房地产导致很多家庭和企业资金链断裂

中国金融监管部门发布文件，从1月1日起开始实施，约束房地产贷款的规模。“灰犀牛”撞击金融系统，中国楼市发生变化。 

2020年12月31日，中国央行和中国银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，并自2021年1月1日起正式实施。

房地产贷款集中度管理制度，是指在中国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足中国央行和中国银保监会确定的管理要求，不得高于其确定的相应上限。

《通知》称，综合考虑银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限。例如，第一档是工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、国家开发银行和邮储银行，房地产贷款占比上限是40%，个人住房贷款占比上限是32.5%；第二档是招商银行、北京银行和农业发展银行等，两个上限分别为27.5%、20%。

另外，对超过上限的机构设置2-4年的过渡期。为配合新规的实施，新规过渡期内（至2021年底）的房地产贷款不纳入统计范围。

中国社科院财经战略研究院研究员倪鹏飞表示，银行业房地产贷款敞口仍然较大，其资产质量易受房地产价格波动冲击，需要密切关注的潜在风险点。

中国银保监会主席郭树清不久前发表文章《完善现代金融监管体系》称，坚决抑制房地产泡沫，房地产与金融业深度关联。目前，中国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段中国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

“灰犀牛”这个比喻源于经济学家米歇尔·渥克的著作《灰犀牛：如何应对大概率危机》一书，米歇尔·渥克认为类似以“黑天鹅”比喻小概率而又影响巨大的事件，“灰犀牛”可以比喻大概率且影响巨大的潜在危机。

据《路透社》报道1月1日，交通银行金融研究中心研究员夏丹表示，对于房地产市场而言，强化房地产金融监管，是坚持“房住不炒”的一个环节；对于金融市场而言，防止楼市风险向金融领域传导。

“接下来我们行按揭的难度又要提高了，”某国有银行上海地区支行负责人称，国有银行整体比较热爱按揭贷款，年增速普遍较高；2020年9-10月，该行已进行过一轮涉房贷款的控制，“主要是控制增速，新增不能太多”，随着监管指标的出台，当地分行“接下来新增的空间将会变得非常有限”。

中国金融监管部门去年也针对房地产开发商发布“三道红线”：1、剔除预收款后的资产负债率大于70%；2、净负债率大于100%；3、现金短债比小于1倍。

这三道红线如果全部命中，房地产开发商的有息负债就不能再增加。踩中两条，有息负债规模年增速不得超过5%；踩中一条，增速不得超过10%；一条未中，不得超过15%。

目前，中国大城市房价问题已经非常突出。目前中国大陆商品房均价接近1万元（人民币，下同），而北京、上海和深圳房价均已突破6万元，广州、杭州、厦门则突破3万元，部分省会城市房价超过2万元，均创下历史新高。

与中小城市相比，大城市往往都是人口流入、资源聚集、产业发达所在地。房价涨跌更关乎北京当局最看重的“维稳”，一旦大城市房价陷入大涨大跌的局面，影响的将不只是一个城市。这表明房地产不再只是拉动经济和维系地方政府财政收入的工具，也不再只是单纯的经济问题，而是基础民生问题。

在外部压力越来越大的情况，北京当局只能提出解决“内循环”的策略，但是房地产已经绑架了中国经济。中国央行去年公布的数据显示，家庭负债结构单一，负债来源以银行贷款为主，房贷是家庭负债的主要构成，占家庭总负债的75.9%。民众收入因疫情减少，债务更成为家庭难关。

12月初，浙江省发布《浙江法院个人债务集中清理（类个人破产）工作指引（试行）》，这也意味着继深圳于今年8月通过《深圳经济特区个人破产条例》后，第二个实施个人破产制度的省市开始出现。

近两年，包括最高法、发改委在内的多个部门陆续提出要研究推动个人破产制度、积极为个人破产立法，正是在这一顶层设计思路的指引下，才出现了深圳和浙江的地方性个人破产条例，相信今后会有越来越多的省市出台相关法律条文，个人破产、债务清零将成为今后社会去杠杆的一个新方式。
一

在当前的中国，政府每出台一个措施，必定是有深意的。要了解为什么在全国开始推行个人破产法，就必须要了解中国个人主要有哪些破产的风险因素，为什么会破产？中国个人的杠杆到底有多高？这些杠杆和债务是如何产生的？

那么什么是杠杆？说白了其实就是债务。比如，村民王小二为耕种施肥、产粮种菜，向农信社借了5万块钱的惠民贷，这是杠杆；城里的大强为了小本生意经营，向银行借了50万的经营贷，这是杠杆；买房按揭贷款、房屋装修贷款、信用卡消费、白条/花呗分期购物……

