深圳经济低迷 习近平南巡助力

今年年初，因为疫情，海外订单大量取消，导致中国沿海很多外贸工厂倒闭，很多人失业。之后，中国开始慢慢解封，外贸开始慢慢恢复，接下来就是欧美、印度巴西等一些国家疫情爆发。特别是印度国内疫情加剧，国内封锁，一些工厂无法开工，导致欧美给印度的纺织业订单无法完成，这些订单后来很多都转到了中国。导致中国国内一些行业的订单爆满，生产忙不过来。

当时，国内的媒体和政府以及厂家都在沾沾自喜，以为中国捡了大便宜。但是现在，情况完全没有想象的那么顺利，新的麻烦来了。这个麻烦就是：原材料价格开始暴涨。很多人发现，之前接的外贸单子价格已被锁定，现在原材料大涨价，很多订单的利润迅速降低。

我看到有一个外贸人士叫苦的帖子，被很多地方转载，他的情况很能说明问题。他说，这次我们牛X大了，鞋业出口都集中到中国，订单签到明年3月，有望把上半年的损失一并捞回来，还能多赚一些钱。当企业主们欢呼声未落，在国际油价长期徘徊于40美元以下的档口之时，国内原材料突然都买不到了。非要买的话，价格是一路疯涨，几千一吨的材料几天时间已经上涨到了1万、甚至2万。前面签的外贸单已经锁定价格，这下子企业主们顿时都傻眼了：不但赚不到钱，还被人狠狠割了一把韭菜，还得哭着把货出了。笑美国乱，又有谁在意中国这里的闹剧呢？

可以说，这个贴主的吐槽，非常生动地反映了目前国内原材料价格暴涨，挤压外贸企业利润的现象。加上这段时间人民币的升值，很多外贸企业确实要哭死。我们先来看一下这段时间原材料价格上涨有多凶猛。

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最近国内的纺织企业很火，我们就看看棉花价格是怎么上涨的。在10月份的长假结束后，棉花价格直接引爆了市场，短短七个交易日，上攻2100余点涨幅占比超16%，这也是今年自疫情出现开始，郑州商品交易所的棉花震荡半年之久后的第一次集中爆发，更是将年初因疫情丢掉的价格高地基本收复。虽然之后价格有所回调，但是整体来说价格还是很高。

棉花价格大涨的主要原因是国内消费大好叠加国外订单激增导致的超预期需求。海关总署数据显示，9月份全国纺织品出口131.5亿美元，同比增长36.0%，9月服装出口额为152.3亿美元，同比增长6.5%，连续两个月保持正增长态势。而国内双十一前的服装备货以及印度转入中国的大量订单，在让棉企纺企乐开花的同时，也使得棉花供应出现紧张。因为前期纺织利润较差，使得纺织企业主动去库存，没有棉花存货，棉花供应面临压力，进一步抬升了近月棉花价格。

家电行业也是一样，家电行业的钢、铜、铝、塑料、面板等上游核心原材料核心原材料在最近几个月内大幅涨价，家电用钢的价格相比今年春节以后的低位，上涨了约30%；铝材的价格比今年初上涨了5%；冷轧、热轧钢板的价格比今年初上涨10%-12%；塑料ABS121H价格价格涨幅约80%；液晶电视面板在四个月内环比涨价20-60%。同时，汇率成本、人力成本也在涨价。成本压力侵蚀了利润率，公司的业绩正在陷入亏损。

刚才只是举了两个行业原材料涨价的例子。当然，除了这些原材料上涨之外，还有粮食、塑料、涂料等其他原材料也都开始涨价，特别是进入11月份，很多原材料价格涨个不停，几乎是一天一个价。

此外，不管是国内运输还是海外运输的成本都快速提高，因为国外进入了年底之前的购物季，同时因为疫情的原因封城，导致海运、空运价格暴涨不停，物流停滞预计再次引发港口爆仓，严重缺箱+运输乏力，跨国运费上涨很快，有的地方甚至出现了物流比货贵的情况。而国内运输价格的上涨和煤炭、公路收费等价格上涨都是有关的。

我们知道，商品价格的上涨主要有两个推动因素：一个就是货币超发；一个就是需求推动。从目前国内各行各业上游原材料价格的上涨来看，主要是由于需求因素推动的，当然到处乱窜的超发货币也是一个主要原因。

所以，中国这一波原材料和粮食价格的上涨，还不单单是这些商品供不应求的原因。这也是中国通货膨胀的一个重要苗头。之前是食品猪肉，现在是原材料粮食。涨价开始从农产品转移到商品的上游了，原材料涨价的话，会带动仓储、产品、物流等整条商品链条的价格上涨，消费者最终承担通胀的恶果。

而因为原材料上涨导致出口商不赚钱和亏损，可以说是以后的新常态了。毕竟中国能源、矿石、木材等很多原材料都需要进口，在现在因为疫情封锁的情况下，进口原材料涨价以及运输成本增加，都提高了中国出口企业的生产成本，而且这种趋势还会继续。比如最近中国制裁澳大利亚，限制从澳洲进口木材、大麦等，虽然打击了别人，但是也在给自己设置了陷阱，原材料价格的大涨和中国因为政治外交原因，拒绝廉价优质的原材料，应该也是有联系的。

这样就出现了之前那个诉苦的出口商所说的情况，虽然订单暴增，但由于原材料暴涨，赚了吆喝不赚钱，中国的出口越来越艰难是一个大趋势。

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而最近在深圳，出现了一些外贸企业裁员、倒闭的消息，引起了很多关注。

有记者前往深圳宝安区实拍当地工业园区的景况，发现许多工厂挨过了疫情，苦撑到10月份，原本期待旺季订单能够逆转亏损。11月马上到了，可订单还没来。有民众前往深圳松岗街道、龙华区，过去人山人海的景象不复存在，多处厂房空无一人，招工、找工的人都少了。从今年4、5月份，比较明显的就是今年疫情以后到现在，很多商户、酒店、门店、工厂，大量倒闭。连汕头那边做玉器、做珠宝的工厂，也倒闭或搬迁。曾经是世界级代工厂的城市，现在几乎每天都有工厂倒闭，失业和收入下降的人都非常多，一片萧条的景象。

深圳，可以说是中国制造业实力非常强、非常有代表性的城市，也是外贸出口的龙头城市。看中国产业链转移的情况，分析中国外贸进出口情况，其实好好研究一下深圳就够了。

深圳现在实体经济衰退的速度很快，因为深圳的工资高、房租高，生产成本飙升，导致很多实体企业搬迁出了深圳。前两年，就有深圳一年数万家企业搬迁的报道。当然搬迁的地点除了珠三角周边成本比较低的城市比如东莞之外，另外就是东南亚等其他国家的城市了。

根据渣打集团10月27日公布的2020年度大湾区调查结果，受到中美贸易关系紧张与疫情影响，43%企业更积极考虑转移产能，另外有近25%受访企业出于其它理由也考虑迁厂，合计有近七成企业考虑将产能移出中国。当然，正在行动的也不在少数。

前些天，世界五百强之一美国的史丹利百得精密公司（Stanley Black & Decker）紧急裁员1000多人撤离深圳就是一个很好的例子，但是因为裁员给出的补偿标准非常高，引发了中国劳工部门的约谈。据说最高补偿达到了每个人60万元，临时工也补偿了2万，大家都非常开心领钱辞职了。确实，这比国内的标准高几个级别都不止。劳动监管部门害怕开了这样“恶劣的先例”，所以紧急约谈制止（这样奇葩的事情只能在强国出现），但是也从侧面说明这些外资制造业企业撤离的很坚决。

而这些企业离开中国后很多选择去的就是东南亚，那边整个劳动成本比较低，加上现在美国制裁，很多中国制的商品就受到限制，因此，包括很多中国厂家也搬到了越南。前段时间有好几条新闻说的中国人排队到越南去打工，有的偷渡去越南，其实就是一个很好的证明。

当然，除了因为成本高外迁之外，很多也是因为订单流失严重，尤其是来自美国市场的订单在流失，同时，国内的需求又填补不上来，因为国内市场本身就饱和，加上生产标准、成本和定价区别，竞争激烈，出口转内销在很多方面是行不通的。

有做外贸的网友提出一个观点，说外贸企业不做内销，是因国内订单质量很差，好一点的，可以收回九成的账款，差一点的就血本无归，而且即使能收回九成款项，也要耗费极大精力，很没有效率，这就是外贸企业即使没单也不做内销的主要原因。所以，这也给习近平的“内循环”带来了很大挑战，这些外贸企业如果对外没有订单，结局就是倒闭。

自从贸易战开打以来，工厂外移、倒闭，工业区日渐萧条成为了深圳的新常态。内循环不足以替代外销订单，七成企业选择外移，制造业空心化。这个被习近平钦点的大湾区龙头城市，认为可以替代香港的中国超级城市，也正在迅速衰败。

中国国内的资本外流、物价上涨、以及实体制造业转移，就是这种中国式衰败的集中体现！

中共总书记习近平本周一到潮州一家由国企改民营的科技公司考察时，再提“自力更生”这一毛泽东口号，被指要回到计划经济年代。而频频释放和习不同调的总理李克强，这次则再呼应“要过苦日子”。

习近平南下广东，周三（14日）出席深圳经济特区建立40周年活动。据官媒报导，习近平在广东潮州三环（集团）股份有限公司视察时声称，现在中国正经历百年未有之大变局，要走更高水平的自力更生之路。

“自力更生”是前中共党魁毛泽东在中共政权因其专制属性被国际社会孤立时提出的。在文化大革命期间，毛泽东用这个口号是让中国闭关锁国，与西方划清界限。

而在中美贸易战的大背景下，2018年习已两度提到这个毛的口号，包括该年9月，习近平在黑龙江省考察中国第一重型机械集团时向工人们表示：“国际上，先进技术、关键技术越来越难以获得，单边主义、贸易保护主义上升，逼着我们走自力更生的道路。”同年10月22日，习近平南下广东在格力电器再次强调制造业“掌握关键核心技术”，必须靠“自力更生奋斗”和“自主创新争取”。

中共十九届五中全会本月底召开，将审议“十四五”规划，自1953年开始制定第一个“五年计划”以来，中共政府已发布十三个“五年规划（计划）”。这本身是带有计划经济色彩的东西，加上由习近平主导之下，中国重回计划经济的忧虑四起。

汕头大学毕业的学者冯先生接受自由亚洲电台采访时表示，从习近平最近一系列讲话可见，中国正在步入计划经济年代：“事实上就是国进民退，他现在想找出一条以国企为主，以国家资源分配制度为主的经济模式。说白了还是国进民退和计划经济，本质上他没有任何差异。他所谓的改革也必须在国有资源绝对控制的前提下，进行资源分配的改革，这就是计划经济。”

中共中央办公厅与国务院办公厅为配合习近平南下，于11日发布了《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020－2025年）》，声称要赋予深圳更多自主权，支持深圳建设“中国特色社会主义先行示范区”。

评论人士吴强对外媒表示，习在中央决策中，一直扮演着毛主义旗手和邓改开旗手的双重角色，例如推进公私混改、抓捕党内异议人士，是其倒退、保守的一面；而出席深圳纪念活动、对深圳特区进一步开放的支持，则是营造他促进开放的形象。

吴强形容，习近平在过去8年扮演的是“一脚踩油门，一脚踩刹车的双重角色”。

资深媒体人王剑则分析说，深圳原来的定位是中国改革开放的排头兵和示范区，现在习当局给深圳的新定位已经不是“改革开放”示范区，而是“社会主义”示范区。王剑表示，习近平对深圳的改革，其实是为了反对之前的改革，用改革的手段，来达到反改革的目的。这就是习近平所谓改革的本质。

王剑认为，习是打着改革旗号反改革，实际上是为了坚持社会主义道路，目的是想证明他走的路是对的。这样搞下去，中共一定会完蛋。深圳这样搞下去会失去原有的特区定位，变成和大陆其他城市一样，深圳会沦为下一个香港。

另外，在习近平南下之际，由于受美中关系恶化及疫情大流行等诸多因素影响，中国经济陷入困局，中共总理李克强12日召开经济形势座谈会再度强调，“当前国内外环境依然复杂严峻”，各级政府要坚持“过紧日子”。

