房产: 政府收缴民间财富的把戏, 法家驱民五术之贫民术

恒大要破产，北京竟然十有八九见死不救，上个星期全球投资市场刮起一阵凉风，道琼斯工业指数跌了一把，但马上第二天又恢复了过来。因为突如其来的惊慌之后，投资者知道，中国大陆的信贷危机不会波及全世界，因为中国的金融市场是封闭的，恒大爆雷范围也就仅限于国内市场，全球投资市场有惊无险。

但全球投资者应该从恒大的下场中汲取教训，是，恒大倒闭是中国自己的事，但世界各国、各地，存在着大大小小的恒大，同样是一颗颗定时炸弹。

中共为什么对恒大见死不救呢？因为中国的地产泡沫太大，破裂是迟早的事，与其把地产泡沫越吹越大最后天崩地裂，还不如现在就戳破它，最好是让这个泡沫慢慢放气、缩水。中国人口增长前景不乐观，中国人的财富又过于集中在房地产。说中国人有钱，也就体现在房产上，中年人有房子才能养老，年轻人有房子才能成亲。

多年来，房地产一直是中国经济的支柱，是中国经济发展的火车头。但是要知道，在任何一个经济体，房地产都不是高效率的投资领域，投资工厂更高效，甚至投资基础研究都比地产高效。房地产不能是火车头，只能是挂在火车头后面的车厢。一个地方的经济发展起来了，人口迁移过来了，自然需要住房，收入提高了，住房的要求也高了。随之而来的就是城市基础建设，修桥补路、学校、医院、娱乐，方方面面的设施都跟上来了。所以房地产是需要其他产业火车头的带动，房地产本身不能是火车头，哪个地方靠房地产刺激经济，哪个地方就会遭遇经济危机。这，就是恒大的教训，是很大的教训。

很可惜，世界各地都在重复着恒大的模式，毕竟，房地产是普通老百姓最大的投资，各国政府也或多或少的鼓励拥有房产，提供各种信贷补贴，刺激房产的需求，甚至人为的压制住宅建设、抬高房价。从宏观上看，社会资源过多的集中到效率低下的地产市场，引发许多的社会问题。中年人把过多的积蓄押在房子上，房价越来越高，年轻人买不起房子，政府想方设法的稳住、抬高房价。我这可不是在描述中国的境况，我是在描述美国、英国、丹麦、加拿大、日本、韩国，哪个发达国家不是这样呢？或多或少的都把地产当作刺激经济的手段，不也在制造地产泡沫么？恒大是一个极端的例子，中共是一个极端的例子，为了压制地产泡沫，北京政府采取了各种手段，直接的限制地产开发商扩大融资，不许地产开发商借债还钱，但中共选择了一条更低效的路，把社会资源投放到效率更为低下的党营企业，巩固计划经济，这不是为了经济，这是为了政治。希望自由社会、市场经济体能从恒大吸取教训。

恒大集团近期债务危机影响范围不断扩大，外界关注习近平当局是否救助。但地方政府隐性债务总额已增至经济规模一半以上，财政缺口也越来越大，习近平也是有心无力。

据《路透社》报道，政府与监管机关人士透露，习近平当局正鼓励国有企业以及政府支持的房地产开发商，比如万科集团购买中国恒大部份资产。国企深圳地铁集团控制万科集团三分之一股权。

除了万科集团外，中国金茂控股集团、华润集团也被当局要求购买恒大资产。消息来源说，这些企业被直接或间接探询相关事宜。恒大濒临倒闭边缘，但中央政府不太可能以纾困方式，直接解决恒大危机。当局希望相关资产购买将避免或者是至少减缓恒大失序倒闭引发的社会动乱。

一些研究显示，习近平当局对救助恒大也是有心无力。国际投行与金融服务公司高盛集团的经济学家在最新发布的一份报告中称，中国地方政府隐性债务总额已增至国家经济规模一半以上。

报告指，当局有必要以弹性手法处理这项问题，因为地方财政已因土地销售速度减缓而陷入压力。

高盛发布的报告认为，中国地方债总额已由2013年的16万亿元（人民币，下同）增至2020年底的53万亿元。这个金额相当于中国国内生产总值（GDP）的52%，且高于官方公布的政府尚未清偿债务总额。

地方政府融资平台是中国各地政府可让贷款不出现在资产负债表上的借贷渠道，但是，金融市场仍将其视为地方政府负债。

所谓地方融资平台，是指地方政府发起设立，通过划拨土地、股权、规费、国债等资产，迅速包装出一个资产和现金流均可达融资标准的公司，必要时再辅之以财政补贴作为还款承诺，以实现承接各路资金的目的。

现在中国经济增长面临更多阻力，包括消费低迷、内需不振、房地产开发商债务导致的土地需求下滑、拉闸限电和疫情导致供应链中断等，都是习近平当局棘手的问题。

撰写报告的高盛经济学家魏静娴发现，中国地方政府融资平台债务大多集中在基建、交通和工业集团等产业，合计占债务总额近近40%。其中江苏省负债占全国之冠，去年达到约8万亿元。

对此，魏静娴在报告中写道，“可能需要更多的官方地方政府债券发行和增加地方政府融资的灵活性来支持整体经济增长。”

高盛的计算是基于对2000多家地方政府融资平台的有息债务报表的分析，包括债券和银行贷款。此外，报告还提及，中国地方政府融资平台发债筹资金额，约6成用于偿还2020至2021年到期债务，而非用于新投资。

目前，中国财政部没有关于地方政府隐性债务规模的账目。对于隐性债务规模，在2019年，标普全球评级估计是20万亿元，而同年荣鼎集团的估计是41.2万亿至51.7万亿元。另外，根据一个与政府有关的智囊团的说法，2020年有14.8万亿元的隐性债务。

