万。

彼时,温州炒房团风气已起,买房三个月后,宋太太从一家中介得知,同楼盘同户型的房子,已经卖到了140万,不过短短3个月,就涨了20万。这件事让她彻底动了心。随后在老乡的介绍下,加入了温州炒房团。

温州人做生意都讲究抱团,温州太太团们经常电话往来交换信息。那些年,宋太太投资过的房产包括古北、徐汇、黄浦等地区的不少楼盘。“我们自己人都讲,炒房子最重要的是要快进快出,二手房肯定比新房好,因为新房,尤其是期房,至少也要一年才能拿到房本,一年里变数太多了,就算要选新房,也要选那种有房本的准现房。期房和现房本质上就是两码事。”

除了在上海“作战”,温州太太团甚至一路炒到了湖北。

炒房是个体力活,她们的行程一般是这样的:坐夜班火车,早上七点半到武汉,大巴车早已经等在了停车场,在市区看了四个盘后,下午两点吃午饭,又一路杀到阳逻,马不停蹄看三个盘,晚上9点坐火车折返上海。就在那一天,她在武汉拿下两套房。而她的几个朋友没有回沪,直接去了湖南长沙,继续看房。

在外省买房并不容易,四处奔波办证,还涉及迁移户口,有时一天奔袭几百公里是常事。“这算什么,要是这点苦都吃不下来,还炒什么房。”她一直觉得,炒房这事儿没技巧,一是懂政策,二是能吃苦。“我们温州人能吃苦,温州太太也不是养尊处优的。”

2009年,宋太太感觉形势不对,把上海房子陆陆续续抛售,几乎售出价都是买入价的双倍,只留下几套外省的房子。

“现在谁还会傻到去炒房?”宋太太早已转移战场。“那些手头的外省房子,能卖多少就多少,亏多亏少也不去想了。”而她的老乡们,也都已经做起了别的生意。

宋太太现在转做红酒生意。在她看来,国内的葡萄酒品牌品质不好,价格很高,她通过和在法国定居的温州老乡一起合作,借势上海自贸区,把法国原产葡萄酒进口到上海来卖,在朋友间打开了市场,很多温州人也加入了她的团队,在各地做分销。

温州人就像是天生的商人,总是能第一时间嗅到金钱的味道。而现在的房市上,早已难觅温州炒房客的踪影。而从温州炒房客手里接盘的那群人,则是真正站到了坠落的边缘。

02 套牢,破产,一夜白头

财大气粗者,或许还能撑过房市的低迷,很多后入场梦想一夜暴富的人,则被彻底套牢。

李瑞原本手下只有上海两套房产,并没有炒房的想法,但眼看着身边的朋友靠炒房发家,也动了心。2015年,他和朋友们跑遍江浙皖,通过猛加杠杆,入手了五套房子,平均每个月要还银行10万房贷。

李瑞是一名高级工程师,薪水和投资收益,再加上房子出租带来的收入,加起来一个月也有15万入账。虽然资金链相当紧凑,但也能负担得起。但这样紧绷的资金链往往容易出问题。

2018年的资本寒冬,也波及到了李瑞,他成了被公司裁员的众多人之一,收入瞬间减去大半,而祸不单行,p2p持续爆雷,投进去的钱亏得血本无归。再加上妻子生二胎待产在家,全家人的收入都难以支撑巨额贷款。

房市也不容乐观,2019年,全国25个重点城市有20个城市的挂牌均价出现下跌,甚至有城市的跌幅超过20%。而李瑞购置的南京、合肥、杭州的房子也在其中,一直下跌的房价,和还不上的贷款,让李瑞只能断臂求生,抛售房产。

除留一套自住外,从2018年12月开始,他将手下其他房子都在中介挂了出去。其中,有一套是89平上海徐汇区的小户型房,原本这样的房子是通硬货,市场价格在700万元,而他已经把价格降到了660万,但依然很难出手。

