深圳楼市狂欢的背后的套路

三点半刚刚拿地，五点时挖掘机已进场开始作业，业内人士调侃称这是“深圳速度，快且神奇”。网友却说：“疯了！”

5月13日，深圳年内首批集中供地。此次集中出让6宗居住用地，分别位于宝安尖岗山、光明凤凰城、龙华民治和南山留仙洞以及深汕合作区，起拍总价105亿元。

参加土拍的开发商有20多家，万科、金地、招商、中海、龙光、星河、武汉交投、佳兆业、厦门建发、融创、卓越等均有报名领号牌。

深汕合作区及龙华三宗地块，只有一人报名竞买，以底价成交。分别由中铁十四局+武汉交投和深圳人才安居集团竞得。

而光明区、宝安区地块均以最高限价被拍出，南山留仙洞地块以69亿元成交。竞得光明凤凰城、西丽留仙洞地块的是龙光集团。

宝安西乡尖岗山地块则由深圳市金桂商务信息有限公司竞得，该公司实为佳兆业的马甲公司。

6宗地总成交价为138.44亿元。

光明凤凰城和宝安尖岗山地块，均在一分钟之内被举牌至最高限制地价，并在半小时内分别被龙光和佳兆业竞得。

相比之下，现场其它企业举牌并不太积极。从下午三点半竞买开始，到五点多结束，场面并不热闹。一位头部房企人士称：“没有什么一定要拿的地”。

《每日经济新闻》报导称，佳兆业三点半刚刚拿地，五点时挖掘机已进场开始作业，业内人士调侃称“深圳速度，快且神奇”，而网友却说：“疯了！”

明源地产研究院主编艾振强表示，目前深圳市场分化严重，从全国来看，集中出让并不能降低土地价格，即便限价也如此，加上竞自持或者无偿转让部分，价格并不低，抢不到地的是输家，抢到的也未必是赢家。

深圳市的中共官场，最近发生人事大地震。市长陈如桂“被辞职”，共有17位包括副市长、市监察委主任等重要职位全数大换血，震撼全国官场。而据了解，这可能是跟近期曝光的“深房理”炒房事件有关，这一事件被解读是深圳官场与中央打房政策唱反调，以致遭到集体清洗。

据陆媒报道，4月24日及25日，深圳市共有17位官员遭到去职或发布新职，原市长陈如桂及市监察委主任、市中级法院院长、市检察院院长、市工信局局长、市商务局局长…等高官都“辞职获准”或职位被顶替，才50岁的广东省副省长覃伟中立即就任深圳代市长，成为中国副省级城市中最年轻的政府“一把手”。

这个突如其来的官场变动，引发各项议论，据事后分析，很可能是深圳市原领导班子对中央打房政策“阳奉阴违”有关，深圳楼市火热、房价居高不下，以致拿当地官员开刀。

所謂「深房理」是深圳一個以教唆購房者規避和利用地方政策進行炒房的機構。通常是50人共同出資購買房產，等到房價高漲之後賣掉房產，從中獲利，其中參與炒房的個人可以隨時轉讓所有權資質，即以股份制的方式進行炒房。事情导火线是本月初，中国微博上爆出“深房理”炒房集团，晒出约102份会员合集资炒房契约，包括人头买房、登记到出售等，以“股份”形式运作，股份还可以随时买卖等，这是中共中央三令五申要撤查的重点，引发从公安、银保监等7单位联合调查，再据报，深圳原官方打房只打到个位数的炒房案，引爆中共中央怒火，大规模撤换官员职位。

此后的4月27日上午，中共深圳市第七次党代会正式开幕。广东省委副书记、深圳市委书记王伟中代表深圳市委作报吿。其在报告专门用一段赞颂习近平。他说，中共十八大以来，习近平总书记三次亲临深圳视察，出席深圳经济特区建立四十周年庆祝大会并发表重要讲话，对深圳工作作出一系列“重要指示批示”，为深圳“掌舵领航、把脉定向”。王伟中连串吹捧之词，包括“深刻领悟习近平总书记、党中央对深圳恩重如山的巨大支持”、“习近平总书记、党中央如山似海的关怀厚爱”，等等。

深圳市过去几十年来楼价攀升，当局也陆续对土地进行调整，增加居住地供应，望从供给端层面遏制高涨房价。不过，近日深圳高层大换血疑似与炒房有关，恐引起开发商与企业主担忧。