不仅债务规模巨大，政府财政收入也出现问题。

《看中国》特约评论员唐新元撰文《财政缺口十万亿 习近平的“钱袋子”空了》指出，近年来，地方政府由于贪腐、巧立名目花钱等因素，导致财政不足的问题一直都比较严重。在2019年，仅有上海等8个省市财政自给率能超过50%，其余省份、直辖市和自治区都在50%以下。

在2021年上半年，只有上海市出现942.6亿元的财政盈余，其余省份、直辖市和自治区均入不敷出，河南、云南和湖南等3省财政收支缺口最大，均为2300亿元以上，在在显示中国地方财政压力明显上升。

中国财政科学研究院发布财政蓝皮书《中国财政政策报告（2021）》，对十四五时期财政收支作出预测，未来几年财政缺口规模将扩大趋势。

报告显示，因去年基数较低，以致2021年财政收入增速显著提升外，十四五期间财政收入增速继续放缓，而财政支出却保持增长，平均财政支出增速在7.5%以上。

报告称，若与2020年比较，在不考虑改革的情形下预测，2021年财政收支缺口会收窄至约4.7万亿元。不过，此后几年财政缺口规模将维持扩大态势，预计到2025年，财政缺口将达10.7万亿元。

唐新元强调，如何充实“钱袋子”就成为习近平迫在眉睫的大事。

中国房地产巨头恒大出售持有的部分银行股份，偿还欠下中国一家银行的数十亿元的债务。与此同时，海外债券持有人担心，恒大能否如期支付星期三到期的一笔票息。

负债高达3050亿美元的恒大星期三（9月29日）上午发布公告称，其全资子公司“恒大南昌”向“沈阳盛京金控投资集团”（盛京金控）出售“盛京银行”17.5亿非流通内资股（占该行已发行股份19.93%），合计人民币99.93亿元。

“盛京银行”是恒大的主要贷款银行之一。“盛京银行”要求恒大将这近100亿元用于偿还恒大所欠该行的贷款。截至去年上半年，“盛京银行”对恒大的贷款额高达70亿元。

恒大表示，公司的流动性问题对盛京银行造成巨大负面影响，引入国企受让方作为盛京银行大股东，有助于稳定盛京银行的经营。恒大原为盛京银行第一大股东，但是在8月减持1.9%股份，套现10亿元，以及此次股权出售后，恒大持有盛京银行股份降至14.57%，为第二大股东。

在收购恒大南昌持有的盛京银行的部分股份后，盛京金控将成为盛京银行的第一大股东。盛京金控的控股股东是沈阳国有资产监督管理委员会。

另一方面，恒大星期三面临又一笔4750万美元到期票息需支付，上周四恒大未能向海外债券持有人支付8350万美元的利息。如果恒大不能在30天的宽限期内兑付利息，则这两笔境外债券将违约。

《路透社》表示，恒大出售“盛京银行”持股偿还对“盛京银行”欠款的举动表明，恒大目前在对待国内债权人和国外债券持有人上，是优先偿还国内债权人。

《路透社》引述恒大海外债权人的财务顾问的话说，“我们目前处在观望阶段”，“上周他们未能兑付，他们可能也无法兑付本周的利息。但这并不意味着他们将违约，他们有30天的宽限期”。

恒大深陷严重的债务问题已经牵动了整个中国房地产行业，乃至金融行业。尽管北京尚未明确表示要出手相救，但是一些具有政府背景的国企已经开始跟恒大接洽。

《路透社》引述消息灵通人士的话说，为避免恒大无序倒闭破产，一些国有企业背景的公司已经对恒大在广州的地产进行了尽职调查。此外，万科、中国金茂、华润置地等政府背景的地产开发商被要求向恒大购买资产。

说到当下中国楼市的风险，除了前段时间说的银行纷纷停贷降刚之外，值得警惕的还有潜藏在一堆垃圾新闻中的两个伏笔——

第一，二手房指导价政策，正在肆意屠杀投机者；第二，土地出让，正从“拍卖模式”转入“招标模式”。

两条伏笔，将成为未来的楼市大杀器。楼市投机主义正在消亡，现在真是放弃幻想的时候了。

1

投机的终极奥义是，有肉眼可见的利差。

过去两年，诸多城市能长期保持“楼市虚火不灭”的根本原因是——它们的楼市里，存在着两个的巨大利差：一个是一、二手房价倒挂；另一个是地价倒挂。

二手卖的比新房还要贵，土地拍的比房价还要高。扯淡的是——这两个巨大利差，极其透明且确定。

旁边的二手，比新房贵1万/㎡，这到手能不赚钱？旁边的土地，眼看逼平房价了，这买到能不暴击？

压根不用专家分析，更不用数据推演，是一个都肉眼可见的事实；更扯淡的是——这两个巨大利差，你还长期管不住。

新房能限价，那是因为预售证在你手里，你说批多少，那就批多少。而二手房源，全在房东自己手里。房东说卖多少，那就卖多少。你不让我挂链家和贝壳，那我就走私下交易。你管天管地，能管得住房东卖自家的房？

正因为二手房价的难以管控，就导致了以下这种情况：新房越限价，倒挂利差就越大，新房市场就越难抢。新房市场越难抢，需求越被倒逼到二手市场。需求越进入二手市场，房东越敢惜售，越敢挂高价。

而土拍同样是如此。过去的土地出让权，全在地方手里，我说拍多少那就拍多少。地价便宜了，我就饿房企两年。但凡饿上两年，我就是端碗粉丝上来，你也能抢出燕窝的价格。地价贵了怎么办？上面要问责了怎么办？很简单，咱们搞土拍限价！但要竞配建、竞自持、竞保障房。看起来地价是没涨，但是自持比例提高了，配建比例提高了，保障房比例提高了。