“看房的倒是有很多,但是买房的一个都没有。”为了方便别人看房,近一年来他都不敢离开江浙沪。“现在房价在降,所有人都在观望,都是买涨不买跌。我知道房市不好,但是没想到这么不好。”李瑞感觉自己被死死套牢。

无法抛售退场,李瑞不得不考虑最后一条路——断供两套房来补缺。断供指的是,不再还贷款,房子由银行收回,进行拍卖。如果拍卖价格高于贷款数额,则退回多余的部分,如果少于贷款数额,则还会查封债务人的其他资产来抵债。一开始,李瑞全家都反对断供,因为这意味着投进去的几百万首付全都打了水漂。

“除此之外也没有别的办法。”李瑞说,自己在过去的一年里老了快十岁,“失策了,一是对房市预判错误,二是没想到经济形势会这么差。”

房子,对一些人来说是遮风挡雨的家,对一些人来说,是“搏一搏,单车变摩托”的梦想。伴随着楼市调控政策的深入,房价水涨船高时代的离去,而炒房客身上上演的“人间悲喜剧”,或许会被当做素材,写入中国经济发展的史书里。

 

 

物极必反!中国的高房价究竟带来了什么?

受害者或是这一代年轻人。之前20年的时间里,中国楼市出现了一个奇怪的现象,那就是:房价一直上涨,买房的人络绎不绝,买了房的人对房价上涨坚信不疑。这种思想主要就是认为中国经济在高速发展,腾飞的阶段,而且城镇化也正在推进。可是,物极必反的道理,相信中国人都懂,为啥在买房这件事上失去了理智呢?

主要原因还是受到氛围的影响,还有就是有人从中作妖了。当然,原因其实大家都知道的,就是这些原因,如今房价让年轻人高攀不起,其实我们更应该反思的是中国高房价究竟带来了什么?

高房价最终让这一代年轻人成为了受害者,也就是说上一辈人的逐利思想,给后面一代人的路断了。经常听到某某房王有上百套房子,无比快乐,毕竟房价上涨几倍,他的身价就是上涨了几倍。

可是这种疯狂购买的模式,让年轻人要为高房价买单,可是薪资又上不去,一些大佬可能不知道,年轻人的工资大多在四、五千,这算是不错的,你让他们怎么活?就算是勉强靠家中父母支持付了首付,之后大多也是没有消费能力了。消费能力下降,那么工业还能发展吗?工业不能发展,那还要员工吗?员工没有工作,那还怎么消费?

周而复始,几个循环,基本就能让国家经济大幅度下滑,最后谁也不能置身事外。

有网友“义愤填膺地驳斥”道:高房价是拉动消费,拉动GDP最有力的利器!买一套房子就等于拉动了各行各业的发展:拉动了水泥,钢铁,五金建材,以及各种生活用品等等各个行业的发展!因此,高房价功不可没,让我们继续“拭目以待”!

中国的确还有一个怪现象:只要城市拆迁不停,房价永远不会下降。不管你有多少套房子,迟早有一天都会被拆光,所以你还得不断地买房子的。拆迁就像割韭菜,原来的老房子拆完了,原来的新房子也变成旧房子,列入拆迁计划之中,如此无限循环反复下去没有尽头,于是你也必须不断地买房子,房价也就不断上升,不会下跌。一句话,房价不断上涨的根本原因在于城市在不停地拆迁,弄得民不聊生。

而其实,高房价背后是高地价、高税收,背后是有权有势的无耻官僚、政客、官商阶层。

 

 

最近,关于楼市有这么几个事,值得关注,一个是国家统计局公布了楼市的数据,四个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%,涨幅比上月回落0.3个百分点。其中,北京和广州分别下降0.2%和0.1%;上海和深圳均上涨0.4%,涨幅比上月分别回落0.1和0.8个百分点。而从70城新房、二手房销售价格环比涨跌城市数量来看,10月上涨城市数量则持续在减少。