深圳市经济发展迅速、房地产市场十分炽热，去年更是被中央评为“模范城市”，反观邻近香港却因反送中运动、港版国安法出台，在国际投资者眼中声誉下降。

外媒《路透社》日前报导，在深圳的精华地段如南山区，部分房地产价格已经超越香港北部，吸引房地产开发商目光并将其打造成深圳工作者的住宅区，香港可能逐渐成为深圳的“后院”。

面对高房价，深圳市规划和自然资源局在4月25日发布《深圳市2021年度建设用地供应计划》，计划供应居住用地363.3公顷，占总量的32.1%，较2020年、2019年居住用地计划供应量分别提高了24%、142%，这已是深圳连续两年大幅增加居住用地供应。此外深圳也陆续发出土地调整的公告，将更多土地转为住宅用地。

中国媒体分析，当局从土地供应面进行调整，希望通过增加供应住宅用地来遏止高涨房价，《证券时报》就引述深圳中原董事总经理郑叔伦的话称，这是“真正缓解供需矛盾，将房地产引导至健康未来的措施”。

虽然深圳楼市炙手可热，近日领导大换血恐引起开发商和企业主的担忧。本台27日报导包含深圳市长、副市长、市监察委主任在内的8名官员纷纷离职，广东省副省长覃伟中接替深圳市长陈如桂，任深圳代市长。

外界分析此次改组并不符合人事变动惯例，可能与地方政府调控楼市不力有关。中央近年强调“房住不炒”，但深圳房价仍不断上涨，先前更传出深圳房产博主“深房理”违规炒楼，引发当地住建、公安、银保监等7个部门启动联合调查。另有媒体分析，市监察委主任、市中级法院院长和市检察院院长遭撤换，不排除与政法系统整顿、反贪腐调查有关。

今年3月，深圳市住房和建设局发布《深圳市住房和建设局关于进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理的通知》，以贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，若有造假炒房的违规人可移送公安机关。

深圳在去年10月出台最严限购令，限定当地居民家庭购房套数，希望能抑制房价。不过根据自由亚洲电台记者查询中国房产信息服务平台安居客的数据，深圳4月的新房均价约为每平米4.4万元，而根据国家统计局资料，深圳居民去年的人均可支配收入不到6.5万元。在此之前中国房地产业者易居的数据显示，深圳公寓的价格，约是居民平均年薪的43.5倍。

深圳二手房市场在深圳当局2月8日发布二手房价指导价格后发生转变，官方表示银行将按照当局的指导价格放贷，这等于变相将首付提高，极大增加了购房者的压力，有业界人士表示此举会将深圳楼市拖入冰冻状态。

8日，深圳住建局发布二手房参考价的通知，其提供的指导价格明显低于市场价格， 将当局本次发布的3595个小区二手房成交参考价与目前市场的挂牌价对比可以发现，本次发布的指导价明显低于市场挂牌价和成交价，特别是高价豪宅和优质学区房的“价差”更为明显。深圳当局此举令当地民众十分困惑，因为和市场价格差距如此之大，根本成交不了，按照这个价格也买不到房。

对此，有网民表示所谓指导价格主要是为了给银行放贷作参考用的。

据券商中国消息，深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋2月9日表示，深圳公布二手房指导价格的目的包括促进市场理性交易；引导中介合理挂牌；引导商业银行合理发放贷款，降低杠杆，防范金融风险等。而银行将会以官方参考价作为发放贷款的重要参考，可以在这个基础上有所浮动，但太过离谱则可能触发约谈，并对此承担责任。

对此，有业界人士表示，深圳当局此举将给深圳二手房市场的成交量极速降温。

报导举例说，如果一个楼盘官方给出的参考价为700万，而市场上的实际成交价为1000万。如果购房者是首次购房，可以申请7成房贷。如果按照市场成交价格申请房贷，购房者可以获得7成房贷即700万的贷款；若按照目前的规定，银行以700万的评估价确定该套房子的贷款，购房者获得的放贷额度是490万。由此，购房者获得的银行房贷由700万降为490万，首付则由300万升至510万了，也就是首付“由3成变5成”。

