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中国房地产市场聚焦在“房住不炒”

作者:楼市新观 — 已发布 2020-05-03 03:45, 上次修改时间: 2021-05-19 04:02
贡献者:天涯(责任编辑)
来源:看中国新闻网
种过地的人肯定都知道“抛荒”是什么意思。抛荒是指土地具备耕种条件,但是承包经营耕地的单位或个人故意不进行耕种,致使土地荒芜。土地的弃耕“抛荒”严重影响我国粮食安全,影响农业基础的稳定。很多人可能不知道,房地产行业也存在很严重的房产“抛荒”现象。房产的“抛荒”同样影响恶劣,从某种层面来说,正是因为有数以万计的房产被有钱人抛荒空置白白浪费,没有流入市场,才导致了今天的高房价、高房租局面。
中国房地产市场聚焦在“房住不炒”

近日,国内监管机构发文要求大型商业银行把房贷的比例降到30%以内(网络图片)

 

中国财政部消息,1-3月,累计全国一般公共预算收入57115亿元,同比增长24.2%。全国税收收入48723亿元,同比增长24.8%;非税收入8392亿元,同比增长20.7%。

土地和房地产相关税收中,契税2038亿元,同比增长68.2%;土地增值税2060亿元,同比增长40.5%;房产税551亿元,同比下降9%;耕地占用税295亿元,同比下降0.5%;城镇土地使用税393亿元,同比下降16.9%。五项累计同比增长52.09%。

此外,1-3月,累计全国政府性基金预算(一般公共预算收入之外的另一项收入)收入18605亿元,同比增长47.9%。其中,国有土地使用权出让收入16467亿元,同比增长48.1%。

2021年一季度,名义GDP增速21.2%。一季度,与土地和房地产有关的税收和政府卖地收入,双双超过名义GDP增速两倍以上。

关键时刻,还得房子挑大梁……

1 投资才是王道

2008年之后,全球经济的一个最大的特点就是政府主导经济,经济发展模式是自上而下的。政府主导模式的区别无非是积极货币为主(央行印钞)还是积极财政为主(政府投资)。

一个自上而下的经济,无论是(央行印钞)金融资源分配,还是(政府投资)权利背后的阴影,都会改变分配关系,都会让收入集中于上游,而末端收入很难得到提升。

末端收入萎靡,需求不振,如何拉动经济?

收入不够,借债来凑;需求不足,投资上阵。央行工作论文指出,拉动经济增长,投资才是王道。

如何刺激投资?

1)裁判直接下场,政府直接投资。

2)风口上牛都会飞,当股价飙涨时,不盈利的企业可以通过上市套现获得收益,这会诱惑企业加大投资。

3)大杀器,房地产。

政府直接投资所产生的需求,可以通过倍数效应刺激上游企业借债加大投资,但很难吸引居民借债投资;股价上涨可以吸引企业借债投资,但也很难吸引居民借债投资;只有房地产,才可以同时刺激居民(买房属于投资而非消费)和企业借债投资。

房地产,才是刺激经济的核武器。

2 卖地饥渴症

地方政府土地依赖的形成既有历史原因,也有现实诱惑。

1)80年代,地方和中央采用包税制,一些地方截留经济发展成果,导致中央财政陷入危机,期间还发生过两次中央向地方借钱,每次大概都是二三十亿。中央财政不足也加大了赤字货币化问题,财政有缺口时滥印钞票来补充,导致80年代末90年代初高通胀问题频频发生。为解决中央财政问题,分税制改革应时而生。在进行分税制改革时,中央为了掌握资金在不同地区之间的调度,也为了加强中央集权,在划分中央税和地方税时,中央要求获得比事权更大的财权。由此导致地方事权与财权的不匹配,卖地收入成为地方政府弥补收入不足的重要手段。

2)地方官员的重要考核手段之一就是以GDP论英雄,卖地就有收入,有收入就有投资能力,有投资就可以拉动地区GDP,有GDP就有利于政绩考核。如何把地卖出更多的收入≈政绩考核。

地方卖地饥渴症,是地产经济形成的根本原因。

从一季度卖地收入同比增长近半来看,卖地饥渴症还在继续……

3 印钞推波助澜

2008年之后,全球都在大印钞。由于美国次贷危机刚刚爆破,美国居民对房产投资心有余悸,资金流入股市,美国股市上涨刺激企业加大投资拉动经济。

而中国股市历史问题较多,股市对投资者的保护也不到位,造假很少受到惩罚,这刺激资金持续流入房市,又与地方政府卖地饥渴症一拍即合,持续至今。

就拉动经济来说,无论投资还是消费,都会体现在净现金流增加上。从现金流来说,只有当新增借债超过还本付息时,净现金流才会增加,才会刺激经济增长;从宏观来说,只有央行加大力度去刺激新增借债时,新增借债才能超过还本付息,才能刺激经济增长;从拉动手段来说,只有房产经济,才能刺激居民和企业同时狂加杠杆,才能很轻松的让新增借债超过还本付息,才能轻松完成设定好的高经济增速目标。