另外一个事,是11月16日,中国央行发布2019年第三季度货币政策执行报告,值得注意的是,与第二季度货币政策执行报告不同,有关于房地产行业调控的定调上,报告中删除了“房住不炒”的表述,仅强调了按照“因城施策”的基本原则,落实房地产长效管理机制。这个举动,也引起了不少市场人士的热议。到底央行是什么态度,莫非政策意图又要开始回暖。

第三个事是昨天晚上,上海传来消息,房管局发布通知,上海普通住房沿用5年前的标准,也就是说不跟随深圳调整豪宅标准,豪宅税也不降。

这三件事挺有意思的,给出了完全不一样的信号。先说统计数据,跌的城市越来越多,上涨城市越来越少了,有人借此判断,楼市拐点出现,但其实这个结论还得不出来,因为很显然目前的跌幅过小,就像很多人说的是,楼市都是一倍一倍的涨,跌的时候百分之零点几的跌,这显然不是一个拐点的样态,所以目前总体来说,只能算是楼市整体平稳,离真正有效下跌还为时尚早,楼市调控恐怕还要持续?

那么为什么,央行又不提房住不炒,而强调因城施策呢?从央行的角度来说,可能也无意再进一步收紧楼市信贷,央行最近先后调低了MLF利率和7天逆回购利率,都是再向市场释放宽松的信号,那么作为楼市来说,必然也会得到好处,央行再怎么分类调控,也不太可能再去打压房贷。顶多也就保持现有的楼市政策不变。所以,我们理解是,央行此次删除房住不炒,目的肯定不是为了放松楼市,但是却有不再进一步收紧的意图。这其实肯定也是对房地产构成利好。但还是强调了因城施策,这就表明,有些重点城市,还是保留后手的。

比如北京,上海,深圳,这三个超级一线城市,最近深圳有点飘,他本来就是一线城市中房价反弹最快的,也是人口持续流入,未来房价上涨动力巨大的,在这个时间节点上,他竟然要取消豪宅税,本意肯定是好的,降低购房人的税收负担,但是降税这个事信号意义过于明现,降税就代表政府要鼓励交易,很容易让人联想到政府要托市。

所以我们才看到有消息,说政策一出,有卖家就坐地起价。之前我们做评论的时候说,北京上海很可能也跟进这个政策,那样明年必然产生楼市小阳春,原因有2点,1是确实政策不合理,2是三个城市应该会同气连枝,否则就会陷深圳于尴尬之中。但没想到我们错了,上海还真就没跟,而北京也回应,没有普通住宅修改的时间,这就相当于啪啪的打了深圳的脸。把深圳推出去,吸引了所有的火力,未来如果他的房价再涨,这肯定会是一条罪状。

现在这个时间点,确实各方面都比较暧昧了,房地产本身就是一个让人又爱又恨的东西,之前我们看到过网上一个段子,说没有房地产的发展救不了当前,只有房地产的发展保不住长远,不打击房地产行业,低收入阶层十分愤慨,真打击房地产行业,高收入阶层就会更愤慨,不打击房地产,高层政府很难受。真打击房地产基层政府很难受,不打击房地产,实体经济半死不活,真把房地产搞死,实体经济就真没办法活了。

你仔细想想还真是这个道理,我们肯定也不能矫枉过正,一棒子把房地产打成三胖子,我们还是要保持他的健康稳定发展,只是这个度比较难以拿捏,有房的和多套房的,都觉得现在楼市跌的太多了,呼吁不要再调控了,而没房的则还希望楼市继续跌,至少再跌50%,所以怎么再这中间找平衡,现在是我们需要做的工作。或者说,之前几次调控,都是因为收手太早,这个度没拿捏好,造成了连续的大涨,最终形成泡沫化。这一次我们要有点耐心,既然都已经坚持这么长时间了,我们不妨再坚持个几年。至少也要让楼市价格回到2015年,这样就相对正常了。

对于个人来说,其实大家已经发现,二手房越来越难卖了,这主要也是为了推动新房销售,因为新房销售地方才有税收,才能卖地,你二手房买卖只是卖家得利,所以会越来越不鼓励二手房交易,特别是在大城市里,二手房贷款的比例越来越低。不放开地区指导价,很多上千万的房子,只能贷款一两百万,所以这也就注定,房子这东西的流动性会越来越差,你标价可以很高,很多小区还组织业主群,一起守价,这其实都属于掩耳盗铃自欺欺人,你一套都不卖,完全可以挂1个亿一平米,但这样有价值吗?

