深圳上海北京将取消学区房

中国独特的教育体制催生了学区房市场，天价的学区房被习近平当局的点名，各地纷纷出台新政，其中北京教师轮岗制度最为严厉，房地产市场会有大的变化。

8月26日，据中国官媒报道，北京市教委（教育委员会）在新闻发布会上明确，将深化推进义务教育学校校长教师交流轮岗工作。北京在推进教育“双减”政策上，将在全市开展大范围、大比例的干部教师轮岗制度，校长和多数老师未来将持续轮岗。

北京市教委新闻发言人李奕在新闻发布会上表示，轮岗对象是义务教育阶段公办学校校长（干部）教师。在校长层面，交流轮岗的对象为公办学校正、副校长。凡是距离退休时间超过5年的，并且在同一所学校任职满6年的正、副校长原则上应进行交流轮岗。在教师层面，交流轮岗的对象为公办学校在编在岗教师。凡是距离退休时间超过5年的，并且在同一所学校连续工作6年及以上的教师，原则上均应进行交流轮岗。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，教改政策不仅对学校、老师、家庭影响巨大，也同样冲击着当地楼市，尤其是以“天价”闻名的学区房。

学区房是中国特有的一种房产，学区房是指由政府在每学年根据片区入学生源情况而划分出来的，广义的是指大学、重点高中、初中、还有小学周边的房子。房地产行业内部认为学区房就特指重点学校周边的房子，因为只有重点学校才能形成重点的区域，并且周边的房价会明显高于其它楼盘项目。中国各城市，只要是教育资源集中的地方，都会形成学区房市场。

严跃进认为，此类政策对于北京房地产市场有两方面重要的影响。一是学区房将面临打压。通俗说，“在哪里读小学都一样，因为老师和同学都差不多”，所以刻意买学区房也意义不大，进而使得学区房降温。二是各类房企后续项目开发中需要研究此类教育政策，后续以名校为噱头推销房子意义不大了。

另外，包括深圳、上海等城市也明确在9月新学期将开始教师轮岗。

中原地产首席分析师张大伟表示，千万不要低估北京对此政策的执行力度，当前很多价格太高的学区房危险了，特别是西城和海淀的学区房。

在4月30日，习近平主持中共中央政治局会议。对于房地产市场，会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。

值得注意的是，“防止以学区房名义炒作房价”首次在中共政治局会议中被提出。

近年来，受中国特有的学区政策影响，学区房市场火热，价格屡创新高。此前北京德胜学区已飙升至约17万元（人民币，下同）/每平米，金融街更是在20万元/每平米以上。这样就会形成一个炒作的氛围，例如，有家长花费重金买下学区房，让自己的子女进入重点学校上学，等子女毕业以后再加价卖出，这样就不断有接盘的人，为其孩子买下学区房。

房地产业内人士认为，学区房概念就是由就近入学和教育资源不均衡催生的，而这两者都不是短期内能够改变的。学区房的改革唯一办法是增加投入，让产业均衡，让优质资源增加，而不是频繁修改政策，引起一波又一波的“政策末班车”。

近些年，中国的教育和房产，已经成为中产阶级实现阶层跃升或者保持阶层不降的主要途径。绑定这两者的学区房更成为中产阶级的标志之一，而低收入阶层买不起，高收入阶层不在乎，因此学区房确实关系着不少家庭的人生计划。

学区房退烧已成定局。在北京西城区全面实施多校划片破除了学区房信仰之后，深圳也将迎来大动作，拟立法推行大学区招生。

消息一出，市场迅速反应，48小时内，深圳学区房剧震……

8月1日，深圳市官方权威平台发文，表示《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》（下称《草案》）在深圳市人大常委会网站公开征求意见。针对各界关注的教育公平问题，《草案》明确提出推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度，以合理均衡配置教育资源，优化教育结构。

“我7月底看中香蜜湖的学位房并下了200万元定金，加上税费、中介费等各方面费用总购房成本超过2000万元。”8月1日晚，深圳换房客张小玲（化名）对时代周报记者表示，深圳拟立法推行大学区后，她的第一反应就是应该放弃200万元定金退房。在张小玲看来，如果深圳推行大学区，原先定下的房源价值将大打折扣。相较于承受房屋跌价的损失，及时止损更理智。目前细则未明，张小玲仍在观望，但天秤已有所倾斜。

