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中国取消城市户籍解决房市萧条

作者:看中国记者丁晓雨综合报导 — 已发布 2019-12-29 17:45, 上次修改时间: 2020-01-10 18:44
贡献者:天涯(责任编辑)
来源:看中国新闻网
中共高层近日发文,要求全面取消城市常住人口三百万以下的城市落户限制,并放宽常住人口三百万至五百万的大城市落户条件。网友评论说,资源继续朝大中城市倾斜,会让城市的两极分化更加突出。三四线城市的房子卖不动,银行贷款的利息能把开发商压死。
中国取消城市户籍解决房市萧条

中国常住人口五百万以上的超大、特大城市(来源:网络)

近日,中办、国办印发《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》(以下简称《意见》),并发出通知,要求各地区各部门结合实际认真贯彻落实。该《意见》主要内容就是:全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制,全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件。完善城区常住人口500万以上的超大特大城市积分落户政策。精简积分项目,确保社会保险缴纳年限和居住年限分数占主要比例。这一政策,将覆盖中国97%的城市。

城区常住人口超过1000万的是超大城市,500万-1000万之间的属于特大城市,300万-500万的属于I型大城市,100万-300万之间属于II型大城市,低于100万的则属于中小城市。显然,许多农业人口众多的三四线城市,诸如山东临沂、河南南阳等地,虽然总人口过千万,但城区常住人口只有寥寥百万,只能位列II型大城市或中小城市,难以进入超大城市或特大城市之列。 用城区常住人口来衡量,目前,只有北上广深属于超大城市,武汉、重庆、天津、成都、东莞、南京、郑州、杭州、长沙、沈阳则在特大城市之列。如果以2019年最新数据估测,西安、哈尔滨、青岛基本都已触及特大城市门槛。

可以说,除了北上广深、武汉、重庆、杭州、天津、成都等10多个超大特大城市之外,其他所有城市,无论是二线还是三四线,都将获得放开乃至取消落户限制的机会。这其中,以合肥、昆明、太原、厦门、南宁为代表的I型大城市(城区常住人口300万-500万),虽然不能全面取消落户限制,但也将全面放宽落户条件,条件想必不会太严格。乌鲁木齐、贵阳、石家庄、南昌、无锡、兰州、洛阳、惠州、温州、呼和浩特、唐山、佛山、海口等II型大城市,以及几乎所有的三四线中小城市,都有全面取消落户限制的可能。可以预料,零门槛落户,即将遍地开花。

熟悉政策动向的人都知道,全面放开大城市落户限制,并非头一遭。 早在2019年4月,发改委在《2019年新型城镇化建设重点任务》中就已明确:
城区常住人口100万—300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制;城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制。然而,这一次新文件,并非简单的政策重申,而是有着更深远更细致的政策布局。

其一,这一次印发文件的主体是中办和国办,级别更高,更权威。

其二,这两份文件的侧重点有所区别。发改委的文件侧重于“城镇化建设”,目的在于推动1亿非户籍人口在城市落户。 这一次的文件侧重于 “劳动力和人才流动”,目的在于畅通流动空间、激活社会活力、构建公平竞争格局,从而打破过时的户籍制度所制造的阻碍,促进就业,促进区域协调发展,显然考虑更为深远,改革目标也更为深远。

其三,这一次提出了更高的要求。根据意见,推进基本公共服务均等化,常住人口享有与户籍人口同等的教育、就业创业、社会保险、医疗卫生、住房保障等基本公共服务。这意味着,在这些城市,无论是常住人口还是户籍人口,在教育、就业、社保、住房保障等方面将会一视同仁,户籍所制造的优越感以及特殊福利,都将不复存在。

其四,人口流动起来,财政资金分配要动,土地指标同样要动,楼市同样受到影响。根据意见:全面落实支持农业转移人口市民化的财政政策,推动城镇建设用地增加规模与吸纳农业转移人口落户数量挂钩,推动中央预算内投资安排向吸纳农业转移人口落户数量较多的城镇倾斜。

显然,人口越多的城市,人口越是蜂拥而入的地区,越应该获得更多的财政转移支付,越应该获得更多与之相匹配的土地指标,获得更多与常住人口规模相适应的基础设施建设标准。这就一改过去大城市建设用地普遍紧张的局面,大城市将会有更多的用地指标,建设足够多的与常住人口相匹配的房子,从而满足真正的居住需要。无论对楼市,还是对城市,都将是影响深远的变局。