只有有人出价,卖出去的价格才是那套房子真实的价格。而现在首付需要的资金越来越多,这其实就已经告诉我们,房子已经不能再作为投资品。未来接盘的会越来越少。特别是高价房,大面积的房子,以后你要急需用钱的时候,可能会跌幅很深。比如我们看到一些法拍平台,基本都是半价起拍,有的二拍三拍甚至降幅更大。越是总价高的,折扣越大。

所以还是我们的那个观点,现在能不买房就尽量别买,除了刚需没办法,像改善的你可以换租其实根本花不了多少钱,每月1万块钱就能解决的事,何必要先交几百万首付,还得每月还3-4万呢?

 

 

中国房地产市场危机四伏,倒闭房企数量破表,北京不得不进行密集的房地产调控措施。据中原地产研究中心统计,2019年中国中央和地方政府的房地产调控次数高达620次,刷新历史纪录,远高于2018年的450次,年增率高达38%。

据《自由时报》报导,统计显示,2019年第4季是中国房地产调控最密集的期间,合计调控205次,包括10月67次、11月72次、12月66次,同样刷新历史纪录。

中原地产首席分析师张大伟表示,2019年是全国房地产市场的政策年,也是落地因城施策最清晰的一年,这1年各地房地产调控以“稳房价、稳地价、稳预期”为目标,公布了力度不同,方向不同的调控政策。

报导称,根据中国法院公布的数据,2019年至12月12日为止,宣告破产的房企已达到492家,代表平均每天有1.4家房企破产关门,主要因为房企债务居高不下,融资管道缺乏所致。

据《中新经纬》报导,对于2020年商品房的销售状况,贝壳研究院认为,今年新房销售的支撑力减弱。一是供应对销售支撑力减弱,2019年前11月房企土地购置面积减少14.2%;二是补贴红利消失对市场带来下行压力,2019年前11月全国棚改开工315万套,仅为2018年的一半;三是以价换量带来的增长难以持续,2019年下半年新房销售累计均价同比增速持续下降,头部房企在三四线城市也降价跑量。

2019年12月26日,中共人大财经委副主任黄奇帆在“2020中国经济形势解析高层报告会”上警告,到2030年以后,中国9万多家房企至少6万家将被淘汰,剩下3万家,这是以最宽松的标准计算,情况严重的话,可能有8万家会被淘汰,只剩下1万多家。

 

 

数据显示,中国去年各地方政府合计出台620次房地产调控政策,刷新历史记录,50个大城市的地方政府去年卖地超4万亿。分析指出,中国楼市在2020年将有五大趋势。

在刚刚过去的2019年,中国房地产市场出现了微妙变化,在调控持续的同时,一些地方政府试图放松调控的声音夹杂其间。中原地产研究中心统计数据显示,2019年全年,中国合计出台的房地产调控政策次数达620次,刷新历史记录,比2018年的450次上涨38%。

中原地产研究中心表示,2019年第四季度,也成为全年房地产调控最密集的时期,调控次数达205次,同样刷新历史记录。去年1-12月的房地产调控次数分别为68次、21次、15次、 60次、41次、46次、56次、60次、48次、67次、72次、66次。

中原地产首席分析师张大伟分析认为,2019年可以说是房地产市场的“政策年”。这一年,各地房地产调控以“稳房价、稳地价、稳预期”为目标,出台了力度不同、方向不同的调控政策。

值得注意的是,在2019年的620次调控中,所谓的人才引进政策在2018年的基础上继续增多,有超过170个城市发布了不同的政策,比2018年上涨40%。

张大伟对官媒中新经纬称,目前大部分城市的人才政策,只考虑用降低门槛的方式吸引人才,并没有留住人才的措施。在这种情况下,会吸引很多购房者,增加炒房客借助人才引进政策在不同城市购房的可能性,2019年的楼市调控政策有松有紧,最近已经出现宽松迹象。