事实上，李克强和财政部部长刘昆等中共高层，已多次要求中央政府带头“紧日子”，各级政府也必须真正过“紧日子”。

李克强在习的强势之下被指成为最无存在感的总理，但他相继在一些经济问题上不断与习近平唱对台戏，包括公开说中国有6亿人月收入均不足千元，击破习的全民小康假梦，随后，李克强倡导“地摊经济”则遭习近平封杀。

今年以来在经济议题上屡屡和习不合拍的李克强，在习再提“自力更生”之际，放声要过“紧日子”，耐人寻味。

中共总书记习近平昨日（14日）出席“深圳经济特区建立40周年庆祝大会”并发表讲话，在50多分钟的讲话中，习近平反复提及大湾区是国家重要发展战略，赋予深圳历史使命，但就甚少提及香港。本港评论人士认为，七成大陆外资由香港引入，无论深圳如何改革，短期内也不会超过香港。

据自由亚洲报导，在6千多字的演讲中，习近平用了2千多字讲述深圳历史，期间仅提及“香港”一次，即“必须全面准确贯彻‘一国两制’基本方针，促进内地与香港、澳门融合发展。”相比10年前，在深圳经济特区30周年庆祝活动上，时任国家主席胡锦涛在演讲中提及香港5次，并强调“要加强与香港合作及交流”。10年后的今日，香港由“合作”变成“融入”。

香港时事评论人刘锐绍（夫子）分析，习近平今次演说对香港着墨不多，有别于以往南下讲话，并无提及香港对深圳发展的贡献，仅强调香港要融入深圳等地的大湾区发展，将香港变成配角，弱化香港主导的角色。

刘锐绍强调，改革开放以来，中国的外资，其中有七成都是经香港进入大陆，他认为这个情况暂时都无法改变，无论深圳金融怎样改革，短期内也不会超越香港。

另一香港时事评论员林和立指，有趋势显示北京想将发展重点转移至深圳，希望吸引更多外资进入深圳。在高科技发展、GDP和人口方面，深圳有些优势，但要取代香港国际金融中心的地位，则不太可能。他认为，深圳没有成为国际金融中心的基本条件，即是资本项目、外币管制开放，甚至连法治都没有，将来很难挑战香港地位。

一直有分析指，香港对深圳的影响和贡献非比寻常。前深圳市长于幼军曾公开表示，不能忘记和深圳一河之隔的香港做出的杰出贡献，认为深圳最重要的是不忘初心，“搞特区不是要把香港比下去，而是要再造几个香港”。

翻查香港为深圳经济发展带来的贡献，其中深圳市前海蛇口特区就是港深合作范例，中共利用香港服务业发达的优势，在深圳前海合作发展金融等服务业，企业数目由2013年5千多增长至2018年的17多万，年均增长率高达99.5%。据统计，前海特区实际利用港资的年均增长率达到206%；固定资产投资的年均增长率达到84%。

八十年代改革开放后，香港-深圳经济关系分三个阶段：第一阶段为香港产品市场的北移，销往深圳；第二阶段是八十年代中期开始，香港制造业搬迁至深圳；第三个阶段是服务业的北上，香港人去深圳消费。2009年，香港本地生产总值是1.6万亿港元，深圳则为9千亿港元。

从1980年至2015年，香港的GDP从206.6亿美元增至3099.3亿美元，人均GDP由4,080美元增至42,423美元，进出口总额也从300亿美元大幅增长到1.1万亿美元。而期间深圳经济总产值也有显著提高，从2001年不及香港的18%，到2010年达到香港的62%，再到2015年升至与香港接近的92%。

但人均GDP，深圳较香港逊色，据香港统计处去年初数据显示，2018年香港GDP为2.85万亿港元，人均GDP折合人民币约为32.1万元；深圳GDP约为2.42万亿元人民币，但人均GDP的19.7万元人民币，则大幅低于香港的32.1万元。

中共总书记习近平10月14日在深圳经济特区建立40周年庆祝大会上发表讲话，在回顾深圳发展时暗提其父习仲勋作用。而与深圳挂钩的改革开放，近年已爆发邓小平和习仲勋两大家族之争。

根据官媒央视的直播画面显示，习近平在大会上的讲话长约52分钟。但在倒数7分多钟时，他突然多次咳嗽，然后频频喝水，引起台下不少与会者注意，央视忙切入会场画面。

习近平这篇致词全文近6300字，围绕回顾过去深圳四十年的成就，并提出深圳未来的发展方向，习的讲话还提到当年时任广东省委书记习仲勋向邓小平建议推进改革开放的历史背景。他在大会上说：“1979年4月，广东省委负责人向中央领导同志提出兴办出口加工区，推进改革开放的建议，邓小平明确指出，还是叫特区好，中央可以给些政策，你们自己去搞，杀出一条血路来。”

此外，习近平在发言时提出10个“必须”，强调经济特区不只要办下去，要办得更好、水平更高，赞扬广东是改革开放的实验区等。

习近平还称要推动全面深化改革，强调，“必须全面准确贯彻‘一国两制’基本方针，促进内地港澳相互融合发展等”。

习近平向外表明改革开放决心。但他同时强调，未来发展应以内循环为主体，越开放越要重视安全和监管。

针对习近平这次南巡讲话，外界多有评论认为，习近平说的坚持改革，是指的习近平主导的改革，那和邓小平主导的改革不是一回事。

自由亚洲电台引述学者评论认为，除非深圳落实法治，否则未来只会停留在计划经济层面。

习近平12日在广东潮州曾重提“自力更生”。而“自力更生”是中共第一代党魁毛泽东在文革期间的口号，让中国闭关锁国，与西方划清界限。有中国学者分析认为，如今习近平再提自力更生，意味着国进民退，甚至是回到计划经济年代。

有关习近平深圳讲话提及的1979年4月的“广东省委负责人”，也就是习近平之父习仲勋。据中共官方资料，1979年4月，在中共十一届三中全会闭幕后三个多月后，广东省委第一书记习仲勋代表广东省委，在中央工作会议上向中央“要政策”。

法广报导称，习回顾深圳发展史“不点名提其父作用”。

1980年8月26日正式成立的深圳特区被视为中共所谓改革开放的象征之一，而已故的中共领导人邓小平被认为是改革开放的始创者。现任党魁习近平近年被质疑走回毛泽东路线，与邓小平家族的冲突也在改革开放问题上不时爆发暗战。

邓小平前外孙女婿、安邦集团前董事长吴小晖被判处18年徒刑，除了被没收财产105亿元人民币，还被追缴其所得752.4851亿元。这一事件仍然被认为是习近平对邓家的挑战。

习近平这次南下广东，是他上台以来的第3次。第一次是在2012年12月8号，他在中共十八大上台之后的首次离京视察就选择去了深圳，期间几乎全盘照抄了邓小平1992年“南巡”路线：先到莲花山公园向邓小平塑像献花，然后去走访邓小平去过的罗湖渔民村，最后离开时也像当年邓小平一样从蛇口乘军舰去了珠海。当时有分析认为，这一系列的安排表明习在把自己塑造为一个邓小平路线继承人的形象。

但到2017年中共十九大习近平成为核心，又在2018年3月修宪确保延任后，在中美爆发贸易战的背景下，围绕改革开放的邓习之争开始公开化。

据《华尔街日报》报导，深圳蛇口的特区改革开放博物馆在2018年6月2日闭馆升级，于8月10日重新开馆。但外界发现，原本放在入口处的邓小平南巡的雕像被撤下。

2018年12月中共改革开放40周年之前，10月下旬，习近平第二次南下广东，除了为港珠澳大桥开通仪式剪彩之外，也参观了深圳和广州等地的大学和民营企业。他在广东发表一个简短的讲话之外，没有正式的政策性宣示，特别是全程只字不提邓小平，在深圳期间甚至避开了最具标志性的招商局内的改革开放纪念馆。

不过，据官媒报导，习近平在深圳曾参观所谓“改革开放40周年展”。有港媒特别提到，描绘设立深圳特区讨论过程的争议作品《早春》也在展览之列。

这幅油画描绘了中共高层在讨论改革开放之初，在地图上画了一个圈的场景，只是画圈的人，从中共官方历来宣传的邓小平，变成了习近平的父亲习仲勋。

而在习近平二次南巡期间时，邓小平之子邓朴方2018年9月16日的内部讲话稿在网络热传。邓朴方除了盛赞邓小平理论开启改革开放之外，还不点名地提醒当权者要“实事求是”、“保持清醒的头脑，知道自己的份量”。

英国《金融时报》当时报导指出，“在纪念改革开放40周年之际，中国最具权势的两大家族之间的意识形态和个人分歧显现了出来。”

近日这幅画再在网上热传，该画主题为：“1979年，那是一个春天，有一位老人在中国的南海边画了一个圈……”。署名“视界”的网友表示：习近平试图重写历史：他爸爸习仲勋就是那个划了一个圈的老人。

中共国家主席习近平将出席深圳纪念特区成立四十周年活动。对于中共要将深圳打造成所谓“社会主义先行示范区”的规划，外界分析认为，这是不切实际的幻想，在当前国际形势下，深圳连最基本的法治和言论自由都无法跟西方接轨，国际资本不会再进入。

10月12日，习近平抵达广东潮州。中共官喉新华社称，10月14日上午，深圳将举行深圳经济特区建立40周年庆祝大会，习近平将出席大会并讲话。

习近平南下前的10月11日，中共的中央办公厅和国务院办公厅高调推出《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020－2025年）》，并要求各地相关部门落实，并强调这是习近平一年前作出的支持深圳建设所谓的中国特色社会主义先行示范区的重大决策。

中共媒体以“中央送超级大礼包 深圳沸腾”等为题对上述方案进行了大规模宣传。据悉，深圳先行示范区方案包括支持深交所创业板、试行数字货币、省级被赋予更多管理权等措施。

“给陷入低迷的珠三角带来一些不切实际的幻想”

深圳经济特区是中共最早实行对外开放的特区之一，并且中共还在2019年已发布规划，支持深圳建设“中国特色社会主义先行示范区”。习近平此次出席深圳特区庆祝活动的讲话将释放什么样的信号，成为外界关注焦点。

一名不方便署名的北京知识精英、网络大V向记者表示，“新主南下，一推再推，也算是姗姗来迟，给经济陷入低迷的珠三角带来一些不切实际的幻想。改革开放的排头兵深圳在香港陷入动荡之际，想高举社会主义先行示范区的大旗继续欺骗海内外的投资者，显然不会达到预期的目标。”

他认为，“无非是借机给深圳扩大地盘，扩大权力，高配一批官员，爆炒惠州、东莞的房价，使深圳的高房价得以苟延残喘。但国际环境今非昔比，当香港被暴力摧毁之后，（中共）以举国之力再扶持深圳，并不能让国际资本安心进入。随着美国大选落定，中美关系渐趋明朗，如果（两国关系）持续恶化，将令珠三角经济将雪上加霜，单纯刺激深圳不解决任何问题。”

他还表示，现在所谓的社会主义只是挂羊头，实质上是畸形官僚权贵资本主义，享受繁荣发展红利的也只是极少数官僚权贵，而付出代价的却是绝大多数人。

“无法治和言论自由均为空谈”

时政评论员李林一向记者表示，习近平现在想用深圳来带动整个粤港澳经济发展。深圳作为其中的一个最重要的支点，带动香港、带动广州、带动整个广东，让它成为一个示范样板，做成社会主义下的成功模式，做给外国看，使得外国的资金能够源源不断的进来中国。未来，他还想把这个模板向整个全国去复制，他认为那么这一切就成功了。

他说，尤其是现在美方越来越遏制中共的情况下，习近平的目的就在于此。

但他认为，在粤港澳这个大湾区里面，让香港起一个辅助作用，让深圳是起主作用，其实就是本末倒置，根本不是中央给予深圳政策就能做到的。

“因为整个深圳经济要完全腾飞，不是光靠中共的政策就行，你的法治要跟上，不然那里出现贸易上纠纷怎么办？中共还是原来的法律去判，马上把那个外资一棒全部都打死。你这种法治，人家根本不会来理你，没有真正的金融流通，人家也不敢进来。”他说。