刨除保障房、自持房和配建房之后，正常商品房的地价就纷纷又涨了！

正因为土地市场的难以管控，就导致出现以下这种情况：调控越调越狠，但地价越涨越高。地价和房价之间的套利鸿沟，越拉越大。地都涨成这批样了，房子以后得涨成啥样？

管得住新房，管不住二手；只要二手嗷嗷涨，新房越限价越香。管得住楼市，管不住土地；只要地价嗷嗷张，楼市越调控越慌。

利差不停，投机不止。

2

管不住的二手房市场，在深圳栽了个大跟头。

4个多月前，深圳正式出台了“二手住宅成交价格参考机制”。也就是所谓的“二手房指导价”。这个指导价极为妖孽——几乎每一个小区的官方参考价，都比实际成交价要低；诸多小区的官方参考价，要比实际成交价低2-3万/㎡；部分红盘的官方参考价，要比实际成交价低50%，甚至能达到100%。这个指导价，嘴上说的“以二手网签价为基础，结合周边新房价格”，而实际操作中，只结合新房，不参考二手！

指导价刚出台时，深圳楼市依旧正在风头上。一众人骂骂咧咧，表示丝毫不慌。官方指导价，只指导官方，指导不了我。它指导它的，我卖我的！

官方指导价，的确指导不了你，但指导得了银行。银行在批复房贷时，将严格按照指导价来批。现如今呢？

深圳的指导价将近5个月，银行按照指导价批房贷也批了将近5个月。深圳楼市怎么样了？

深圳二手指导价出台后，大量千万总价的房子，首套首付被干到了7成，二套首付被干到了8.5成。比如，华润城82㎡的两房，市场成交价1500万，正常首付3成450万。现在指导价1082万，银行按指导价评估，最多只能贷款757万，首付直接被干到5成。你想用个首付贷、抵押贷，加上杆杆强行上车？严查经营贷的铁锤，干不死你才怪呢。挂着“深房理”的绳索，血还没干呢。

一个二手房指导价，再加上一个严查经营贷，让深圳的二手房市场直接丢掉了一大半的客户。

二手房指导价出台4个月后，深圳二手房的成交量跌到了近10年来的最低点——5月份，二手房成交量跌入3000套，同比减少60%；6月份，二手房成交量连续两周下跌，环比连续下跌15%、10%。相比去年高峰期，二手房成交量已经下跌10000套。前期杠杆过高的房东，已经崩了！比如，宝中深业海岸城：一期总价2050万的房源，下跌300万，跌至1750万。二期总价1800万的房源，下跌450万，跌至1350万。

比如，此前扎了海量投资客的南山诺德国际。这两天，一套66㎡的房源，已经跌入960万。这个价格，已经跌回去年的“715”。

一年的涨幅泡沫，四个月化为泡影。此时此刻，面对这样的数据，我不得不说——失去杠杆之后，深圳二手房正濒临绝境。

更扯淡的是——二手房濒临绝境之后，也把新房拖入了深渊。

遥想一年前的深圳新房，摇号抢房是那般炙热。华润城4期开盘，8128人抢503套房，竞争非常激烈。为什么抢？说白了就是新房比二手便宜，有倒挂空间和套利空间。深圳众筹打新下来，转手就赚500万。

现在二手房指导价，就按照新房价格来指导。房贷批复，就按照指导价来批复。杠杆没了，二手房跌了，倒挂空间缩小了，套利空间也缩小了。于是——曾经抢到爆的新房市场，也不那么香了。

近期深圳新入市的5个楼盘，客房比都小于2，摇号命中率都超过50%。甚至龙华恒壹四季华府房客比为0.67:1，供给大于需求。

都说二手市场不好管，都说一二手倒挂是刚性套利，都说打新是必赚的生意……而深圳仅用了一招，仅用了4个月，就把所有的刚性套利打断了——以新房价格作为二手指导价，以二手指导价作为房贷批复价。

一手打断杠杆，一手打断套利。把杠杆撅折，把成交量打断，把二手推入深渊，把套利打平。让二手拖着新房，一起向下坠。

3

管不住的土地市场，在上海栽了个大跟头。

一周前，上海连续三天的第一轮集中土拍落下帷幕。在央企、马甲和地王横飞的全国第一轮集中土拍中，上海几乎创造了一个奇迹——所有土地的成交溢价率，全部控制在10%以内。

整场土拍，没有马甲满天飞，且没有国央企一家独大；堪称第一轮集中土拍中，“最公平、最温和、最健康”的一个城市。这一切的基础，建立在上海刚刚实施的土拍新政上。

让全国城市挠头的土地市场，被上海一个土地新政，收拾的服服帖帖。

上海这次的土拍新政，有三个亮点。这三个亮点，大概率将在未来成为土地管控的样板，全国推广。

上海土拍的第一个亮点：控制最高溢价，且不竞配建。本次上海土拍之前，就已经限制了所有土地的最高溢价率。最高溢价，不得超过10%。

这个时候，肯定有人跳出来说——限制溢价率，也是老把戏。很多城市，早都在玩。只要碰到10%的溢价率红线，就开始竞配建和自持。
上来直接报到最高价，接下来就拼谁配建的保障房多，谁自持的比例高。谁狠，谁拿地。只要配建和自持比例高了，地价还是上去了。
溢价率10%，但自持个40%，地价还不是涨到飞起。

所谓的竞配建和竞自持，本质就是——地方和房企一起苟且，变相抬高地价的工具。而上海这次不仅控制最高溢价率，而且不玩竞配建、竞自持的把戏。一旦碰到最高溢价红线，上海土拍就自动进入下一个环节——一次性报价。

上海土拍的第二个亮点，一次性报价。

前面说了，上海这次土拍会设置不超过10%的最高溢价。房企的竞价，一旦超过最高溢价，就采取一次性报价——让所有竞拍者一次性报价，谁最接近平均值，谁中标拿地。竞配建和竞自持的变相抬高地价，消失了。价高者得的哄抢抬价，也消失了。