这都是贷款，当然也都是负债，所以也都是杠杆。

了解了什么是杠杆后，我们再讨论一个更为宏观的问题：社会经济为什么会发展？财富为什么会被创造？财富为什么又会消失？这个问题看似简单，其实很难。

简单的回答无非是“大家都努力工作呗”，是的，以前的农民、工人和小商贩工作都很努力，但简单重复劳动太多、生产效率提不上去，所以并不富裕。深刻点的回答应该是“科技进步下的生产效率提高，才是社会发展的根本”。可问题是，科技研发出成果、管理创新出模式、产品制造出爆品……这些都不是随便就可以实现的，需要很高的条件和要求。

那到底是怎么实现的呢？不断的试错、不断的尝试、不断的探索。而在这个过程中，就需要成本的付出，其中的一个成本就是投入的钱打了水漂，说白了就是债务成本。

还是就我们刚才举的几个例子来说。比如王小二买的肥料不适合自家的土壤和农作物，种的粮食蔬菜又因病虫害而大幅减产，5万块的惠民贷看样子是没法还了；大强的小生意因不符合消费者的口味需求，进的货全砸在了自己手中，50万的经营贷看样子也得违约；按揭贷、装修贷、信用卡、网购分期等各种负债都会因为借款人下岗失业、生意亏钱、没有收入等而不能清偿到期的本息。

可不管王小二还是大强或是其他的债务人，都是协助社会试错、促进社会发展的必要成本付出：提供了失败的案例、创造了可被分析的数据、生产了可资借鉴的信息……其他人能引以为戒“此路不同”、进而寻求其他突破。杠杆降除、债务清零，给债务人一个市场退出及重新开始的机会，让社会发展在试错中匍匐前行。

这是西方破产保护的初衷，很多西方的名人也利用破产来保护自己，当然，这中间也有很多灰色操作，但大体上个人破产法对于社会进步有积极的意义。

当然，以上算是良性的试错成本导致个人破产。但是还有一些恶性的试错成本，也会导致个人破产。比如说P2P、长租公寓等跑路事件中的破产，这些平台从一开始设立就是为了诈骗目的而来的，由于法制和监管不健全以及个人的贪婪，最终让这些骗子得逞了。而那些家庭财产被骗得一干二净的中产家庭，还有那些刚毕业贷款支付房租的长租公寓年轻人，很多也会处于破产的边缘。他们也同样希望得到破产保护。

二

有些债务是永远不可能清偿的，如僵尸企业的债务、负债量过大的个人债务，有的几辈子都还不完，也因为它们的存在让社会杠杆一直居高不下，并对经济产生负面的影响。

僵死企业不债务出清，就会一直占据着土地、劳动力、行政等资源；无还款能力的个人不债务出清，就无法开启新的社会试错实践。又因为这些债务没有出清，就会一直作为银行等金融机构的资产来看待……而这些债务根本就收不回来，进而会影响银行等放贷机构真实资产优劣的体现——看起来很优质，但因为有不可能收回债务的存在，实际资产并不优质。所以就需要去杠杆：反映资产的真实优劣、为社会腾挪出资源、让更多的人重获试错的机会。

去杠杆无非就是通过以下几种形式来完成：

第一种是赚钱还债、去降杠杆。通过提高效率、发现机会赚更多的钱，用利润清偿掉之前的债务，这是整个社会最欢迎的良性去杠杆模式，但也是最难的。

第二种是债转股。债有刚性本息支出、是必须要还的，而股则是投资行为、不用还本付息，没有刚性现金支出，这是去杠杆的第二种形式。比如恒大就将苏宁200亿的债务转成了股份，赚钱和亏钱大家一起承担，不用恒大还本付息。这样压力就会小很大、这也算是消除债务去杠杆的一种办法。

第三种形式就是我们今天要说的，通过消灭债务、抹掉债券来去杠杆。这里又包括被动的抹债和主动的抹债，企业死亡（破产）、个人死亡后，都不用还债了，准确的说是超出其资产的债务不用还了，这是主动抹债去杠杆，通过重组谈判、债务减免则是主动的抹债务、去杠杆。

个人破产法就是在人没有死亡的情况下，主动抹债务、去杠杆。那会不会有人滥用个人破产法呢？肯定会有。但这与制定该法的本质相违背，会逐渐的补上各种漏洞，因为并不是所有的债务都可以减免的。