户籍制度迎来最大变局,城市命运将会发生怎样的变化?全面放开大城市落户限制,意味着劳动力可以自由流动,不再受到户籍门槛的严格约束,也不再受到社保、医保等属地化福利的掣肘,这无疑将会加剧城市之间的人口流动。

更重要的是,这两年,中国经济基本面面临着两大变化:
一是经济转型升级的迫切性日益严峻,高新产业以及支撑这些产业的人才储备,就显得至关重要。
二是人口生育形势、劳动力人口形势、老龄化形势均遭遇前所未有的拐点之变。 (参阅《国家级人口战略落地!》)

在这种背景下,谁能拥有更多高素质人才,谁能吸引更多年轻劳动力,谁就拥有更加美好的未来。这正是抢人大战爆发的背景所在,更是“零门槛落户”正在遍地开花的原因所在。 在全面放开落户限制的大背景下,抢人大战将会获得政策的加持,无论是争抢高学历人才还是争抢年轻劳动力,都不再有什么阻碍。

这种背景下,一二线城市都在敞开大门,不仅要将人才收入囊中,更要将年轻劳动力聚在麾下。三四线城市唯一能抗衡的武器,则只剩下全无限制的“零门槛落户”。三四线城市,再不放开落户就晚了,这句话正在得到原来越多的验证。要知道,连作为先行示范区的深圳都放开了大专生落户限制,连作为二线省会的石家庄也率先打响了“零门槛落户”第一枪,作为国家中心城市的郑州放开了租房落户……

不管是为了长期的经济发展,还是短期的楼市托底,一场覆盖范围更广、 竞争更为白热化的新抢人大战,必将全面打响。这一次,争抢的不仅是人才,更包括所有劳动力。获得了“用脚投票”自由的人,将会流向哪里,让我们拭目以待。

 

 

针对西安、沈阳、哈尔滨、昆明、郑州、杭州、济南、青岛、大连、长春10个城区人口位于500万以下300万以上的城市,虽然短期不会全面取消落户限制,但未来也将全面放宽落户条件。这10大城市,杭州以2.91万/㎡的二手房均价排在首位。“垮掉的东北”之吉林省省会长春,二手房均价为1万元/㎡。这10大城市无一例外均为各省的省会城市,积聚了各省最优质的购买力。随着落户的放开,这些城市均将吸引诸多外来人口流入。

而剩下的643个城市,城区人口均在300万以下,将取消落户限制,也就等于零门槛落户,只要想去该城市,就可以直接落户、定居。除了规定城区人口500万以下的城市外,《意见》对其他超大特大城市(除个别超大城市外)的落户政策也提出要求:引导其在积分落户政策中,结合实际对农村贫困人口在本市落户给予帮扶,并区分不同类型城区制定差别化落户政策,探索推进郊区和新区取消落户限制。可见此次户籍改革是针对中国全国范围各大城市都有涉及的政策,影响的是中国13亿人口。

此据被视为是房地产市场的重磅利好。当前,房地产整体估值水平已逼近历史底部区间。数据显示,房地产行业最新市盈率为9.68倍,而行业市盈率历史最低值为8.82倍。而房地产行业最新市净率仅为1.4倍,历史最低值为1.24倍,同样处于历史底部区间。在38家百亿级地产公司中,24家公司最新滚动市盈率在个位数水平,包括泰禾集团、荣盛发展、首开股份、华侨城A、广宇发展等。市盈率最低的是泰禾集团,仅4.66倍。泰禾集团前三季度实现盈利21.21亿元,同比增长46.85%,公司最新股价处于5年来底部区间。

《意见》发布当日,A股房地产板块即出现异动,多个地产股飘红,房地产寒冬将过的喜悦隐约可见。但业界对《意见》的政策预期不尽相同。华创证券表示,中央重申放松城镇落户限制,提振一二线+强三四线住宅需求、利于2020年市场稳定。天风证券则表示,随政策逐步落地,预计在明年一二线城市的购房需求复苏将会更加明显,或将挤占四五线城市交易量。二线城市将在人才放松等政策下持续受益,市场恢复将更加明显。

 

 

中国现在快速进入老龄化,老龄化已经被写入了新的国家战略当中。2019年预计新生儿的出生数量大概只有1,100万,2016年的时候尚有近1,800万,当未来的主力人群,人口减少,这意味着大多数城市,人口一定是流出的。人口流出,租金下降,房价下跌,这个规律大概率对未来多数城市成立。而那些少数的中心城市、核心城市、能够打造起未来优势的城市,仍然会持续吸引人口流入。