1月6日,中国央行下调金融机构存款准备金率0.5个百分点,释放长期资金8,000亿元(人民币,下同)。

张大伟认为,降准会使房地产市场的下行趋势有所放缓。从时间点看,2019年1月份也出现过降准,受到降准及各地人才政策井喷的影响,出现了一轮持续2-3个月的楼市复苏,之后政策收紧,市场退烧。此次降准落地后,将增加2020年楼市复苏出现的可能性。不过,维持房地产市场平稳依然是楼市调控的主要方向,大涨肯定不是稳定,暴跌同样不是。

同时影响房地产市场的另一个因素,是50个大城市土地市场拍卖总量仍然创下新高,达到4.41万亿元,同比上涨19.33%,刷新了历史纪录。部分城市卖地收入超过2,000亿元。城市之间分化明显,房地产开发商纷纷重回一二线城市,三四线城市土地市场进入低迷。

土地供应和投资的变化,将导致未来楼市供应、供求关系的变化。除了深圳住宅供应稀缺,在绝大部分城市,供求平衡或供大于求开始出现。例如,2019年北京房地产市场低迷,一大原因就是限竞房供应、库存巨大。

从整体来看,在北京当局“房住不炒”的基调下,未来房价上涨的空间进一步被压缩。

中国指数研究院认为,房地产市场将出现五大趋势:

趋势1:全面落实“因城施策”。2019年楼市整体较为平稳,2020年力求维持现阶段的状态,从全局看不太可能有新的收紧政策出现。

趋势2:房地产金融继续从严监管。2019年绝大多数企业的融资成本都在上升,主要是因为境内外的融资成本在今年都在持续走高,尤其是境外发债成本。从月度走势来看,房企未来融资成本可能仍将保持在较高水平。

趋势3:房价下降城市继续增多。2019年1~11月,官方监测的70个大中城市中有44个城市新建商品住宅价格环比上涨,33个城市二手房价格环比下跌,这是连续两个月超过30城二手房价格出现下跌。

趋势4:房企拿地回归一二线城市。土地市场降温一方面是受房企融资难度增大影响,另一方面则是房企放缓在三四线以下城市拿地,规避风险。

趋势5:棚户区改造将拉动投资。从棚改量来看,预计2020年棚户区改造量还剩约550万套,将带来超过1.5万亿元的投资。

 

 

据大陆“第一楼市”报道,安徽合肥地区已有12家银行不做二手房贷款,分别是:建设银行、中国银行、杭州银行、华夏银行、光大银行、交通银行、渤海银行、农业银行、广发银行、邮政银行、中信银行、招商银行。其中,杭州银行和华夏银行还停止了新房贷款。

今天谈论两个问题:

第一,合肥不做二手房贷款的银行中,包括了建设银行、中国银行、农业银行、交通银行、邮政银行等国有大行,这说明合肥的二手房贷款资源已经非常稀缺。对于有能力全款购房的人来说,他们应该早已拥有了自住房;对于没有自住房的家庭,基本上就不具备全款购房能力,现在多数国有大行不再提供二手房贷,这部分人基本上就丧失了购房能力,这会导致二手房的交易立即进入冰冻时代,成交量会剧烈萎缩。

最近两年,新房、二手房价格倒挂在很多城市都是比较普遍的现象。比如二手房价格是1万,一套一百平米的房屋总价就是100万;而新房定价8千,总价是80万。表面看来,买到新房就等于赚了20万。也因此,让很多人对这种价格倒挂的新房趋之若鹜,地产商大肆宣扬昼夜排队的现象。但这个世界从没有无缘无故的爱,如果说地产开发商“爱”购房人,估计老天爷都会愤怒!当二手房价格被冰冻之后,过去因这一原因购买新房而逐利的人,以往所看到的利益就立即变成了纸面富贵,再也无法兑现。如果不是自住的话,未来这部分房屋只能用于出租,但以今天的租售比,很难抵的上还本付息,最终让这种逐利行为变成了自残的行为,馅饼变成了毒饼。

当二手房价格被冰冻之后,人们购买新房就只能是自住,即便房价上涨也无法实现盈利。在房屋总体上已经饱和的今天,新房成交在未来也会大幅萎缩,这就是地产公司纷纷压缩购地支出的原因。

这就是领导所说的“房住不炒!”