个人破产法针对的是“诚信而不幸”的债务人，只有因“生产经营和生活消费”而债务无法偿还时才可以申请个人破产，当然那些因为被诈骗而带来大量负债，无法偿还的，当然也适合。若借贷用于豪车、奢侈品、甚至黄赌毒等非合理消费时，自然无法申请个人破产。并且，破产宣布后会有一个破产期（浙江6年、深圳3年），破产期内的超额收入仍需偿债，只有度过破产期后才会彻底“自由”。或许，很多人都不关注个人破产法，但它将产生深远的影响。

三

政府每出台一项法律，背后都是有深意的。不管是出台企业破产法、个人存款保险制度，还是今年推行数字货币，都不是无缘无故的，都是一盘大棋。为什么中国在这个时候出台破产法？我认为有以下几个原因：

第一、在居民杠杆率和债务压力巨大的情况下，降低社会负债率能降低系统的金融风险。

自从2008年金融危机以来，发达国家去杠杆、债务率降低，发展中国家债务率温和走高，只有中国债务率“一枝独秀”：快速攀升。近两年，居民部门杠杆率都呈现快速攀升态势，从2015年末的39%一路攀升至2019年年末的56%。浙江、上海、广东等发达地区的杠杆率甚至达到70%、80%以上，都赶上超过了一些发达国家。没有富裕就先欠一屁股债，超前消费，特别是中国的发债急剧上升，这是非常危险的。

今年上半年，中国车贷、房贷逾期创出了历史新高，逾期之后如果不能继续还款就是违约、断供了。如果没有破产保护，很多人为了还旧债，就会不断借新债还旧债。就像我说过两次的不停办信用卡还房贷，最后结果就是信用卡和房贷同时违约，数额更加巨大，影响更加恶劣。相反，如果在房贷无法还款的时候能申请破产，就不会出现后面继续举债的情况，就会降低银行的风险。

所以从这点来说，破产法不仅保护债务人，也在保护债权人银行，防止双方的债务风险失控。

第二、为未来楼市挤泡沫作准备，防止债务违约后可能发生极端情况。

中国的房产泡沫是必然要破掉的。现在房住不炒的定位，给房产开发商断资金的手法，只是让楼市横盘，尽量压制泡沫吹大，但是真要挤泡沫，还要下狠手。有朋友问，为什么深圳等南方大城市新房价格还在涨？对于这个问题，首先要看到长江以北的大城市二手房价格很多下跌了不少，是普遍的现象。南方房价涨可能是北京经济衰退和资本撤离的挤出效应。这种趋势能持续多久还不好说。

其次，房子是金融抵押品，楼市横盘后必然要选择方向。如果向下的话，抵押价值不足，家庭必须追加抵押物或违约，银行也面临大量房贷坏账风险。所以，还不如一不做二不休，继续做大泡沫，让房价涨，银行和家庭的财务报表上都非常好看，至于泡沫破灭后是否洪水滔天，不是他们考虑的问题。但这一天是必然会到来的，就看谁接盘的问题。

就个人而言，因为中国没有《破产法》，中国的债务都是无限责任的，比如说房贷，如果未来房价下跌到抵押水平之下，就算银行收走了你的房子，你也不能了事，你还要继续还款抵押金额不足的那部分，有可能一辈子处于给银行还款的状态中。当然，如果发生违约，房子被收走，还可能出现一些极端事件，比如说供房者跳楼、自杀，这些都会带来不良社会影响，给社会带来恐慌，甚至会冲击政权的合法性。

一旦房价泡沫破灭，房价大跌，房贷断供，无数房奴将会破产。届时如果没有个人破产制度来保护这些刚需的话，后果会非常严重，这就太恐怖了。所以，出台《破产法》就是为了防止这些极端情况发生，维护社会的基本秩序和稳定。当然，这种破产法也会保护一些因为在金融诈骗中导致破产的人，比如说P2P、长租公寓等，这样的目的同样是维护社会稳定。

第三、刺激消费。

经济想要繁荣，想要增长，必定需要适当的负债，但为了防止大规模资不抵债而造成系统性风险，就必须出台个人破产法。负债意味着加杠杆，而杠杆超过一定程度的话，就会压缩消费。据《中国区域金融运行报告（2019）》估算，居民杠杆率水平每上升1%，社会零售品消费总额增速会下降0.3%左右。

今年以来中国政府一直在提经济的内循环，其实，就是希望鼓励大家消费，来拉动经济增长。但现在看，刺激消费的效果一直不理想，一个主要原因就是负债过重。破产法可以释放那些无法正常还贷的居民债务，刺激消费。