一个比较有意思的发现,是我们在第四次经济大普查中发现的小趋势:东部地区在变成财富中心和消费中心,而中西部地区在变成就业中心和生产中心。这种格局的变化,其实在隐隐带来人口流动的方向变化,说白了,当部分中西部的城市给的好处和优惠足够多,它就能吸引更多的人口,而这些地方的房子,也会带来租金上涨、房价上升的双击效应。

说到这里,逻辑就比较清楚了,房价是不是永远涨,背后要看这个房子是不是能一直给别人好处。霍华德马克斯讲过一个故事,他还真统计到了一个有数据可查的最古老的房产,坐落在荷兰阿姆斯特丹最繁华的运河区。这个有400多年历史可查的老房子,房价永远涨,价格确实翻了一倍,只不过用了350年,折算下来年化涨幅仅0.2%。不是房子和资产不行了,而是荷兰的经济和阿姆斯特丹,在如今的全球竞争中不行了。

当你不能给人们提供更多的好处,没有更多人需要你,因而就无法享有长期的超额利润和回报,对房租租金和房产回报,道理完全一样。

 

 

近月因为北京的住宅单位出租情况并不理想,部分地产公司已经拒绝接收新的住宅租盘,以免堆积过多单位却不能租出。除了住宅单位,商厦的销售情况也令人担忧,高力国际华北区研究部的报告说,北京的甲级写字楼空置率创下九年来新高。但这些只是北京经济萧条冰山一角的例子。

周五(27日)中国社科院财经战略研究院公布了最新一份《中国住房市场发展月度分析报告》,在所有一线城市当中,北京的楼价下跌速度最快,楼价水平与2017年4月的最高峰相比,下跌了18.5%。报告认为,中央政府的经济工作会议一再强调落实“稳地价、稳房价、稳预期”的调控机制,相信北京以至全国的楼价将难以再现“小阳春”。

除了房地产市场,北京的整体经济环境并不理想,各行各业也面对庞大经营压力。根据北京市统计局和其他相关部门截至今年(2019年)10月的数据,当地各个行业的利润与去年相比,全线下跌。其中信息软件服务业的利润跌幅最多,急跌43%;住宿餐饮业下跌近20%,工业企业下跌近15%,而租赁及商务服务业和批发零售业的跌幅则约为5%。

面对北京经济不景,分析认为这与当地人口外流有关。北京市的人口连续四年下跌,人口下降令生意难做,产业利润下跌,也直接导致资金流出。北京居民的贷款规模一再创下新低,今年(2019年)截至11月,新增贷款规模仅有1002亿,较去年下跌28%,与2016年的最高峰相比,更大跌了66%。资金流走加上贷款减少,没有炒家维持房地产市场热度,使之逐渐冷却。

中国经济高速增长的神话不再,作为经济支柱的房地产在苦苦支撑,其他产业也不能幸免。这场经济危机会否从北京开始,一直扩散至全国各地,将会是未来一年金融界关注的焦点。

 

 

毕业于北京航空大学的学者马强周四(26日)接受自由亚洲电台采访时说,新政策看似诱人,恐怕行之无效。他说,“这个政策虽然没有纳税、买房、居住多长时间、工作多长时间等先决条件,但是这个设想最后也会落空。因为大量的农民工在城市失业以后,没有能力再回到城市,去拉动城市消费的。”网民热议,“有稳定的工作,还能在城市待下去,没有稳定的工作,城市也很难生存。”“49年前中国不存在户口管控,任何地点的人都可报考任何学校。”“无非是为了解决各地房市的萧条低迷,鼓励农民进城买房。但购房落户口的政策早就实行了吧?户口不是问题,就业才是问题,现在不只是新城区鬼城,老城区也很多是鬼城,到东北的二三线城市走一遭就看到了。”

大纪元财经评论员何坚认为,中共放开落户很容易,但户口本背后潜藏的危机却难解。其一就是人口危机。中国出生率已急剧下降,正面临人口老年化和劳动力不足的危机。此外,户籍改革最大的障碍还是公共服务不足,各地政府无力提供与城市人口相匹配的教育、医疗、社保等公共服务。而这一障碍对于中共而言,是彻底的无解难题。2009年开始,中国GPD增速从当年最高峰的12.2%下跌至2019年约6%,足足下跌五成。今年初以来,中国经济受进出口贸易萎缩、房地产市场萧条以及停滞性通胀等不利因素影响,引发民众不停地抱怨,比如看病贵,食品贵等。

