深圳模式就是吃青春饭的华为模式

年轻人，深圳并不欢迎你能留在深圳买房啊。深圳只希望留住你的青春给你一段美好的回忆。80公里外的广州想让你买房，比深圳便宜一半，你又嫌人家节奏慢工资低不去买。从人均个税看，广州的收入低了深圳不少。对刚毕业的年轻人来说，工资高压倒一切。这就是深圳的吸引力所在。对于年轻人，什么教育医疗这都是浮云。

年轻人你首先得理解什么是深圳模式：

海 量廉价写字楼吸引大企业和创业公司创造海量工作岗位，大企业高薪吸引刚出炉血气方刚有梦想的年轻人，天量城中村廉价出租屋满足单身青年的居住需求，价格极 高数量稀少的住宅再淘汰掉过了人生黄金期还没能力买房的中年人，只留下顶层精英和资本家定居杜绝老弱病残。年轻血液一波换一波用老了就赶走，城市永远充满 朝气。

深圳的房价贵吗？那是对你个人来说贵。各种新闻都显示了，深圳的商业地产比如写字楼商铺的价格和租金都快跌到二线水平了。那为什么深圳得写字楼价格都快腰斩了你还买不起房呢？深圳写字楼修得多到甲级写字楼租金都跌到100块了，谁要是在5年前在深圳买了写字楼估计要赔死。腾讯华为如果想要写字楼深圳几乎零成本赠送，大铲湾腾讯拍地的价格直接低到死。如果深圳真的缺地，写字楼怎么会修这么多，以至于租金都连跌好几年了。

北上广深里深圳写字楼空置率最高，租金下降最快。对比这两则新闻：深圳写字楼平均租金跌幅增大未来也要继续供应。而这么缺乏住宅的2020年住宅楼供应量则下降了50%。那深圳为什么大量土地修写字楼也不修住宅呢？说白了就是想让大部分35岁以上年轻人赶快滚蛋。修写字楼那是为了留住企业发展经济创造好的营商环境。二十多岁 来了就是深圳人，给你一笔落户奖励金让你一开始觉得这跟你办事全靠关系的老家不一样，让你对深圳充满好感。其实深圳跟你老家并无区别，有人的地方就有江湖，全世界都一样，只是不为难小老百姓罢了。深圳给境外高端人才的个人所得税优惠到了最高15%，给年轻人几万块补贴算什么。 

同样是前海概念区，腾讯建写字楼拿地的楼面价4000多一平，泰康人寿3000多一平，而住宅楼7.2万一平，同样区位的土地只是因为给企业还是给市民的不同价格相差20-30倍这个你还看不明白吗？依照越是不依靠卖地搞房地产赚钱的地方政府财政就越健康的理论。深圳的财政收入非常健康，财政对土地拍卖的收入依赖度很低。也就说深圳的财政收入主要依靠税 收。既然深圳的财政主要依靠税收，那么深圳政府的第一要务就是服务好企业创造好营商环境，根本就没有必要去依靠房地产发展经济。相反广州的大企业好企业 少，市民收入普遍低于深圳，从企业和市民手中收不到足够的税金，只能通过土地拍卖开发房地产来维持政府的运转。深圳好企业多利润高，市民收入高所得税高， 仅靠税金就能让政府可以运转，政府根本没有动力去大规模拆迁搞房地产，就算供应土地也要优先企业，住宅稀少价格就高。广州财政非常依靠房地产，住宅楼供应 量大，收入低贵了也买不起所以房价低。

深圳的土地财政依依赖程度全国最低。广州则超级依赖土地财政。既然深圳不需要搞房地产财政就能运转，那深圳的想法是年轻人奋斗十年留下青春赶快回家多好呢，这是人最有精力和创造力的年龄，既能创造GDP还不生病占用医疗资源，也还没生孩子需要教育资源，这黄金十年给哪个城市不都是滚滚的发展 力？如果深圳大量修住宅楼，年轻人能容易的买到房子留下来，那么紧接着又得修学校医院满足这些中年中产的各种需求以及未来的养老。

不给住宅大量供应土地，而大量廉价供给写字楼，就是为了只留工作岗位只留大型企业而不留人。铁打的深圳，流水的年轻人，对城市发展来说这种模式不要太好。华为不就是这种么？

深圳商品住宅房数量远少于城中村出租屋和工厂宿舍，这表明了深圳首要保证的是来深打工年轻人的出租屋而非让大家购买的商品房。如果深圳真的想让你买得起房子留下来，那就不要再修那么多写字楼了，也不要修商业公寓了，60平两房80平三房大规模供应起来你绝对买得起。可深圳为什么要这么做？日本政府因为老龄化有多头痛你知道吗？让你轻松买了房真正成为深圳市民然后过几年城市老龄化养你？深圳的住房自有率只有不到25%。