第四、能给人重新开始的机会，鼓励民众创业。

这些年，中国政府一直在鼓励民众创业，比如前几年李克强提的“大众创业、万众创新”等，比如这几年搞的上山下乡养猪、种核桃、砍树年收入60万等报道，基本都是这种创业思维引导的结果。为什么鼓励大家创业？就是因为失业的多了。

今年初，李迅雷预测中国的失业率达到20%，新增失业7000万；后来又有北京的学者统计中国的失业率也差不多是20%，认为有1亿人失业。习近平已经在着手安排学生去边远艰苦的地方了，其实就是上山下乡2.0版。只要这些人到了农村，就都不算失业。这是在为中国极端的失业潮来临做最坏的准备。

就业和失业问题都十分严峻，那些信用卡违约、房贷面临断供的人怎么办？靠吃老本能维持多久？让他们破产之后，重头开始创业，赚不赚的到钱是其次，能让他们充满希望，缓和一下焦虑和矛盾也是好的。这也许是《破产法》出台的第四个目的。

总而言之，《破产法》里面的学问和名堂很多，是一个漫长的、不断完善的过程。中国家庭负债中70%以上是房贷，破产法正式颁布的话，对于刚需也有一个最后的退路，因为个人破产法的初衷肯定是好的，它的目的不是为杠杆兜底，而是为了保护弱势债务人群体，而刚需购房者正是最大的债务人群体。

凡事都是双刃剑，个人破产法实施的同时，也会面临更多问题。债务大是当前和楼市泡沫一样的棘手问题。债务可以转移，但是很难消失，除非通过违约、破产的方式进行出清，债务才会消灭。但是这样的代价就是，个人或家庭债务出清了，但是风险全部转移到了银行等债权人的身上。而银行的烂摊子又要由清算公司、不良资产管理公司来处理，就像上个世纪末为了清理银行坏账朱镕基成立的四大资产管理公司一样，必然增加整体金融体系的风险。

为了刺激消费、保基层组织平稳运转而出台的《破产法》只是将家庭的债务风险，转移到了银行等金融机构的头上。最终必然是印钱解决债务，通胀这个大老虎的成本最终必然还是由老百姓承担。

所以，《破产法》在深圳、浙江等地的出台，意味着中国人将进入个人资产清零，从头创业，从头再来的时代！老农们30年白忙了，一夜回到改开前！唯一值得庆幸的是，你多了一个选项：可以申请破产，不用为债务承担无限责任。3年、5年后可以再白手起家！

不知道这到底是中国人的幸运还是悲哀……

中国社科院日前发布《中国住房发展报告（2020-2021）》，对2021年楼市作出五大预测。社科院称2021年全国房价平均上涨5%左右，并预测“十四五”时期，住房拐点将来临，住房销售额绝对量下降会提前到来。网友称，幼儿园的预测也比这准。

据《中房报》12月31日报导，近日，中国社科院财经战略研究院发布《中国住房发展报告（2020-2021）》，对2021年楼市作出五大预测：

第一，2021年全国房价平均上涨5%左右；第二，商品住房销售面积同比增幅可能将保持正增长，并创历史新高；第三，房地产投资速度将会有所下降，持续保持在7%左右；第四，中心城市、都市圈和城市群复苏较好甚至出现过热，其他城市复苏较慢，部分城市甚至陷入衰退，分化可能有所扩大；第五，市场风险有望进一步下降，但仍存在大起大落的风险。

报告还建议，在一些热点城市和炒房屡禁不止的城市率先加快试点，争取在“十四五”期间开征房地产税。

报导指，这是社科院连续7年发布住房报告蓝皮书，且都对新一年房价走势做出预测，并给出具体数值。其中，预测2014年商品房均价涨7.6%，2015年涨1.2%，2016年涨3.9%，2017年涨3.4%，2018年4.2%，2019年涨7.6%，2020年涨6.1%。

中国社科院报告对2021年楼市走向持整体乐观预判。房价上，预计2021全年商品住房价格同比增幅可能会下降，维持在5%左右；销量上，商品住房销售面积同比增幅可能将保持正增长，并创历史新高；投资上，房地产开发投资同比增速将有所下降，持续保持在7%左右。

中国社科院预计，“十四五”时期，住房拐点将来临。“原来预估的在2025年出现住房绝对拐点，即住房销售额绝对量下降，可能会提前。”

报告称，虽然总量可能下降，但是基数较大，住房需求、供给和投资的总量仍然较大。从家庭类型看，虽然中上收入家庭住房可能已经出现过剩，但中低收入群体的住房需求，尤其是保障性住房需求要弥补的缺口还很大。