买家仍在观望时，已有卖家果断割肉，抢先降价。其中，深圳学区房“顶配”百花片区反应最为热烈。

8月3日，百花片区房产经纪人黄思燕（化名）告诉时代周报记者，学区房新政消息出来后，已有多名学区房业主调价，幅度均以百万元起步。多名业主对该中介表示，只要买家诚心想买，价格可谈。

“长安花园去年成交在1400多万元，现在1300多万元就可以买到。”黄思燕表示，目前百花片区业主心态分化，在高位买进学区房的业主最焦虑，但因成本高，降价幅度小。早期买入房产且学位已用过的业主降价幅度大，只要买家决策时间短，谈价空间颇大。

8月3日，中国城市经济专家委员会副主任宋丁在接受时代周报记者采访时表示，《草案》将对义务教育中长期存在的不合理现象和学区房炒作之风形成巨大冲击，广大市民在义务教育和住房上的压力会得到非常大的缓解。原来买学区房后百分之百可以上名校，现在大学区制度下只有上名校的概率，而不能确保上学。因此，原有的学区房价值必将大打折扣，房价出现显著下跌将是大概率事件。

买卖双方深度博弈

作为深圳学区房的天花板，百花片区以教育资源集中著称。以带有双实验学位（深圳实验小学和实验中学）的国城花园为例，该小区已有超30年房龄，但由于名校学位加持，国城花园成交单价曾超过30万元/平方米。

当政策转向时，深圳顶级学区房片区最为敏感，价格变动也最明显。

8月3日上午，百花片区的长城大厦法拍房因无人报价流拍。该房源建筑面积为104.7平方米，起拍价为1084万元，单价约10.4万元/平方米。在阿里拍卖网上，该房源共有181人设置了拍卖提醒，引起近5000人围观。

同日，一名深圳房产从业人士告诉时代周报记者，今年受二手房指导价影响，百花片区成交量低迷，成交的房源主要通过法拍途径。由于法拍房价格更低，买家购买后空间较大，因此投资热度相较于普通住宅更高。但此次长城大厦的拍卖时间在《草案》发布之后，买家都在观望政策走势，不敢贸然买进。

尽管《草案》仍在征集意见阶段，具体细则尚未出台，但持有学区房的业主或有意入手学区房的购房者已开始观望。他们一面担心学区房的价值一夜归零，另一面又忧虑政策未来是否还会调整，市场买卖双方进入深度博弈期。

林妍（化名）曾一度视为珍宝的罗湖学位房，如今变成了烫手山芋。2018年8月，林妍以总价160万元买入罗湖学区房，单价为7.27万元/平方米。2020年深圳楼市最火的时候，该小区同户型的房源报价一度高达400万元，涨幅高达150%。

8月2日，林妍从罗湖房产经纪人处获悉，她所在的小区已有业主先行降价，同小区同户型的房源挂牌价仅为270万元，较最高点下跌超百万元。

学区房仍将存在

如何破解当前的“择校热”，给学位房降温，是义务教育阶段社会最关注的问题之一。《草案》提出，深圳将推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度，健全优质教育资源共建共享机制。

事实上，早在2015年，深圳市教育局便提出各区要积极探索学区制招生。至今，罗湖、福田、龙华、宝安、坪山、龙华等6区均试行大学区。

大学区意味着家长可以不受地段限制，申请大学区内的任意一所或多所学校。一个小区对应多所学校，房产不再直接挂钩某所学校。同一套学区房，可能分到名校，也可能分到普通学校。

多名业内人士认为，深圳推行大学区或改变市场格局，减少不同产品之间的价格差距。

8月3日，Q房网罗湖东区片区董事孟中振告诉时代周报记者媒体，以前买家热衷于购买学区房，导致普通住宅价值被低估。过去买家在购买学区房时都是为买学位，忽视居住价值。未来学区房降温，买家可以有更多选择，购买相对宜居的资产。