深 圳特区发展这四十年，新的企业倒是一堆，但你听过深圳特区给我们中国带来一所全国闻名的新医院，新大学吗？有听过全国各地都有疑难杂症者跑到深圳的某知名医院，或者高考状元选深圳大学么？深圳城市建立到今天已经40年了，医疗教育到今天还停留在弱二线城市的水平。一个正常想吸引人来定居的新城市不应该是先 修医院和学校？比如说近现代中国历史上最著名的两个移民城市上海租界和英属香港建立的时候，除了先进的城市管理理念，建城初期就修建了的当时全国先进的西 医院(上海仁济医院，1844)，新式的学校(香港皇仁书院，1862)。这说明深圳建立的初衷就不是为了为了年轻市民宜居而留下来，反而仅仅是为了更好 更快地成为一个商业金融中心，给企业提供良好的营商环境和支持。如果当时深圳真的是想为了留住年轻人口而建立的话，那么第一步就应该是修建全国一流的医 院，清北标准的大学。可是深圳却是中国内地第一个引入商品房和土地拍卖的城市。而且深圳最早的商品房只能用港元购买。

深圳对资方支持的多， 证券交易所不走，非制造业资本和企业也不会走，华为离开了深圳去哪能当必胜客？还有城中村大量的违章建筑提供大量的廉价租房，就不愁没有年轻人来。只要有 大量住城中村出租屋的年轻人源源不断的涌入深圳，再加上已经积累了不少的资本和技术，深圳的经济发展能不好吗？这种经济发展模式上海简直羡慕死，上海还得 养着那些土著底层。深圳从一开始就杜绝了土著坐地占坑排外，这个模式真的不好？

深圳以前以买了房的业主们，现在一个个集体抬价。什么房价太 低影响市容，集体消灭低房价的口号都喊出来了。试想如果今天深圳大规模供应土地让年轻人可以容易点买房，那么几十年后深圳把没了土地储备早都卖给当年的来 深圳闯荡的年轻人们了的话，又有谁愿意把自己当年深圳大规模供应的房子廉价出让给新来的年轻人，到时候上哪里找土地给企业用？人都是精致的利己主义者，没 房的时候喊着房价太高，等上了车又会焊死车门不让后来者上车。所以与其让年轻人们可以轻易买了房，几十年后以深圳这座城市的利好占着坑坐地起价。还不如让 99%的人都买不起房到了年龄就走，维持城市年轻劳动力的正常新陈代谢。深圳现在80%的人口都是就业人口。其他城市根本无法比。

现 在的深圳是全国最大股份制银行招商银行，最大保险公司平安保险，最大券商中信证券，国内数一数二的互联网公司腾讯，ICT巨头华为，排名前五的地产公司里 三家(万科，恒大，中海)总部的所在地。只要通过廉价且现代化的海量写字楼供给稳定住这些公司，供给少量高质量的住宅给这些巨头的中高层管理。这些企业就 不会离开深圳。毕竟公司的决策层是少数高收入群体，对深圳房价的敏感度要比年轻人小的多。决策层感不到深圳的压力，就没有离开的动力。并且大部分大型公司 都是金字塔形，年轻的基层人员也只有少部分人能进入中高层。刚来的年轻人住比京沪便宜的多的深圳城中村出租屋，几年后大部分被淘汰离开深圳，没有被淘汰的 精英们升职加薪后的收入高了也能在深圳买得起了这不是很好么？尤其是因为大量买不起房的会自动离职，公司还没有清理成本。爬上去的也是千里挑一，家庭背景 学历各方面综合起来的精英，太好了是吧。其他城市谁能有深圳这样的体系？

等你到了要结婚生孩子的年纪才意识到房子的重要性时，能买得起一套房对深圳的财政也是重大贡献，买不起你反正也不年轻了无压榨价值不缺你一个。通过房价筛选精英，并且通过房价让你交一大笔入城税，深圳不香吗？这一套当年上海法租界公共租界就都玩过了。深圳现在还要说要大量修公租房，这个上海法租界公共租界也玩过。大量公租房项目会进一步挤压可出售的住宅数量，只会让年轻人更难买到房。而这部分公租房可以 提供给体制内基层，医教人员及基础服务人员。深圳的基层公务员，基层医生教师，初级科研人员，甚至公交车司机等其实也有购房压力，让这部分人可以住进公租 房人才房就可以保证城市的运转。当年法租界的公共部门都有自己的宿舍，香港警察公务员也有自己的宿舍甚至学校，这都是高房价城市为了保证体制运转公共服务 运转机制。但地就那么多，如果搞人才房那就是进一步挤压商品住宅的空间，让广大普通年轻人定居买房更加无望罢了。