“再加上言论也不自由，我到你这里之后跟整个世界都隔离了，这网上不能上、那个网上也不能上，搜索点信息都搜索不到。”

李林一表示，所以必须首先法治要和欧美接轨，言论要自由，如果这最基本的两点都无法跟整个世界去接轨，根本都别想要那种大的开放，这是不可能的。中共以为自己改革开放几十年这套模式挺好，还能走下去，但现在整个世界对它的本质已经看得越来越清楚了，原来那套东西根本就走不下去了。

“只有开放没有改革的特区 只是短暂的繁荣和发展”

对于中共对深圳改革开放四十年的表述，北京的网络大V认为，深圳是改革开放的产物，更是邓小平经过残酷内斗或是目睹贫穷落后的一种尝试，更重要的是，中共想打造一个类似于香港的试验区，借助经济繁荣来向内外炫耀。

“初期中央政府给深圳放权很多，从计划经济转轨到市场经济的过程中，毗邻的港人发挥了巨大的作用，他们凭借资金、技术、管理等优势，使深圳得以迅速发展，紧随其后的是台资、外资的涌入，香港模式的地产开发在深圳取得了极大成功，让地方政府和少数商人赚到了巨额财富。”他说，“特别是官僚权贵资本主义的形成，在一批又一批廉价劳工付出代价的同时，官僚权贵资本大行其道，政治体制陷入僵局。”

他还说：“只有开放没有改革的特区，可以取得短暂的繁荣和发展，但终究会陷入困境和萧条之中，僵化的政治体制封闭的信息，也将抑制创新能力。如果深圳不从政治体制上有所突破，在全球化遭遇重创的瘟疫之后，深圳不可能有美好的未来。”

每年9-10月是中国楼市销售旺季，被房地产业内称为金九银十，不过目前多地发布了新的调控措施，并且部分银行开始不提供房贷业务，这都对楼市销售产生影响。
9月22日，中国官媒《证券日报》报道称，走访了多家银行网点发现，北京、上海、广州和深圳一线城市目前房贷利率处于暂时稳定状态，房贷收紧趋势目前主要出现在二三线城市，不仅房贷利率较高，而且上调了二套房贷款首付比例。同时，不少银行表示，目前银行额度紧张，放款速度较慢，部分银行甚至直接暂停了房贷业务。

融360大数据研究院日前发布2020年9月份中国房贷市场报告。报告主要选取了66家银行位于中国41个重点城市的674家支行样本数据进行了统计监测及分析。数据显示，2020年9月（数据采集期为2020年8月20日-2020年9月18日），中国首套房贷款平均利率为5.24%，二套房贷款平均利率为5.55%

在融360监测的41个城市中，9月份首套房贷款平均利率最高为无锡5.91%。此外，合肥、成都、南宁3个城市首套房贷款平均利率分别为5.88%、5.86%、5.84%。

从7月以来，中国住建部等部门多次召开房地产工作座谈会，强调北京当局声称的“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。

据贝壳研究院统计数据显示，7月份起中国共44个省市61次推出房地产相关政策。其中，常州、沈阳、杭州、东莞、无锡、深圳、南京、宁波、大连、成都等10城发布了有关规范房地产市场发展的限售、限购政策，并提高贷款和房产转卖门槛。

根据国家统计局公布的8月份70城新建商品住宅房价指数，新建商品住宅上涨城市数量59个，与上月持平；下跌城市9个，较上月增加3个。二手住宅房价上涨城市数量为47个，比上月增加2个；下跌城市18个，比上月减少2个。

8月份的楼市表现，往往被视为是房地产行业“金九银十”走向的风向标。

9月22日，据中国官媒《新华社》报道，对于前期受疫情影响较大的房地产市场来说，虽然其成交量在近几个月得以持续恢复，但伴随下半年多个热点城市相继加码楼市调控政策，业内普遍预计，楼市调控将更严格，“自下半年以来，包括杭州、东莞、宁波、深圳、南京等在内的多个热点城市已相继出台楼市调控措施，由此可以看出，对于局部过热城市来说，调控政策的收紧信号表现得十分明显。”

新冠状病毒，COVID-19疫情在中国的第一波高峰似乎已经过去，但疫情给中国经济民生带来的阴影还在不断叠加。近日有消息显示，因为经济受重创，无法支付房贷而被银行收回的房产数量今年陡增。在房市分外重要的中国经济中，这种趋势将会产生什么样的影响？

收入锐减、房贷断供、住宅法拍等等带着惊恐情绪的字句，从今年初疫情刚起时，就不时在一些城市居民的嘴边掠过，在他们的社媒账号上此起彼伏。

到如今，这一切已经不再只是谈资或个别案例，而已经成为整个中国经济、尤其是房市无法回避的现实。

炒房者与断供者

所谓“法拍屋”，一般是指屋主无法或故意不向银行支付房贷，而被银行交由法院强制拍卖以抵还贷款的房屋。

截止9月16日为止，在中国最大的房产拍卖网站“阿里拍卖网”上，标注为拍卖/变卖的住宅用房为125万多套，商业用房也有47万多套。在规模稍小的京东拍卖网上，进入司法拍卖的住宅用房也有14万多套。

这种现象并不是最近才引起关注。今年6月初，《文汇报》已经报导，阿里平台上的法拍房（住宅和商业）数量从2019年底的50万套，到2020年6月已经骤然上升到116万套。报导还预计，到今年年底，这个数字将超过150万套。

香港《南华早报》在近日的报导中则指出，广东省会广州市是法拍屋的重灾区。阿里拍卖网上显示的最新数据是，广州住房拍卖有13万多套。

对于法拍屋数量陡增的现象，财经类媒体“第一财经”今年7月份曾以深圳为样本进行过调查。他们的报导认为，多数被拍卖的房产不是由于断供，而是由于债务纠纷，在经济大势不好的情况下，中小企业主拿房子抵债。

但本台记者先后查询过广东三位不同行业的受访者，他们知道身边不少因为经济困难而断供房贷的例子，只是外界很少报导。

一位不愿具名的深圳炒房客告诉本台，深圳和广州都属于房贷断供的重灾区，他身边就有好些朋友支付房贷出现了困难。“我知道的，资金紧张找我借钱的人就有好几个。今天还有一个朋友说信用卡刷爆了，让我借两万给他，说一年到一年半偿还。”

与这些情况吻合的是，今年3月、4月的疫情高峰期，中国《新京报》、《21世纪经济报导》等媒体就多次警告，房贷逾期率大幅提升。

深圳的这位炒房客还介绍说，逾期无法支付房贷的有很多是炒房者。深圳炒房现象很严重，引领全国；很多人即使在深圳买不起房，也会去珠江三角洲的其他地方，包括东莞、惠州和中山等地去买房炒房。突然袭来的疫情使经济停摆，资金链断裂，这些炒房客支付房贷就会出现很大的问题。

并非仅仅是因为疫情

对于这一波法拍屋大量上市，外界多认为，疫情造成的经济困难是主要原因。但从历史数据看，法拍屋数量陡增是近三年的现象。

据《文汇报》的报导，阿里平台2017年末拍卖的房产（住宅和商业）总数为九千套，2018年末这数字增长到两万套，2019年底则陡升至五十万套。

前北京大学经济学教授、自由至上主义学者夏业良认为，大量出现法拍房有近几年中国经济下行的背景：“企业家把很多钱都放到房地产，然后在实业中又没挣到钱，然后银行债务到期，还不出来，这个时候就会出现法拍屋的现象。”

他指出，这种现像在中小企业主身上比较多。前述提及的“第一财经”的调查，也部分证实了夏业良的分析。

另一方面，在中国特有的房市背景下，断供现像一直是威胁房地产业的因素。中国房价经过连续十多年的高速增长，在2019年出现了一波明显的降幅。根据2019年底中国国家统计局的数据，全国70个大中城市中，有50%的城市二手房出现了下跌，尤其是三、四线城市房价下跌明显。

按照房市的规律，房价短时间内下跌，有可能使得房产的现值比银行贷款还要少时，房产变成负资产，很多人宁愿选择断供弃房，这就可能引发“断供潮”。

2019年网上曾盛传不少城市出现了断供潮，但并没有确实的报导。有一篇文章《2019中国房贷断供潮被隐瞒》，目前在网上只能找到标题，而内容已经被删除。但从阿里平台的消息看，五十万套法拍屋的数量，说明的确在一定范围内集体出现了断供的现象。

断供、法拍的不良信号

因为断供等因素造成法拍房大量出现，夏业良认为，这对中国经济是非常不好的信号：“现在，房市和股市都不好，再加上实业也明显不好，那么，投资者、企业家和消费者，这三者的信心都会受到严重影响。”

但在另一方面，外界却普遍认为，中国的房产价格还会维持高位。

中国社会科学院生态文明研究所与社会科学文献出版社今年7月联合发布的《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.17（2020）》指出，由于城市人口增加、危旧房改造等多重因素，3年内中国房市的价格不会明显下跌。

同时，有房地产业从业人员匿名告诉本台，由于房地产业对中国经济的核心支撑作用，牵连的产业和利益集团太广，中国政府也不会轻易让房产价格下跌。

但高企的房价迫使老百姓用高杠杆去借贷买房，在经济下行的情况下，被迫断供和走向法拍的现象恐怕会有增无减。

中国住建部8月26日在北京召开部分城市房地产工作会议，有意思的是，沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等城市政府及所在省（自治区）住房和城乡建设厅负责人参加会议。

数据显示，参加会议的城市今年楼市比较火。根据中国国家统计局公布的“2020年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”。7月份这6个城市的房价同比上涨为沈阳（9%）、长春（7.3%）、成都（9.6%）、银川（17.6%）、唐山（16.1%）、常州（暂无数据）。

也就是说，6个月城市今年前7个月的房价涨幅均超过了2019中国GDP的涨幅（6.1%），特别是武汉肺炎疫情之下，GDP增速放缓，一季度经济负增长，二季度增长3.2%，房价远超GDP增速容易产生泡沫。

中国银保监会主席郭树清此前表示，房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。疫情之下，居民收入受影响，房价上涨会显著增加居民负担，影响消费、影响金融稳定，更影响居民生活。

7月份，北京当局的房地产工作座谈会召开，传达了收紧楼市的信号。这一次中国住建部在北京召开的会议可以说是对楼市的再一次纠偏，即给楼市偏离轨道的一些城市提个醒，让大家注意下，至少这些城市会有楼市新政出来。

在这次会议中，中国住建部除了重申“房住不炒”、“不将房地产作为短期经济刺激”手段”。还有几点值得关注：

1、住房供需矛盾突出的城市要增加住宅及用地供应。一些城市已经在做了，比深圳计划将把新增建设用地的住宅比例，从以前40年平均22.1%提高到25%，当然最后关键还是得看落实。

2、支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房。这里提到了支持刚需（刚性需求），大家知道7月份，一些城市为了遏制房价上涨，出台了严厉的新政，比如深圳，需要深圳户籍且有连续3个社保或非深5年社保才能购房资格，虽然有效遏制房价上涨，但难免也影响到一些刚需。如果未来如何支持合理自住需求是不少刚需期待的。

3、落实省级监控和指导责任，加强对辖区内城市房地产市场监测和评价考核。显然意味着监管的加强。

早在7月24日，房地产工作座谈会也曾召开，那次北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市相关负责人也有参会。当时参会的城市中多数也是楼市较热或在回暖的。而如今，6个城市相关负责人再到北京开会，表明了北京当局“冰封”楼市的决心。

以前每到3年左右的经济下行周期，放松楼市调控就成为一个必选项，2008-2009年、2012-2013年、2015-2016年，这次其实又到了关键的3年周期，但从当前楼市调控的定调看，放松调控已经是不可能实现的了。展望下半年，楼市依然会有零星热点，楼市会在过热与收紧之间前进，只有幅度超过一定的度，相信会有新的政策出台。