2008年之后,印钞推动下,地产经济一直是拉动中国经济维持高增长的主要力量。

4 受气包的宿命

从PPI和CPI来看,PPI代表了上游企业,CPI代表了终端需求,衔接两者的是下游企业。

PPI(上游)剧烈上涨,而CPI严重滞后(下图)。这种现象出现的唯一原因就是下游产能过剩。上游供给比较集中(有垄断性),下游印钞保产能(对上游来说有需求),于是上游涨价;下游产能过剩,居民需求萎靡,下游涨价困难。

上游企业涨价潮,下游企业亏损潮。下游一旦涨价,还得招人骂,下游就是个受气包。

对于地产来说,卖地一方(政府)是上游,房价代表着终端需求,衔接两者的是房地产企业。土地供应集中在地方政府手中(有垄断性),土地上涨;终端卖房价格受到政策调控,严控涨价。

对实体来说,下游企业是受气包;对于地产来说,房地产企业是受气包;当面粉贵过面包时,受气包们的出路无非是:

1)指望面粉跌价,成本下降。

2)货币宽松,可以借债续命。

3)不管不顾,直接涨价。对于实体下游来说,涨价会湮灭需求,实体企业更难涨价。而对于房产这种金融性资产来说,涨价才会创造需求,房企更倾向于不管不顾直接涨价。2020年至今,虽然房价调控一再加强,但一线城市学区房炒作此起彼伏。

上游土地供应和终端房产价格,都受政府调控。让土地涨却不让房价涨,房地产企业陷入泥沼;房价一旦上涨,房地产企业还得挨骂——

受气包的宿命。

5 取消出口退税对地产经济的意义

中国财政部、税务总局也在28日发布《关于取消部分钢铁产品出口退税的公告》,明确自2021年5月1日起,146项钢铁相关产品取消出口退税。不锈钢等产品退税率由13%降至0%。

减少钢铁类出口退税对于房产的影响来说;

1)钢铁产品与地产经济关联度较大,减少出口退税有利于压制国内钢铁价格,从而降低一点面粉的成本。反过来说,当面包价格不变时,钢铁价格降低会更有利于土地价格上涨。

2)出口退税下降,可以减少政府赤字,从而减轻土地供应压力,有利于价房可持续(政府角度来看,当财政缺口很大时,有压力多卖地,这不利于房价的可持续)。

3)抑制以大宗资源为原料的商品出口,有利于压低通胀,留出货币政策空间,以货币政策支撑房价。4月21日,笔者自逻辑出发认为中国可能会限制以大宗资源为原料的商品出口,5月1日,减少钢铁类产品出口退税(即减少以钢铁为原料的商品出口)政策落地。

单从直接影响来看(从多重反馈影响来看未必如此),取消钢铁类出口退税,有利于房产经济。

当杠杆率高企时,或许有且只有房产经济,才能继续刺激居民和企业加杠杆,推动新增借债超过还本付息,拉动经济增长。

关键时刻,还是只有房子才能挑大梁。

小结:一个问题是,买房的潜力源于储蓄、收入和借贷。

在之前,改开以来高速经济增长积累了几代人的储蓄可以被挖掘用于买房,而现在却成了负债累累。靠更多的负债去挖掘买房潜力,只会增加更多的债务和利息。而更多的负债和利息,会吃掉后面30年的消费潜力。

 

 

 

据中国官媒《中国新闻网》5月12日报道,财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局负责人11日在北京主持召开房地产税改革试点工作座谈会,听取部分城市政府负责人及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。

上海易居研究院智库中心研究总监严跃进称,会议是以座谈会的形式召开的,而非研讨会,即属于政策决策性质的会议,分量比较重。座谈会结束后,相关消息就在财政部官网发布,释放出了较强的信号。“房地产税改革试点,其核心在于“试点”二字,这是过去数年没有出现过的。”

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也对官媒称,决定房地产税立法、征收的四个部门聚齐,信号意义非同一般。“我认为,从疫情后的房地产演进形势看,加快推出房产税,对调节因房产而拉大的收入差距很有意义。”

中国官方过去几年有关房地产税立法的表述,多是“立法先行”、“稳妥推进”等词汇。此次座谈会的一个重要不同点在于提出了“改革试点”和听取部分城市政府负责人及部分专家学者“对房地产税改革试点工作的意见。”

官方对房地产相关税收的推进计划酝酿已久,回顾历史,已经长达18年:2003年中共十六届三中全会通过,启动房地产模拟评税试点;2005年提出重点推进房地产税改革;2006年发布的“十一五”规划纲要中表示,改革房地产税收制度......