上海的土拍，就变成了限价规则内的纯拼运气。这个时候，肯定还有人跳出来说——一次性报价，也是老把戏。苏州，早在2016年就在玩。只要开始拼运气，那就开始拼马甲。一个开发商，带100个马甲，一起报价。谁的马甲多，谁的中签率就高。到最后，全特么便宜了国央企和大房企。他们一手垄断土地，一手垄断楼市，还不是想卖多少卖多少。

而上海这次不仅控制最高溢价率，不玩“竞配建，抬地价”的把戏，而且还有效控制了土地垄断。

本次的上海土拍，为了规避土地垄断，引入了一个新的杀手锏——135分打分制。

这就是上海土拍的第三个亮点，招挂复合打分制。

按照135分的打分来！所有参与土拍报名的房企，会依据经济实力、技术资质、项目经验和受让管理等4大版块，挨个打分。谁的分高，谁入围竞拍！经济实力32分，主要看总资产、净资产、净利润、净收益；技术资质17分；项目经验41分。这三个板块，都还比较常规。其中，最厉害的就是“受让管理”这个版块。这个版块，占了45分。一家房企，上来就给你满分，但你每在上海拿一块地，就扣15分。一旦45分扣完，基本上你也就丧失了短期在上海抢地的资格。

你不是爱抢地么，你不是爱拍地王么，你不是爱哄地价么……现在上海最多给你4次机会，甚至不用4次！只要3次，就该滚犊子了。

所以，上海的这三板斧看下来，哄抬地价的炒作就被压住了。房价上涨的一个巨大动力就被按住了。上海这种模式可能会在全国推广。这可以说是继深圳二手房指导价以及打击经营贷之后，另外一个降房价的杀手锏。

大家综合看一下深圳一套组合拳下来后深圳楼市的冰冻，以及上海土地拍卖的新政，如果这两招在全国推广开来，中国的楼市想继续疯涨是不可能了。横盘算是幸运的，下跌可以说是“标配”。

现在还想挤进去抢房捞一笔的人，小心站在山岗上了……

最近，有传言说很多地方的二手房都停贷了，如果你要在这个城市买二手房，必须全款才行。

如果情况真是这样，对楼市的冲击会是巨大的，毕竟中国房地产市场化已经二十多年，二手存量房产的数量远远多过新房数量，要考察真实的市场，二手房比新房更有考察意义。

1 二手房真的停贷了吗？

经过仔细的查询，有关二手房停贷的说法主要是一些局部的消息，涉及的城市包括武汉、合肥、南京、连云港等城市。武汉的自媒体甚至整理出了一份表格。比如说武汉的工建交农等一些大银行以及中型银行都限制了二手房放贷。安徽合肥12家大中型银行二手房停贷的信息上了微博热搜，很多城市的首套房房贷利率上浮了20%到30%。郑州银行对15年以上二手房或60平米以内二手房停贷

尽管市场利率没有上升，但银行对房贷进行了定向加息。与此同时 房贷的放款速度也越来越慢。可见“二手房停贷”这事情，表面上并没有统一的说法，但在实际操作层面则正在稳步推进。有些事可以做，但不好明说。

这些信息主要来自于中介、群聊、互联网，并没有哪个城市或银行通过官方文件明说要给二手房停贷。但各个城市的二手房贷款的确变难了、审批更加严格、利率较以前也有明显的上升，甚至有部分银行不做二手房业务，还有银行对于楼龄较高二手房大幅提高了首付门槛甚至停贷。

二手房贷款在部分城市受阻，根本原因是房贷资源总量越来越少了。在2020年的最后一天，中国央行、银保监会发布的超重磅文件：《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，它的影响力非常大，而且绝大多数人低估了这个通知的威力。根据通知要求，未来将根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定房地产贷款集中度管理要求。

通知对五档银行的房地产贷款比例给出了明确的上限。在文件发布的时候，已经有很多银行达到甚至超过了这个上限比例，意味着这些银行在2021年都将再难获得新的房贷额度；而其他有空间的银行也因为上限被锁死，可批准的房贷总量比过去大幅减少，在这种情况下，银行倾向于将房贷批给新房，留给二手房买家的额度就少了。所以之前网上传出所谓的“二手房停贷”并不是银行一句话、一条线说停就停的，而是房贷资源有限的情况下不可避免的现象。

这个做法很可能将楼市彻底分化为两个市场：一手房市场和二手房市场的运行逻辑相差越来越大。具体来说，热点城市的新房项目由于限价带来的价格倒挂，价格明显低于周边的二手次新房报价，买家就有一种买到即赚到的感觉，纷纷报名打新，而是否买中就全看运气；另一方面，二手房受制于限购、限售、限贷以及正在铺开的二手房指导价，成交量越来越低，有价无市变得常态化。

如果再深入分析，这个措施对新房买家的心理预期也是有影响的，因为无论你买到的新房有多好，从买入的那一刻起，这套房就从新房变成了市场上的存量二手房。而周边无法成交的二手房报价虚高，给打新者带来的买到就赚到的预期或许也只是一种错觉。

2 房地产领域的信贷的有多重要？

在房地产领域，信贷的重要性是无论怎么强调都不为过的。无论是新房还是二手房，信贷都非常重要，它是房价上涨最重要的动力，没有之一。

我们回顾一下2015年后这一波楼市超级周期的逻辑，它始于2014-2015年的连续降准降息（累计6次降息6次降准），还有就是针对楼市的定向宽松（如降低首付、房贷利率打折、放松“认房认贷”），信贷环境的宽松加速了链条式的加杠杆，常见的加杠杆链条如下：

（1）年轻人从老家带着两三代人的积蓄或卖房所得的房款来到大城市，通过贷款买入老破小；

（2）原住民见房价势头很猛，顺便改善居住，用卖给新人老破小后的房款作首付，贷款买了改善型住房；

（3）改善房业主卖出改善房作为首付，通过贷款买入豪宅；

（4）豪宅业主卖出房产后，用于企业经营/其他大类资产投资/移民出海。除炒房外，这个加杠杆链条基本涵盖了90%的房产交易，不信就问问卖给你房的二手业主，不是置换就是移民；也可以了解一下买你房子的年轻人，购房款不是卖房所得就是“六个钱包”。