关于房地产行业：赚辛苦钱的时代来了

1、中国房地产会越来越像一般制造业或一般消费业。

2、政策层面不太希望看到大波大动。这一轮楼市调控的意图就是“摁住”，引导资金从地产流向其他行业。

3、房地产融资环境的改变，直接导致“高杠杆融资、高周转滚动”的底层逻辑发生改变。

4、房地产业以后也像制造业、消费业一样，要赚品牌溢价、经营溢价等等。

5、房企拿地自有资金的比例提高、杠杆加不上去了，这样挣钱都是挣辛苦钱，赚不到金融的钱、杠杆的钱。

6、香港的房地产，目前平均杠杆率40%，内地为70%。为什么前者保持在这么低的水平？因为香港企业吃过高杠杆的亏，经济泡沫袭来，高杠杆的副作用是摧枯拉朽的。

7、决策层目前对房地产的政策，是根本性的政策，调控思路改变。房地产如果还是高杠杆、高周转，对其他行业就影响太大了。

关于资本市场：房地产估值逻辑改变

8、地产的投资逻辑变了，估值逻辑必然也发生了变化。最近很多板块都处在历史（接近）历史高位，比如新能源电池。但是军工、地产两个板块处在历史估值水平之下。

9、房地产现在的估值水平，只有历史水位的20%多。房地产板块主要受政策的影响，政策很清楚是“摁住”地产，让资源更多流向其他行业。那么二级市场给它的评估是低周转、低杠杆，回报率降低。相应的，估值怎么可能上得去。

10、现在地产IPO很慢，物业IPO相对很快，大消费等企业的IPO速度更是会越来越快。逻辑是一样的——通过加快其他行业的IPO，吸引资金流入。

11、从3-5年的周期来看，中国会有大量的新增IPO，相当于创造了新增的资产，可以在某种程度上稀释和抑制股票市场的泡沫。

12、这一轮IPO窗口期，地产或不能分羹到太多份额。这也正是决策层希望发展的方向。

关于房价：房价波动会变平

13、过去很多城市房价10年涨10倍，未来可能顶多就10年涨1倍（但也可能下跌）。

14、过去40年中国平均每年高于9%的增长速度，房地产价格也加快上涨，很多人可能尝试过房价涨了10倍的体验。但在未来，整体涨幅会大幅变慢，这跟几个周期的变化有关系：一是，整个经济周期从高速增长到了中高速增长。二是，整个金融周期，2008年上行周期结束，2008年以后的那10年整体流动性其实偏紧，2017年金融周期下行。三是，整个房地产行业本身发生了变化，供给量增加，需求量开始减少。

15、2013年后可以发现劳动年龄人口都出现了下降，刚需人口也出现倾向性，所以供给在增加，需求在减弱，“斜率”变平了，自然价格的所谓波动也会变平。

关于土地制度：“土地产权”迈大步

16、内循环对房地产的影响，说是机会或者冲击都不对，两者兼具。

17、启动内需，不只是发点消费券，也不是鼓励大家都去买房子，而是从生产要素的角度（比如土地）产生作用。首先肯定就是从供给端，比如增加土地入市规模。

18、生产要素，比如土地的供给主要存在两个问题：住宅类土地供给太少（只有20%不到）；留给开发商的利润不够。

19、那么既然是生产要素改革，同时也符合启动内需的需要，把土地产权做彻底的变革，可能已经到时候了。

20、土地改革力度和步子要更大一些。不仅是形成城乡土地市场的统一，而且在土地产权、法律上要做一些变动。从改革的深度、广度和潜力来讲，确实还是很大。

“灰犀牛”概念首先出现在米歇尔·渥克的《灰犀牛：如何应对大概率危机》一书中，很快，“灰犀牛”一词就成为现象级热词。

2017年7月17日,官方的《人民日报》文章提及，金融十分重要，也极易产生风险。金融业链条长，市场信息不对称，价值实现过程曲折，又易受外部因素干扰，面对经济周期波动和社会预期快速变化等不确定条件，利益诱惑大，参与者行为变化快。而且，金融领域风险点多面广，隐蔽性、突发性、传染性、危害性强，必须格外小心，审慎管理。既防“黑天鹅”，也防“灰犀牛”，对各类风险苗头既不能掉以轻心，也不能置若罔闻。
这是官方媒体首次提到“灰犀牛”，虽有晦涩提及房地产，但并没有明确指出“灰犀牛”与房地产的关系。

2019年，中国国家金融与发展实验室房地产金融中心发布的《中国住房金融发展报告》认为，未来房地产市场可能成为中国经济金融领域的“灰犀牛”，其发展趋缓以及金融风险（特别是房地产企业）的显现，必须对此保持高度警惕。

认为房地产可能成为中国经济的“灰犀牛”。

2020年第16期《求是》杂志刊发中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清文章《坚定不移打好防范化解金融风险攻坚战》中认为，房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。

房地产泡沫被明确指出是威胁中国经济安全最大的“灰犀牛”。

01 什么是灰犀牛？

黑天鹅指的是没有人预见的风险，是“未知的未知”。

而灰犀牛指的是已经预见了风险，但不知道风险什么时候爆发，或者明知有风险但否认风险的存在，是“已知的未知”。

从官方措辞中，至少可以认为高层在2017年已经关注到了房地产风险，；从中国“稳房价、稳地价、稳预期”的三稳表态中，也能窥出高层对房地产风险了然于胸，但从2017-2020年，房地产风险并没有得到有效化解。

事实上，“灰犀牛”风险源于宏观杠杆率，只要宏观杠杆率还在上升，“灰犀牛”就会不断增大，或者单个“灰犀牛”个头不增大，但形成“灰犀牛群”。

“灰犀牛”风险的确定性和威力完全源自宏观杠杆率，即M2/GDP。2017年，中国宏观杠杆率248.1%；2020年二季度宏观杠杆率飙升至266.4%。在房住不炒的影响之下，“房产灰犀牛”膨胀速度得到了一定控制，但宏观杠杆率继续上升刺激下，“股市灰犀牛”庞大了。

股市总是在向经济基本面回归，一个上涨的股市和衰退的经济基本面同时存在，只代表了一种可能，“股市灰犀牛”迅速逼近。

02 灰犀牛的五个阶段

米歇尔·渥克将灰犀牛分为五个阶段：

1）否认阶段。哪怕日本、泰国、美国等多国已经爆发过房地产危机，但很多人仍然会认为中国不一样，同样的危机不可能发生在中国身上。

2）得过且过。预防危机总会付出一些代价，带来的是现在的痛苦；而暂时忽略危机，就不会在现在付出代价，至于未来是否会付出代价，等到未来再说吧。

3）迟缓回应。最终，对于灰犀牛的风险开始有了一些共识，并开始作出一点有用的回应，但这些回应是迟缓的，多数时间是在争论解决方案是对还是错。

4）恐慌，灾难逼近。

5）行动或者彻底崩溃。

中国目前尚处于第三阶段。虽然最终对房地产的风险有了一定共识，但货币政策频繁掉头，既不敢戳破泡沫，也不敢吹大泡沫。而实际上想要泡沫不破就只能吹大，从宏观杠杆率持续上升来看，“灰犀牛”已经演变为“灰犀牛群”。

灰犀牛风险正在持续放大……

03 房股债，都是经济租金

事实上，无论是股市还是房市、乃至债市，都是一种经济租金。房市是一种经济租金非常容易理解，但股市和债市是经济租金似乎没有多少人理解。

金融市场有赢者通吃的特性，伴有多数人财富向少数人手中集中的现象，炒股（债）过程中，输家财富通过非劳动交换手段向赢家集中，这个过程是跟收房租行为通过非劳动交换手段聚拢财富是一致的，在本质上，房股债性质是一致的，都是一种经济租金。

这个过程产生了以下后果；

1）财富集中度提高，贫富差距扩大，富人需求得到基本满足没有消费欲望，穷人有消费欲望没有钱消费。有效需求下降，诱导经济下滑。

2）收租更容易致富，从而激励人力与财力远离生产，智力与资本向零和博弈市场倾斜，生产性活动效率下降，诱导经济下滑。

经济下滑最终将导致经济租金跟随下降。金融市场必须与经济基本面相匹配，才可能健康成长。脱离经济基本面的金融市场终归要向基本面回归。过于繁荣的金融市场向基本面回归过程，会伴生必然发生的，但不知道何时会发生的风险。

这就是灰犀牛风险！

04 房产价格的趋势

房产价格主要来自于两方面因素的支撑：

1）与经济增长相匹配的房产租金，大致相当于股票的每股盈利；

2）受利率高低影响的资产折现率，大致相当于股票的市盈率；

很明显，美元基准利率在半年前已经降至0，美元已经没有降息空间了，这制约了中国利率的继续下降，也就是中国房产“市盈率”已经很难提高了。而房产租金是与经济增长相匹配的，经济增长却是下滑的。

房产折现率是看利率的，而不是看货币量的。利率下降空间如果受到美元制约的话，哪怕水量再多，也很难流进房产。只要房价涨势遇挫，房价就有向基本面回归的压力。

房价的基本面是，租售比>无风险（一般参考银行定存）利率。房价的回归基本面的压力，正是最终确认房地产是最大灰犀牛的背景。

05 房贷选固定？还是LPR？

工行、建行、农行、中行和邮储银行五家国有大行同时公告，将自8月25日起对批量转换范围内的个人住房贷款，按照相关规则统一调整为LPR(贷款市场报价利率)定价方式。

有不少读者私信问LPR和固定利率如何选？这里统一回复如下：就说一句，银行默认方式会选择自己吃亏吗？

反着选就对了！……

中国楼市收紧再传信号，这次还是关于房地产开发商融资。随着资金集中还款期的临近，房企融资步伐加速。另外8月14日媒体报道称，监管层设置“三道红线”：一是剔除预收款后的资产负债率大于70%；二是净负债率大于100%；三是现金短债比小于1倍，将再次收紧房企融资。

其实房企融资收紧已经不是新鲜事，但当下正值房企集中还款期，一边急需发新债以借新还旧，一边传言称“控制有息负债增长”，房企或将受到两面夹击。

其实在当下，房企面临的最大收紧挑战，不仅仅只是限制负债，而是能否保留住足够资金顺利过渡集中还款期。

先来看看楼市整体情况：

宏观方面，在8月初发布的《2020年第二季度中国货币政策执行报告》中，中国央行再次重申了“房住不炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期”。

成交方面，据中共国家统计局数据，7月份4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，二手住宅销售价格环比上涨0.7%，环比均有所回落。而进入8月份的第二周后，成交量却回落明显。中指院数据显示，全国16个主要城市楼市整体成交环比下降18.5%，一线城市成交量整体环比下降27.5%，二线环比下降9.5%，三线环比下降35.0%。也就是说，目前楼市整体呈现出“价涨量跌”的趋势。

调控政策方面，进入8月份，阜阳、海口等多地加强了房地产调控，直指捂盘销售、限贷等。

在这种环境下，影响最大的要属急需资金的房企了。近期房企融资步伐加速。中原地产研究中心数据显示，8月房企美元债融资额已超20亿美元。市场人士称今年下半年和明年，房企有超过1.5万亿元债务需要归还。

据中指院数据显示，7月份房地产行业信用债发行规模达642亿元，同比增长29.1%，环比增长86.1%；过去3个月海外债连续增长，7月发行规模508亿元，环比增长30.6%。同期房企信用债平均票面利率为5%，环比提高0.6%，创下2月份疫情爆发以来的利率新高。

这意味着，假如放纵房企高息密集融资，势必会将房企乃至整个楼市进一步推向债务深渊，增加系统性风险。所以市场传出将“控制房地产企业有息债务”，不无道理。

什么是有息负债？有息负债是相对无息负债而言的。从会计角度来讲，无息负债一般来自预收账款，以及延期支付形成的应付票据和应付账款。说通俗点就是由于欠款而无偿占用别人的资金。而有息负债，指的是银行长期借款、发行债券等。二者的区别在于，前者可以无偿占用他人资金，尤其是垄断性企业；后者则需支付越高的利息。

现在我们把这“三道红线”展开来：

红线1：剔除预收款后的资产负债率=（总负债-预收）/（总资产-预收）>70%

解读：由于现在基本都是预售模式，所以在开发商还未完全开始建房子前，会收到购房定金、首付等款项，形成预收款。而这些款项财务上虽然属于房企的资产（会降低资产负债率），但本质上其实“并不是自己的钱”，因为后期都要花出去的。所以剔除掉这些款项后的资产负债率能够更真实反映房企的负债情况。