最近的一次官方提及房地产税是在5月6日,中国财政部长刘昆在官媒发布文章《建立健全有利于高质量发展的现代财税体制》,其中“推进房地产税立法和改革”再次被提及。这也是他在半年内第三次发文提及房地产税。

天钧政经智库研究员任重道指出,目前中国经济前景不明,各领域复苏情况不均衡,政府财政也受到影响。习近平为钱愁白了头,中共的“枪杆子”和“刀把子”用来铲除异己、镇压国内百姓,对外武力恐吓,这一切都是需要资金的,“钱袋子”的重要性就凸显出来了。

习近平要想方设法增加税收,目前最可能增加的就是房地产税,尤其给全国人大常委会扩权之后,修改法律或为新税种立法就方便快捷多了。

其实在1949年的时候,中国有房产税和地产税,1951年的时候把房产税和地产税合并了,叫做房地产税,那个时候中国的土地和国际一样是私有产权的。中共搞公私合营之后,没有私人房屋了,全都是中共的了。因此,房地产税就被取消了。

任重道指出,房地产税确实可以起到降低房价的作用,但是从法理上和税收理论上来说,房地产税在中国是一个不合理的税种。房屋七十年产权并非私有,相当于人们从政府那里“租”来的房子。房地产税的承担者将是拥有一套以上住房,生活相对优越的所谓中产阶层,可以成为剪羊毛的利器。征收房地产税主要目的是为了增加地方政府财政收入,而不是为了降房价,这是唯一重要的目的,这也是习近平当局的目的。

 

 

工业原材料、金属、原油都在暴涨;与居民生活紧密相关的粮食,也加入了暴涨队伍。

联合国联农组织(FAO)数据:2月份世界粮食价格录得连续第九个月上涨,触及2014年7月以来的最高水平,其中糖和植物油价格涨幅居前。
彭博农业现货指数创出2013年后新高。

全球放水,万物暴涨。

那房呢?

一 逃不开的房

讨论涨价的时候,房是逃不过的话题,中国民众对房子的感情,从来都不是单纯的居住问题。

在中国,房子具有阶层划分、投资获利、面子问题、婚姻资源分配、教育资源分配、城市配套资源分配等等多重价值。在一个黄金地段买上一套房,首先是阶层上升的重要体现,其次是资源分配的有利地位。而居住价值只占房产价值的一小部分。

过去的20年,也正是房产的多重价值,造就了中国民众坚逾金石的房产信仰,造就了中国万众瞩目的高昂房价,造就了房产占据中国居民财富超70%。

房,是高收益的资产,是抗通胀利器。但是现在,时间点来到了“万物暴涨”阶段。

那么,房还会继续涨吗?

二 房的实体价值

房的实体价值其实涵盖了三部分:

1)建房资源的投入。建房所用的土地资源和水泥等资源的价值。就房子本身的资源投入来说,房产本身一经建成,资源的投入基本停止。

2)城市配套资源分配权。就房产的资源投入来说,房子价值相当一部分源于城市配套(比如修地铁等)源源不断的投入,房的背后,也是一种资源分配权利。买房才有权利享受政府配套资源的持续投入,而无房无权利享受政府资源投入。买房越早,配套资源分配就会越多。这些持续投入的资源,成为房价上涨的一个重要基本面。

3)投入资源的产出。从宏观来看,GDP增长就是上年GDP资源投入,滚动产出今年GDP的一个过程,GDP增长部分就是宏观资源投入的收益。房产是资源的一种,从长期来看,房的产出(租金)会围绕GDP增速波动。

这三部分所得(3的投资获利、1和2的通胀影响名义价格上升)扣除资源损耗,最后以房产租金形式表现出来。

房租,是房子的实体价值表现。

三 房的金融价值

正常经济情况下,房的价值由实体价值主导,房产投资与实体投资回报(宏观上是GDP增速)理应差距较小。但如果央行逆周期调控经济,央行降息,通过印钞对冲稳定GDP增长,这会影响房的实物属性回报稳定,但借贷利率却在下降。房产投资与存款投资的差距就会拉开,水往低处流,就会吸引更多货币流入房产,推高房价。房价升高反过来继续吸引货币流入。

金融属性炒的是预期:

1)房价升——货币流入——房价升——货币流入,发生价格到价格的反馈,出现货币持续流入的预期。

2)房价升——卖地多——政府有钱,城市配套多——买房拥有资源分配权——房价基本面升,有城市资源持续投入的预期。

房产投资利润扶摇直上,但实体投资利润勉强稳定。房产投资与实体投资的回报差距越拉越大,这又吸引资金从实体流入金融,压低通胀,循环反馈,形成经典的高增长、低通胀、低利率现象。这种现象的背后,必然是金融(房产)投资收益远超实体收益(GDP增长),房产价格被金融属性主导。

四 房价大涨的背景

现在可以理解,影响房产价格的主导因素有:

1)建房资源的一次性投入。

2)买房者与无房者,城市配套资源分配存在差异。持续不断的城市配套资源投入和资源分配不公化,成为房价上涨的基本面。

3)资源投资回报,参考GDP增速。

4)逆周期降息,影响房产回报与无风险回报的差价扩大,吸引资金流向高收益——房产。形成金融正反馈,进而导致房价被金融属性主导。

在过去的20年中国房价为何持续大涨?首要因素是买房者与无房者城市配套资源分配存在巨大差异,形成房价上涨的基本面;其次是这20年是一个降息的长周期,影响房价投机增多。

五 万物暴涨的影响

对上述四点来说有如下影响:

1)GDP承压。通胀会让价格信号就会紊乱。通胀可以使得投机比制造更有利可图,驱动大量资金投机囤货待涨,让生产陷入停滞。而工厂无需(雇佣工人)开工也可以通过囤积货物获得收益,工人对薪资的议价能力下降。发生上游涨价潮,下游倒闭潮。

2)施压加息。万物暴涨会施压加息,影响房产金融属性反转。

3)城市配套资源减少。通胀会施压GDP增速,而城市配套资源投入具有顺周期性,经济越好,卖地越多,财政收入越足,配套资源投入越多,房价基本面越好。反过来,财政收入不足的时候,会影响城市配套投入减少。

4)存量资源的价值。在通胀的影响下会升值。也是通胀对房价的影响中,唯一有利于房价上涨的因素。

由于房产价格受4重因素影响,而如果通胀上行,其中3重会对房价形成拖累,这会影响房价跑不过通胀。当房价跑不过通胀的时候,水往低处流,影响通胀收益与房价收益差距扩大,加大吸引资金从押注金融转向押注通胀,推高通胀,循环反馈。

从货币来看,房价和通胀,只不过是水在两个池子之间调度的问题,压力差终归会让两个池子的水平面一致。从经济长期看,通胀是一个经济产出问题;而房价是经济产出的租金。这决定了,两者在长期走势上会趋同。

房价与通胀,会交替领跑。

小结:

房价首先是一个资源分配不公的问题,其次才是一个印钞问题。当通胀领跑时,代表房价领跑结束。

 

 

中共政治局4月30日召开会议再提房住不炒,首次提及防止以学区房等名义炒作房价。房地产市场一直处于过热状态,作为中国特有的学区房正在发生变化。 

据《新华社》报道,中共政治局4月30日召开会议,分析研究当前经济形势和经济工作;听取第三次全国国土调查主要情况汇报;审议《中国共产党组织工作条例》。中共中央总书记习近平主持会议。

会议认为,第三次全国国土调查是近年来开展的一次重大国情国力调查。要辩证看待一季度经济数据,当前经济恢复不均衡、基础不稳固。要防范化解经济金融风险。货币政策要保持流动性充裕。

对于房地产市场,会议强调,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,防止以学区房等名义炒作房价。

值得注意的是,“防止以学区房名义炒作房价”首次在中共政治局会议中被提出。

学区房是中国特有的一种房产,学区房是指由政府在每学年根据片区入学生源情况而划分出来的,广义的是指大学、重点高中、初中、还有小学周边的房子。房地产行业内部认为学区房就特指重点学校周边的房子,因为只有重点学校才能形成重点的区域,并且周边的房价会明显高于其它楼盘项目。中国各城市,只要是教育资源集中的地方,都会形成学区房市场。

这样就会形成一个炒作的氛围,例如,有家长花费重金买下学区房,让自己的子女进入重点学校上学,等子女毕业以后再加价卖出,这样就不断有接盘的人,为其孩子买下学区房。

不过,现在楼市这个情况将发生变化。

4月30日,官媒《北京日报》报道称,北京市住建委执法部门对标“十四五”时期房地产市场发展要求,已对163家房地产经纪机构的各类违法违规行为立案进行查处,“严查炒作学区房、违规商改住、违规群租、代理出租不符合交易条件房屋等违法违规行为,18家机构被查处。”

另一官媒《中新社》4月30日称,“这几天北京海淀的家长群里炸锅了。”

原因是一则2021年海淀区新版入学政策的发布。一直以来,这个北京顶尖学区的政策变动,哪怕是一点风吹草动都会引来众多关注,更遑论此次政策的严厉程度超乎人们预期。不少人认为,海淀此番对学区房的调控可能会成为全国学区房政策的范本。

海淀区的学区房有多贵?

中国大陆媒体在一月份的时候报道称,2个月涨126万,1500万买不到能住的房子:房地产中介用手画了个大圈,一连说出周围4个大户型小区的名字,“碧水、康桥、涧桥、水墨,这些小区没有2000万你就别想了”;“前几天有个家长带了1500万预算过来找我,想买个能居住的学区房,这钱哪够啊,我给他介绍完,他就泄气了。”

据《中新社》的报道,如果这次海淀区按照最严格的方式执行,即所有区内住房全部随机电脑派位,那么海淀顶尖学区房无疑将彻底失去存在价值,学区房概念将被淡化。

作为一线城市的北京,包括海淀、西城、朝阳等在内的多个热门片区学区房持续升温。不少重点小学的学区房价单价与2018年时相比已经翻倍。

中原地产首席分析师张大伟对官媒表示,学区房概念就是由就近入学和教育资源不均衡催生的,而这两者都不是短期内能够改变的。学区房的改革唯一办法是增加投入,让产业均衡,让优质资源增加,而不是频繁修改政策,引起一波又一波的“政策末班车”。