另一个链条则是炒房客这一条线：将已有房产二押，拿出现金增持房产，或者通过消费贷和经营贷炒。

可见，无论是刚需、置换还是炒房，链条中的每一个参与者都需要加杠杆，而且加杠杆的本金大都不是真金白银，而是从原本的房产市值当中释放（卖房或抵押）或者几代人积蓄这种一次性红利中透支出来的；同时，在当时那种宽松的环境下，这些参与者加杠杆的资质也大都是伪造（假流水、假工作证明），在2015-2018年时，如果你到一线城市找一个中介求助，说自己收入不行怎么办贷款，他可以分分钟帮你搞定材料，因为中介和假材料黑产联络紧密，他们甚至可以给你开到完全真实的银行流水和完税证明。

你真的相信，短短一两年翻倍的房价是因为城市产业太好？新增人口太多？供需关系太紧张？

错的离谱！这些基本面只可能在长期支持一个城市的楼市，但不可能在短短一两年时间里让一个城市的房价翻一倍，因为这些基本面不是在最近一两年才有的，短期暴涨的原因只有一个，那就是杠杆。

2021年中国家庭债务总量超过10万亿美元，是2010年的7倍。

房价大涨的背后是居民疯狂加杠杆，但最近两个季度出现见顶迹象。实际情况可能是：很多人还想加杠杆，但银行不贷了……

信贷政策的宽松，让整个加杠杆链条顺畅运转，而信贷受制的话，就像链条生锈，无法前行。在过去假材料泛滥，房贷宽松的背景下，信贷的释放是不考虑真实收入水平的，而全社会收入水平恰好是和房租硬挂钩的，这解释了租金回报率为什么会这么低，也解释了为什么房价涨幅远超平均收入。在风险不断积累后，2020年底央行和银保监推出强力限制房地产贷款的举措是及时和必要的。

了解过信贷对房价的重要性，就不难推测下一步市场的方向，如果前文提到的央行通知继续贯彻、继续封堵经营贷违规流入楼市，那么我们一定会看到一些曾经没发生过的事，全民对房价的信仰也可能会逐渐打破。

2021年5月是一个值得注意的节点，部分热点城市5月成交量开始降低。如果现有的措施保持不变，这个成交量未来将只有更低、没有最低。

深圳5月二手房成交量只有3027套；上海4月和5月二手房成交量相比之前降了一个台阶；广州二手房成交量在5月出现下降。这些都是楼市进入冰点的信号。

3 房子的资产属性还剩多少？

六月初我们就给过一个判断，那就是未来房贷会不断收紧，而且很可能针对二手房。现在看来这个方向是确定下来了。

尽管现阶段二手房贷款只是大幅收紧，说二手房彻底停贷还是有些危言耸听，但对于流通性本来就很糟糕的无数二手房来说，现在面临的情况和停贷也差不多了。需要明白的一点是，停贷不只是影响买房者，更影响房产持有者，如果一套房子的潜在买家连房贷都申请不下来，那这套房子基本上就卖不出去了。

“房住不炒”不是一句空话，最终目的可能是打掉它的资产预期、强化它的居住属性。如今，房产是中国人身价的绝对大头，在部分热点城市，房产占据家庭资产的比例超过80%，算上房子都是有钱人、去掉房子都是苦哈哈，千万富翁吃泡面的比比皆是。这是无数中产面临的尴尬定位。而现在二手房市场被冻结，相当于这部分资产的灵活性大打折扣，无法套现，仔细品一品，这的确是做到房住不炒了。

有关中国存量住宅的规模，比较普遍的预测是总市值超过了400万亿人民币，这使得中国住宅成为全世界市值最高的一项资产。但在市场被冻结、存量房有价无市的背景下，这样的市值并没有什么意义。就像你坐拥千万估值的房产，但是如果二手房贷被停点了，你的房子卖不掉一样，也是没有任何意义的。

美国5月份CPI跃升至5%，远高于市场预期的4.7%，为2008年8月以来的最大年度涨幅，但该数字仍因为基数效应而受到扭曲。2020年5月的物价因为新冠疫情而受到抑制，因此导致5月份的同比通胀显得更高。不包括食品和能源在内的核心CPI年率涨幅也达到3.8%，创1992年来最大增速。

不仅是美国，中国的通胀也成为了热门话题。

面对来势汹汹的通胀，中国政府看上去要严阵以待。6月10日，中国银保证监会主席郭树清在陆家嘴论坛上向投资者发出明确警告：“那些炒作外汇、黄金及其他商品期货的人很难有机会发家致富，正像押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价一样。”

这句话的意思很明显，就是不管是人民币、大宗商品还是楼市，投机者不要去炒作，要按照中国政府的“政策”来走。比如不要赌人民币升值，也不要赌大宗商品价格上涨，为原材料和楼市的上涨推波助澜，这样都会付出代价的。

但是，中国政府通过行政手段以及这种喊话式的警告，就可以遏制大宗商品的价格上涨吗？就能控制通货膨胀吗？我觉得很难。

中国5月份的生产价格指数PPI高达9%，创出了13年来的新高，这说明原材料价格的上涨，推高了中国工业品的价格。至于这个价格是否会传导到下游的消费市场，这是必然的，只是需要一点时间。这也是为什么中国的PPI爆表，但是CPI还不算太高的主要原因。

尽管中国约谈大宗商品生产企业，打击市场投机行为，但是原材料进口价格升势也没有停下来，中小企业叫苦连天。生产商成本上涨，很快会传导至消费者层面，最终造成恶性通胀。北京在过去两周，不断出台措施打击哄抬进口原材料价格，最近就连人民币升值亦被投资者热炒。