讽刺的是，年轻人相对更容 易买得起房且教育医疗水平更高，就在深圳旁边的广州反而越来越不能吸引不到高质量年轻人，从以前妥妥的一线到现在快变成跟杭州一个水平的二线城市了。广州 花了大钱给了最好的地段，当爷一样供着办的中大和华工留不住人才在本地，反而每年源源不断地给深圳的供应大量的码农，金融民工。中大华工在深圳的90后校 友会人数和影响力快超过了主场广州。不少年轻人一毕业就迫不及待地离开生活几年的广州跑到深圳，被所谓的来了就是深圳人所感召，被来了深圳就能成功给洗 脑。就算买不起房，住城中村农民房也要节衣缩食吃泡面都要为深圳供楼做准备。

你们抱怨深圳买不起房。可旁边的广州算上步行到珠江新城地铁一 个小时的地方，大把大把精装两万一平的房子，卖不动愁的售楼小姐姐们恨不得买房就叫男生男神。广州的领导为了卖房黄浦区专科都能办人才绿卡了。那广州这种 医疗教育好深圳十倍，甚至是很多深圳人上过大学的城市，房价亲民的城市你们也不去啊。你们都觉得深圳房价高，本质还是因为你们这些年轻人既不愿意降低收入和节奏，又买不起房赖着不走罢了。

广州多修医院学校，加快地铁网络建设完善城市配套，学位及图书馆博物馆体育馆等配套设施齐全，大量底价供应住宅土地为市民在各条地铁都能买到通勤一小时的便 宜住房，反而搞的半个城市都是廉价楼，让很多人认为广州的房买了没有升值空间不愿意买。广州吃喝玩乐应有尽有。很多年轻人居然说广州这样生活四平八稳没有 压力节奏太慢。另一方面又对深圳这种不修医院学校，各种博物馆展览馆图书馆基本挂零的文化荒漠，只修写字楼给资本家不修廉价房给年轻人，公开鼓吹加班加 点，劳动仲裁基本都是资方赢的城市各种顶礼膜拜前仆后继，马上都把深圳吹成宇宙中心了怕不怕。等到深圳的年轻人意识到节奏快也是压力想安定下来的时候，青 春也都送给了深圳。

既然年轻人用脚投票不选择广州这种宜居模式，深圳让你们这些年轻人买不起房也是合情合理的，路是你们自己选的，反而年轻人选了深圳抱怨深圳房价高才有问题。对年轻人来说，深圳就是在你最美的年纪占有你，而又不愿意结婚承担责任让你年纪大了自己分手的那个人。广州老实人，你又嫌人家不会说话没情商给钱少。

高房价其实对北京上海深圳这三个城市影响很小，因为这三个地方一个是首都两个有证券交易所，是政治，金融的中心。而广州杭州南京这些城市呢，说白了挣得还是 辛苦钱，房价过高确实会影响城市发展。要是年轻人继续涌入深圳，那么未来广州未来可能就是个深圳的垃圾筐，专门吸纳深圳的淘汰人员和产业。广州目前的产业 以制造业和大企业分部为主，挣得都是辛苦钱，缺乏上海深圳那样的总部经济及金融中心地位，再加上跨境电商严重挑战广州的传统外贸产业，广州已经不能再算做 一线城市了。房价涨不了多少，吸纳下深圳香港的退出的中产和配套产业，这就是未来的大湾区吧。

其实如果年轻人团结起来大家都不去深圳被廉价 剥削青春，那深圳的交易所和大企业总部也会搬走。深圳也自然会意识到民意的不满解决房价问题。什么时候你们能团结一致站起来拒绝深圳通过高房价压榨新来的 年轻人，什么时候深圳就马上会大规模供地让你们买得起。可深圳大量供应廉价土地就跟广州没有什么区别了，你们的子女又说深圳节奏慢了。

最后我给你的建议是买不起就去成都西安武汉长沙这类的地方，买好的学区和地段，过几年让这些省份县城出来到省城打工的有志青年来省会给你接盘，兴许赚的钱还能 让你在深圳交个首付。别人割你，你割别人。要么你们就团结起来集体别去深圳，但年轻人普遍觉得自己以后都是大亨不会停止送人头的步伐。

为什 么推荐成都西安这类的二线？因为华为最大的俩基地在这，单价也就1.5万，最近几年华为终端往西安批量转移工作岗位。华为的人才理念和深圳是一致的，所以华为去哪你去哪，买华为员工将来要接盘的地铁口，你至少可以跑赢深圳增幅。要买房就给自己合理的定位，不要看不上二线，不要嫌郊区要挤地铁，甚至很多人其 实就应该转身离开深圳。不要过几年二线都没你位置了。你看看评论里多少人说2万多的均价只能在广州郊区买然后广州不便宜。你拿着5万一平方的钱也就是在上海深圳买个到市中心挤一个小时地铁的窝，广州2万多就能买到还不便宜吗？买房这个事，年轻人如果选择了一二线城市就别挑三拣四。