何坚表示,2019年中国经济形势极度严峻,中共内外交迫下亟需手段来刺激经济,推延债务危机。这其中,发展经济的关键在于扩大内需,推延债务危机的重点则是稳住房市。放开落户和城镇化,就是中共选择的政策突破点。中共寄希望于开放落户后,人口流动能刺激房市和消费。研究机构易居控股公司首席分析师严跃进也指出,「这是中央政府首度明确宣布详尽的户口改革计划,松绑户口制度将能刺激3、4线城市的买房需求」。美国南卡罗莱纳大学艾肯商学院终身教授谢田也表示,目前中国经济下行,解决房地产泡沫问题是政策出台的主要原因。另外,中美贸易战下,很多外资企业撤离,导致大量农民工回乡,需要解决这部分人的出路。

 

 

数据显示,中国去年各地方政府合计出台620次房地产调控政策,刷新历史记录,50个大城市的地方政府去年卖地超4万亿。分析指出,中国楼市在2020年将有五大趋势。

在刚刚过去的2019年,中国房地产市场出现了微妙变化,在调控持续的同时,一些地方政府试图放松调控的声音夹杂其间。中原地产研究中心统计数据显示,2019年全年,中国合计出台的房地产调控政策次数达620次,刷新历史记录,比2018年的450次上涨38%。

中原地产研究中心表示,2019年第四季度,也成为全年房地产调控最密集的时期,调控次数达205次,同样刷新历史记录。去年1-12月的房地产调控次数分别为68次、21次、15次、 60次、41次、46次、56次、60次、48次、67次、72次、66次。

中原地产首席分析师张大伟分析认为,2019年可以说是房地产市场的“政策年”。这一年,各地房地产调控以“稳房价、稳地价、稳预期”为目标,出台了力度不同、方向不同的调控政策。

值得注意的是,在2019年的620次调控中,所谓的人才引进政策在2018年的基础上继续增多,有超过170个城市发布了不同的政策,比2018年上涨40%。

张大伟对官媒中新经纬称,目前大部分城市的人才政策,只考虑用降低门槛的方式吸引人才,并没有留住人才的措施。在这种情况下,会吸引很多购房者,增加炒房客借助人才引进政策在不同城市购房的可能性,2019年的楼市调控政策有松有紧,最近已经出现宽松迹象。

1月6日,中国央行下调金融机构存款准备金率0.5个百分点,释放长期资金8,000亿元(人民币,下同)。

张大伟认为,降准会使房地产市场的下行趋势有所放缓。从时间点看,2019年1月份也出现过降准,受到降准及各地人才政策井喷的影响,出现了一轮持续2-3个月的楼市复苏,之后政策收紧,市场退烧。此次降准落地后,将增加2020年楼市复苏出现的可能性。不过,维持房地产市场平稳依然是楼市调控的主要方向,大涨肯定不是稳定,暴跌同样不是。

同时影响房地产市场的另一个因素,是50个大城市土地市场拍卖总量仍然创下新高,达到4.41万亿元,同比上涨19.33%,刷新了历史纪录。部分城市卖地收入超过2,000亿元。城市之间分化明显,房地产开发商纷纷重回一二线城市,三四线城市土地市场进入低迷。

土地供应和投资的变化,将导致未来楼市供应、供求关系的变化。除了深圳住宅供应稀缺,在绝大部分城市,供求平衡或供大于求开始出现。例如,2019年北京房地产市场低迷,一大原因就是限竞房供应、库存巨大。

从整体来看,在北京当局“房住不炒”的基调下,未来房价上涨的空间进一步被压缩。

中国指数研究院认为,房地产市场将出现五大趋势:

趋势1:全面落实“因城施策”。2019年楼市整体较为平稳,2020年力求维持现阶段的状态,从全局看不太可能有新的收紧政策出现。

趋势2:房地产金融继续从严监管。2019年绝大多数企业的融资成本都在上升,主要是因为境内外的融资成本在今年都在持续走高,尤其是境外发债成本。从月度走势来看,房企未来融资成本可能仍将保持在较高水平。

趋势3:房价下降城市继续增多。2019年1~11月,官方监测的70个大中城市中有44个城市新建商品住宅价格环比上涨,33个城市二手房价格环比下跌,这是连续两个月超过30城二手房价格出现下跌。

趋势4:房企拿地回归一二线城市。土地市场降温一方面是受房企融资难度增大影响,另一方面则是房企放缓在三四线以下城市拿地,规避风险。

趋势5:棚户区改造将拉动投资。从棚改量来看,预计2020年棚户区改造量还剩约550万套,将带来超过1.5万亿元的投资。

 

 

“今年会是深圳写字楼市场过往十年最坏的一年,也会是接下来十年最好的一年。”高力国际高管如是说。经济放缓加剧,已推动中国的写字楼空置率达到自2008年金融海啸以来的最高水平。