其实，本轮大宗商品通胀的源头，还是在美联储的大放水，毕竟大宗是以美元标价的。美国通货膨胀率高企，远超美联储设定的2%的通胀目标，而钢铁、石油、铁矿石等原材料价格都是以美元计算。如果美国通胀高企，将连带全球受到影响，当中包括中国进口原材料。中国政府即使找中国原材料企业约谈，也难以决问题的源头。

有很多价格，中国控制不了。如果通货膨胀了，中国也是受害者，因为两头在外。原材料也涨价，在国内买的产品涨价以后，跟国际商品没有价格上的优势。中共跟澳大利亚关系比较僵，然后澳大利亚的铜矿涨了3倍，你找国内的企业、矿质进口的企业，根本上很难遏制源头。

郭树清通过喊话想控制楼市，这其实也要正本清源，看一下居民的家庭债务和信用创造，看是否还有加杠杆的空间和动力，这才是楼市等资产价格上涨的根源。

国际清算银行（BIS）的最新统计显示，今年上半年中国家庭债务急升，暴增约3800亿美元，几乎是排名第2的美国增幅的4倍。中国家庭总债务在GDP占比增加3.9个百分点，至59.1%，远高于德国、日本等一些发达经济体，成为中国经济发展的隐患。

郭树清也承认，中国仍需要应对不良资产反弹，而部分房地产泡沫化、金融化倾向严重，相当数量的政府融资平台偿债压力很大，部分大中型企业债务违约比例上升，加剧银行的信用风险，中国要严防影子银行死灰复燃、防范金融衍生品投资风险，以及时刻警惕各种“庞氏骗局。”

从郭树清的发言可看出，官方似乎已经做好了房价下跌的准备，现在就是吹风，以后就是要树典型了，看那些押注房价永远不会下跌的人，是付出怎么样的“沉重代价”。

关键是“狼来了”已经喊了二十年，没人信了，但是狼只会迟来，从来不会不来。摧毁所有人的信仰，让大多数人的信仰体系崩塌，这样的时刻可能也越来越近了……

2019中国人均可支配收入3万元左右，而房价已经升天，深圳北京上海的均价常年位于世界TOP5，而北上深的工资也就台湾的4分之3左右，沿海省份的二线城市普遍均价2万以上。

中国的高房价是靠什么支撑这么久的？未来几年中国房价会有什么明显变化吗？

procks

房价低就不好割韭菜了，韭菜存那么多钱不就留着买房，看病，养小孩，上学，这些都是收割的地方。

苍山

房价上涨实际上就是政府把自己的负债变成民间的负债而已。

唯一正确的理由就是放水，其他的都是次要因素，所谓房价是货币的储水池，而你支的货币量是全世界所有国家第一，吊打美欧。

这些货币量都是政府借新债还旧债滚出来的，房产是政府用来转移债务到个人的一种手法。

房价一次次炒高在于行政命令，甚至政府大规模强拆，棚改货币化等手段抬起。然后一边自己官方炒作，一边降低汇款的门槛。双管齐下自然产生了这种畸形房价。

若名用户

计划经济下价格不符合价值规律，涨到任何程度都是正常现象。

后浪拍前浪

第一是房子和很多基本权利绑定，比如子女受教育的权力。

第二是一直存在的限制供应，人为制造争抢的情况，尤其是限制二手房交易的手段越来越精进。

第三是一直不存在房产税，房产的持有成本主要是物业费、取暖费、水电费这些最基本的。

第四是人为制造的城市化。现在农村已经限制自建房了，还在搞大拆大建，算是把农民往县城赶。

第五个是就业机会驱动，基本上只有一线城市和好的二线城市，才会有发展机会，工作几年之后压根就回不去小城市。

四邑渔农牧工商总会

国家控制土地，一切都被国家控制着，连生不生孩子都被国家控制，控制房价有多难？

可可布丁

限购这个政策本身就不是抑制房价的。

打个比方，本来馒头一个2元，每天早上随便买，今天通知说以后馒头限购，每人只能买一个馒头，你说第二天馒头会卖不掉跌到1元还是会涨到3元？

说限购是为了防止炒房，要解决炒房团太容易了，查一下资金流动然后冻结账户罚款就可以了，定点清除的事情需要全民普及限购吗？

pincong9898

房价定价权目前在政府手里，二手房房价跟着新房走。

所以，房价很难跌，或者大跌，但是，没有成交量。

想买的买不到便宜房，想卖的卖不出去高价房。

现在是独裁，极权，国进民退，把市场经济硬生生扭曲成计划经济。所以，有价无市会持续很长时间。

binghongcha

贫富差距问题被你们忽略了。大城市得一小部分人确实有能力买房，这是事实。

在2010年左右（注意我故意不把年份说得很清楚），我大学毕业之际，那时候google，ibm等等外企得工资大概是1万元/月，这已经算是很高很高了。比这个更好得待遇叫global pay，估计很多人现在不知道，就是你在中国工作，但是可以拿美国一样得工资。5、6万人民币/月。但是后来中共在习近平领导下，走上了制造中产阶级得路线，现在中国这种IT企业已经可以做到5、6万人民币/月，甚至更高，根本不需要global pay了。苏州微软的本科生在苏州1年买车，两年买房不是开玩笑的。贫富差距悬殊。

普通人，非公务员，你去用六个钱包买房，那是找死。

azurelane

缺乏投资渠道。房产作为升值最快的产品当然会吸引更多人来投资，很多人的钱包就和房价绑在一起了，房价上涨他就赚钱，房价下跌他就赔钱。所以即使政府不升高房价这些人还是会去想方设法炒房让自己的货币不会遭到贬值，然后不断升值的地产投资又吸引更多的人来。这是第一个恶性循环

创造税收。房地产的税收收入极为可观导致大多数地方政府吸毒上瘾（房产直接交易占到GDP的10％－30％，注意是GDP而不是税收），导致对于传统行业的管理更加粗暴，普通的中小企业活下来比以前更加艰难，导致政府更依赖房地产税收。这是第二个恶性循环