再过个几年，你还能以现在的价格在成都抢的到房？在深圳的聪明人早早给自己定好位，觉得自己登不上金字塔赶快给自己规划好退路。别过几年退路都没了。如果真的哪里都买不起，那就给我点赞，把这个回答转发到朋友圈去，让更多的人明白深圳是一个怎么样的城市，这样的城市是否适合他打拼接盘，或者自己是能在竞争中成为金字塔尖的人物成功融入深圳，要么一开始就应该规划好离开深圳的节奏和退路。

大疫之下，深圳经济新旧矛盾凸显，挑战比北上广更严峻：

一、经济增速下滑过快，受疫情冲击更严重、持续时间更长。

近三年，深圳GDP增速下滑加快：2018年破8，2019年上半年破7，2019年前三季度增速为6.6%，2019年全年增速为6.7%。这一增速虽然高于全国的6.1%及广东省的6.2%，但是下滑速度太快。

今年受新冠疫情冲击，全国第一季度GDP大幅下滑。国家统计局4月17日公布数据显示，全国一季度国内生产总值206504亿元，按可比价格计算，同比下降6.8%。

可以预计，深圳经济受疫情冲击可能比北上广更大，延续性更长。主要原因：深圳是外向型经济，疫情世界大流行对深圳的支柱产业——外贸、出口制造及国际物流冲击巨大。

这场战役，“中国打上半场，世界打下半场，外贸人打全场”，反映了外贸人的无奈，也凸显了深圳经济的压力。

今年第一季度全国货物进出口总额65742亿元，同比下降6.4%；其中出口下降11.4%。第二季度的外贸形势可能比第一季度更加严峻。

新冠疫情大概在3月中旬开始在全球范围内大规模传播，外贸订单大面积取消，物流受阻，供应链中断，出口制造工厂停工。

按照国际货币基金组织的预测，2020年全球GDP预计下降3%，其中美国预计下降5.9%，英国GDP预计下降6.5%，德法意GDP预计下降均超过7%。世界贸易组织预计，2020年全球贸易总额最大降幅可能达到32%。

预计，第二季度经济复苏的压力从内需逐渐转向外需，全球经济衰退及贸易缩水对深圳的冲击要超过北上广等城市。

2019年深圳外贸进出口总额为29773.86亿，超过了当年的GDP总量，经济对外依存度达110.6%，远高于上海的89.2%、北京的81%和广州的42.3%。

外贸、出口制造业及国际物流是深圳的支柱产业，是深圳工业立市的重要组成部分，产值规模巨大，就业人口众多，覆盖高中低端。

可以预计，新冠疫情对深圳的冲击要明显高于北上广，对经济影响的延续性会更长，可能严重拖累第二季度及下半年深圳经济的复苏。

另外，当前世界涌现逆全球化、去中国化思潮，欧美国家趁疫情之机正在组建临时本土供应链，试图推动制造业回归本土，及产业链向东南亚、新兴国家迁移。这对深圳外贸、外资及经济持续增长构成一定的压力。

二、房价持续上涨，正在挤压消费、投资，产业呈空心化趋势，人口吸引力下降。

深圳房价在2015年高位翻倍后持续上涨，成为全国房价最高的城市。

国家统计局最新数据显示，今年3月全国70个大中城市中，有38个城新建商品住宅价格环比上涨。深圳新房和二手房价格增速，不论是同比还是环比，均超过北上广。

深圳新房价格环比上涨0.5%，同比涨5.2%；广州环比跌0.5%，同比涨1.7%；上海环比涨0.1%，同比涨2.4%；北京环比持平，同比涨4.1%。

深圳二手房价格环比涨1.6%，同比涨9.7%；广州环比跌0.2%，同比跌0.9%；上海环比涨0.3%，同比涨1.6%；北京环比涨0.2%，同比跌0.7%。

今年以来，深圳网签新房、二手房在北上广深中并不是最多的，但是价格涨势惊人，尤其是豪宅。

豪宅疯抢，与限价政策形成的价格“倒挂”有很大关系。以招商太子湾·湾玺为例，开盘均价低于11万元/平方米，而周边二手房均价部分已达15万元/平方米。溢价普遍在每平方米3万～4万，吸引富豪疯抢，也催生了“喝茶费”。

深圳豪宅遭疯抢，可能存在开发商与媒体合谋营销，但也反映了深圳房价热炒势能。综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对此感到焦虑，他判断：“那些“爆款”项目，其房价已经向上拉升了30%以上”，“深圳高亢的房价可能把‘楼市三高’——高杠杆、高泡沫、高风险给逼上去”。

持续上涨的房价，对深圳经济已经造成负面影响。高房价持续推高房租，房租推高居民的生活成本，进一步推高企业用人成本及租赁成本，导致一些企业倒闭或离开深圳。

最近几年深圳商用办公楼空置率持续上升，2019年这一数据已经达到22.4%。今年受疫情冲击，空置率再创新高。根据戴德梁行的最新数据，今年第一季度深圳商用办公楼的空置率上升至24.6%。