据国际房地产服务商第一太平戴维斯(Savills plc)的报告显示,深圳2019年第三季的顶级写字楼空置率高达22.4%,部分地区空置率超过50%。

联合新闻网1月9日撰文说,作为中国经济改革标竿的深圳,其写字楼市场也反映了大陆的经济趋势。据传,2019年上半年,深圳前海区顶级写字楼空置率高达65.7%,近乎鬼城,而此地是深圳最昂贵的区域。

文章分析原因说,除了中美贸易战冲击之外,号称中国硅谷的深圳,其创新、创业、创投等热潮急速冷却,另外,中共当局近年整顿P2P网络平台、打击影子银行、加强监管网络金融行业,对深圳的打击也是相当的大。

高力国际与第一太平戴维斯的报告也都强调,网络金融受创对深圳的影响重大。深圳的标志性建筑、世界第四高的平安金融中心,空置率高逾28%,被认为与大量金融资产管理公司以及P2P公司撤出有关。

除了深圳之外,中国其它主要城市写字楼的空置率也飙升。据世邦魏理仕提供的数据显示,中国有17个主要城市,去年第三季的空置率达21.5%,是十多年来新高,其中北京为19.5%、上海为10.9%。与其它国家的主要城市相比高出许多,新加坡写字楼空置率为4.8%、伦敦4.0%、旧金山3.8%、东京仅为0.7%,而台北市2019年第三季写字楼空置率不到3%。

文章引述世邦魏理仕去年12月的报告说,北京顶级写字楼2019年前三季的空置率上升至10.9%,创下近八年纪录;上海写字楼去年上半年的空置率高达18.5%,破近十年纪录。

而中国二线城市写字楼空置率比一线城市更高,据国际房地产顾问公司戴德梁行(DTZ)的报告,中国二线城市商办平均空置率约为28%,其中天津、长沙、重庆、厦门的平均空置率超过30%。

根据大陆法院统计,截至2019年11月20日,一年内宣告破产的房地产开发商已经高达446家,创下空前纪录,平均每天有1.5家房企破产。

近年来,大陆媒体频频释出消息,如李嘉诚出售其大陆资产、王健林出售万达各地项目、潘石屹将旗下资产打包出售等等,这都说明业内人士对大陆房地产市场的信心严重不足。

 

 

近日,一则原载于经济参考报的新闻被多家媒体转载,题目为《供过于求,多地写字楼空置率创新高》,文章援引国际知名地产咨询公司披露的研究数据,认为目前中国多地写字楼空置率已达较高水平,其中一线城市中,北京的优质写字楼整体空置率已上升为10.9%,为八年来最高;上海写字楼空置率达到18.5%,为十年来最高值。而二线城市平均空置率为28%,很多发展较快的城市如天津、长沙、重庆、厦门等平均空置率更高达30%以上。

空置率整体升高跟市场匹配度失衡相关,即市场供方和需方之间出现不平衡,写字楼市场中空置率升高最可能的原因一方面是同类项目的入市量增加,另一方面是市场的吸纳量减少。

以北京为例,2019年前三季度,市场中入市项目已达到了67.8万平方米,而过去十年北京市写字楼年平均吸纳量仅为56.1万平方米。

数据显示,2019年前三季度,北京市全市写字楼净吸纳量为23.9万平米,较2018年同期下滑40.9%,不考虑新入市项目的影响,现有项目净吸纳量已为负增长,而反映真实市场需求的新入驻租户占比,则与2018年同期相比从34%下降至16%。

北京市住房和城市建设委员会发布的数据显示,2019年1-9月,全市办公楼在施面积为1910.1万平米,同比下降12.6%;新开工办公楼面积为108.9万平米,同比下降32.1%;竣工办公楼面积为121.1万平米,同比上升19.7%;已售办公楼面积为29.1万平米,同比下降19.6%;待售办公楼面积为492.5万平米,同比上升39%。

可以看到,在施和新开工办公楼的投资已大幅缩水,说明房企对新建写字楼已持谨慎态度;但新竣工进入市场的办公楼建筑却呈增长态势,反映了前几年新建办公楼的热度,但新办公楼出售情况不容乐观,已出现积压倾向。

几年前,陷于地方土地财政依赖的各地政府不断卖地,各大房企激烈抢地,经过几年的建设周期,如今各地“地标性”建筑、超高建筑到了拔地而起的阶段,相继进入写字楼市场。然而,房地产连续近十年的高速发展掩盖了房地产市场中的各种负面因素,如地价溢价过高,融资借贷比例居高不下等等。