央行放水。央行08年大放水声称是要躲避金融危机，实际上是用泡沫来代替危机。从那以后央行就不断放水，造成CPI指数一直稳定在其2％到3％左右，加上经济一直以投资为主消费为辅，货币实际上一直存在通胀风险。普通银行为了规避风险和迎合投资需求就大力借钱出去，谁借的多就赚的多。央行按常理来说会升高利息进行调控，然而实际做的却是一路降息，也就是放水，导致恶性循环开启。配上第一条缺乏投资渠道，银行当然愿意借钱给房地产，所以央行放水的行为相当于是火上浇油

NZRdlClr5

变态的价格背后一定有变态的需求，要是把房子当成通用身份等级证明，就一定会涨很高。

什么东西被变成等级证明都会涨，而且越贵越说明它高级，就越好。哪怕其实它不值得这点价，它的价格本身也会成为商品，人们因为它贵而想要而不是因为它好。

中国人买房，有多少是“为了住起来舒服”“为了搬家”“我一直想要阳台/花园/屋顶……”？这些理由一定也有，但大多数人同时也夹杂着“反正会涨”“周围人都买了，不买房很丢脸”“没房不能把妹”之类理由吧。

晓之天道

没有那么复杂，跟什么市场啊，什么投资啊，金融啊，数据分析，这些因素都没太大关系。

中共国根本就不是现代民族国家和市场经济！

这是法家的驱民五术之贫民术，剥削的工具，类似古代中央集权的盐铁专营，国家垄断土地、房产、种子、矿产能源等关键资源，最大限度榨取民间财富，吸食聚集60－70万亿美元的资产（包括你过去20年和未来40年的钱）。

人穷志短，贫穷了你就没有时间思考反抗，每天只能为了吃饭而拼命工作。

中共国与房地产共存亡，无解，只要它还在就离不开土地财政。

房地产税和土地财政是一个性质，一份土地收两次钱明白了吧，75年如此无限循环，“一定要保住共产党人的江山万代传承下去”他们就是这么幻想的。

4月9日，中国国家统计局公布CPI和PPI等经济数据。中国通货膨胀严重，各类成本均出现三成以上的涨幅。 

4月9日，中国国家统计局发布2021年3月份全国CPI（居民消费价格指数）和PPI（工业生产者出厂价格指数）数据：CPI环比由上月上涨0.8%转为下降0.5%，同比上涨0.4%；PPI环比上涨1.6%，同比上涨4.4%。

英大证券研究所所长郑后成在接受《第一财经》采访时称，3月CPI当月同比的拉动项有二，一是3月非制造业PMI大幅反弹，叠加2020年同期低基数，共同推动核心CPI当月同比在2月的基础上继续上行；二是以交通通讯价格为代表的非食品价格因素持续上涨。在2020年同期国际油价大幅下行的背景下，推升了国际油价同比数据，进而对交通工具用燃料CPI当月同比形成拉动。

分析人士预计，未来几月CPI有望延续上行之势，而外围经济复苏背景下的大宗商品价格上涨，将继续推高PPI。

据《路透》4月9日报道，中原银行首席经济学家王军认为，服务业重启加速和去年非食品基数偏低的叠加影响下，CPI在二季度有望重回升势；二季度预计PPI中枢将“破5”。

但是，中国的通货膨胀势头渐猛。

4月1日起，中国各行业出现涨价潮，无论是金属铜、不锈钢、铝质材料，还是线路板、运输费用等，均出现三成以上的涨幅。

数十家空调、热泵企业中，由原材料涨价引起的涨价潮中，87%的暖通空调企业已经涨价。涨幅5%至30%，4月1日开始，空调头部品牌涨幅在4%至11%不等。空调海信日立、安徽格力于3月8日发布调价通知函，涨价5%；麦克维尔产品价格上调5%至11%；美的空调涨幅6%至15%；4月，壁挂炉随着铜、铝、钢材、塑料、纸盒等原材料价格及能源价格同步上涨，除热源类产品外，风盘、水泵、电机、两器、压缩机等早已全线涨价。

唐山钢铁集团工程师宋扬4月6日接受《自由亚洲》电台采访时说，这一波工业产品涨价主要有三个原因，即企业不符合环保要求，被限制产量、芯片缺货以及货币发行量增多。

宋扬说，钢材全面上涨，他以建筑用最具代表性的螺纹钢价格为例，从2015年第三季度每吨人民币1680元，涨至现在5000元。

河北材料工程学者徐强认为，中央空调及热泵价格大涨，不仅仅是上述几个原因：“另外一个主要是出口受限导致外汇储备不足，进口元器件来源大量减少，价格肯定就会上涨。现在主要是工业产品价格上涨。现在涨价已经是大势所趋。”

3月8日，据《中国经营报》报道，珠海一家大型跨国电子企业的负责人表示，自去年三季度到现在，原材料已经多次涨价，涨幅高达40%以上。“目前公司承受了成本大幅上涨的压力，并造成一定的亏损。”

东莞市玩具业人士也同样表示，“原材料上涨导致企业成本增加，利润减少；同时也会影响接单。因为原材料上涨，产品的新报价也随着调高，但有些客户没办法接受调高后的新报价。”

中国CPI指数构成及统计方法

居民消费价格指数（Consumer Price Index，缩写作CPI），在经济学上，是反映与居民生活有关的产品及劳务价格统计出来的物价变动指标，以百分比变化为表达形式。它是衡量通货膨胀的主要指标之一。CPI往往是市场经济活动与政府货币政策的一个重要参考指标。CPI稳定、就业充分及GDP增长往往是最重要的社会经济目标。

中国国家统计局统计调查涵盖全国城乡居民生活消费的食品烟酒、衣着、居住、生活用品及服务、交通和通信、教育文化和娱乐、医疗保健、其它用品和服务等8大类、262个基本分类的商品与服务价格。