招商证券首席分析师张夏在朋友圈分析称，买卖家价格预期太大，如果再加上放贷按照参考价格，实际首付比例大幅提升，深圳二手房要被速冻了。

报导称，深圳多家银行暂未接到相关通知。有银行表示，银行会配合相关要求做好房地产贷款的发放工作。

对于深圳发布二手房的指导价格，深圳中原董事总经理郑叔伦认为，这次政策发布参考价释放出当局要开始管控二手房价格的信号。但二手房市场的管控难度非常大。二手房的交易主体是不同的小业主及购房者，从报价到交易的信息相对封闭，信息极度不对称。因此，二手房成交价较难把握，时高时低。

网民对深圳当局的做法也表示了不同意见，主要还是吐槽按照指导价格根本买不到房子。

诸葛找房的信息显示，去年大热的华润城目前挂牌均价约19万元（人民币，下同）/平方米，但此次发布的指导价格仅为每平方米132,000元，以80平米的户型计算，以指导价格售卖比目前市价便宜384万。

也有评论认为，深圳当局不从市场出发，不尊重市场，也是在不尊重交易双方，促使交易双方弄虚作假，其实起到了扰乱市场的作用。

一名中介工作人员表示，在二手房交易领域，“阴阳合同”或将成为普遍现象，即买卖双方按指导价签订网签合同，另外再签一份补充合同，约定支付超出指导价部分的房款。该中介称，补充合同内的房款大概率需要全款支付。

在深圳市政府出台二手房参考价格后，2月9日，多家房地产中介平台上二手房的信息，变成了“暂无数据”。受影响的平台包括链家网，贝壳网，乐有家、Q房网等。

挂牌价

由于深圳市政府的二手房参考价仅有市场价的7折，而且深圳市政府要求房地产中介平台不得发布高于参考价的房源信息，民众普遍认为这是挂牌价消失的直接原因。

2月9日，中国住建部房地产专家、深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋接受《第一财经》采访时表示，深圳二手房成交参考价格原则上一年发布一次，中价挂牌价格不能超过参考价，商业银行将根据成交参考价格发放二手房贷款。

深圳市住建局2月8日公布了“深圳市住宅社区二手住房成交参考价格表”。有分析指出，官方给出的参考价普遍低于市场交易价格。

以深圳市场有名的华润城润府为例，目前润府一期和二期的二手房挂牌价已经高达每平方米18万元（人民币，下同）左右，但此次发布的参考价格仅为每平方米13.2万元，相当于打了7.3折，以80平米的户型计算，以指导价格售卖比目前市价便宜384万元。

2月8日，多家房地产中介公司被深圳相关部门紧急通知开会，会议主要内容为：要求从即日起，二手房经纪公司的所有平台，包括网站、APP、橱窗广告、宣传单、公司或经纪人的各类社交媒体，均不能发布高于成交参考价的房源信息；高于参考价的房源可以过户，但买家必须签一份风险告知书。

有中介机构已下达通知，要求当天之内必须把所有已经成交的网签单打好，以防后续有其它变动。

深圳中原地产的郑叔伦表示，目前具体的细则还没出来，从现在公布的参考价来看，比市场实际成交价格要低不少，所以执行起来会有一定的难度。但如果严重偏低，业主不会愿意卖，客户也很难按照这个价格买到房。下一步，也不排除政府会考虑按照参考价去贷款甚至按照参考价去过户。

中国楼市调控再升级，严查购房人身份，银行业也暂停房贷发放。上个月中央经济工作会议将房地产定为2021年重点任务之一，1月26日，中国住建部奔赴各地调研，房地产市场逐渐发生变化。

中国内地一线楼市迅速升温引发监管层关注，继深圳后，一线城市北京、上海和广州楼市也迅速升温，二手市场成交尤其火热，主要归因于投机炒作需求爆发，尤其是学区房价格明显上升。

学区房是中国内地特别的一种房产。学区是由教育部门根据每年片区入学生源划分出来的一个范围。在这个范围里学生可以通过该制度免试就近入学，这个范围里的房产叫做学区房。

1月26日，据《新华社》报道，中国住建部（住房和城乡建设部）副部长倪虹带队赴上海、深圳等地调研督导房地产市场情况，他强调要采取针对性措施，引导好预期，坚决遏制投机炒房。

倪虹表示，中央经济工作会议再次强调了要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，并将解决好大城市住房突出问题作为2021年度重点任务之一。“城市政府要充分认识保持房地产平稳健康发展的重要性，毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位……”。