再回头看看需方的市场,中美贸易战下,许多外企加速撤离中国;国内经济下行走势明显,各企业关注成本问题;互联网金融的暴雷导致大批此类企业人去楼空,因此目前的市场情况为部分企业租户出现退租和缩减面积,或者从甲级写字楼搬到乙级写字楼,从核心商圈搬到非核心商圈等。

近年来,已有李嘉诚出售内地及香港资产,王健林出售万达各地项目,潘石屹将旗下资产打包出售等等消息,说明业内人士对房地产市场的信心严重不足。

中国房地产市场已经出现中小房企破产潮,据大纪元《十字路口》栏目报导,“根据法院统计,截至11月20日,今年内宣告破产的中国房地产开发商已经高达446家,创下空前记录,平均每天有1.5家房企破产”。

而近期消息指出,大型房企颐和地产出现资金链断裂,其上半年净利润亏损1.15亿元,发生债务违约超50亿元人民币。

位列十大房企的绿地集团也引发业界关注,武汉绿地中心旗下号称“华中第一高楼”停工,原因为武汉绿地中心拖欠项目承建方中建三局巨额工程进度款,导致项目全面停工。上周,武汉绿地集团青山香树花城项目又被曝出因欠债停工,引发外界对绿地集团资金链吃紧的猜测。

海外评论人士文小刚认为,房企现金流吃紧与大陆房企到了偿债高峰有关系,大陆房企一般采取大举借贷,以快速开发、快速销售的方式扩大营销,而且房企发售的短期债今年开始已经陆续到了还债高峰,而且要一直持续到后年。虽然各房企纷纷降价促销,试图以价换量回笼资金,但这种方法未必奏效,大陆经济增长放缓,民众收入减少,民众纷纷捂紧钱袋子,控制大额消费。

而令人更加不安的消息是最近中国房企境外发债融资飙涨,房企计划发行海外债务规模超过2500亿元人民币,美元债规模较大的不乏恒大、碧桂园、佳兆业、融创、绿地、万科等大型房企。同时举债利率偏高,很多境外融资利率已超过10%,比如德信中国1亿美元额外优先票据的利率是12.875%,泰禾集团15%,当代置业15.5%,这引发业界担忧中国房地产市场在泡沫扩大同时债务危机加剧。

大陆金融学者,青岛大学经济学院教授易宪容表示,无论是住房按揭贷款的快速增长,还是房地产开发商过度融资,过度负债,都是通过金融高杠杆在玩转房地产市场,而这种金融高杠杆一定会使得中国居民及房地产商过度负债,其风险随时都可能爆发。

 

 

在美中贸易战、大陆经济减缓情况下,企业不断撤离。上海整个写字楼市场空置率从去年的16.0%升高至今年的22.3%,其中,上半年优质写字楼空置率同比升至18.0%,创近十年新高。

企业撤离 空置率走高 租金下挫

7月12日,美国房地产服务公司高力国际发布报告显示,2019年上半年,上海写字楼市场需求回落。预计2019年上海全年的写字楼吸纳量将为79万平方米,比去年减少36.8%,使整个市场的空置率从去年的16.0%升高至今年的22.3%。

另据世邦魏理仕(CBRE)发布的《2019年上半年上海房地产市场回顾与展望》(以下简称“报告”)显示,上半年净吸纳量表现走弱,累计去化仅14万平方米。优质写字楼市场空置率同比上升4.4个百分点至18.0%,创下近十年新高。

上海的写字楼去化仍是2019年上海市场关键词。在大陆经济减缓、美中贸易战摩擦持续的大环境下,企业加快了撤离的步。某台资地产中介人士表示,像北京部分金融机构撤退那样的情况,上海也有,但具体机构名称不便透露。该人士表示,有的企业把原来一个楼面缩减为半个。

租金层面,随着空置率上升,报告显示,今年上半年,租金报价与有效租金同步下行,当期有效租金同比下降2.9%至每月每平方米296.8元(人民币,下同)。

高力国际预计,2019年全年的平均租金将比去年下降4.7%,并在2020年进一步下降0.8%。

金融中心陆家嘴 空置率升至19%

以浦东的金融中心陆家嘴为例,高力国际研究部副董事江鹏对“财新网”表示,2018年下半年,陆家嘴的空置率为15.9%,但到了2019年上半年,空置率提升至19%,且租金下降。