孟中振表示，此前深圳部分区域已推行大学区制，主要针对新建学校试点，但各区政策和解释不一，没有统一标准。未来深圳全域推行大学区制，短期内将冲击学区房价格。但大学区制仍会以就近入学为原则，长期影响仍需待细则落地后再评判。

《草案》发布后，不少网友认为未来深圳将没有名校概念，学区房将从此消失。

对此，宋丁持不同观点。宋丁认为，大学区下教育资源的差别仍存在，有名校的大学区仍然会受到更多关注，为争取进入名校的机率，家长仍然要在大学区里面购买房子。在这个意义上说，有名校的大学区里的房子仍然有学区房的血统，仍会受到更多人的关注，因此，名校大学区的房价仍然可能高于普通大学区。但是，未来不会出现过去的学区房炒作现象，房价变化会趋向合理，学区房价格将和市场上其它房源更接近。

日前习近平主持的中共政治局会议上，首次提及防止以学区房等名义炒作房价。随后多地出台楼市新政策，学区房大幅降温，但是这个状态能维持多久？ 

数据显示，2021年以来，中国各地方政府密集发布楼市调控政策，且呈现逐月走高趋势。其中，4月份51次，3月份48次，2月份45次，1月份42次。截至目前，已经有广州、合肥、宁波、东莞、南通、成都、西安、深圳、上海、北京、杭州、无锡、南昌等13个城市被中国住建部约谈，而这些城市基本都处于房价上涨前列。

随着各地发布新的一年学生入学政策，针对学区房的调控成为热点。中原地产首席分析师张大伟表示，学区房炒作热情高涨背后的原因很多。后续预计针对学区房的调控政策会有所加码，从而降低学区房市场的虚火。

据《新华社》报道，中共中央政治局4月30日召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作，中共中央总书记习近平主持会议。

会议认为，要辩证看待一季度经济数据，当前经济恢复不均衡、基础不稳固。要防范化解经济金融风险。货币政策要保持流动性充裕。

对于房地产市场，会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。

值得注意的是，“防止以学区房名义炒作房价”首次在中共政治局会议中被提出。

一些热点城市再次发布了楼市新政策。例如，合肥市住房保障和房产管理局此前发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，共涉及8条内容，让一度火热的合肥楼市遭降温。其中第2条针对学区房：实施热点学区同一套住宅，6年内只能享有学区内小学1个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位政策。

5月4日，官媒《中国证券报》报道，当天合肥市房地产业协会对外发布《房产新政第四周市场变化监测分析（2021年4月26日-5月2日）》的数据显示，一、二手住宅市场均降温明显。尤其在二手住宅市场，与新政发布前一周相比，限购区二手住宅成交量下降64.8%，非限购区成交量下降46.7%。其中，学区房成交量普遍下降45%左右。

合肥是一个拥有千万人口的城市。根据合肥市政府新闻办公室的消息，截至2020年9月，合肥市户籍人口和流动人口合计1039.5万人。在此之前，合肥楼市接连上涨、知名小区业主联合哄抬价格等话题频繁上微博热搜榜，成为各大媒体关注的焦点。

学区房是中国特有的一种房产，学区房是指由政府在每学年根据片区入学生源情况而划分出来的，广义的是指大学、重点高中、初中、还有小学周边的房子。房地产行业内部认为学区房就特指重点学校周边的房子，因为只有重点学校才能形成重点的区域，并且周边的房价会明显高于其它楼盘项目。中国各城市，只要是教育资源集中的地方，都会形成学区房市场。

这样就会形成一个炒作的氛围，例如，有家长花费重金买下学区房，让自己的子女进入重点学校上学，等子女毕业以后再加价卖出，这样就不断有接盘的人，为其孩子买下学区房。

房地产业内人士认为，学区房概念就是由就近入学和教育资源不均衡催生的，而这两者都不是短期内能够改变的。学区房的改革唯一办法是增加投入，让产业均衡，让优质资源增加，而不是频繁修改政策，引起一波又一波的“政策末班车”。