北京市住房监管部门负责人王飞本周表示，打击恶意炒作和违规资金进入楼市，是今年整顿房地产市场秩序的重中之重。

上海和深圳也升级调控政策，以及表态要打击违规资金进入楼市。

1月25日，据中国官媒《证券时报》旗下媒体报道，工商银行仅面向上海地区的、购买一手二手及法拍房等个人住宅（商用除外）中所缴纳税费的分期贷款产品正被全面叫停。而此前，该行这款产品的贷款金额最高可达到房产价格的10%（最高50万）、年化利率约3.4%，用于刷卡支付购房过程中需缴纳的税费。

房产交易相关的贷款市场情况变化背后，是上海楼市经历了2020年的上涨行情后，在数天前迎来全面调控。比较特别的是，继1月21日晚楼市调控新政“沪十条”后，上海楼市调控政策相继落地，法拍房纳入限购。此外，上海市房管局再次确认，21日晚楼市调控新政“沪十条”，新房和二手房都以网签时间为准。

上海对本已严格的调控政策再打数个补丁，包括打击假离婚购房、提高增值税征免年限等。业内人士认为，尽管力度上谈不上重磅，但政策意味深远：浇一浇过火的上涨预期，警告投资客的狂欢可以落幕了

而《21世纪经济报道》称，招商银行深圳分行、广州分行及其下辖省内各家分支行已于一周前暂停按揭贷款放款，前端业务层面口径为：“节制接单”。

光大银行在深圳地区已经暂停按揭贷款，广发银行则表示不接单，其合作的其它银行目前审批、放款基本正常，从房贷发放最多的四大银行的表现看，放款周期约在一个月左右，目前比较难保证。

另据《红星新闻》报道，一位广发银行的工作人员证实称，“不是‘停贷’，是所有银行没有贷款额度了，你们要买房贷款的话只有等。”

广发银行在当地负责房贷业务的陈经理称，“现在可以申请到房贷，只是需要等待”；“不是停贷，而是银行的贷款额度受限。”该经理解释称，“所有银行都一样，由于国家划了红线，房贷贷款额度不能超过一定的比例，一旦超过了就不能放款。”

陈经理提醒，不会像以前那样，银行可以随便发放贷款额度，“银行的存量贷款有一个红线，不能超过多少比例，一旦超额了就不能放款。”

深圳官方政策是要严格审查购房人资格，包括购房人的有效身份证明、户籍、婚姻状况及家庭成员证明材料；购房人的社会保险或个税清单材料；购房人的收入证明、征信报告、购房款来源以及近一年及以上的银行流水单等。

最近这段时间，深圳房价又一次掀起“热潮”。

一千多套13万一平米的房子吸引了九千多人预约，还有不少搞“代持”的，买到就赚500万。一个极端例子是，一位王姓会计，砸下1181万元买下一套深圳房子，惊喜之余，每月4.9万元的房贷压得他喘不过气，每天只能吃泡面度日。

砸钱“抢房”的同时，也有不少“创富”故事产生。

位于深圳福田区CBD的皇岗村，被认为是深圳最有钱的城中村之一，常因太过土豪成为热门话题。而近日，皇岗村旧改正式启动，一批亿万富豪将应运而出。

凭借比邻深圳CBD优越的地理优势，皇岗村早已“未拆先富”。据“深圳城中村资源大全”的统计数据显示，深圳原住民总资产超过3万亿，皇岗村集体资产市值350亿元，位列榜单第四。目前，皇岗村的房价早已飙涨。周边楼龄20年左右的商品房，二手房房价已经达到10万元/平方米。因为福田区商品房供应稀缺，长期供不应求，周边的次新房相当稀少。如此一来，2014年建成的宝生Midtown，二手房价已经高达13.6万元/平方米。

即使按照整个片区的均价计算，皇岗村单一楼栋的价值也将过亿。而现在，皇岗村旧改将片区房产价值直线拉升。 有专家预测，以全新的高端商务区重新出发的皇岗村，未来房价或将直逼20万元/平方米大关。一边是批量制造的城中村富豪，一边则是被高房价困扰广大深票和中小企业，甚至连华为这样的巨头也未能免俗。