江鹏解释称,陆家嘴空置率的提升主要有两个原因,一是金融去杠杆,使一些金融企业从去年年底到今年年初开始退租,二是供应量增加。

“一部分小的金融机构,包括P2P企业,大部分退租了,还有一些金融机构从陆家嘴的核心区域搬去更便宜的楼,或是搬去前滩、竹园和花木等浦东次中心区域。” 江鹏说。

另一家房地产机构仲量联行的数据也呈现出类似趋势。仲量联行数据显示,二季度,浦东的中央商务区租金环比下跌3.6%,至每平方米每天10.7元,非中央商务区租金环比下跌2.1%,至每平方米每天6.5元。

仲量联行中国区研究部总监姚耀向财新记者表示,不少业主为争取租户,开始推出更多激励政策,比如下调租金,提供更长的免租期等,加剧了市场竞争。

高力国际还预计,由于未来两年将有大量新增供应入市,在2020年和2021年,上海写字楼的整体空置率会进一步提高,分别达到23.6%和24.1%,然后从2022年开始下降。

北京甲级写字楼空置率创8年最高

上海并不是写字楼空置率上升的唯一城市。高力国际提供的数据显示, 2019年上半年末北京甲级写字楼空置率达到11.5%,为8年以来的最高值;租金小幅下调,平均净有效租金为每月398.8元/平方米,较2018年末环比下降0.6%。

“市场没以前好了。”负责北京金长安大厦租赁业务的中介人员小蒋语气中透露出一丝无奈,他在这一行已经做了6年,见证了不少写字楼从人来人往到人去楼空的变化。

金长安大厦从2018年下半年开始就空了一片,目前其空置率在20%左右,成交价约为每平方米7元/天,低于此前最低租金7.5元/天。同样的状况也发生在北京其它商圈写字楼。

深圳写字楼空置率创历史新高

自P2P出现大范围暴雷后,互联网金融行业就进入衰退状态,作为珠三角核心城市,深圳的写字楼压力正逐渐爬升至顶峰,写字楼空置率达23.3%。

6月份,高力国际在发布的2019年上半年深圳物业市场回顾与展望报告中就称,当前深圳甲级写字楼的空置率已经达到了23%,空置率情况完全超出了业内人士的预料。仅仅半年时间,深圳甲级写字楼的空置率就比去年多了12.7%,出现这样惊人涨幅,着实让人感到吃惊。

日前,高力国际一份研究报告显示,2019年上半年,深圳甲级写字楼空置率达23.3%,其中前海写字楼空置率高达65.7%。

高力国际华南区董事总经理冯文光表示,截止至今年上半年,深圳全市甲级写字楼2019年全年供应将创历史新高。

此外,广州部分企业搬迁至低成本办公楼。今年上半年,广州甲级办公楼租赁市场需求放缓,受到经济冲击的行业公司更加在意成本控制。仲量联行华南区董事总经理吴仲豪对表示,有扩张计划的企业大概率偏好选择租赁成本较低的办公楼进行扩张。

5月23日,中国社科院城市所及社会科学文献出版社共同发布的《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.16(2019)》说,一些热点城市写字楼空置率提升加快。

蓝皮书预计至2019年底,17个城市平均空置率将突破20%,其中15个城市空置率将同比上升。武汉、长沙、青岛将迎来历史空置率峰值。

 


中国社会科学院和社会科学文献出版社共同发布了《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.16(2019)》(以下简称蓝皮书),蓝皮书显示,中国大陆商业楼房空置率正不断上升,预计至2019年底,17个城市平均空置率将突破20%。

蓝皮书显示,2019年,住宅价格上涨趋势未变,预测住宅销售平均价格约9206元(人民币,下同)/平方米。

中国社会科学院城环所不动产室主任王业强对此表示,预计2019年一线城市楼市销售将会筑底回升;二线城市对销售的增速也会略有回升;三四线城市销售增速有可能进一步放缓,不排除陷入负增长的区间。

而中共国家统计局发布的4月份70个大中城市的房价数据显示,新房价格环比上涨的城市增至67个。《长江商报》对此表示,有业内人士指出,这是最近四年以来,新房价格环比上涨的城市的数量最多的一次。尤其是一线城市,新房和二手房价格的环比涨幅均有所扩大。

《房地产蓝皮书》显示,中国大陆商业楼房空置率正不断上升。过去一年经济增长放缓,直接导致写字楼需求下滑,甚至一些一线城市的写字楼空置率亦突然上升。预计至2019年底,17个城市平均空置率将突破20%,其中15个城市空置率将同比上升。武汉、长沙、青岛将迎来历史空置率峰值。而美中贸易战对写字楼市场的影响将更加清晰。今年中国经济增速或将进一步放缓,贸易摩擦前景不明也给企业决策增添了不确定性。