近些年,中国的教育和房产,已经成为中产阶级实现阶层跃升或者保持阶层不降的主要途径。绑定这两者的学区房更成为中产阶级的标志之一,而低收入阶层买不起,高收入阶层不在乎,因此学区房确实关系着不少家庭的人生计划。

上海易居研究院智库中心研究总监严跃进对媒体表示,对于学区房炒作房价的现象,此次上升到中央的地位,充分说明此类问题的严峻性,也说明后续解决房价问题方面,会重点研究学区房的问题。

 

 

自从去年,中国金融体系开始组织将固定的房贷利率转换成浮动的LPR利率以来,笔者一直都在提醒大家,尽量选固定的利率,锁定你的购房成本,因为未来一旦通胀起来,货币收紧,那么你的房贷利率很可能会水涨船高,最终导致你的购房支出失控,这是很大的一个风险,必须规避。

现在情况的发展和之前的判断差不多,因为货币紧缩,中国房贷利率已经进入了上涨周期,非常确定。现在买房的人贷款利率越来越高了。而且,国内一些之前楼市比较火爆的城市的房价也受到了压制,未来LPR上涨的的概率越来越大。所以,不管是那些已经买房的,还是正在买房的人,将承担着越来越大的房贷压力。

1

近期,有媒体曝广州多家银行停止二手房贷。这是继4月中旬银行上调房贷利率后、买房人遭遇的又一沉重打击。

之前虽然贷款成本变高、月供压力增大,但最起码还能贷到钱、买到房,可现在,居然连高息的贷款也申请不到了……那二手房还怎么买?!后来有银行辟谣“二手房贷业务并未叫停,可能是部分银行网点暂停”。

这也正常,房贷客户接触的是暂停了二手房贷业务的银行网点、会以为该行暂停了所有房贷业务,而实际上其他的网点…也许是极少的网点并未停止。

不管银行如何澄清,一个不争的事实是:银行因信贷额度紧张而不得不提高利率、甚至暂停贷款。

银行没有钱,怎么放贷呢?

不仅广州的房贷利率涨,整个珠三角地区城市的房贷利率都在涨。不仅如此,整个长三角城市的房贷利率也在涨;同时,利率上涨的势头也逐渐向全国其他各城市蔓延。据贝壳研究院最新发布的60城主流房贷利率走势图显示,去年8月份前后是本轮房贷利率的最低点,随后一路上涨、直至目前没有停歇的迹象。其监测的60个城市3月份的平均房贷利率如下:

首套房贷利率为5.34%、较上个月环比涨了约2个基点(0.02%);二套房贷利率为5.62%、较上个月环比涨了约3个基点(0.03%)。这只是平均数,部分城市如成都、惠州等城市,其首套房贷利率甚至超过6%。很多房奴在遭遇房价上涨的同时,再次遭遇利率上涨的痛击,以为利率上涨只针对房贷。

而被定位于支持中小微实体经济的企业经营贷,其利率也在上涨。去年是经营贷的红利大年,一度出现了一年期到期还本、年利率3%的贷款,三年期到期还本、年利率3.6%的贷款,五年期到期还本、年利率3.85%的贷款,二十年期等额本息还款、年利率3.85%/4.55%的贷款……

很多小企业主真真切切享受到了低息信贷的红利,而现在这些低息贷款全部消失、且都有0.5%至1.5%的上调。什么原因呢?信贷紧缩周期正在开启。准确地说,是货币政策正在回归正常化,2020年那种大放水正成为过去。看看中国蹭蹭上涨的PPI、CPI,通胀来了,所有的货币政策都要用来对付通胀。

信贷政策回归正常化的蝴蝶效应,正在显现。

2

4月12日,在中国央行举行的一季度金融统计数据新闻发布会上,有记者提问“据称银行接到央行的通知、要控制今年总体的信贷增速,保持今年新增贷款额不超去年”,并问“是不是有这么一个要求?”央行官员虽没有正面回答,但稍早前的金融委会议已经明确这个要求。

4月8日召开的金融委会议,议题是研究加强地方金融机构微观治理和金融监管等工作,在优化金融供给侧体系目标时,其中的第三条如下:

地方金融机构要“强化审慎经营,不过度追求规模扩张和发展速度”……

金融机构的规模是什么?是资产。资产又是什么?是负债和所有者权益。当然主要指负债。

银行的负债就是存款,吸收存款后再对外发放贷款、从而形成了银行的资产。“不追求规模扩张和发展速度”隐含的意思是减少放贷量。当银行的放贷量被要求减少或规模被要求控制时,普通人的切身感受就是贷款更难了、利率更高了。而实际上,本轮货币宽松的流动性拐点在去年就已出现。

