剖析中国房产税试点的选点意图

1、房产税突然落地

从2013年开始，中国一直有一个话题，那就是快要征收房产税了。有房子的人，没人不讨厌这个坏消息。但是，大家听多了“狼来了”，渐渐也麻痹了，因为8年来房产税的事几乎年年提，年年不动。民众心里想的是，经济那么好，政府不至于动房产税这点钱的脑筋吧？何况，老百姓对房产税肯定不乐意，收房产税一定会冲击房价，政府当然会担心，所以，大概政府研究一番以后会把这主意给搁下的。民众的瞎琢磨好像还有点谱，因为政府并没动真格的，只是放放风而已。随着房价不断上涨，房子似乎就从固定资产变成了金融资产；拥有多套房的人，看着房子就象看聚宝盆，让很多城市家庭的下一代对自己将来可以继承的财产信心满满。

去年12月23日，《人民日报》发表了财政部部长刘昆的文章，他提到，要培育地方税源，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，积极稳妥推进房地产税立法和改革。今年1月4日，我在自由亚洲电台的网站上发表了一篇文章《房产税脚步渐近》，认为中共早晚会征收房产税；而征收房产税的结果是，地方政府有了新的财政收入来源，但整体经济的消费将因此减少，从而导致服务业和制造业更加萧条。

今年十月，习近平在中共党刊《求是》杂志上发表一篇文章《扎实推动共同富裕》，其中提到，“要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。”这话的意思就是，高层已经决定要开始征收房产税的试点了。消息一传出来，社会上还没反应过来，10月23日全国人大常委会就宣布，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，试点周期为5年；根据试点实施情况，五年后全国人大或制定全国性房地产税法并在中国全面铺开。

于是，延续多年的“该不该收房产税”的议论在中国消声觅迹了，各种分析猜测纷纷出笼。因为谁都想知道，在哪些地方试点，谁需要交房产税，税率是多少；然后就是“上有政策、下有对策”，看看想什么办法少交税、不交税。其实，要在房产税的细节公布以前多明白一些细节，就得先知道中共突然推动房产税的目的。

2、房地产泡沫突然破裂

房地产业已经成了中国经济的支柱，它本身加上带动的上下游产业，大约相当于GDP的三分之一，其作用举足轻重。地方政府的钱袋子多半倚靠卖地收入，中央政府的经济政绩也依赖房地产业。更重要的是，整个金融行业已经通过给房地产业的贷款和给买房者的按揭贷款，与房地产紧紧地绑在一起了。这种局面下，中央政府不敢在房产税上轻举妄动。

但是，恒大风暴很快延烧到整个房地产业，这突如其来的冲击让中共措手不及。一开始，中共希望恒大调动资金，把在建住宅项目尽快完工，好卖了房子还债；后来发现，恒大公司的资金已经不行了，所以高层10月下旬给恒大老板许家印下令，要他拿出个人资产来启动处于停工状态的在建项目。据《南方都市报》10月26日报道，许家印私人掏腰包“大出血”之后，恒大公司在珠江三角洲地区的40个在建项目已经复工复产，预计年底会有32个项目达到合同规定的交楼时间。既然恒大这个中国房地产业最大的企业都不行了，其他企业的情况大概也好不了太多。

国家统计局10月20日发布的今年9月70个城市房价数据显示，有36个城市的新房房价下跌；同时，52座城市的二手房房价下跌。《证券日报》10月21日报道，9月北京二手房市场全面“冰冻”，成交量比去年同期下降27%，比8月下降21%；全国许多开发商9月的住宅销售额，比去年同期下降幅度超过20%到30%。

3、中共开征房产税的两大目的

恒大风暴的冲击，刺破了中国的房地产泡沫，同时也给中共带来了一个开始征收房产税的机会。中共之所以八年来不敢开征房产税，就是怕冲击房地产市场。而现在房地产泡沫自己破了，房地产交易急剧萎缩、房价下跌、地方政府卖地收入大减这些后果，既挡不住，也捂不住了。

房地产泡沫自己破裂，去除了中共过去不敢开征房地产税的顾虑。房地产泡沫本来是对中共的威胁，过去中共担心这个泡沫破灭，投鼠忌器，不敢轻易开征房产税，否则就会骂声一片；现在，恒大风暴刺破了房地产泡沫，中共既然护不住，也就顺水推舟，趁机摆脱房地产泡沫对自己的威胁，顺便推出房产税。对中共来说，它看到的是其中宣传上的好处：推出房产税所带来的对房地产业的冲击，和房地产泡沫破裂本身的后果混在一起，就可以减轻推出房地产税的责任。

中共外宣官媒已经明确表示，要达到“不再让中国经济被房地产泡沫绑架”这个目标，这次房地产泡沫自己破裂，反而成了中共走向这个目标的时机。这就是为什么中共赶在这个时刻开征房产税的原因之一。至于中共开征房产税的另一个目标，用外宣官媒的说法就是，逐步解决地方政府依赖土地财政的问题，通过房产税，为地方政府找到新的稳定的税源，充实地方财政，免得地方财政因为卖地收入萎缩而陷入困境。

4、从哪些城市开征房产税？

中共全面开征房产税，计划先在若干城市试点五年，然后完成相关法律的立法，做好在全国征收房产税的行政方面的准备，五年后便全国推开。对房地产公司和持有多套房的房主来说，当前他们最想知道的是，会在哪些城市开始五年试点？

据《华尔街日报》报道，中南海全面推行房产税的意向遭到很大阻力，最初提出在三十个城市试点，然后缩减到十个城市。而10月25日公布的中信证券研究报告则认为，这次房产税试点的范围又进一步缩小到四个城市，即上海、重庆、深圳、海南，试点城市名单将于今年年底公布。如果中信证券研究报告的说法被证实，那么，实际上明年房产税试点城市当中只有两个是新增的，而另外两个是早已试点多年的地方。