第二,为什么商业银行会停止二手房贷款?

如今是逆全球化时代,对于本币不能自由兑换的国家来说具有异乎寻常的意义。

以往的经济全球化时代,欧美资本不断流入发展中国家,发展中国家也因各种原因(包括人口红利释放、经济边界扩张和外资企业入住等)形成大量的贸易顺差,这就让发展中国家形成了源源不断的国际资本收入。由于发展中国家有巨额的国际资本收入,依托这些国际资本就形成了本币资本(本质就是依托外汇本位制发行本币的机制),此时就形成了本国资本泛滥的时代,而泛滥的资本就推高了楼市等资产价格。

逆全球化到来之后,国际资本的流动方向会出现逆转,发展中国家的国际资本越来越稀缺,这就形成资本紧缺的时代。此时,商业银行就会有保有压。基于农业、工业、商业等经济活动涉及到就业、财政和人们的基本生活等社会最基础的问题(否则社会就不稳),楼市就只能成为被遗弃的对象,也所以,二手房贷就只能被动停止。逆全球化还在进程中,资本稀缺仅仅是开始,预计未来会有越来越多的城市停止二手房贷款,甚至蔓延到停止新房贷款。

或有人说,难道央行不能通过印钞来给市场补充资本吗?不能!当脱离外汇保证金不断加印本币的时候,就会导致本币贬值和以本币表示的金银价格上涨(导致通胀加速),这些纸币就会扑向贵金属和外汇,让市场的流动性更紧缺(也即资本更贵,更紧缺)。所以,央行如果脱离国际资本(保证金)加速印钞,并不能为市场提供资本,相反,只能是让资本更为稀缺。

这是信用紧缩的时代,这个时代以纸币加速贬值为最典型的特征。这种现象绝不仅仅属于发展中国家,将来发达国家也会遭遇这样的过程,全球的央行面对这种局势都会束手无策。当然,信用紧缩的时代也是资本稀缺的时代,就是房地产总体的冰川时代。只有核心城市的核心商业地段,因为具有部分货币功能(具有稀缺性)才会具有财富属性(具有流动性)。而其它绝大多数城市和核心城市的普通住房将只具有居住价值,它们在逐渐丧失流动性之后,就不再具有居住之外的其它方面的财富属性,意味着以往人们眼中房屋所代表的价值百万千万的财富,瞬间消融。

楼市寒冬的大门的确已经打开……千万别继续沉浸在房屋所代表的财富虚幻之中了,劳动能力、知识和创造知识的能力才是安身立命之本。

这才就是“房住不炒”!

 

 

有消息报道,最新摸底的安徽合肥18家银行贷款情况中,首套房贷利率上浮20%是主流;并且合肥已有多家银行不做二手房贷款了,甚至还有部分银行停止新房贷款。当时就有不少人惊呼,真的会停掉二手房贷款吗?说实话刚听到这个消息的时候,是有点不太相信的,因为这有点太狠了。但随后央视也核实了该消息。

不过,二手房贷款应该只是暂停,属于是个别银行的政策,而并非是统一银保监会的政策,合肥地区已经出现了12家银行,不约而同的表示,不做二手房贷款了。分别是:建设银行、中国银行、杭州银行、华夏银行、光大银行、交通银行、渤海银行、农业银行、广发银行、中国邮政储蓄银行、中信银行、招商银行。其中,杭州银行和华夏银行连新房贷款也停掉了。