从2020年1月份,不管是M2增速还是社融增速都出现了一个大幅增长。这里说一下,M2主要是由贷款创造的,社融除了包括贷款等间接融资外、还包括股票/债券等直接融资。所以,社融额会大于M2额。这两项都是考察货币扩张的主要指标。

可到了去年6月份之后,M2的增幅首先见顶,到了9月份社融的增幅也到顶。请记住,只是增幅见顶、增加的总量(这是个累计值)却一直在增加,可印钞放水的速度已经放缓了。

增速逐渐放缓、增速没有之前那么猛了,虽然总量也在增加、但增加幅度却一步步缩小,这就是货币政策回归正常化的结果。

可以毫不夸张地说,本轮的大放水就此结束,低息贷款获取低成本资金的机会就此结束,端着盆子顶在头上接住央行放出水的阶段就此结束。

有些人会疑惑:媒体上整天说央行放水印钞,为何我就没有切身感受?为何我就接不住水呢?这里其实有一个经济学的常识在里面。

3

我们要知道一个最基础的知识:贷款就是印钱。

所谓印钞放水,就是银行向企业或居民发放贷款,发放贷款的过程就是印钞放水的过程。

央行可以通过正回购、逆回购、MLF和SLF的不做/续做/增做等来减增基础货币的数量,再通过存准率和利率的高低来增减信贷货币的数量,从而影响最终印钞放水的数量。你能贷到款,就说明你接到了央妈放出来的水;你没贷到款,则说明你错过了央妈放出来的水。

你可以成为央妈放水的受益者,如因为信贷宽松央妈放水、你的房子卖出了更高的价格,相当于买房人接到了央妈放出去水再转手倒给你了;着就是你在受益于泡沫,在享受泡沫的过程。当然你也可能成为央妈放水的受害者,如因为货币数量增幅快于商品数量增幅、而造成了物价上涨,那你就得承受物价上涨的损失。这就是通胀对你财富的洗劫。

央妈印钞放水,一定程度上会造成财富的转移再分配。这就是我一直说的,富人通胀,穷人通缩。大家看看去年一年,全球亿万富豪财富增加了多少就知道了。

我们言归正传,再说如何接住央妈放出的水。

以前印钞放水是大水漫灌,如2008年和2016年。经历过这两次货币宽松周期的人都有切身感受,那时候贷款很容易、尤其是买房贷款很容易。征信卡得松、几乎不怎么看银行流水,只要交得起首付(2008年的时候首付是可以刷信用卡的)就能贷得到款、且利率是最低的。

人人感觉到贷款很容易、人人都接住了央行放出来的水。现在的印钞放水是定向流动、精准滴灌,如2018年开启的这轮信贷宽松周期。定向谁呢?

定向实体、定向中小微企业、定向大基建、定向消费领域,如果你不处在定向放水的领域,对不起,你接不到水。这也是近两年部分人群的真切感受:为什么天天说放水,可自己就是没贷到款、没赚到钱?因为有的旱死、有的涝死……专业术语就是“结构性货币宽松”。

如果你是中小微实体企业、如果你准备装修房子,大概率能获得低息的贷款…2020年出现的经营贷红利,就是定向放水的结果。

话虽然这样说,但是实际情况是,很多为了支持小微企业的经营贷,最终还是通过各种途径,流向了房地产这个最大的黑洞,推升了南方一些城市的房价。尽管中国银行等监管机构想了很多办法,比如说中国央行为了控制信贷流入楼市,先是有房地产企业融资的三道红线、再有银行等金融机构的房地产贷款集中度管理,最后又是要求银行“不追求规模扩张和发展速度”……所以房贷审批更难、利率更高。目前来看,打击经营贷流入楼市,效果还是立竿见影的。比如说全国房价的龙头深圳,过去火爆的趋势已经不再,目前已经整体降温了。从网签数据来看,深圳整体二手房市场有所降温。深圳市房地产中介协会最新公布的数据显示,4月12日至18日那一周,深圳二手房网签998套(含自助网签),环比上升11.4%。周网签量自新政以来,一直维持在1000套左右的水平,4月份的网签量大概率会低于3月。

而今年3月份也是非常惨淡的一个月份。深房中协的数据显示,深圳3月网签量共计4869套(含自助网签),同比去年3月份二手房网签量则较大幅下滑了23.6%。其中,二手住宅网签量占比首次跌破8成,是自深房中协有二手房网签数据统计记录以来的最低值。4月份比三月份还惨淡,可以看出深圳楼市冬天的意味越来越明显了。主要原因除了制定参考价之外,打击经营贷流入楼市功不可没。

目前,全国房贷利率的上涨,又是一个重锤。货币政策已回归正常化,蝴蝶效应如涟漪般向外扩散,而这会影响到信贷松紧、资金多少、利率高低、房价涨跌……

对于房地产这个金融产品来说,对资金的松紧是最为敏感的,因为资金是房地产的命门。为了应对快速上行的通胀,利率的上行是大势所趋。房地产更强大的冲击还没到来、这才刚刚开始……