高房价正在透支深圳的竞争力。

2018年7月，约1500台车载着华为2700名员工正式去东莞上班。前一天40辆8吨货车60车次，贴有统一标识“华为搬迁专用车辆”从深圳总部驶向松山湖。研发部门搬迁到东莞的背后，折射出企业对各类成本增加的多种考量。而东莞的优惠政策之中，将为华为提供3万套员工住房。对于难以承受深圳一飞冲天房价的华为来说，自然是最好的选择。

如今，深圳房价均价已经超过80000每平米了。

如果说土地资源约束了企业扩张发展的空间，那么，疯狂飙升的高房价推波助澜倒逼实体企业撤离。几家欢乐几家愁，只有企业自己才解个中滋味！

不只是人住的房子，工厂价格也在飙升。过去这十来年时间，深圳宝安区厂房租金增长5倍左右，龙岗区则上涨7倍左右，大多在24元一平方。根据天眼查的数据，从2015年开始，深圳制造业年度注册企业数量逐年下降。

前不久，年入近千亿的世界500强企业村田制造所，也打算从深圳撤出，他们的全资子公司——埼玉村田制作所打算在12月关闭其生产子公司——升龙科技。村田主打的产品是陶瓷电容器，世界第一，其他的产品，像陶瓷滤波器，高频零件，感应器等等也是排名前列。

这家公司并不是从中国撤离，而是搬到了房价更便宜、成本更低的无锡。

作为第二产业的工业看上去笨脏丑，没有金融科技服务业光线，但对于城市却很重要。不信看看，深圳对岸在因高房价失去工业后的样子……

控房价，对深圳真是个大问题，利在千秋！

就在中国多地楼市释放出了降价促销的信号之际，几天前，“深圳润玺一期”却全中国爆红，上演了万人疯抢刚需房的一幕，而且这个楼盘，还重新定义了“刚需”！

在中国房价排行中现在位列第二的北京，刚需房的起步线是500万元人民币，但是深圳这套刚需房，均价13万，最小面积99坪，所以总价也都超千万了。

千万房成刚需房

11月24日，“华润城润玺一期”进行公证摇号，在参加摇号的9,690人当中，只有1,300人成功进行首批选房。当然对于“打新房”来说，买房人这样的竞争比例不足为奇，只是让人瞠目的是这次开发商提供的房源是1,171套，但一次性冻结资金达到了339.05亿元人民币，而且在首批选房结束后，最后收金达到了196亿元。还让人吃惊的是，根据大陆媒体的报导，这整个过程只用了13个小时。

根据项目介绍，这个项目开盘均价是每平米13.2万元，单价区间是每平米12万到14.4万元，项目户型的建筑面积分为100坪、125坪、175坪、还有200坪四种，那就是总价格的区间在1184万到2984万元人民币之间。也就是说，这个近万人抢购的“刚需房”的门槛价高达千万人民币，这还真是重写了刚需房的定义了。

我们以北京为例，这样的价格在北京可以买到什么样的房子呢？至少在北京的郊区，风景好些、交通好些的地方可以买个几百坪的有个小院子的小别墅了；也可以在城区，三环、二环一带买一套学区房，不但可以让孩子受到高于平均标准的教育，还可以省出足够的教育资金，可能读完大学都可以了。

那么“润玺一期”的项目水平怎样呢？有专业房地产人士在看了“润玺”的户型、容积率、和周边学校后评价，虽然价格高，但项目水平还只能叫刚需。

那为什么会有这么多人用高价抢购这样的刚需房呢？有人说，因为品质根本不重要，又不是自己住。

在“华润城润玺一期”不远处，就是高端豪宅区“华润城润府”，这个“华润城润府”的二手房，均价在18万元人民币以上，与新房13万的均价相比，一手房和二手房每平米差额是4到5万人民币，这意味着按楼盘最小的100坪户型计算，买入后转手就能赚500万元。

有人说，对于中签的“刚需”购房者，钱来的太容易了！有资深地产人士评论说，就是“润玺”打新背后流传的财富密码，和中介经济学没什么区别。

如此大的套利空间，自然吸引了很多想法活跃的购房者。大陆媒体报导说，虽然这个项目明确了“无房”人士优先认购，但不少购房者竟然给出20到50万人民币的高价，收购“符合资格”的名额，只要该名额摇中号就立刻付款。