红线2：净负债率=（有息负债-货币资金）/股东权益合计>100%

解读：如果该指标大于1，这意味着股东权益不足以偿还债务和利息，而这其中蕴含着巨大的偿债风险。

红线3：现金短债比=非受限现金/短期债务<1

解读：非受限现金，顾名思义，就是用途不受限制的资金。如果这部分资金小于短期债务的话，那么意味着企业仅有的可自由调配的余粮全部都要用来还债，同时受限资金又不能随意动用。这说明该企业存在着很大的现金流压力。

回过头再去看，房地产是典型的高负债、资金密集型行业，现金流就是房企的生命线。据国金证券研究所统计，超过这三道红线的房企不在少数。

给楼市传递了什么信号？

1、房企融资和部分城市楼市调控收紧是大概率事件。那么意味着那些前期销售超前，但指标“不合格”的房企会被限制融资，一些希望以价换量、弯道超车的中小房企，恐怕这条路是走不通了。

2、拿地需求、融资需求短期内或降温。据国金证券不完全统计，近几年房企融资来源中，国内贷款、直接外资及自筹资金占比呈现下降趋势，经营性融资占开发资金来源占比提升。所谓经营性融资，即包括股权融资、债权融资和销售回款等。如今前两者被卡的死死的，销售又上不去，至少在当前，融资环境对房企很不友好。

总结：目前房地产需求还没有完全稳定下来并活跃，此时如果出现大肆融资去拿地的话，各类地王又将频现，金融风险或许又会卷土重来。从这点来看的确有必要进行管控，至少也不要成为楼市泡沫破灭的导火索。

房子，一直以来都牵动着无数老百姓的心，毕竟对于中国人来说，房子不仅可以居住，更重要的是财富的象征，有房子才能让自己的财富保值且增值。因此，只要手头有点钱，大家都会选择去买房。

但这两年房价并没有大涨，为何还是有很多购房者趋之若鹜，奋不顾身的往楼市中去呢？

有很多专家一直看涨楼市，认为以后房价还会进一步上涨，但结果真会如他们想像一样吗？

要知道，树不可能会长到天上去，房价也一样。尤其是还继续买房的家庭，可能会遇到3个“新麻烦”。

一、房子质量

这些年建设的房子那么多，但是房子质量真的好吗？

房子能住70年吗？想想，20年前的房子都破烂不堪了，更别说住70年了，最多住个30年，一些人不得不面临购买新房的选择。

房子质量有问题，为了住的更舒服，相信一些人会出钱维修，比如现在一些老旧小区改造、加装电梯，就是一个例子，但是随着房子越来越老，你还愿意住，愿意改造吗？

相信一些过惯了好日子的年轻人是不想住老房子的，所以房子质量堪忧，如何长久住下去，也是一个问题。

二、买房升值空间有限

要知道，我们买房就是为了赚钱，那么就得考虑一个点，叫做房屋持有成本。什么叫做房屋持有持本呢？

很简单，把折旧率、资金成本、房租收益率、房价涨幅等加在一起计算，如果每年的收益都是正值，就意味着买房依旧是赚钱的。

过去的话，以大城市为例，房子正常是以每年9%-15%的增长。

但近几年年增长率变低，以5%左右的增长速度涨幅，如果持有一套房产，纯粹房屋居住用途每年带来的租金收益只有1.6％，而过去一年房价非但没涨反而下跌，资本利得收益大致为-0.4％。

因此，我们可以得知，如果一年房价没有上涨6%的话，基本算是亏钱。

显然，随着房子供过于求，加上在房价走平或者微涨的情况下，绝大部分城市持有房产，都不会像以前那样赚取差价，只会亏钱。

三、变现难

很多人买房子是为了变现的，毕竟你把钱放在银行，每年拿到手的利息实在是少的可怜，但是根据往年的经验，很多人把钱投入了房地产，有的都赚了好几倍，所以在这样的心理下，也越来越多的人开始这么做了。

但是大家要知道，当一件赚钱的事情大家都知道以后，很可能就不赚钱了，如今的二手房市场其实也没有大家想像的那么明朗，有很多想把自己房子高价卖出去的业主们，房子挂在中介那边半年没人问都是常态。

结合以上三点来看，建议大家，如果想买房的话，应该要先把这三个问题考虑清楚，觉得能够接受的话，再去买房。

要知道，现在的楼市已经进入惨烈的“二八时代”了，买房赚钱升值，将会变得很难了。

总而言之，买房不容易，在买之前一定要充分的考虑。

最近楼市的大事情也不少，我们挑一些有影响力的事情，通过逻辑将其内在的关系串起来，集中和大家一起分析一下。让大家最中国整体宏观经济萧条下的楼市现状和未来走势，有一个清晰、深刻的认识。

一
关注楼市的人，一定会察觉到，进入7月以来，楼市的局势突然毫无征兆地严了起来，对房价的严打可以说不留余地，毫不手软。

前段时间，号称“房价神话”的深圳，迎来了史上最严苛调控新政，全国购房者被高位拦截。比如，新政第一条的杀伤力就非常大：入户满3年且社保满3年才有购房资格，非深户要5年社保。据说很多正准备成交的人，因为这条政策一下被卡在了购房资格的门外，只能临时放弃购房计划。我看到网上一个中介售房人员说的，带客户从龙岗到落户看房，结果走在半路上，政策出来了，买房客户丧失了购房资格。当然这次调控在夫妻离婚、首付比例、抽签顺序等各方面都更加严格。

此次政策出台，对市场影响非常大。6、7月份上车的购房者虽然庆幸上了车，但也大概率踩在了高点。这次还未上车的购房者，大部分丧失了购房资格。准备换房的业主，只能被迫降价寻找接盘侠。

而这次调控，效果也是立竿见影，短短半个月，深圳楼市已经从势不可挡的上涨，转变成下跌了。刚刚出来的数据是，7月份深圳二手房挂牌价是下跌的，同时挂牌量在上涨，这都是“牛冠宇宙”的深圳房子转凉的信号。很多机构和专家预测深圳二手房会迅速冷却，房价震荡回落，可以参考2017年“317”调控之后的北京楼市走势。所以，这波调控算是擒贼先擒王，对深圳楼市的打击是非常厉害的。

深圳调控之后没几天，隔壁的东莞也出台限购加码政策，购房通道同样被封锁。几乎与此同时，浙江的杭州、宁波，江苏的南京，这几个房价热门的城市，也都出台了楼市新政，加码限购，提高购房门槛。尤其南京出台的“宁九条”，从九个方面围追堵截房价，对市场造成了巨大影响。

对于现在的楼市，可以说中国政府在“房住不炒”的政策下是穷追猛打的。只要哪个城市的房价敢上涨，必遭调控重击，这远比2018和2019年还要严厉得多。

紧接着7月24日，副总理韩正召开房地产工作座谈会，强调要“时刻绷紧房地产调控这根弦”。有10座城市被点名参会，分别是北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙。

中央喊10城开会，事无巨细安排了下半年房地产市场工作部署。懂行的人都知道，之前是住建部主持会议，这次直接上升至正国级规格，背后意味着什么。会上基调重提，再三强调三大方针：1、坚持房住不炒；2、坚持经济脱钩房地产；3、坚持“三稳”战略。

今年，房价涨幅一度超越深圳的东莞相当自觉，连夜就升级调控措施，提高非东莞籍人口的购房门槛，限购还从新房扩大到二手房，彻底堵上了短期炒房的机会窗口。第二天，央媒经济参考报就刊登了大头条，《必须及时消除楼市运行中的异象，有效扭转市场紊乱预期》，文中狠批房价带来的副作用，坚持实业兴邦战略。

多城出台调控新政，外加会议以及舆论导向，这一连串的操作，的确把人看懵了。要知道这在平时，一条大新闻就会对市场舆论造成巨大影响，何况是接二连三的信息轰炸。这些都在昭示，新一轮调控升级在路上了。

民间向来很怀疑房地产调控的定力。近20年来的房价曲线坚定了中国老百姓们的信仰：宏观经济下行压力越大，就越有可能放松调控、刺激房地产。但上半年经济陷入负增长，中国意外没有刺激房地产，反而还展现出丝毫没有减弱的调控决心。

进入7月下旬，多个中央部委更是对楼市密集表态：7月16日，国资委就强调“持续加强对金融、房地产等高风险领域的项目监管力度。”7月20日，银保监会的年中工作会议要求，“坚决防止影子银行死灰复燃、房地产贷款乱象回潮和盲目扩张粗放经营卷土重来。”7月22日，连最高法都出手，发布相关意见防范炒地炒房投机行为。

这样的调控太不一般了。所以，今年的楼市事情会非常不简单。因为7月份，很多城市已经结束了小阳春，成交开始走下坡路了，没有理由这么严打房价，况且疫情当头，地方经济是需要房地产拉动的。没有房地产启动，今年GDP增速数据怎么会好看呢？

换句话说，政策为什么不在5-6月份楼市最火爆的时候出台，偏偏要选在7月份，是不是有些后知后觉？为什么楼市会在7月严打，其实是有信号的。

二

最近几个月，有一个词火了——“内循环”。

5月中旬以来，中共高层在政治局常务会议、陆家嘴论坛、企业家座谈会等多个场合反复提及：“形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”。特别是6月18日，刘鹤在第十二届陆家嘴论坛会议召开时分析完国内外局势后把这句话说出来之后。而这句话，其实最早是习近平在两会的讲话中说出来的，当然他是小学水平，是想不出这样的表达的，应该都是王沪宁按照他的意思给包装出来的。所以，内循环应该是中共高层的共识。

“以内循环为主”这出其不意的一招会打开什么样的经济格局？很多人感到很茫然，我们甚至还能强烈感受到社会上的聪明资金都在焦急寻找“内循环”的方向。其实说白了，这个经济内循环，就是一个生产、交易、消费都在一个经济体内的模式，自产自销，自我封闭的一个经济系统。

一般来讲，内循环经济都出现在经济比较薄弱的农业大国，例如在改革开放之前的中国，就是自产自销的内循环经济模式。但是工业时代到来后，内循环系统都崩溃了。为什么？

就像一个小镇里开了一家包子店，刚开始包子是手工制作，因产量有限，包子做多少小镇居民能吃多少。但是引入机器化生产后，产量暴增，开始出口给周边的小镇。小镇之间贸易往来密切，经济繁荣。内循环经济结束。

但天有不测风云，突然有一天，小镇之间因为某些问题产生了矛盾，甚至打架斗殴。各个镇子为了保护居民，决定结束小镇之间的贸易往来。小镇周边围起了高高的栅栏，进不来出不去。这时候最惨的就是包子店，面临的最大的问题就是产能过剩，这么多的包子到底卖给谁？欠银行的贷款也还不上了。

不止包子店，服装店、玩具店、鞋店等等生产的东西都卖不出去，都还不上银行的钱，银行开始倒闭，从而引发了小镇金融危机：破产倒闭潮！其实道理就是这么简单。所以，要想真正实现经济内循环，核心就是要解决产品过剩，解决消费的问题。而解决产能过剩的法门，只有2个。

一是把过多的产能输出到其他国家。但我们只要稍微看一下数据就知道不可能，今年上半年货物出口额7.7万亿人民币，同比2019年上半年的8.0万亿人民币，小幅萎缩了3.2%。而关键是目前国外的疫情还没有得到有效的控制，作为中国主要的出口市场美国的疫情是越来越严重了。7月30日刚刚公布的美国第二季度的GDP下降了32.9%，创下了上世纪40年代以来的最大降幅。美国的消费受到限制，中国的出口将继续萎靡。同时，日本87家企业开始撤离中国，美国政府前几天也在投资科达的医药制造，并正在计划将医疗产业链撤离中国，未来其他的产业也都会跟进。美国日本欧洲一旦都自给自足了，中国的出口还会更惨。那么，中国这么庞大的过剩产能怎么办？所以，要想经济内循环，单纯不依靠出口肯定是行不通的。

二是提高消费者的购买力。让小镇居民有足够的钱，足够的消费意愿，去主动消耗小镇工厂生产的所有高中低端产能。2020年上半年，中国社会消费品零售总额17.2万亿人民币，同比2019年上半年的19.5万亿，萎缩了11.8%。国内的终端消费市场其实已经呈现萎缩之势长达三年之久了，其原因在于房地产市场对居民收支结余的吞噬比例已经超过百分百了。