 

 

中国证监会日前宣布修订《科创属性评价指引(试行)》,明确提出:限制金融科技、模式创新企业在科创板上市。禁止房地产和主要从事金融、投资类业务的企业在科创板上市。

这意味着房企进入股市的又一扇门被关闭。房企表面上看体量庞大,但实际上如果借不到钱,或借钱能力太弱,只有走向死亡。2020年TOP 500房企资产负债率均值是78.77%,即便是头部房企资金也不充裕。去年恒大等房企就因为资金问题上了热点新闻。而中小房企那更不用说了,2020年有超470家房企破产。

所以不夸张地说,一家开发商的竞争力,很大程度上取决于融资能力。

房企资金来源主要是几个方面:

1、购房款:卖新房时从购房者中拿到的钱。

2、银行贷款:不能用来参与土地招标。

3、发债:一般是较大房企才能发。

4、非标融资:比较常见的是信托融资。

5、海外融资:在国外发债。

6、股权融资:在A股融资或在港股IPO

目前来看几种融资方式均在不约而同地收紧。在“三道红线”之下,据贝壳研究院统计,境外发债规模大幅下降43.5%。另外用益信托网也给出了最新数据,一季度房地产信托发行量锐减26%。

这是借的方面,当然还有圈钱的。房企还可以上市,让投资人做股东,这样融来的钱就不需要还,也不构成债务,所以开发商最喜欢这样的融资方式。

但是房企上市早就被收紧了,特别是A股。

早在2010年,楼市调控趋紧,中国证监会要求房企IPO和定增时,需要出具国土资源部的意见。相当于把房企IPO暂停了。2016年以来,只有南都物业一家房企在A股上市。也就是说,按照之前的规定,房企在A股上市基本无望。

科创板开通后,房企们曾寄希望于能通过科创板上市,但是现在中国证监会明确表态禁止,彻底让开发商们死了心。

当然内地房企也可以另辟蹊径来到港股上市。不过目前港股上市的房企(内房股)并不是很吃香。有两点:一是港股溢价空间没有A股大,说白了股票在A股卖得更贵,而港股更便宜,房企可圈的钱不多。二是港股对房企IPO也在收紧,比如2020年拿到港股入场券的内地房企就少于往年,审核条件变得严苛。

可见,房企融资正在变得严峻。

除了融资难,对于开发商来说最大的紧箍咒则是“三道红线”的出台。

三道红线是:

1、剔除预收款后的资产负债率大于70%;2、净负债率大于100%;3、现金短债比小于1。

说白了就是开发商要控制负债、降低负债。

这样一来,原来依靠借新还旧的开发商则是雪上加霜,目前已经有大型房企出现债务逾期。

一方面房企需要资金,另一方面又需要控负债、降负债,那怎么办?

只能是多卖点房子,提高周转率。你看到某房企时不时出现搞促销,所谓的“打7折”就是为了回笼资金,缓解流动性紧张。不过,新房一般都有限价,这个限价不仅是最高价,也有最低价,利润空间有限。

房企融资不断收紧,甚至一扇扇大门被关闭,影响是什么?

1、长远说可以避免房企负债率过高,避免无序发展、盲目发展,降低房地产领域的风险。但购房者需要留意房企短期因为资金紧张而可能出现的烂尾风险,买房时选择证件齐全、信誉度高、负债率低、流动资金较充裕的开发商。

总之,做企业是要有本钱的,借钱是要还的,如果要做大,就是增加本钱,而不是通过借别人的来扩大规模,把风险转嫁给购房者或金融系统。

2、对于开发商来说可以降低盲目拿地、盲目开发的情况,减少地王的出现,对于稳地价有一定的作用。

3、对于中小型房企来说影响可能更大一些,因为龙头房企在融资上相对有一些优势,而中小房企则不然,这会加大房企间的“马太效应”,一轮厮杀过后,会有更多中小房企被兼并、重组,甚至破产。

 

 

房地产税收相关的计划已经有18年之久,不久前官方公布了十四五规划纲要,其中“推进房地产税立法”引发关注。人大常委会刚刚公布立法计划中没提房地产税,不过,专家表示,房地产税在2年内立法。

4月21日,全国人大常委会公布了2021年度立法工作计划。在税收立法方面,列明初次审议印花税法和关税法等法律。不过,备受市场关注的房地产税立法,此次依然没提及。

近些年来,仅2015年的全国人大常委会立法工作计划中明确提及房地产税法,作为当年的预备项目,之后就没再有更多消息公布。

上海交通大学财税法研究中心副主任王桦宇对媒体表示,今年立法工作计划未提房地产税立法,应该不会提交人大常委会审议。目前除了印花税法、关税法外,仍待税收立法的还有增值税法、消费税法、土地增值税法和房地产税法。