也有已婚男士，名下已经有房，但是妻子名下没有房，于是夫妻二人假离婚后，妻子再和无房男士假结婚，成功制造出来一个无房家庭！“真是舍不得老婆，套不着房。”

如此一看，深圳的楼市热潮，是源自刚需还是炒楼，已经一目了然了。

“房住不炒”成空谈？

中共喊了几年的“房住不炒”，8月份时，官媒新华网还刚刚说房住不炒定位不动摇。但是面对深圳的千万刚需房，人们难免质疑这个房住不炒是不是只是空谈？

11月25日，就是“华润城润玺一期”的选房首日，中共国务院副总理刘鹤在中共党媒《人民日报》发文说，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。但是，同一天深圳楼市的表现，无疑是高调无视了刘鹤对楼市的定调。

或许是对比太明显，就在深圳万人抢房的新闻引发热议的时候，中共党媒新华社发文批评了深圳的现象，并说需要硬核措施来抑制楼市的打新热潮。文章还提出建议，需要通过税收、房产税等手段来抑制投机行为。

那么是什么原因导致了深圳楼市的乱象呢？

根据大陆媒体的报导，深圳一二手房楼价倒挂的原因之一是深圳市政府这几年实行的新房“限价”政策，就是深圳政府为新推楼盘定价，由此导致部分新楼盘的开盘价格低于或远低于附近的二手房价格。

面对巨大的套利机会，投机者也应运而生，买“房票”让他人代持，针对这个代持，还有人说，也很无奈，明知道是有钱人找人找名额代持，但开盘还是要无房者优先，还不如索性放开。

另外，为了抬高价格，还有开发商以“装修费”等名目收取“喝茶费”、“手续费”等等。

不仅如此，深圳假离婚、假结婚等社会乱象也由此而生。今年9月，深圳几家政府机构推出了婚姻信息查询机制，宣布要杜绝假离婚、真买房的现象，由此可见这种现象的普遍性。

楼市金融化 冰火两重天

一线城市房价的涨跌最能牵动人心，其中又以深圳最甚，因为楼市外来资金多，有人称深圳的楼市是中国流动性最敏感的晴雨表。而今年，深圳的房价更是首次超过北京，在全中国各城市中排名第一。

虽然深圳楼市中的各种交易乱象早已有之，但高企的楼价以及楼市乱象，在这场疫情冲击下表显得更为明显。

从3月初开始，中国大多数房企都喊出了要“活下去”的口号，但是4月份，就是疫情仍然严重的时候，深圳楼市却陆续曝出了“秒光碟”、“日光碟”瞬间售罄的新闻，还被称为是“疫情景气”。

近期，就在恒大爆出债务危机之后，深圳楼市表现的依然火爆，其它城市也有类似情况，江苏徐州的新房、二手房，价格涨幅领跑全国。

而根据中国房地产业协会公布的数据显示，3月份时，中国有121个城市的二手房价出现环比下跌。而四大一线城市，北京、上海、广州和深圳，3月份二手房价全部下跌。

就在局部地区表现的房价高企的时候，也有地方正在鼓励房企降价救市。18日时，《哈尔滨日报》报导，哈尔滨市将公布“楼市新政”，旨在鼓励房企让利降价。

东北地区面临着经济下行，需求不足，库存压力大等情况，数据显示，前三季度，哈尔滨GDP同比下滑3.3%，增速在全国城市GDP50强中位居倒数第二。GDP总量位居副省级城市最后一位，在所有城市中已降至第47位，位居台州、洛阳、临沂等三线城市之后。

根据陆媒消息，从中国房价行情平台10月平均单价数据来看，15个副省级城市中，房价均价均已破万，深圳位居第一，长春列居榜尾。如果从整体上来看，房价整体态势呈南北分化情况，东南沿海地区几个城市房价高，越往北越低，东北最低。深圳1套房，在长春买7.6套，在哈尔滨买7套，在沈阳买6.7套。可以说，深圳房价秒杀东北！

在楼市的冰火两重天中，人们摸不准中国楼市的真正脉搏，而混乱的信号还不止一个。

住宅价格火爆 写字楼遭遇寒冬

与深圳住房房价形成鲜明对比的是深圳写字楼的空置率。根据10月份的最新数据，截止今年第三季末，深圳整体甲级写字楼平均空置率已升到29.7%，按季上升1.6个百分点。其中，宝安区写字楼已半数空置，空置率达到49.6%。