在这种情况下，必须限制房地产这个资金的黑洞，让居民的消费力从房产转移到其他工业品上，才能有助于推动内循环。也就是说要堵上炒房兴邦的路，严控房地产对社会资金的虹吸效应，释放老百姓的购买力，这是“内循环”的关键一招。相反，如果消费萎靡，就别想搞“内循环”了。

数据显示，从2008年开始到2018年，中国居民杠杆率从17.9%上涨到了53.2%，2019年一季度，居民杠杆率继续提升，达到了54.3%，其中个人住房贷款占住户部门贷款总额的50%以上。

10年前，我们可能用每月收入的30%去做月供，而现在大多数家庭则用50%以上的收入去还房贷，再减去一定的储蓄，能拿出来消费的资金屈指可数。所以说，当下中国居民明面上房子挺多，但都是纸面财富，实际上能拿来消费的流动资金，大家心知肚明。以此来看，房价高压下的消费者市场，根本无法支撑起经济内循环。

看到这里，你应该明白了，为什么6月18日之后，房地产市场上会爆发出这么多打压房地产的调控政策。总结一句话就是：“楼市不压，消费不起，内循环经济无望”。

我们再来看看7月份被调控的城市：深圳、东莞、宁波、杭州、南京，这几个城市一点儿都没被冤枉。万人抢房摇号，茶水费，假离婚……炒作氛围实在太浓。尤其是深圳的业主，联手哄抬房价，每个小区一个房价联盟群，每天尽想着如何提升小区房价，包装、营销、舆论借势，无所不用其极。只要有人敢拉低小区挂牌房价，就成了全小区业主的公敌，有的小区还有不堪入目的惩罚方式。

中国楼市真是要多疯狂就有多疯狂。这样畸形的炒作型市场，被史上最严调控政策严打，只能说咎由自取。如果任由房地产继续狂飙猛进，一轮接一轮的房地产消耗，迟早会掏空百姓钱包里最后一点钱。而且，现在国际形势风云变幻，如果房价再猛涨上去，泡沫会失控，一旦资本转移达到临界点，楼市就越容易崩塌。日本“失去的二十年”的教训并不远，中国如果发生楼市坍塌，后果比日本还要严重十倍。这也是为什么中国政府进入7月份以来疯狂打压房地产的主要原因。因为担心玩砸了，最终空中解体。

三

但是在工业时代，“倒”回来启动内循环绝非易事。中国几乎有占内销45%的商品是出口到国外的。如果这些商品全部出口转内销，在国内市场销售，大家想想，国内的企业要倒闭多少？又有多少人要失业？

种种迹象表明，当下为了实现经济内循环，提振消费将成为头号目标，未来房价大涨的可能性直接为零，任何城市都不可能挑战“房住不炒”的底线。但从目前的针对措施来看，中央并不想彻底把楼市送入寒冬，是允许房价“理性上涨”的，前提是禁止炒作，全靠刚需驱动。

例如，2020年上半年的北京市场就是很好的案例。在2017年“317”新政调整三年后，北京迎来了刚需购房反弹的高光时刻，房价有一定的涨幅，但没有炒作氛围，而且主要表现在好的地段和好的物业上。

接下来，在中央调控大手的打压下，楼市会异常残酷，城市到了真正比拼底层刚需购买力的时候了。

但是，刚需的购买力最终受限于就业情况，而就业受限于什么呢？受限于出口、消费和投资。从今年上半年的情况来看，这三个数据都是相当惨淡的。伴随着美国、日本等一条条产业链的撤离，中国的失业问题已经在集中爆发了，都失业了，都在裁员减薪，哪里有房地产的刚需购买力呢？同时，收入下降或者丧失，哪里有钱还房贷车贷呢？这也是为什么今年以来法拍屋暴增的主要原因。因为断供导致二手房市场的甩盘量越来越大。其实，今年以来很多城市的二手房挂牌量都是翻倍的。一方面没有购买力，一方面是抛盘的增加，房子是不是会像马云说的进入如葱的时代，大家可以判断。

所以，未来房地产是肯定不要作指望了，不管是为了经济内循环政府严厉打击，还是老百姓的购买力，根本都支撑不起来未来楼市的上涨。同时，不要以为楼市不涨了就有购买力，那也是在做梦！我只说两件事情。

前几天曾提到有24个中国人偷渡到越南去打工，打工的企业正是这次80多家日本撤离企业之一的夏普。而前两天，又有几个人计划偷渡出去打工，这次是先去的缅甸，被抓住了。以前中国人偷渡欧美，现在居然都偷渡东南亚，大家可以想象一下中国的经济已经恶化到了什么程度……

顺便再提一下，这几天中国大陆开始推行“一村一警”制度，身穿警服，佩戴装备进行点对点维稳！开始给全国400万辅警定级授衔，薪资普涨，入编入警设“绿色通道”，其实就是给这400万人提高了待遇，是政府在加强警力的一种体现。而今年前两个季度，中国就业非常差，到处裁员减薪，但是有一个行业就业非常好：安保新增就业329万人。

大家想想，为400万辅警加薪，招329万安保，这是准备干什么？再加上数以亿计的电子眼，天眼天网工程越来越强大了，1984式社会是不是越来越近了？！

所以这样看来，内循环下不仅房子没有指望，你基本的工作和基本的人身自由也没什么指望了，倒退到改革开放之前的状态是完全有可能的。计划经济、供销社、合作社、票证、户籍加强版，这些都是典型的特征。因为现代社会，没有一个国家是可以内循环的，就像没有一个人可以靠吃自己拉出来的、喝自己撒出来的维持生活一样。

但是，不要认为进入内循环这个政权就会完蛋。不信的话可以参照北朝鲜，基本不和外界来往，就算饿死几百万人，政权也“稳”如泰山。所以，内循环完蛋的不是权贵，而是那些富人、中产和底层的民众。

因此，暴风雨注定会来得越来越猛烈，要做好准备！

近日无论从中共政治局会议还是央行的通知来看，中国楼市调控趋紧。背后存在五大深层原因，令北京当局不敢再用房地产来拉动经济。

中共政治局7月30日召开会议，再提房住不炒，楼市调控趋紧：“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。”

另外，作为中共政治局常委的韩正日前主持房地产工作座谈会，提出要“牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策。”

这是近几年关于房地产行业召开的高规格座谈会，随后广东省东莞市就紧急升级了楼市调控政策，在限购范围的基础上还提出了限售措施。

粗略统计，在刚刚过去的7月，已有杭州、宁波、深圳、南京和东莞5市升级了楼市调控政策，其中深圳和东莞的调控政策堪称当地“史上最严”楼市调控。

不仅如此，中国央行近期下发通知对线上消费贷款流入楼市情况进行全面摸底。要求报送的重点数据包括，月末线上联合消费贷款余额、当月发放线上联合消费贷款加权平均利率、当月发放全部个人消费贷款（不含个人信用卡透支）加权平均利率、月末线上联合消费打款余额不良率、月末全部个人消费贷款余额（含个人信用卡透支）不良率。

在这份名为《关于开展线上联合消费贷款调查的紧急通知》中称，“为掌握金融机构个人消费贷款业务创新情况，决定开展线上联合消费贷调查。”

更深层次的原因其实涉及中国经济现在的困境，事实上，从武汉肺炎疫情的出现之后，连年下滑的经济更大幅度下行，中国各地就始终存在一种放松楼市调控的呼声，原因在于房地产的产业链较长，曾经有效带动上下游各个行业快速回暖及经济复苏。

例如，每到3年左右的经济下行周期，放松楼市调控就成为一个必选项，2008-2009年、2012-2013年、2015-2016年，这次其实又到了关键的3年周期，但从当前楼市调控的定调看，放松调控已经是不可能实现的了，这其中主要有五个方面的深层次原因。

1、此前20年由于房地产市场的持续繁荣，同样的资金投资到实业上和房地产差别巨大，企业家投资实业面临巨大的市场竞争，一个决策失误可能导致投资亏损，而投资房地产则稳赚不赔，既不用考虑风险又不用辛勤劳作。长此以往，会对企业和企业家形成负向激励，市场脱实向虚的风险也会随之加大。

2、房地产巨大的吸金效应会大幅增加全社会的运行成本。房价上涨过快导致的房屋租金成本在商品价格中所占比例较大，进而增加保持物价稳定的难度。

3、此前房地产每3年一次的周期其实是在大的债务周期中，主要是当局通过一定的政策刺激居民还可以通过加杠杆的方式购房，但如今债务周期已经接近顶部，一方面居民住房拥有率在全球范围内遥遥领先，另一方面居民杠杆率在每个小周期内快速增加，2020年一季度末，中国居民杠杆率已达57.7%的历史新高，10年间上升了32个百分点。

4、中国原来的经济模式已经难以为继，如果期间房地产市场持续繁荣，那么市场上的土地、人才、信贷等要素仍会源源不断地流向房地产领域，而真正需要获得这些要素的企业就无从发展。

5、金融系统的风险越来越大，如果此时仍不限制房地产市场非理性繁荣，则国际金融市场的动荡和中国金融系统的风险产生共振。例如，1997年亚洲金融危机虽有外部原因影响，但根本原因还是东南亚各国经济运行存在内在问题。

综合来看，北京当局并非想让房价下降，而是用行政手段“冰封”住楼市，避免房地产泡沫破裂。

7月30日，中共政治局召开年中会议讨论经济和房地产等领域的问题。金融数据显示，上半年近3万亿元人民币进入了楼市，房地产泡沫和金融风险越来越大。 

据官媒《新华社》报道，中共政治局7月30日召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作，决定10月召开十九届五中全会，议程是研究关于制定“十四五规划”及“2035远景目标”的建议等。

会议强调，“我们遇到的很多问题是中长期的，必须从持久战的角度加以认识。”

从会议通稿的表述来看，中共决策层认为疫情形势、国际经贸形势、国际关系变化所带来的影响不是短期就能消弭的，必须做好长期准备。

并且会议再提房住不炒，楼市调控趋紧：“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。”

今年以来，武汉肺炎疫情影响下，中国经济受到重创，各地方政府纷纷尝试松绑楼市调控，但政策刚发布一天之后就召回，表明房地产并未被允许作为刺激经济的工具。相反，房住不炒一词频频现身于央行报告、两会报告和政治局会议，足以说明楼市调控的底线所在。

就在最近两周之内，深圳、东莞、杭州、南京、宁波等热门纷纷加码楼市调控，部分城市楼市调控升级到“史上最严”的程度。

这背后的重要因素是房地产泡沫越来越大。

7月31日，中国央行公布的《2020年二季度金融机构贷款投向统计报告》显示，其中，四分之三的新增贷款投向了企业，三分之一进入了房地产。

具体来说，上半年本外币企事业单位贷款增加9.16 万亿元（人民币，下同），同比多增2.88 万亿元。

从企事业单位贷款的期限上看，短期贷款及票据融资上半年增加4.08万亿元，同比多增1.40万亿元。中长期贷款上半年增加4.94万亿元，同比多增1.47万亿元。

数据显示，截至二季度末，房地产贷款余额47.40万亿元，同比增长13.1%；其中，上半年房地产贷款增加2.99万亿元，占同期各项贷款增量的24.7%。

分类看，截至今年上半年末，房地产开发贷款余额11.97万亿元，同比增长8.5%。其中，保障性住房开发贷款余额4.72万亿元，同比增长2.5%。个人住房贷款余额32.36万亿元，同比增长15.7%。

另外的一些消息也显示出房地产领域出现的问题。

中国国务院副总理韩正在7月24日的房地产工作会议上继续强调“房住不炒”的定位，并称“要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。”

需要说明的是，在之前的几年，中国官方也召开过房地产工作座谈会。例如，2017年11月21日，住建部曾会同国土资源部、央行在湖北省武汉市召开“部分省市房地产工作座谈会”；2018年8月7日，在辽宁沈阳，住建部又召开了“部分城市房地产工作座谈会”。