更值得关注的是，深圳经济总量最大、最活跃的南山区的写字楼空置率上升至34.8%。前海写字楼空置率更是高达66%。

与北上广相比，今年第一季度北京空置率为13.8%，增长0.4%，租金下降1.3%。上海空置率为21%，增长1.4%，租金下降0.6%。广州空置率5.2%，下降0.3%，租金下降0.6%。深圳空置率24.6%，增长2.6%，租金下降3%。

深圳办公楼空置率、空置率增速及租金下降增速均高于北上广。

高房价推高了深圳的经济杠杆率、居民负债率，挤压了消费。

深圳杠杆率明显高于北上广。深圳贷款多于存款，住户存款1.381万亿，贷款近2万亿。按照1302万常住人口计算，人均负债15万元；如果考虑到存款因素，深圳人均净负债4.4万元。

上海的情况与深圳相反，上海住户存款多于贷款，上海住户存款2.857万亿，住户贷款2.22万亿。

其中，深圳住房贷款占大头，深圳住户贷款约占贷款99.7%。上海住房贷款为1.33万亿，房贷占贷款的比重远低于深圳，只有60%。

深圳高房价对消费的挤出效应也非常明显。深圳与广州两地的人均可支配收入差距不大，但是深圳的人均消费总额、零售总额远低于广州。

2018年深圳零售总额6168亿，与广州9256亿的零售总额差距相当大。深圳的人均年度消费总额占人均GDP的比例仅为27%，低于北京的41%、上海的39%、广州的44%，也低于苏州、杭州、武汉、天津、成都、重庆等国内重点城市，甚至低于全国平均水平的44%。

深圳人的钱花哪里去了？

深圳人收入的30%都用于供房贷、租房，挤压了消费支出。2015年，深圳房价大涨，社会消费品零售总额增速骤降至2%，人均可支配收入和人均消费总额均下滑。

大疫之下，出口受阻，投资萎缩，零售低迷，深圳经济的增长动力在哪里？企业倒闭，工厂转移，深漂离开，中产无奈，唯房价独舞，深圳的问题在哪里？

深圳问题：土地供给，腾龙换鸟，产业空心

深圳经济所面临的挑战，有旧顽疾，也有新问题。

深圳经济模式可以概括为“输入型红利+全球化红利”。所谓输入型红利，即输入全国的人才与资本。

近些年深圳新增人口为全国之最：2014年新增15万，2015年新增60万，2016年新增53万，2017年新增55万，2018年新增56万，2019年新增41万。

每年大量大学毕业生来深圳就业，其它城市支付成本培养好人才，深圳则“坐享其成”。

同时，全国各地大量的资金涌向深圳投资及创业。这就是深圳享受的全国人才及资本红利。

所谓全球化红利，即吸收全球资本、技术及订单。

深圳的优势源自较早的改革开放，大量港商在深圳投资设厂，带动外资及技术进入，形成由外贸、出口制造及国际物流组成的外向型经济。

客观上，深圳吃着全球化的红利，定然也会面临全球化的风险。当全球经济低迷或爆发金融危机时，外贸萎缩，出口受阻，属于正常现象。

“输入型红利+全球化红利”有利有弊，但近些年输入型红利、全球化红利正在消失，疫情又加剧了深圳这一模式的危机。深圳经济需要转型升级，扬长避短，构筑新的竞争力。

比如，外向型经济的风险较大，深圳可以发展内需市场以平衡，提高家庭收入，增加零售产值。

又如，国际技术转移红利逐渐消退，深圳需降低企业成本，鼓励技术创新。

再如，近些年各大城市“抢人”，深圳需放宽户籍限制，提供大量廉租房，降低市民生活成本，提供更多的学校、医院及大学等公共用品，以留住人才，提升城市的造血能力。

但是，深圳这些年的转型并没有做到扬长避短，相反还放大了问题。

我们可以从“土地决定论”的角度窥视深圳转型中的问题，文中列举的各种问题都可以从土地政策中找到根源性的答案。

爱尔兰经济学家理查德·坎蒂隆曾经在其著名的《商业性质概论》中指出：“土地拥有者决定了一个国家的人口数量和市场价格。”

2015年，是深圳的转折点。

这一年，深圳的土地政策，决定了这座城市的产业结构，决定了这座城市的房价，也影响着这座城市的前途及千千万万家庭的生活。

2015年，深圳制定了《深圳市基本生态控制线管理规定》，这份文件规定：

一、到2020年深圳的基本生态控制线不变，即划出不少于974平方公里不可开发的土地，大约占深圳1997平方公里的一半。

二、至2020年全市工业用地占建设用地比重不宜低于30%，划定了270平方公里的“工业用地红线”。

这意味着到2020年，深圳约50%的土地不可开发，剩下可开发的1023平方公里，30%划拨给了工业，剩余750多平方公里由农田、居住、商业、交通、公共服务设施共同使用。