近些年，中国的教育和房产，已经成为中产阶级实现阶层跃升或者保持阶层不降的主要途径。绑定这两者的学区房更成为中产阶级的标志之一，而低收入阶层买不起，高收入阶层不在乎，因此学区房确实关系着不少家庭的人生计划。

对于以学区房名义炒作房价的现象，此次上升到中央研讨层面，充分说明此类问题的严峻性，但是，学区房降温的状态能维持多久？

几天前，上海发布了中考细则。可能是上海有史以来最大规模的学制改革，靴子终于落下。

上海发布中考细则后，北京教委学习上海中考制度改革……关于学区房慢慢淡化的消息，在国内社交媒体上讨论得非常热烈，可以说学区房正行走在精准爆破的路上！

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横行全国的学区房，在上海栽了个大跟头。

上海的新版中考细则简单来说，上海的重点高中录取，将按照一个原则：全上海最好的高中要拿出大部分招生名额，面向全市，统一公平分配。所谓“统一公平分配”，就是——上海每个重点高中，都要拿出一半以上的招生规模，按照各区的中考人数比例，分配到各区。各区拿到名额后，再按照每个初中的中考人数比例，分配到每个初中。

确保每个区和每个学校，都拥有足够的重点高中名额！确保中考人数越多的区，重点高中名额越多！这意味着，很多买重点高中学区房的家长，可以说要吃大亏了。

以前可不是这么玩的啊，以前玩的就是不公平，玩的就是掐尖。曾经上海的58所重点高中，上来先自主招生招个40%，狠狠掐一波尖；再全市统考招个30%，继续狠狠掐一波；剩下的汤汤水水，最后分配各区。

按照过去的掐尖流程——重点高中的招生名额，基本就被顶级初中给瓜分了。想进入好高中，就得买个顶级学区。买了好学区，才会遇到好老师，才会遇到好同学，才有更大概率进入更好的高中。而现在，再这么大规模掐尖就不再允许了。一半以上的重点名额，被均匀分散在各区、各校。

按照现在的招生流程——每个区和每个学校，都拥有了考上重点高中机会。

注意！上海这次的中考改革，是不锁区的。北京、南京，也玩过这种“重点高中指标到区、重点高中指标到校”。但是，北京是锁区的。比如，丰台的学生哪怕把分数线顶破，也不能凭考试进入北京教育资源最好的东西城、海淀。比如，北京西城四中也曾跨区招收丰台学生，但一年只给4个名额。

而上海，不锁区，直接拿出一半以上的名校指标，直接按人数分配各区各校。各区各校，按照成绩排名，统一分配。

理论上，不管是顶级初中，还是菜中烂校，只要考进前3名，就都有机会。你是浦东重点建平初中的前3名，我是奉贤乡镇菜中的前3名，我们都拥有同等的入学权利。类似于高考，西藏前100，与江苏、山东的前100，虽然高考分数天差地别，但都能进入重点大学。

虽然你住着浦东20万/㎡的学区房，我住在奉贤的乡下，但中考改制的这一刻，进好学校的概率就差不多了。

看明白了吧——学区房的含金量，被稀释了！拼爹的权重降低了，烂学区的学生翻身的机会多了。

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教育和房子正在脱钩！

上海为什么会选择在这个节点出台中考改革细则呢？北京为什么会在上海出台政策后的第一时间组织学习呢？北京是不是也会像上海那样推出这样的政策？我看可能性很大。有些事不好细说，请诸位各自体会！

其实这两年，几乎所有的政策方向都全部利空学区房！我们去观察这两年的教育体制改革——幼升小/小升初严格多校划片、取消点招、公民同招、取消锁区、重点高中名额面向全市分配……

有没有发现一个很重要的问题？所有的教育体制改革，都在增加不确定性……

过往数十年，中国教育体制的问题在于太过确定——想考好大学，就要进好高中；想要进好高中，就要进好初中和好小学；想要进好初中和好学校，就要玩学区房……想要玩学区房，就要玩家底、玩爹！爹硬，家底硬，学区就硬；学区硬，高中就硬；高中硬，大学就大概率硬。玩家底和玩爹，是具有地域属性的——牛X的家底集中在一起，牛X的爹们集中在一起。学区和学区房，实际上成为了“千万家底的拼爹俱乐部”。