对此，有网民评论说，“房价不顶住，政府就要顶不住了。地方政府的财政核心就是房地产”。

也有人说，“深圳房产率先崩盘无悬念，过去全靠土地财政，现在华为富士康走了，外资走了，断供潮来了。”

那么住房价格高企、写字楼空置率上升现象的背后又透露怎样的经济现实？

楼市恶性循环 泡沫层层膨胀

早在10年前，旅美经济学家何清涟，曾发表文章《中国房市成也政府败也政府》。文章在描述2009年的中国大陆楼市涨价时说，中共政府为了“保八”，就是GDP增长，必须继续让房地产业发挥经济引擎的作用。于是在政府的百般呵护下，二套按揭松绑，宽松货币政策推出，大量资金流入楼市，2008年已经濒临死亡的房地产市场终于死而复生。

在中国，资金和土地两种资源分别被中央政府和地方政府控制，在这种垄断格局没有被打破的前提下，相信这种收放的怪圈还会持续下去。

何清涟的这篇文章，虽然是针对2008年的中国房地产市场，但仍然解释了当今中国房地产市场乱象背后的原因，因为今天的房地产市场也是由十多年前的怪圈循环持续而来。

也有投资者表示，在中国整体经济疲弱、货币宽松的政策下，大陆的资金无处可去，由于中国收紧资金出海，而中国大陆的投资渠道狭窄，所以资金只能流向楼市。

中央和地方的垄断和博弈仍然持续，大陆楼市正在进行一轮轮的恶性循环，泡沫也随之一层层的膨胀。

在之前的节目中，我们曾分析过，中国目前是“投资-信贷-债务”的经济模式，这是个巨大的庞氏骗局，在这个模式下，中共党局通过银行坏帐，将债务剥离到财政部，变成所谓“政府负债”，而最终，还是让全体老百姓为国家的金融风险买单。

何清涟也曾表示，2009年，中共政府为了“保八”，必须继续让房地产业发挥经济引擎的作用。可以说，房地产业是这场庞氏骗局的主力之一、而房企作为市场主体，也是中共的重要棋子。

在今年4月份，深圳楼市出现“疫情景气”的时候，已经暴露出楼市金融化的问题。

4月份时，《路透社》曾有报导说，深圳房地产市场火热的背后，除了与城市自身竞争力有关系外，还有两个原因，一方面是深圳当地的购房政策，在首付资金方面要求更放松一些，允许信用贷款来作为首付资金。但另一个重要原因，是利用疫情期间的贷款政策和优惠利率，部分购房者成立小微企业，做好流水，来向银行申请抵押贷款或经营贷款，套取银行资金。

有网民说，“深圳房子的金融属性太强了！”但这也只不过暴露了中国房地产金融化的冰山一角。

据《第一财经日报》报导，中共证监会原主席肖钢称，中国房地产行业进入了存量房时代，未来将由增量发展向存量营运转变，而开发盘活存量房的金融工具势在必行。

近日，中共银保监会主席郭树清发文称，中国房地产业与金融业深度关联。房地产相关贷款占银行贷款的39%，此外还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产业。他承认，房地产是中国目前金融风险方面最大的“灰犀牛”。

难以忽视的政治风险

在中国，土地不属于国民，甚至不能称为“国有”，全部是共产党所有。有投资者认为，投资中国大陆的房产不同于投资香港或海外的房产。在中国大陆，一个普通家庭要动用接近一家三代人的储蓄去买一套房，但这个房子还只有70年的产权，70年之后，这个房子还不确定是谁的。三代人的储蓄只能买一个使用权。所以这个投资概念完全不同于香港或其他海外地区。

这就意味着，如果香港人决定去大陆买房，但并不用于居住，可视为加入了炒房的行列，那就要做好承担相应风险的准备了。

抵押经营贷 令炒家陷入疯狂

据《新京报》报导，近期，楼市“天价房秒光”、近百万“喝茶费”等逆势行情引发多方关注。原本用来救助受困于疫情的中国中小微企业的可获贴息的房屋抵押经营贷，疑似变相流入了楼市。

有购房者向《新京报》表示：“在深圳套现办法太多了，胆大者可以拿数百万撬动上千万资金。”并爆料自己所在的购房者群会有人“支招”，还有大V建立专门的微信群，年费近2000元（人民币，下同）教大家如何买房。而其中，套现的招数之一就是抵押经营贷。