深圳的土地面积只有北京的12%，深圳常住人口为1300多万，加上流动人口应该在2000万左右。深圳的人口密度原本就远远大于北上广，这一土地规划其实加剧了深圳的人地矛盾：

以此计算，深圳的实际人口密度可能达到2万人/平方公里，这已经是世界上人口密度最高的大城市之一。

更严重的问题还有：

一、在这1023平方公里中，2016年已经建成的面积达到了923.25平方公里。如果不考虑旧改，深圳能够使用的新增土地面积不超过100平方公里。

二、在已建成的城市面积中，居住用地只占24%。深圳居住用地占整个城市面积只有11%。与国际大都市相比，这个数据低得惊人，伦敦、纽约、东京的居住用地占比都超过50%。这个数据仅比香港的8%高一点。

三、到2020年，释放土地供应量只有253平方公里。这253平方公里中，保障房用地仅有31万平米；同时，这份文件没有明确居住用地的面积。

我们看实际的数据：

从2012年到2017年，深圳新增700多万平方米商住工业土地供应中，居住用地只有8%。

2017年前8月，北京和上海分别供应了359和322万平方米的住宅用地，广州推出了164万平方米，而深圳在2017年全年纯住宅用地零供应（只有一“只租不售”性质的住宅土拍，面积仅2万平方米）。

2018年深圳住宅用地供应（包含人才房）仅15.8万平方米；2019年上半年，深圳住宅用地也是零供应。直到2019年6月，深圳才推出5宗居住用地，土地面积共17万平方米。这五宗土地还只是限售三年的人才房。

很多人都想不明白，深圳原本人口密集、居住用地比例少、新增土地极少，为什么还要划出974平方公里的生态用地、270平方公里的工业用地？为什么不增加居住用地？

土地供给失衡，严重的扭曲了房价，也扭曲了产业结构，加重了深圳的问题：

一、人地矛盾紧张，居住用地不足，导致2015年开始深圳房价暴涨。

2014年，深圳均价在2.6万左右，低于的北京的3.7万、上海的3万。2015年开始，深圳房价高位翻倍，涨势凶猛。两年后的2017年，深圳均价已到5.1万，超过上海，仅次于北京的5.7万，几乎是广州的两倍。

“十三五规划”应该是2015年已经制定，2016年开始实施，但一直没有对外公布。这个时间点，与深圳房价暴涨相符。

直到2017年11月，《深圳市城市建设与土地利用十三五规划（2016-2020）》公布土地规划，人们才恍然大悟。

深圳每年新增用地及住房极为有限，很多投资者看到了这一供需矛盾，热炒深圳新房。如今，深圳豪宅，已经成为了全国的资金出口以及投资“宝石”。

二、工业用地及商业用地严重过剩，空置率持续攀升。

与居住用地“一毛不拔”形成鲜明对比的是，工业用地及商业用地大量过剩。

深圳商用办公楼空置率持续飙升，今年还将迎来甲级写字楼的供应高峰，全年累计共有134万平方米的新增写字楼面积交付，且未来五年新增供应总计达507万平方米。

深圳的零售总额、人均消费总额均低于北上广，但商业面积数量惊人，且持续推高。截至2017年末，深圳的人均优质零售商业面积达0.481平方米，仅次于北京的0.54平方米，在全国排名第二。如今，深圳的商业中心已经严重过剩，大疫之下更是萧条不堪。

三、高房价、高房租，挤压了企业、个人及家庭的生存空间，提高了租金成本、用工成本及生活成本。一些企业关闭，一些工厂外迁，一些深漂离开了，还有一些家庭苦苦支撑，不敢消费，不敢创业，没钱投资。

高房价对深圳创业创新的打击是明显的。2018年，深圳新增注册企业数量为29万，增长率为-12.3%，北京新增注册企业增速为2.7%，上海为13.2%，广州为25.47%，全国为10.3%。

再看注销企业数据。深圳市市场监督管理局发布的《2019年1-6月深圳商事主体登记统计分析报告》显示，2019年上半年深圳注销企业及个体户同比大幅增长，1-6月份注销企业68427户，同比增长325.5%。

深圳，贵为创新、创业之城，如此现状令人担忧。

深圳出路：公共用品，中产城市，以人为本

近些年，深圳的转型可以概括为“腾笼换鸟+总部经济”。

为了推动产业转型升级，深圳将低端制造工厂转移出去，为新兴产业及总部经济腾地。

深圳，以工业立市，必须为工业留地、腾地。反过来，政府可以“寸土寸金”吸引企业总部、科技型企业入驻深圳。

去年12月，深圳面向全球招商，现场签约项目128个，项目总额超5600亿元。这128个项目不少为总部项目、大湾区总部、科研基地，如西门子能源深圳创新中心、小米集团国际总部、字节跳动大湾区总部、复星康养集团生命科学城等。