而教育，恰恰是阶层跨越的第一层阶梯。

一群有千万家底的爹们聚集在一起，看似垄断的是教育资源，实际垄断的是阶层跨越的第一层阶梯。爹集中了，资源就垄断了，铁幕就降落了，“寒门出贵子”的概率就越来越低。现在，农村孩子上北大清华的学生，比20年前低了不是一点点，就很能说明问题。教育成为了中国最大的不公平陷阱。

这显然与我们目前所推崇的核心价值观相背离！至少在表面上，他们还是要修正一下的。当底层的第一上升通道都被垄断了，还怎么实现共同富裕？而现在的教育体制改革，终极目标就是把“拼爹”击散。

怎么击散？

无非是制造更大的不确定性！比如多校划片，看似买了学区房，但可能划不进同一个学区；比如公民同招，虽然有钱有资源，但也可能上不了民办；比如中考改革，虽然上了好学区，但也可能和普通学区和普通爹的孩子分在一起……

以不确定性，让房子和教育脱钩；以不确定性，让资产和教育脱钩；以不确定性，让拼爹和上升通道脱钩——这就是未来的大趋势！

大趋势之下，学区房一定是逐步利空！

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在教育体制改革的大趋势下，学区房将何去何从？

首先，顶级学区房可能会降温！学区房这玩意儿，价值共识在于确定性。为什么人们愿意为顶级学区支付更高溢价？原因很简单——买了顶级学区，大概率能上顶级学校；上完顶级学校，大概率还能以更高的价格出手。既能确定性上学，还有确定性收益。但是，现在确定性被逐步打破——

买了顶级学区，一个多校划片，可能上不了；不仅上不了，还可能一场改制，学区没了，房砸手里；即便不买顶级学区，也可能被划入顶级初中；即便不上顶级初中，也可能进入顶级高中。

确定性被打破了，家长选择更多了！学区房的价值共识和大涨预期，被逐步击散了。

其次，只有学区价值的老破小，价值会大打折扣！在学区房不确定性累积增加的大趋势下，受冲击最大的，一定是只有学区价值的老破小。绝大多数的学区老破小都具备以下特征：破、烂、脏、空间逼仄，居住舒适度几乎为零，居住体验感几乎为负。没有任何居住价值，唯一的价值就是学区。别人老破小，卖1万/㎡；你带学区的老破小，卖4万/㎡。唯一决定3万价差的，就在于你有学区。

现在你告诉我，它唯一的价值——学区，不太确定了？这基本就相当于——鱼香肉丝里，没了肉；黄焖鸡里，没了鸡……丧失学区价值的老破小，就好像臭豆腐里没了豆腐，只剩下个臭！

如果上海和北京带头推行这个制度，未来也可能在全国会慢慢推行。学区房的炒作和无理性上涨，将成为历史，这对于打击房价来说，也是一个重锤。已经买了学区房的，可能会后悔，未来降价销售；那些没有买学区房的，可能也会掂量一下，是否还值得出手。

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最后，还有几句话送给大家：

教育公平化和教育均衡化，一定是时代的大趋势。

教育公平和教育均衡的底层逻辑是，大人物不想看到铁幕降落，给普通人释放出一个关键信息点——阶层跨越的大门没有关闭，我们仍然处在差不多的环境中，都有向上的通道。

站在长线大趋势上看，学区房一定不是长线价值的最优标的。

大家“且行且珍惜”！

据微信公众号“上海教育”3月16日消息，当日，上海市教委公布了《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》（以下简称《实施办法》）。办法规定，从2022年起，本市高中阶段学校招生录取工作分为自主招生录取、名额分配综合评价录取和统一招生录取三种类型。　对此有网友分析称，因为优质高中招生方式明显变化，六成左右生源须统一分配，部分分配到区，部分分配到初中学校。这也就意味着，过去优质初中考上优质高中的学生数量明显减少，而普通初中考上优质高中的学生数量明显增加。于是，优质初中学区房的含金量降低，同时也会传导至优质小学学区房。