报导称，这名长年潜水于各大购房群的投资人透露，自己学到的套现招数之一就是抵押经营贷。“比如有500万现金，买房之后找个中介给你包装出一家创业公司，把房子抵押了，一般能贷出房屋总净值的七成资金（约350万元），这相当于以三成首付甚至更低的价格就可以再买一套房产。”而以此模式循环买房，“只要房子涨价，卖出去还钱就能解套，这个办法可以连环撬动很多房产。”

这位投资者说，花2000元年费入大V的群，买他推荐的楼盘，一年可能就赚出（年费的）100倍来。因为中介和银行会想着办法把钱给你，这就是深圳楼市的疯狂。

在中国各地房地产衰势不减的大环境下，深圳楼市却是一路高亮，先是传出4月初，深圳4000万公寓“秒光”，然后销声匿迹很久的茶水费在个别项目重新出现。还有中介挂出的深圳局部楼盘价格今年涨了10%。

而这一轮疯狂的背后，可获贴息的房屋抵押经营贷被指为真正的推手。

《华夏时报》报导称，有人不久前成功通过办理房抵经营贷购买了一套深圳热门楼盘的新房，如今房价已经上涨了50%。

做壳放水 中介银行联手操作

中国央行此前公布，推出至少千亿级的优惠利率贷款，财政部按实际贷款利率再给予一半的贴息，获得该贷款的部分企业实际融资成本仅约2%。这是针对疫情后中小微企业生存艰难推出的纾困专项资金。

而正常房抵经营贷的利率参照4月份最新LPR报价，1年期利率为3.85%。有的银行在该基础上还要再加点。

一名国有大行信贷人士告诉《新京报》：“经营贷一年一归本，也就是说，假设你借100万元，每年都要还一次本息，下一年再贷出来，最长期限6年。按LPR计算每年是3.85万元的利息，平均到每个月是3200元左右。经营贷已经比其他贷款利率低，如果有贴息就更便宜了。”

如此“便宜”的贷款，在中介和银行的联手操作下，想不流向房地产都不容易。

《华夏时报》报导说，为促成交易，不少金融中介提出可帮助购买者申请经营贷，包括购买壳公司、联系中间人伪造公司经营流水等。而银行在明知客户骗贷的过程中，亦是顺水推舟。

一名在深圳做了20年房产的中介表示，深圳靠沿海地带的工厂基本都靠外贸，现在这些外贸工厂九成以上都是停工状态，停到什么时候还是未知数。下游的培训业、餐饮业情况都十分堪忧，很多都关闭了。投入经营的回报率太低，不如往房地产投。

银行也很清楚，把钱贷给炒房者，至少不会亏得渣都没有，贷给做生意的，在眼下的大环境下，风险太大。

监管无力 骗贷竟然如此容易

由于经营贷只能由公司申请，个人又是如何能向银行申请到这样的疫情专项资金？

这名中介表示，想要成为有限公司还是个体公司法人很容易，直接在深圳工商行政管理局官网上申请注册就可以，随便填个写字楼地址，打一笔注册金到公司账户，锁定三个月后拿走，再把整套流程走完就可以。工商局可能会抽查，但比例大概在1/10，所以很多公司都是空壳。

如果做抵押贷款时想多贷出一些资金，给第三方评估公司点“好处费”，让他们适当做高抵押资产的估值就可以。

针对房产抵押经营贷、小微企业贴息流入楼市的质疑，深圳五部门辟谣说，通过排查，目前深圳市区两级贷款贴息项目均未进入资金发放阶段，不存在网传贷款贴息资金进入房市的情形。对于市场传言深圳房价暴涨，深圳市住建局负责人也辟谣称，房价总体平稳、略有上升，不排除个别中介机构和人员恶炒深圳楼价。

但《华夏时报》报导说，目前已经成功通过申请房抵经营贷而套取了新房的投资客们安之若素。因为银行告诉他们，用经营贷买房出来的钱已经被洗了很多道手续，根本查不出来。现在也只是走个过场，不会真查。“大家都知道九成办理这个业务都是买房用的。”

有人为保证从经营贷拿到手的资金能够躲避监管，成功投入楼市，在买房前转手多达11个人。