为了吸引巨头入驻，深圳一次性推出30平方公里的工业用地。这是什么概念？上海面积比深圳大两倍多，整个十三五期间新增的产业用地也不到30平方公里。

这30平方公里的工业用地，覆盖35个片区，重点布局创新载体、新兴产业集群和产业链重点领域关键环节等，如先进制造、生物药业、人工智能等。

今年，深圳再次大手笔招商，瞄准10亿以上重大产业项目、“独角兽”、世界500强及大型总部项目。同时，深圳下发了《深圳市2020年重大项目计划》，其中，总部项目37个、重大科技基础设施10个。

这些都是深圳这两年招商引资的成果，有助于深圳产业转型，提升城市的国际竞争力。

发展总部经济和新兴产业并没有什么问题，但是过度地为总部经济、创新产业“腾地”，可能导致城市结构失衡，产业升级受阻，创新活力下降。

为什么？

过去，城市发展的理念是人口随产业走。哪里有产业，哪里就有就业机会，就能吸引千军万马来投奔。

但是，这是工业经济的思维。

在工业时代，资本是核心供给。深圳引进资本，盖好厂房，引进流水线，便能吸引工人过来。工人在深圳打工，在老家安家。

而深圳产业转型升级，发展的是总部经济、创新产业、先进制造，这些产业不是引进资本、流水线即可发展。这些企业、产业需要人创造出来，如果没有人，总部进来、科研基地进来，亦是空壳。

而新兴产业、总部经济时代，资本并非核心供给，人才才是核心供给。人口随产业（资本）走的时代正在远去，产业（资本）随人口走是新的趋势。这是问题关键所在。

当前，深圳给工业、企业总部、新兴产业、先进制造、“独角兽”留了大量土地，但是没有给人留足够的地，没有给中产留足够的地。没有给人留下充足的用地，创业企业、创新企业、中小微企业生存空间会越来越窄。

刨去约50%的生态用地、30%的工业用地，深圳留给市民的“综合用地”极为有限。十三五期间，深圳只有253平方公里可开发土地，其中包括2078万平方米综合交通用地、225平方米市政设施用地，留给市民的医疗用地、教育用地、住宅用地及保障房用地少之又少。

先看住房资源。

这些年，深圳住房市场出现两个特点：

一是普通住宅用地下降，但豪宅用地的比重却在增加。

2011年～2016年，千万豪宅占深圳全市新房的比例一直在上升，同时千万豪宅成交套数逐渐攀升，2016年千万豪宅共成交4364套，占比达到9.5%。

最近三年，深圳关内新房极少，但豪宅、大户型住宅的比例非常高。如深圳湾1号、新天鹅堡三期、半岛城邦三期、华润万象府、招商·领玺、天健天骄、深业上城、中心天元、深业中城，这些都是迈入10万+的热盘。

去年深圳双十一取消豪宅税后，12月豪宅成交套数高涨到9486套。

二是廉租房、安居房不多，但人才房的比重增加。

为了吸引人才，深圳加大了人才房的投放。与廉租房、安居房不同，人才房存在“人才标准”。在腾讯、平安集团等公司，申请人才房相对容易。

可以看出，为了匹配总部经济、科研基地，深圳将仅有的居住用地向精英阶层倾向，这样更加挤压了普通白领及市民的住房空间。

房源如此之少，大批年轻人只能租住在城中村。深圳全市1071万套存量住房中，73.5%的房子在出租，其中又有62%为城中村出租屋。现在深圳租房人群达80%，大概有1600万人租房，其中1100万人租住在城中村。贝壳找房的数据显示，深圳合租房平均面积低于北上广，只有11.6平方米。

再看教育资源。

如今，深圳年轻人正处于结婚及生育的高峰期。从2008年到2018年，小学生在校人数，深圳增长了75.5%，远远超过北京增长的38.3%、上海的35.5%、广州的22.7%。

2018年深圳在校小学生人数达102万人，超过上海和北京，仅少于广州3万人。深圳的中小学生及在园儿童超过200万，为四大城市之首。深圳各级学位非常紧张，大约一半的初中生无法上高中。

最后看医疗资源。

在全国主要城市医疗资源排名中，深圳处于中下游水平，排在第23位，低于石家庄、合肥、长春。上海、北京、广州则名列前五。在全国主要城市每千人均床位数的排名中，深圳居然倒数第一。三甲医院，深圳只有18家，广州有38家，上海32家，北京55家。