之所以这样操作,根据银行的解释是,房贷的额度不够了,所以对房贷业务做了划分。那么这么算下来,新房肯定风险更小,二手房特别是老破小的风险更大,因为站在银行风控的角度来说,房龄越大,银行未来如果做资产处置的话越困难。简单说就是,老房子银行也不好卖。如果是20年房龄的房子,银行给你做30年按揭,等你还完贷款这房子都50年了,如果你还到20年断供了,银行拿着一个40年的老房子,他很难变现。起码要比新房难办的多,所以只要挤压银行房贷的额度,他就会先压缩二手房老破小的空间,尽量保证新房。

另外,各个地方也会有这个要求,会让银行们尽量保证新房销售,这样才能去库存,化解开发贷的风险,把地产商的开发贷转移到个人按揭贷款身上,对地方来说,金融风险就化解了,银行也安全,地方领导也高兴。所以这也决定了,额度有限的情况下,必然先保新房。

所以,如今合肥出现大面积二手房停贷,恐怕也并非是巧合,应该是银保监会有意在压缩住房按揭贷款导致的副作用,虽然没有明确政策停贷,但是也是有意为之,就好比一个企业,我不说裁员,但就告诉你一个10人部门,最后只让你留2个人的预算。你自己爱怎么分配怎么分配。部门领导肯定会主动裁员。

二手房停贷应该是楼市最可怕的消息,甚至没有之一,这就意味着楼市几乎变成了单行线,只能进不能出,大家之所以觉得房价再涨,就是因为低价买入新房,过几年高价卖出二手房,从而赚钱,如果二手房卖不掉,那么楼市就变成了一种消费,完全丧失了投资属性,现如今普通大众,全款买房的非常少,即便有也是换房腾出的资金,先把二手房卖掉,然后再拿全款去买,很少有首次置业就上全款的,因为现在的房价,已经高到根本不可能全款了。

所以如果把二手房贷款停掉,那么楼市成交将会大幅下降。很多人手里的房子卖不掉,也就不能再去买房,房子的流动性彻底僵化。甚至最后也会影响到改善型新房的销售。

大家都在问,合肥停贷二手房会不会只是个例,其他城市是否也会出现?这里面有两个指标大家要明确一下,一个是住户部门杠杆率,住户贷款比上城市GDP,地方上的贷款如果比GDP还多了,那就有点危险了。

目前高危城市有10个,杭州第一,住户部门杠杆率超过了100%,厦门和温州超过了90%,海口深圳超过了80%,珠海,广州,南京超过了70%,然后是上海与合肥,那么合肥既然能够二手房停贷,意味着以上这10个城市都有风险。

第二个指标叫做,居民资金杠杆,也就是老百姓的贷款跟存款比,厦门杠杆最高,贷款是存款的172%,深圳第二144%,杭州第三136%,南京是128%,合肥是127%,珠海124%,后面的苏州和广州,也都超过了100%。如果两个榜单同时上榜,甚至像杭州,厦门,南京,深圳,这都排名比合肥要高,那么未来这些地方停贷二手房的可能性是极大的。即便不下政策,也会挤压这些地方的银行贷款额度,从而逼着银行暂停二手房贷款。

大家更关心的是,二手房停贷之后,会不会让房价下跌。这个心理影响不小,很多地方手里有房的人,可能都会选择封口之前提前卖房,很可能起到杀鸡儆猴的效果,价格一定是卖出来的,卖房的增加,着急用钱的卖家出现,房价才会下跌。

但现在总体来看,市场预期还在,太多的人还想买房,再加上中介会隐藏掉很多的降价信息,会制造房价一直涨的假象。所以现在整体问题还不大。因为还没有出现抛售潮,大规模下跌恐怕还不太可能,什么时候大家都急用钱了,开始卖房抢跑道了,价格才会大幅下跌。但到那时候,再想卖房也为时已晚。

所以对于要卖房变现的人来说,唯一的办法就是在上升途中,趁着二手房贷款没有被叫停之前,变现离场。像合肥一样关门了,你就跑不了了。现在是经济最低谷,这也就意味着,未来经济复苏后,房贷的额度只能越来越小。

 

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