2011年，上海和重庆就开始了房产税试点，但各自侧重点不一样。上海是针对本市居民新购的第二套或多套住房以及非本市居民新购住房，税率很低，一年征收房产税两百多亿元基本未引起什么反弹。重庆则针对个人拥有的独栋商品住宅、新购的高档住房以及在重庆无户籍、无企业、无工作的个人新购住房。也就是说，上海是对拥有多套房的居民征收房产税，而重庆则主要是对高端豪宅征收房产税。这次沪、渝再次被列入新的房产税试点城市，不过是扩大征收范围，提高税率而已。而深圳和海南才是真正的新试点地区。

中国各地经济繁荣程度不一，各城市房地产供求不同，土地财政对当地的影响差别非常大。征收房产税，如果是为了填补地方财政窟窿为主，就会从地方财政情况最危险的地方入手开始征收。然而，中信证券研究报告披露的房产税试点城市似乎说明，实际上这次中共却是从相反的方向入手，也就是，从最不差钱的城市开始征收。为什么如此？要找出答案，就需要分析地方财政的土地收入。

5、地方财政和卖地收入

地方财政的收入主要包括地方税收、中央财政拨款和卖地收入，其中卖地收入可归地方政府自己支配。中央财政根据各种财政税收政策，对地方政府会有数额不同的拨款。地方政府本身的税收加上中央财政拨款，财政部门称之为“一般公共预算”。如果一个地方政府的收入多于本地的财政开支，就需要向中央财政净上缴地方税收收入。2020年，31个省市当中，只有广东、上海、江苏、浙江、北京、天津、山东和福建对中央财政净上缴税收；与此同时，23个省市政府本身的税收有限，财政开支相当程度上依靠中央财政的拨款。

房地产业的膨胀，不只是满足城市本地居民的购买，还吸引了城市周围和辐射范围里的外地人进城买房。只有大中型城市的地方政府才可能大力发展房地产，而中西部经济落后省份县城以下地区的房地产无法繁荣兴盛，也收不到多少房产税，这些地方的财政永远依靠中央财政的补助。因此，房产税主要是在房地产业兴盛的城市征收。

网上有一个44个房地产兴盛的城市土地财政状况的分析，这44个城市不仅包括北上广深以及大部分省会城市，还包括一些经济繁荣的地级市、县级市。这个分析用城市的卖地收入作分子，地方税收和中央财政拨款（即“一般公共预算收入”）作分母，来计算卖地收入与地方财政常规收入的比例。我把这个比例称为“卖地支撑比”，如果卖地收入高于常规收入，比如超过百分之百，就说明这个城市的财政主要靠卖地收入来支撑。

这44个城市当中，20个城市的“卖地支撑比”超过100%，其中佛山是180%、长春和南京都是153%、武汉和广州都是150%；另外，有19个城市的“卖地支撑比”在50%到100%之间；只有5个城市的“卖地支撑比”低于50%，其中大连是47%、烟台45%、上海42%、北京36%、深圳27%。按照中信证券研究报告透露的信息，这5个“卖地支撑比”低于50%的城市当中，有2个城市被选为这次全面征收房地产税的试点城市，即上海和深圳。

6、为何不选“卖地支撑比”高的城市，试点房产税？

这次开始房产税试点的地方，之所以可能选在“卖地支撑点”低的城市，应该是因为：选在这些城市试点5年，房产税高低不太影响当地的财政收入，这些城市政府会比较没有抵触情绪；其次，这些城市中，上海、重庆已经部分征收房产税十年了，操作起来轻车熟路，只需要扩大征收范围即可。深圳、海南虽属新试点地区，但深圳的财政充裕，可以把房产税率定得比较低，而当地中产阶层的人均收入高，对房产税的社会抵触会比较小；只有海南的海口、三亚可能“卖地支撑点”稍高，许多房主都是冬季“候鸟”，主要居住点在北京甚至东北各地，对这些外地房主试点新征房产税，可以发现征收时的难易度。

早在恒大风暴爆发以前，各地的卖地收入就已经开始萎缩了。国家统计局公布3季度经济数据时披露，全国房地产公司1-9月为建住宅所购置的土地面积下降8.5%，这是房地产业相对萎缩的开始，同时也意味着地方财政的卖地收入下降。路透社对中国财政部10月22日公布的数据计算后发现，9月全国的土地竞拍收入为5,703亿元，下降了11.15%，而8月下降17.5%。

卖地收入下降，对那些“卖地支撑比”高的城市财政冲击大得多。这些城市的房地产开发火热，一旦房地产泡沫破灭，这些城市过高的房价就下跌很快；若同时在这样的城市开征房产税，对地方财政的打击会格外狠，地卖不动了，当地经济的重要支柱会突然垮下来。

这些城市政府将面临艰难选择，要转向不靠房地产开发的经济发展肯定不容易。而已经卖出去的地，如果不继续盖房卖房，当地会出现“恒大”现象，拖累金融系统，中南海必定要追究；如果继续玩房地产泡沫，且不说民众是否愿意继续买房，就算盖了房卖得出去，五年后全国实行房产税，岂不是挖坑让买房户往里跳吗？那时候开征房产税的社会反弹必定比其他城市更大，房产税收不上来，地方官照样吃不了兜着走。

从这个角度去看，被选为五年试点房产税的城市，可能是当地政府最不怕征收房产税的地方；而五年缓冲期对那些“卖地支撑比”高的城市来说，才是真正的考验。五年解决自己的难题谈何容易，搞得不好，就变成了地方官前途的五年“死缓”。