深圳房价高于北上广，住房资源、教育资源及医疗资源均不如北上广，那么这座城市的吸引力便需要打个问号。

我们需要关注一个关键指标：城市新增人口。

2019年，深圳的城市新增人口只有41万，同比下降15万，少于广州的43.7万。这说明，深圳这座依靠输入型人口红利的城市，其人口吸引力正在被广州超越。

深圳的户籍人口不到500万，非户籍人口占比高达63.2%，远远高于北上广。每年春节，深圳返乡人口为全国之最。

这种人口输入型城市，存在归属感不足、人口流动性大的不确定性。这次疫情明显暴露了深圳这一风险。

今年春节恰逢疫情，很多人迟迟未能返深，深圳经济复苏压力大于本土人口众多的广州。一些在老家久居的深漂退掉了深圳的租房；一些返深后又失业的人离开了深圳。社交网络上涌现了三波“逃离深圳”小高峰。我担心，疫情成为深圳新增人口的拐点。

我们归纳以下深圳经济转型之路：

用30%的工业用地，吸引企业总部、科研基地、新兴产业、“独角兽”进入深圳。与之配套的是豪宅、大户型住宅（投资）、人才房，缺乏适量的普通住宅以及大规模的廉租房、安居房。

在这个模式中，中产及普通工人没有足够的生存空间，中产承担高昂住房成本，普通工人租住城中村。

其实，没有足够人才支撑的总部经济，其实是“空壳经济”。“空壳总部”或许能够给深圳带来GDP和税收，但是不足以支撑这座城市的未来。正如华为，总部依然在深圳，产值和税收算给深圳，但是公司主体已经转移到东莞松山湖，就业及产业集群转移到了东莞。

其实，“腾笼换鸟+总部经济”依然是过去的“输入型红利+全球化红利”的延伸、升级，即吸引更大规模的企业、更大规模的资本、更高端的技术、更高端的人才。这依然是“人口随产业走”的思维。

这样的深圳，其40年累计的优势正在丧失，风险却在不断地放大：

一、高房价挤出人才、消费与投资，推高楼市泡沫，加剧金融风险及产业空心化。

大疫之下，投资萎缩，储蓄猛增，资金空转，大量资金正在寻求避风港。深圳楼市，尤其是豪宅，成为全国资金的出口。

房地产是金融的抵押资产，金融城市都有推高房价做大金融资产的倾向。作为金融城市，深圳的高房价正在推高金融风险。如今，信贷利息低于房贷利息，一些投资者借此加杠杆热炒深圳楼市。

二、高房价、高成本正在削弱创新创业的市场土壤，杀死大量中小微企业。

深圳最传统的优势是，其充分竞争的市场吸引大批创业者，培养了一批本土型民营企业。总部经济加上本土型企业，固然完美，但不能因吸引总部经济提高成本，从而抑制本土创业型、创新型经济。

所以，深圳，这座城市的转型，应该从过去的“输血”逐渐转向“造血”，从“人口随产业走”转向“产业随人口走”，核心是吸引人才、留住人才并培养人才。

如何操作？

首先调整土地规划。

你可能会说，深圳没有这么多土地给人居住。关于“深圳没有土地”的问题，深圳市领导多次强调，土地多少是一个相对概念，是一个哲学问题：“如果有符合深圳未来发展定位的产业，我们非常欢迎，用地予以保证，要多少地，满足多少地”。

深圳能够满足产业用地，定然也有能力满足居住用地。比如，974 平方公里的生态用地红线和 270平方公里的工业用地红线，有没有科学依据。若没有科学依据，便容易陷入立场争论。已购房者希望深圳青山绿水，但对未购房者来说，这座城市再美也跟他没关系。大型企业希望多一些工业用地，而普通市民则希望多一些住宅用地。

为了缓和结构性矛盾，深圳今年又出台文件，允许“商改租”，即商业用房按规定改建为租赁住房。但这仅是权宜之计。

其次，加大住房、教育及医疗的公用投入。

“总部经济+人才房+城中村”难以持续。光靠人才房和城中村无法支撑起“总部经济”，“总部经济”靠得是由知识白领、工程师、管理者构成的中产。深圳需要大规模地供应住宅用地、廉租房及安居房。

2018年6月，深圳计划将人才住房、安居型商品房、公共租赁住房的比重，提升到新增住房供应总量的60%左右，其总量到2035年不少于100万套。另外，新增商品住房不少于70万套，占住房供应总量的40%。

但是，即便如此，也无力缓解深圳住房供需紧张的局面。现今深圳租房人数达1600万，到2035年假如增至2000万；而100万套保障性住房，预计只能够解决300万人的居住问题，覆盖面积只有15%，远远低于新加坡的85%，甚至低于香港的50%。

香港的土地开发率仅有23.7%，住宅用地占比只有6.8%，低于深圳，但香港政府依然为50%的家庭提供了保障性住房。

除此之外，政府还需加大教育、医疗及相关公共用品的投入。少挖一条路，可多建几所学校。更多的公共用品，吸引更多的人才，更重要是培养自己的人才，提升这座城市的造血能力。

最后，中产兴，城市兴，以人为本，而非以产业为本。