韩正主持这样一个高规格的房地产会议，原因在于中国房地产泡沫越来越大，泡沫一旦破裂会危及中国经济，产生金融危机。

并且，中国央行已经向各大银行、农村信用社下发《关于开展线上联合消费贷款调查的紧急通知》（下称《紧急通知》），称“为掌握金融机构个人消费贷款业务创新情况”，决定开展线上联合消费贷调查。

《紧急通知》要求报送的重点数据包括，月末线上联合消费贷款余额、当月发放线上联合消费贷款加权平均利率、当月发放全部个人消费贷款（不含个人信用卡透支）加权平均利率、月末线上联合消费打款余额不良率、月末全部个人消费贷款余额（含个人信用卡透支）不良率。

值得注意的是，在《紧急通知》中，央行统计司单独统计与蚂蚁集团旗下“蚂蚁借呗”、“蚂蚁花呗”两款产品的合作数据。

7月28日，据《21世纪经济报道》报道，多位银行人士表示已经收到《紧急通知》。

一位资深银行业内人士表示，该通知意在摸底统计线上消费贷款规模，包括与蚂蚁集团旗下花呗、借呗两款产品的联合贷款规模、信用卡贷款及互联网贷款等。

“（央行通知）不是为了出台新的监管规定，而是要摸清楚线上消费贷款有多少流入楼市。”上述人士表示。

中国国务院副总理韩正日前主持房地产工作座谈会，随后中国央行发紧急通知要求调查线上消费贷款流入楼市情况。

韩正强调房住不炒 央行觉察到金融风险

中国国务院副总理韩正在7月24日的房地产工作会议上继续强调“房住不炒”的定位，并称“要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。”

《新华社》的报道显示，中央和国家机关有关部门负责人，北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市政府负责人参加座谈会。10个城市政府和住房城乡建设部、央行、自然资源部负责人参会发言。

需要说明的是，在之前的几年，中国官方也召开过房地产工作座谈会。例如，2017年11月21日，住建部曾会同国土资源部、央行在湖北省武汉市召开“部分省市房地产工作座谈会”；2018年8月7日，在辽宁沈阳，住建部又召开了“部分城市房地产工作座谈会”。

韩正主持这样一个高规格的房地产会议，原因在于中国房地产泡沫越来越大，泡沫一旦破裂会危及中国经济，产生金融危机。

在这次会议之前，楼市调控升级的迹象已经显现。中原地产首席分析师张大伟对媒体表示，2020年上半年房地产调控以人才政策、落户政策等宽松刺激为主，从7月开始，随着多个城市房价明显上涨，收紧的政策开始出现了。“会议的召开，一定程度上也是总结市场预警市场，代表了调控的风向。”

据悉，中国央行已经向各大银行、农村信用社下发《关于开展线上联合消费贷款调查的紧急通知》（下称《紧急通知》），称“为掌握金融机构个人消费贷款业务创新情况”，决定开展线上联合消费贷调查。

《紧急通知》要求报送的重点数据包括，月末线上联合消费贷款余额、当月发放线上联合消费贷款加权平均利率、当月发放全部个人消费贷款（不含个人信用卡透支）加权平均利率、月末线上联合消费打款余额不良率、月末全部个人消费贷款余额（含个人信用卡透支）不良率。

值得注意的是，在《紧急通知》中，央行统计司单独统计与蚂蚁集团旗下“蚂蚁借呗”、“蚂蚁花呗”两款产品的合作数据。

7月28日，据《21世纪经济报道》报道，多位银行人士表示已经收到《紧急通知》。

一位资深银行业内人士表示，该通知意在摸底统计线上消费贷款规模，包括与蚂蚁集团旗下花呗、借呗两款产品的联合贷款规模、信用卡贷款及互联网贷款等。

“（央行通知）不是为了出台新的监管规定，而是要摸清楚线上消费贷款有多少流入楼市。”上述人士表示。

房地产泡沫越来越大 房屋质量越来越差

中国自2017年新一轮楼市调控以来，楼市持续降温，多地房价上涨脚步明显放缓。在这种背景下，一方面，房地产开发商为降低成本，加快速度，选择降低标准或者“减配”；另一方面，购房者对房地产开发商的容忍度降低，最终导致楼盘交付质量纠纷不断。

以房地产业内争议很大的碧桂园“456模式”为例：拿地4个月开盘、5个月资金回笼、6个月资金再周转，如此快的建设速度，有的企业还希望进一步压缩，这难免会违背施工规律，导致质量问题。

最近几年，楼盘出现质量问题已成为一种普遍现象，这是全行业快周转带来的恶果。特别是在新房限价政策之下，开发商压缩成本，压缩工期，最终导致交付的房屋质量大打折扣。近几年交付的房屋质量可能是史上最差的，未来这种纠纷可能还会更多。

媒体报道称，房子越来越贵，质量越来越差，并且举例：

有“掉墙”的：2019年8月份，在出现局地强降雨后，北京朝阳区东坝地区畅颐园小区一栋楼发生局部外墙保温层脱落，脱落面积约600平方米，造成27辆机动车受损。

有“坍塌”的：2018年末，广东中山一在建楼盘停车场区域突发大面积坍塌，出现2,000平方米大坑。

有开裂的：近期扬州高邮一小区曝出从1楼到18楼，有50多户业主家中墙面出现裂缝，这个小区2016年交房，业主入住仅3年多。

有“减配”的：2019年11月中旬，湖南长沙一商品房项目交房后，业主发现小区里的“人工湖”竟然是用蓝色塑胶贴成的。

其它诸如漏水、墙体渗水、电梯安全质量等问题也是到处都是。与之相比，虚假广告、延期交房等频频引发业主维权的问题只能算是“小巫见大巫”。

蓝绿双城科技集团有限公司创始合伙人、董事长曹舟南此前表示，没有哪家开发商敢声称自己造的房子不漏水。

绿城房地产建设管理集团有限公司董事长、总经理李军两年前曾预测称，形势逼着开发商进行快周转、控成本、降标准，房屋质量也越来越差，将迎来中国房地产行业投诉和维权高峰期。

深圳8个部门日前出台了8条对楼市的调控政策，两天后再次推出了补充细节。有房地产头部中介表示，此举将减少35%～50%的购房需求。

据《中国证券报》7月18日报导，深圳新调控政策对楼市的影响已经表现出来。多位地产中介表示，新政出来后，住宅带看量明显下降。负责福田景田片区的郑先生说：“这几天住宅市场明显消停下来了，好多客户突然失去购房资格，所以近两个月成交量会非常少。”

某头部中介的客户回测数据显示，35%的客户不满足落户满3年且社保满3年的购房条件。该中介相关负责人表示，6月以来，不少外地客户因为看好深圳房产保值增值空间，打算落户深圳买房，而新政令其失去购房资格。按6月以来的客户数据看，新政将减少35%～50%的购房需求。

该负责人表示，以二手房为例，近两个月深圳二手房成交量在一万套左右，新政将使市场回到五六千套的水平。

房价方面则出现分化。宝安区某中介的徐小姐表示：“新政后部分交易税费提高了，这几天有些急卖的业主调低了挂牌价。”此前爆炒的宝安、南山等热点片区降价情况比较明显。

7月15日，深圳市住房和建设局等8家行政部门出台了8条加强调控楼市的措施，被称为深圳最严调控。2天后，深圳又发布相关限购细则：已在深圳市连续缴纳社保或个税满5年但入深户未满3年的，具有购房资格。深户已缴3年以上社保，但因工作调动等原因导致社保断缴，则不具备购房资格。

另外，还公布了有关离婚人士、贷款记录和名下房产地域认定等方面的细则。

对于深圳此次推出楼市调控希望给楼市降温，中原地产首席分析师张大伟表示：“深圳是全国最近一轮楼市上涨的领头羊，出现调控政策升级已经有预期，而且深圳的楼市炒作氛围浓郁，出台政策将明显打击投资需求。”而此次政策如果严格执行，对于深圳楼市的打击将非常大，市场在7～8月开始成交量快速萎缩，房价也将开始调整。

海外评论人士文小刚认为，深圳紧邻香港，历来都是大陆楼市涨幅的风向标，因为深圳有极大的外来人口市场，有经济支撑、有市场支撑，楼市不会大幅下跌，如果出现大幅下跌，当局肯定会出手干预，因为房企背后所背负的银行借贷太大了，已经大到了不能倒的地步。中共对楼市调控了这么多年，楼价一直在涨，中共要的是慢慢涨，而不是不涨。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，单压需求不是长久办法，还必须从根上解决供应问题，而从供给侧入手，深切改善供需失衡的问题，这才是治本手段，是长期性的策略。

上周就有消息说，深圳住建局去长沙考察学习，当时有人就担心，深圳是调控最失败的地方，长沙是最成功的地方，是深圳教坏长沙，还是长沙能让深圳浪子回头。没想到这周深圳给出了答案，7月15日突然传来消息，史上最严楼市调控来了，虽然只有短短几条。但条条都是干货。废话不多，但杀伤力极大。

首先，想在深圳买房，需要落户满3年且社保满3年，非深户需社保满5年；有的中介看到这条瞬间崩溃，正在带客户签合同的路上，客户一下就失去了买房资格。以前深圳虽然限购，但是落户政策极松，在三个超一线城市中，北京上海你要想拿户口几乎不可能，而在深圳则要容易的多的多，甚至有人形容，上午坐飞机到深圳，下午就能落户，第二天就能买房，虽然这个夸张一些，但是也足以说明，限购对于深圳已经不设防了。很多人已经为了买房而落户，这对于深圳房价，有着巨大的助推作用。现如今3年社保才可以，这就极大的增加了购房门槛，把一大堆投机客挡在了门外，不过也确实伤害了一些刚需。

其次，首付比例调整：无房无贷首付30%；保护刚需，无房有贷，买普通住宅首付50%，买非普通住宅首付60%；购买二套，普通住宅首付70%，非普通住宅首付80%；而深圳对于豪宅的认定，也重新加强，750万划线，只要多于750万的，都算是豪宅，而且还有两个条件，容积率在1和建筑面积144平方米。也就是说按照深圳的均价计算，100平米以上，稍微品质高一点的楼盘，基本就是豪宅了，那么首付8成，也就快跟全款差不多了。所以这相当于把杠杆降了下来，我们的都知道，深圳楼市重新开始上涨，其实就始于上次豪宅放松。这条也相当于是把去年11月豪宅放松的政策，再次给纠正了回来。

第三，全国最严的，限制离婚炒房政策，离婚3年内购房，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。也就是说，你即便离婚都没有用了，也得等上3年才能算两个家庭，也才能买房。但昨天有中介已经想出来破解之道，那就是离婚之后，赶紧找个有买房资格的再结婚，然后再离，这样就破了这条的封印，也就是说这条规定，只能限制上一场婚姻，所以以后可能会看到，一年之内反复结婚离婚的人，单身且具有买房资格的人，要发财了。

第四，二手房加税，个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。这对于二手房又是一记重锤，打击二手房的目的，就是引导大家去买新房，任何一次调控都少不了这样的政策，楼市现在依旧是让进不让出，二手房在新房面前失去优势之后，个人就越来越难以变现。

第五，保护刚需，新房抽签优先无房、个税或社保缴纳时间长的；也就是说，购房资格虽然都有，但是资格并不平等，这也是引导刚需去购买新房，越是刚需，在新房那边越有优势。

第六，房屋抵押合同不予办理产权登记，还要严厉打击房地产市场违法违规行为，对捂盘惜售、虚假广告等重点整顿。

不得不说，深圳这一套组合拳，确实拳拳到肉，此次楼市的调控程度，几乎赶上了2017年“3.17”新政后的北京，有些政策还有过之而无不及，比如本地户口还要限购3年，这在北京没有必要，但在深圳却很关键。离婚限购上面也比北京更加严格，北京还可以假离婚，而深圳你必须得多次离婚结婚才能获得购房资格，二手房增值税免征，也调到了5年，比北京更长。

要知道，北京楼市在“3.17”新政之后，一直熊了3年，前几天还有报道，北京的房价相比2017年高点已经跌去了3成，不少当年买房的3年下来赔掉了上百万，那么采取更严政策的深圳，可以预见的是，在未来几年，房价也会逐渐理性回归。但跌幅可能不会有北京这么大，毕竟深圳还是一个人口持续流入的城市。每年人口增加40万，能不涨，微跌就已经算不错了。之前高点接盘的人，这几年会比较难受。将会亏掉大把的资金成本，也就是说，房价可能没跌多少，但最后实际上亏了不少钱。