中国国家统计局表示，采用抽样调查方法抽选确定调查网点，直接派人到调查网点采集原始价格。数据来源于中国31个省（区、市）500个市县、8.8万余家价格调查点，包括商场（店）、超市、农贸市场、服务网点和网际网络电商等。

朱时代：货币超发量小，挖个小池子就行，因此第一个池子是教育改革、医疗改革。让老百姓的钱，或者进了国家控制的教育和医疗系统，或者存在银行以备未来的教育医疗所需。

温时代：出口创汇和货币超发制造的人民币如洪水般泛滥，教育与医疗这个小池子就无法盛放了，因此股市和房地产成了这个池子的一部分。温相一期主要以股市为主，房地产为辅，温1期表现形式就是股市疯涨。由于股市池子比较小，造成了股市池子被迅速灌满，升到6124后，无法再加，因此温相把股市打低，让池子之中的水蒸发掉，同时迅速开放了房地产为主的池子，温2期表现形式就是房价飞涨。08年放出的4万亿，最终也是被房地产的疯涨给吸收了。

李时代：房地产这个池子基本被水注满，温2期末开始了重新挖池，这个就是股市，一方面把股市持续拉低，也就是加深池子；一方面加大池子，也就是让更多股票上市。等池子挖好后，房价也会像6124的股票一样，开始崩盘，把房地产中的财富蒸发掉。这时，股票也会开始走强，重新再创出一个新高。

其实，所谓的教改、医改、房改、股改，都是政府收缴民间财富的把戏，最终买单的都是百姓，受益的是政府。能看清政府套路、顺势而为的成了富豪；看不清形式、逆风而行的财富都会被政府收缴。

如果把上面的内容再历史化，可以总结如下：60年代，陈云用了几斤高级点心就把超发货币收了回去；70年代，是用自行车缝纫机手表回收的；80年代用的是彩电录音机冰相洗衣机；90年代用电话大哥大；再后来就是大家都看得到的，用汽车、股市、房子作价回收……

另外，股市开始走强的信号是（仅供参考）：

1、政府缺钱（这个已经开始显现）。

2、经济开始向好，以便有拉升的突破口。

3、池子已经挖好挖深（现在深度基本差不多了，大小能满足李1期的洪水货币）。

4、房地产开始崩盘。

5、通货膨胀开始加剧。现在国内商品的价格，远高于国外，是国际通货膨胀的隐形表现。如果表现方式转移到了国内的CPI，那么铁定就是股市池子开闸蓄水的时候了……

政府收缴民间财富的路线图是：--挖坑--放水--蓄水--水满冻结--蒸发。政府可能会同时挖几个不同的坑，例如，股市、房地产、城镇化、新科技、热点行业等。现在的股市是挖坑状态；房地产是水满冻结状态；城镇化也是要收缴农民辛苦钱的挖坑前夜；只是新科技、热点行业还没有形成。

对于现在热烈讨论的城镇化，笔者认为要挖好这个坑还要有一段时间：1、农民财富总量和城市居民的财富总量不是一个数量级。虽然农村经过了温时代的修养生息，羊毛也是刚刚长出了一点毛绒，李相就想开剪，无疑杀鸡取卵，也得不到预定的收益。农民财富来源主要是打工和做生意，种地收入只能温饱，可以忽略不计。就是这些收入也被子女入城买房被政府通过房地产给收走了，留在农村的财富已经微乎其微，指望农村的这只留守的703861部队有战斗力，无疑痴人说梦。2、城镇化还有一个制度的限制，这个限制就是户籍和教育就业公平。农民进城的目的就是希望能享受到城市居民的福利和子女有一个公平升学机会。例如城镇最低生活保障金每个月至少900元，老年的农民每个月只有50元。如果取消了户籍制度，每个老年农民都可以到城市申请最低生活保障，这个钱地方政府不会出的。再例如教育公平，如果京沪放开了高考报名，那么京沪考生的高考升学率会降低七八成。这些地方政府也是不会同意的。

其实，即使城镇化是坑，也是挂羊头卖狗肉，不是把城市房屋卖给农民，而是把农民宅基地和土地卖给城市中有钱人（具体原因，看前面的文字）。因此，城镇化这个坑挖好还需要一些时间，除非新的领导层有魄力废除中国的户籍制度，否则……

对于房地产，现在已经到了水满冻结阶段，下一步就是蒸发。蒸发这些财富有两种办法：1、通过通货膨胀让房地产中积累的财富相对蒸发，这个过程每年政府都在做，只不过不敢做的太过。2、通过房地产崩盘蒸发，这个李相还没有下决定，现在还要做为一个诱饵，引诱农村的财富通过城镇化入坑。一旦城镇化走人穷途末路。政府才会推动崩盘的开始。现在，房地产就像一个蓄满水的水库在高位运行，因此房地产的创富机会已经不多了。对于新科技和热点行业这些坑，政府还没有找到。以前的家电、互联网、太阳能，坑已经被填平了，变成了竞争激烈的日常消费品，没有多大的蓄水能力。有一段时间，汽车被认为是一个热点，但在石油安全和城市拥堵这些问题未解决前，汽车不可能会成为下一个消费热点来吸收超发的洪水货币。

所谓“刺激经济”——翻译成政府的大白话就是：老子多印了几万亿张花纸，又叫票票，快来给我干活挣票票，或者把你们家家当拿出来换票票。你们收到票票后不能随便乱花，否则票多物少，票票成了废纸我就麻烦了。我挖了个大池子，名为“投资投机欲壑难填池”，里面有1个美女，2坛酒，3块肉，大家快带着票票快去抢啊。这些美女酒肉可是一天一个价，不仅可以物欲享受，买进卖出还能挣钱啊……政府看着大部分票票进入这个池子的时候，一边迅速的把池子盖上盖子，一边大声喊：地震了，金融地震了。然后贴个封条，继续印票票，挖池子……