而花旗银行日前表示,大陆住宅空屋率高得惊人,而且还在继续攀升,大陆经济更可能因为自家的房地产泡沫而“自爆”。

花旗银行表示,截至2017年底,中国的空屋率达21.4%,有高达64亿平方米的空置住宅楼地板空间,这是过去5年所建的楼地板空间的1.68倍。以每套新屋平均80平方米面积计算,中国有8千万户住宅仍是空屋,而8千万户空屋是相当惊人的数字,这显示房地产市场可能已进入过度供应的状况,未来的房地产投资将会下滑。

 

 

房地产研究机构世邦魏理仕发布的数据显示,中国内地大型城市写字楼的空置率攀升,这从侧面印证了中国经济衰退、公司倒闭与失业潮。

1月10日,房地产研究机构世邦魏理仕发布了深圳房地产市场2019年回顾与2020年展望。从需求方来看,受整体经济疲软以及中美贸易战的影响,2019年下半年新增吸纳明显放缓,以及因租户搬迁,双重因素引起空置率升高并存。写字楼空置率同比上升8.7个百分点,年末达到20.0%的高位,市场整体呈现供过于求的态势。

世邦魏理仕大湾区及香港研究部主管陈锦平对媒体表示,这不只是深圳一个城市存在的现象。从政府的角度来看,相比于住宅,商业地产对GDP、税收、就业等做出的贡献更大。

从深圳写字楼租户的行业分布来看,科技和金融企业仍然为主流。除了中美贸易战冲击之外,在深圳的创新、创业、创投等热潮急速冷却,另外官方整顿P2P网贷平台、打击影子银行等举措,对深圳的打击也是相当的大。

这直接带来了租金的下调,市场平均租金同比下降3.4%至每月每平方米201.2元人民币。世邦魏理仕建议,业主实施更为灵活的租赁策略,包括免租期的调整、针对不同类型客户的差异化租金策略以及招商方面更优厚的奖励等,以期实现吸引和留存租户。

而据国际房地产服务商第一太平戴维斯(Savills plc)的报告显示,深圳2019年第三季的顶级写字楼空置率高达22.4%,部分地区空置率超过50%。

中国其它主要城市写字楼的空置率也飙升。据世邦魏理仕报告,截至2019年末,17个中国内地主要城市写字楼平均空置率为21.7%,较去年同期小幅上升,空置面积主要集中在部分华北二线和中西部城市以及新兴商务区板块。从租金端来看,中国写字楼租金指数同比下跌1.8%。

世邦魏理仕展望未来,考虑延期交付因素,2020年中国写字楼新增供应仍将达到750万平方米左右,空置率将进一步走高。预计2021年在新增供应放缓和需求持续复苏的双重推动下,空置率有望开始下行。

相比一线城市,二线城市写字楼空置率更高,平均空置率在28%左右。二线城市中,天津、重庆、长沙、厦门等城市空置率较高,平均空置率高达30%以上。

此前据官媒《央视网》报道,中国社科院城环所不动产室主任王业强表示,中国经济面临下行压力,同时经济不确定性增加,美国货币政策、中美贸易战的升级,这些因素对中国经济不确定性起到不断强化的作用;而货币政策继续放松的空间逐渐缩小,货币对楼市刺激作用相对比较有限。“中美贸易摩擦对中国经济的影响深远,房地产市场也概莫能外。”

也有房地产业内人士透露,中国商业地产平均空置率在20%左右。一些中西部城市、个别华北的城市空置率在30%甚至35%以上。

这些信息从侧面印证中国经济的衰退,以及公司倒闭潮与失业潮的发生。

从去年到今年年初,腾讯、美团、知乎、滴滴、网易、百度、暴风等众多科技互联网公司都纷纷做出了裁员的决定。互联网巨头和大佬的表态,有的别具一格,有的如同刀割,带来了员工和社会上的广泛讨论。

半个月前,中国总理李克强签批的《关于进一步做好稳就业工作的意见》提出,要将稳就业摆在更加突出的位置,对于进行经济性裁员的企业,指导其制定和实施“职工安置方案”,全力防范化解“规模性失业”风险,全力确保就业形势总体稳定。

中国官方上述举措,凸显中国就业形势严峻,大规模失业潮出现。

财经分析人士认为,2019年初以来,中国经济下行导致许许多多的企业裁员,种种原因导致大量的企业裁员,有些企业本身就难以存活下去,失业潮是必然的。官方的通知反映了失业潮已经出现,人们失去工作之后,各种不满将越来越多,必然会导致群体事件发生。

 

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