深圳这次信号意义大于实质意义，甚至震慑全国！这就是告诉我们，枪打出头鸟，房住不炒的决心并没有改变，今年上半年其实已经有很多地方跃跃欲试要放松了，也有不少人都开始盼着放水，然后放松政策，房价再涨一波了，至少北京就有不少人，有这个期待，有的房主就等着下半年放松后，再涨价呢。这下基本凉了，所有人都应该认清一个现实，楼市调控已经是常态，只会收紧，不会放松，经济负增长尚且如此，未来经济复苏后，更是如此。

所以未来楼市价格逐渐回落也将成为常态。一些还在上涨的城市，随时会迎来暴击。杭州，苏州，广州，西安，沈阳。这几个城市，也可以组团去学习经验了。

疫情期间，中国经济断崖式下跌。当许多失业的人还在算计着口袋里的钱还够撑多久的时候，物价又疯了。中国国家统计局发布6月份CPI，蔬菜粮食消费品价格无一不大幅上涨，其中猪肉价格同比上涨81.6%。

据中国国家统计局数据，2020年6月份，全国居民消费价格同比上涨2.5%。其中，城市上涨2.2%，农村上涨3.2%；食品价格上涨11.1%，非食品价格上涨0.3%；消费品价格上涨3.5%，服务价格上涨0.7%。

上半年，全国居民消费价格比去年同期上涨3.8%。

统计局数据称，6月份，全国居民消费价格环比下降0.1%。其中，城市下降0.1%，农村持平；食品价格上涨0.2%，非食品价格下降0.1%；消费品价格持平，服务价格下降0.1%。

6月份，食品烟酒类价格同比上涨8.8%，影响CPI（居民消费价格指数）上涨约2.64个百分点。

食品中，畜肉类价格上涨57.4%，影响CPI上涨约2.61个百分点，其中猪肉价格上涨81.6%，影响CPI上涨约2.05个百分点；水产品价格上涨4.8%，影响CPI上涨约0.09个百分点；鲜菜价格上涨4.2%，影响CPI上涨约0.10个百分点；粮食价格上涨1.6%，影响CPI上涨约0.03个百分点。

对于统计局的数据，网民表示不信：感觉什么都在暴涨，尤其是维持生命的粮油菜肉，有的涨幅超过300%。而下降的基本都是可以忽略的非必须品。网民指出：“数据失真到离谱。”

北京网友说：“三年前21元一只的啤酒鸭，今天52元一只，好，真好，治理的太好了！”

湖南网友说：“居民收入稳中有降，各大蔬菜水果肉食价格喜迎大涨！”

上海网友说：“东西没有比去年吃的多，工资没有比去年拿的多，消费比去年多多了，只能理解为人民币贬值了。”

深圳网友说：“高物价，高房价，低工资，我很幸福。”

杭州网友说：“什么都不说了，说多了流泪，这日子过得非常艰难啊！”

过去总说，人这一辈子，钱没了可以再挣，只要命还在。所谓留得青山在，不怕没柴烧。可如果维系普罗大众最基本生存的东西价格越来越高，而挣钱却越来越难，底层民众终将会面对“钱与命哪个更重要”的问题。

在未来两年甚至更长时间，中国经济活动将长期受到武汉肺炎疫情影响。学者指出，经济发展不能再继续靠房地产和基建，如果继续这个格局，中国经济将会是最悲剧的结局。

武汉肺炎疫情爆发之后，中国各地的售楼处空无一人，舆论都以为这一次房价一定会降。然而，才2、3个月过去，中国内地媒体报道称，疫情不仅没有影响房价，还在加重楼市泡沫化。过去的5月，中国央行大量释放货币到市场，土地拍卖数据屡创新高……

例如就在前不久，杭州楼市再受关注。一个名叫远洋西溪公馆的楼盘领出一批959套房源的预售证，引来近6万人报名，只为获得一次摇号的机会。据悉，当天报名官方网站瘫痪，足见楼市之狂热。

财经分析人士许戈撰文称，这是什么诡异现象，现在实体经济这么不景气，公司年前就裁员了一半，有些人到现在还没找到工作。受疫情影响今年赚钱更加难了，房地产居然能一枝独秀，逆流而上，这是不是最后的疯狂，崩盘的前夜？

6月15日，中国国家统计局发布的数据显示，今年1-5月，全国房地产开发投资45,920亿元（人民币，下同），同比仅下降0.3%。

5月份，中国完成房地产投资额12,817亿元，同比增长8.1%，房地产新开工面积同比也增长了2.51%。分地区来看，数据显示，除了湖北和黑龙江，其他29个省、市、自治区的5月当月房地产投资均同比增长。

据《21世纪经济报道》6月25日报道，上海易居研究院副院长杨红旭认为，从近几个月的数据来看，疫情对房地产的影响正在逐渐变小。预计6、7月的时候，房地产行业就会恢复到去年底的走势。

中国人民大学经济学院院长刘守英对媒体表示，疫后经济复苏，经济发展不能再继续靠房地产和基建，如果继续这个格局，中国经济将会是最悲剧的结局。

刘守英表示，目前最大的问题在于人在城市和空间、区域上对的错配。这影响了城市、区域，也影响了整个人地关系。未来人到底配置在哪里，这是公共政策的重点，也是考虑未来房地产的重点。

刘守英认为，未来城市发展能不能越来越好取决于人流。人口流动主要取决于两个因素，一是到沿海大港口距离，二是到中心城市的距离。距离越近的地区大概率就是人口流入的地方。

房地产又遭到热炒，然而，武汉肺炎疫情给经济带来的阴影仍未消散。

清华大学五道口金融学院副院长田轩日前撰文认为，就目前的情况，预期疫情防控在一两年内甚至更长时间将成为常态。疫情在部分地区抬头，会对当地经济的复苏形成阻碍。

文章认为，当疫情出现爆发时，区域的封锁隔离难以避免。一方面，会影响当地复工复产的进行，企业无法进行正常的生产行为，在高额的固定投资成本与人力资本成本的压力下，会面临破产的风险，一旦企业破产倒闭，也会使得失业人数大幅增加。另一方面，居家隔离会抑制居民的消费需求，从而给对餐饮、旅游、文体娱乐等许多行业带来冲击。消费需求的减少会影响整个地区的经济产出，从而阻碍地方经济的复苏。另外，由于社会产业链的分工，某个地区疫情的抬头，也会通过上下游产业链影响到其它地区，进而影响整个社会资源配置的效率，产生经济下滑的风险。

因此，如果疫情不能得到有效控制，经济的发展可能会伴随着疫情的下降和抬头而起伏不定，呈现“W”型发展，经济的动荡在所难免。

据每日经济新闻报导，深圳光明区的融御华府认筹时间原定为6月11日至13日。认筹结束后，将于14日公示认筹名单，16日公证处摇号（摇出选房的先后顺序），18日根据摇号顺序进行线下选房。认筹需要收取每套100万元的登记保证金。

但从10日下午开始，楼盘营销中心外已经有众多购房者排队认筹，有网民透露，“有人还带着凳子来排队”。到晚间，有现场人士表示连夜排队认筹的人数多达千人。在此情形下，金融街官方紧急发布公告称，原计划11日的认筹及参观样板房活动取消。

6月11日，中共深圳市光明区住建局发布官方消息称，将以摇号方式销售，选房顺序与排队认筹先后顺序无关，已要求开发商优化认筹安排，认筹时间将不少于5天，确保有意愿的购房者有充足的时间参与认筹。

根据深圳住建局官网资料，融御华府备案房源共420套，涵盖商铺和住宅两种类型产品。其中住宅394套，户型建面约92至129平方米，均价约每平方米5.09万元。

在今年4月底，有市场消息称，光明区住建局对区域内的四个热点楼盘（深房传麒山、光明大第、新地中央、龙光玖龙台）口头传达了每平方米不超过6.3万元的指导价。因与周边二手房有2万元/㎡的倒挂空间，买到一套相当于至少“赚”180万。

深圳光明区是2018年成立的新区，有“南山后花园”之称。该区常住人口约60万人，实际人口则已突破百万，近期成为深圳楼市最火热的三个片区之一，房屋成交均价突破每平方米7万元人民币。

不仅仅是深圳出现了民众排队买房，杭州、南京、成都等地日前也出现了万人摇号买房的状况。

5月初，成都川发天府上城项目正式进行摇号，释放的房屋套数为786套，而参与摇号的人数达到了4万；5月末，杭州远洋西溪公馆项目预售959套房源，有五万多人报名，按照这一比例，该项目的中签概率不足2%；6月1日，位于南京江北核心区的江畔都会上城新推出的223套房源，吸引了12,815组买房人摇号，整体中签率只有1.7%。

对于大陆多地出现抢房的情况，评论人士文小刚认为，这是中国经济受到瘟疫重创，各地经济下滑，中共地方当局找不到经济增长点，再次走上了土地财政、以楼市拉动经济的增长老路。这从大陆各地方当局对买房给以巨额补贴就可以看出来。

据中新经纬客户端6月11日消息，今年以来至少已有三十多个地区发布或调整对引进人才、医护人员、农民工等群体给予购房补贴的政策。其中，有6个地区最高补贴超过百万，分别为杭州、苏州工业园区、南京江北新区、台州、南宁和济南。杭州最高补贴额度居首，达800万元。

南京再出房地产调控新政，规定夫妻离异的，任何一方自离异之日起2年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算，并声称此举既可满足离异人士合理住房需求，也可遏制通过离婚获取购房资格的情况。

据《中新经纬》报导，7月23日凌晨，南京七部门联合印发《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》)，《通知》提出，支持刚性购房需求，完善住房限购政策，夫妻离异的，任何一方自离异之日起2年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

《通知》提出，依据土地市场状况，加大住宅用地供应力度，合理有序安排上市，优先满足刚需，稳定市场预期。严格执行“限房价、竞地价”出让模式，提高土地市场准入条件，建立热点区域住宅用地报名单位资格筛查机制。

《通知》称，优先保障本市户籍无房家庭的刚性购房需求，商品住宅项目向本市户籍无房家庭提供每批次不低于30%比例的房源。

《通知》规定，夫妻离异的，任何一方自离异之日起2年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。这样既可满足离异人士合理住房需求，也可遏制通过离婚获取购房资格的情况。

也就是说，离异前家庭名下在本市有1套房子的，离婚后无房的一方可购买商品房。离异前家庭名下在本市拥有2套商品住房及以上的，离异后任一家庭成员在本市均不得购买商品住房。

南京市住房保障和房产局称，近期，南京市有部分楼盘由于区位、配套、规划、价格、等因素，导致购房人扎堆抢购，不利于市场稳定。为此，《通知》对社会关注度高、预计购房人数较多的热点楼盘，开发企业应制定针对性销售方案，严格按照审核公示方案开盘销售。现场公示的选房结果须与南京网上房地产公示同步。

《通知》称，将推行全装修和升级装修模式，进一步规范住宅装修评估机制，装修评估报告和相应样板间须现场公示，明确样板间硬装部分的标准，减少因装修问题引发的矛盾和纠纷，提升居住品质。

南京市住房保障和房产局表示，购房人利用虚假材料骗取购房资格或伪造购房证明、资金证明的各类不诚信行为，将一律取消购房资格，并依据《南京市社会信用条例》等相关规定进行处理。

开发企业及其从业人员如诱导或参与造假的，经纪机构及其从业人员如发布虚假房源、不实价格信息招揽业务，诱骗消费者交易，炒作学区、哄抬房价、协助开具虚假证明的，将根据国家多部委联合发布的房产领域失信行为联合惩戒备忘录规定，实施跨部门、多领域联合惩戒；涉嫌犯罪的，移交司法机关处理。

银行工作人员参与造假的，由金融监管部门查处；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

网友吐槽说：“别调了，都（调）300多次了，涨了怕10倍了吧。房价能涨出芯片就好了。”

还有网友说：“这是怎么想的？离异后，一方得房，另一方不买房，难道睡大街？”