报告对房地产税以什么方式开征，提出了五大对策建议。

最近一年多，随着汽车销量的不断下跌，很多汽车企业的运营遭遇了严重的挫折。未来，部分车企无疑会倒闭，根源在于，当一间车企的销售开始下滑时，消费者就会担忧车企会不会就此倒闭？自己购买该品牌的汽车会不会失去售后服务？进而选择其它销量还在增长的品牌。结果就会导致这类车企的销量进入连续萎缩的状态，加速将这部分车企推入倒闭的终点。

这是大浪淘沙的时候。就在部分车企销量连续下跌的同时，丰田、本田的销量却在逆势增长，这里反应的就是不同车企之间的核心竞争力。也所以，有著名的经营管理专家说，危机才是强者真正的节日！因为可以淘汰弱势企业，让自己的企业加速壮大！人又何尝不是如此？危机和困境是部分人的节日，可以加速让自己壮大！实现脱颖而出！

很不幸，海马汽车就遭遇这了种市场自我达成的囚徒困境。2018年，海马汽车全年生产量为60261辆，同比下跌55.24%；全年销量为67570辆，同比腰斩51.88%。根据9月4日的公告，今年1至8月，海马汽车的汽车产量为17240辆，同比下滑62.99%，销量18755辆，同比下滑63.69%，产销下滑的速度明显加快了。销量继续萎缩，公司的运营与服务就很容易暴露问题，消费者对维修服务的疑虑继续加重，如果没有其它强势车企进行兼并重组，就很容易到达破产的终点。

这种市场自我达成的效应，就是今天销量在不断下滑的所有车企所面临的最迫切的问题，稍有不慎，就会被市场的自我达成效应推入深渊。

海马汽车是很多中国企业比较典型的思维模式，在经营良好、有效益的时期投资了房地产，期望实现资产的保值增值，一旦运营遭遇挫折之时，期望通过抛售房产来增强公司的自救能力。

今年4月22日晚间，海马汽车发公告说，拟通过中介机构按照市场价格在二手房交易市场挂出并公开出售位于上海市的36套闲置房产(总面积4339.5平方米)，以及位于海南省海口市的81套闲置房产(总面积6280.6平方米)，账面原值为3386.17万元。5月15日晚间，海马汽车再次公告称，为优化和盘活存量资产，公司拟通过招标和/或委托中介机构按照市场价格在二手房交易市场挂出等方式公开出售位于海口市金盘工业开发区创业新村一区、二区及金盘工业区金盘大道旁的部分闲置房产。其中，住宅269套（总面积1.5万平方米），商铺15套(总面积2729.12平方米)，账面价值原值为3090万元，最终处置价格以成交价为准。也意味着海马汽车两次公告一共打算卖出401套房产，总计原值约为6476万元。

要说明的是，既然公司运营状态已经恶化（严重亏损），套现房产的资金就是救命钱，公司一定以尽快套现为抛售原则，三四个月过去之后，抛售套现的情况如何哪？

7月23日，海马汽车披露了出售闲置房产的进展公告。截至公告日，上述401套房产，只有15套办理了过户手续，交易金额共计795万元（计算单套价格仅仅53万元，估计成交的是海口的房子。上海的房子估计并未成交，因为单价严重不符）。按公告的房产总数计算，办理了过户手续的房产数仅为总数的3.74%。

很多朋友在留言中说过本地的二手房交易情形，这些留言都是实事求是的。但海马汽车的套现所反映的情形更是实事求是的，那就是二手房交易不是一般的冷！冷到很快将成为冰冻状态！当然，海马汽车主要反应的还是上海和海口的二手房地产交易状况。

一方面，海马汽车的运营不景气，被汽车市场的下滑和其它强势车企挤压，这本身就是不聚焦主业的一种必然结果，同时，当期望套现房产救命的时候，又无法快速套现，让数千万的资金（和利息）沉淀了下来，进一步恶化了海马汽车的生存状况。

当几乎全社会的家庭和企业，都将房地产作为保值增值的手段，作为“救命药”来看待时，谁是接盘手？接盘手稀少甚至消失就是一种必然的结局，海马汽车的结局就是眼望房产财富的人群都要面对的危机！

没有阴就没有阳，没有正就没有反，没有对手就没有了自己。当全社会都将房地产作为救命药的时候（没有了对立面、对手盘），看似房地产自己战无不胜了（77.7%家庭资产用于房子来储藏），但它就是毒药！最终，失去流动性的房产将拉爆很多家庭和企业的资金链条！