上海的新中考改革，不失为一个有价值的尝试：一方面，将示范性高中的招生名额按区、按校平均（或随机）分配，使得各个初中的学生站在相对公平的起跑线上；另一方面，录取仍以成绩为主要依据，体现了“择优”的原则，可以说兼顾了公平和竞争两个原则。当然，这一细则并非完美。例如，在全市范围内进行名额分配的只有委属市实验性示范性高中——即所谓“四校”，而区属高中大部分名额只在本区内分配。这就会在不同区之间造成一定的差异。这是否会带来区之间的“中考移民”，或者甚至损害相对弱势区优秀学生的利益，使得他们“高不成低不就”？这都有待观察。

这次上海市教委的新办法可以说是和之前克强总理所说的“教育公平是最大的公平”理念是很契合的。此次实施办法从某种程度上就是给与普通学校的尖子学生有了更多的选择机会。这次中学招生改革方案也是反映了上海市教委从更高层面希望推动教育公平，同时给与更多普通学校优秀学生更多的机会，更重要也会给目前过于热门的所谓学区房降降温了。对于大多数孩子来说，他们的智商都是差不多的但是当我们把全社会资源集中在极少数学校的时候，这对于不少其他有天赋且家境一般的孩子来说是不公平的。只有当把名校份额公平的分配给本市的各个地区，这上海的整体教育以及大多数孩子的童年才会有更多精彩。

这次新政改革的主题是“名额分配综合素质录取”。这个“名额分配综合素质录取”的意思就是过去只有在这个区居住，你才能上这个区的重点高中，可是现在也不全然如此了。尤其针对一些热门的重点高中，按照计划，名额分配招生计划要占到上海每个重点高中总计划的50%-65%，最高45.5%的招生名额被强制平分到普通学校。举个例子来说明一下，过去A名校明年招生1000人，其中大约 500到650人要定向名额，其中150-195人要给到区，350-455人给到区里的普通初中。这就意味着，并不一定要住在学区房，同样可以有上重点高中的机会。

近日，北京海淀区出新政策：自2019年1月1日起，在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学的，将不再对应一所学校，实施多校划片。也就是说，2019年以后新买的房子将不再对应固定的学校。“多校划片”就是一个小区对应多个小学初中，即统筹两所及两所以上的学位资源（其中包括优质资源），让买了学区房的家庭也不确定到底能上哪个学校，目的是通过这种方式为学区房降温，把就近入学落到实处。据北京市教委相关负责人介绍，“多校划片”至少包含两层含义：一是保障片区内总学位的数量，确保每个孩子享有就近入学的权利，即片区内每个适龄孩子都能够入学；二是确保每个孩子入片区内优质资源的机会均等，确保每个孩子公平地就近入学，亦即机会公平。

“单校划片”“多校划片”仅一字之差，就大幅降低“择校”可能。也就是说，“多校”中既有传统的“名校”，也有一般学校，买“学区房”并不一定能进入“名校”就读。有着海淀区第一学区房之称的上地实验小学已经贴出了公告，表示从2019年1月1日起将执行“多校划片，对应小区不再对应一所学校”。另外，首都师范大学附属育新学校小区配套招生宣传工作方案也在相应小区广而告之。方案指出，为落实海淀区的文件要求，稳妥推进单校划片和多校划片相结合的入学方式，特告知育新花园小区、新康园小区业主，2019年起在海淀区新购住房不再对应一所学校，实施多校划片。

该领域的相关人士表示：“学区房最大的风险不在房价，而在学区。现在一年一个政策，而政策的方向就是让教育与房产脱钩……北京的教育改革肯定是全国的方向，如果北京的学区房凉了，那全国也就差不多了。”教育部办公厅此前下发了《关于做好2016年城市义务教育招生入学工作的通知》，明确提出在教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方，根据实际情况积极稳妥采取多校划片。根据《通知》要求，多校划片会将热点小学、初中分散至每个片区，确保各片区之间大致均衡。在具体操作中，实行多校划片将通过随机派位方式分配热点学校招生名额。派位未能进入热点学校的学生，仍应就近安排至其他学校入学。这是教育部首次在官方文件中提出实施多校划片。