房地产税将对个人拥有的住房征税,因此备受人们关注。中国财政部部长刘昆去年底撰文表示,按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,积极稳妥推进房地产税立法和改革。

4月22日,据《第一财经》报道,多位财税专家分析认为,尽管房地产税立法难度较大,但政府并未放弃房地产税立法,会继续完善房地产税法草案,在合适的时机继续推进立法工作。

官方对房地产相关税收的推进计划酝酿已久,回顾历史,已经长达18年:2003年中共十六届三中全会通过,启动房地产模拟评税试点;2005年提出重点推进房地产税改革;2006年发布的“十一五”规划纲要中表示,改革房地产税收制度......2021年4月7日,“十四五规划”纲要、加快建立现代财税体制发布会上,财政部财税司司长王建凡表示,要积极稳妥推进房地产税立法和改革。

“十四五规划”指的是中国经济和社会发展第十四个五年规划,是当局2021年至2025年的国家规划。

房地产税是一个综合性概念,即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。包括房地产业营业税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税等。是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权人征收的一种财产税。

据《澎湃新闻》报道,上海易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,“十四五时期会继续将房地产税立法作为一项重要内容。去年和今年的政府工作报告中均未提及房地产税立法,但并不代表着税收制度改革会放缓。由于疫情影响,去年和今年更加强调减税工作。但是从大的方向来说,房地产长效机制中房地产税立法仍是重要内容。”

华夏新供给经济学研究院院长、中国财政部科学研究所原所长贾康表示,“今年政府工作报告不提,意味着年度内房地产税不会作为重点工作,但是从长远规划和目标看,并不会放弃房地产税立法。”

按照贾康的解释,根据十三届全国人大的立法安排,房地产税在本届人大任期之内会启动立法。

而按照时间表,第十三届全国人大常委会的任期至2023年3月。这也意味着,房地产税将在2023年前立法。

贾康认为,目前房地产税推进难度比较大,各方或尚未形成共识。

贾康说,“房地产税对房地产市场可以起到稳定楼市的作用,但并非房地产税改革就可以决定一切,需要结合其它政策一起综合运用。”

华盛顿信息与战略研究所所长李恒青此前对《自由亚洲》电台说,“中国房地产业按理说根本不存在税基。比如你收物业税的前提是什么?前提是这个物业是有主的。那么中国房地产的主人是谁?人们持有的房产证不是永久性的,只有几十年的产权。”

李恒青表示,与美国相比,中国财政支出不透明,纳税人常常被蒙在鼓里,这难免会引发他们的质疑和反感。“政府为什么迟迟不开征房地产税呢?因为它怕反弹太强烈。政府下不定决心,因为如果它收得太急,大家就抗税了。抗税了以后,如果它再收不上来,政府就失去权威了。”

房地产本身具有高风险、高泡沫、去实体化,也阻碍了实体经济的发展。越来越高的房价透支了居民的消费能力,房地产业产生的虹吸效应将全社会的财富裹挟,抬高了实体经济的成本。房地产业的过度繁荣捆绑了政府、金融机构、企业和个人,吹大了房地产泡沫,积累了金融和债务风险。

 

 

最近,国内其实出台了很多楼市的政策,但地域性都很强,比如西安的调控,广州的调控,还有成都和东莞,其中西安的政策还号称是史上最严调控,震动全国。

3月30日深夜,西安市发布《关于建立房地联动机制促进房地产市场平稳健康发展的通知》。《通知》明确规定,限购区域内,新房、二手房都将落实5年限售要求,同时,“刚需家庭”无住房转让记录的年限要求调整为购房前48个月。这将极大地限制二手房的流通性,也将限制整个楼市的流动性。

近期,住建部对杭州、成都、西安等城市实施督导后,各地纷纷出台政策跟进,内容涉及堵法拍漏洞,以及严格防范经营贷、消费贷违规流入市场等。本轮调控持续时间可能较长,另外,今年房地产行业信贷环境明显收紧,房地产销售面积可能会下降。

现在的楼市是各扫门前雪,谁的房价涨的快,谁就要负责进行调控,但尽管这样,有些地方的房价依旧是压不下来,比如很多人都在反映,上海虽然不断在调控,但房价还在涨,深圳也一样,还有珠三角的广州、中山、东莞、佛山,长三角的金华、常州和扬州,以及中部的武汉、合肥,西南的成都和重庆,这些城市都是经济比较发达的地区,而且大多集中在南方。

而往北边看,情况就完全不同了。除了西安这个网红城市之外,其他地区的房价全都稳中有降,比如天津、青岛、济南,这都是北方的著名城市,房价降幅非常明显,距离最高点跌幅一般都有20%了,跌得厉害的下跌30%,甚至腰斩的都有。东北的房价可能就沈阳还算坚挺,长春和哈尔滨已经不怎么涨了,其他的城市都开始下跌,有些地方还跌成了白菜价。

至于北京,这一年明显上涨的就是学区房和重点教育区域内的房子,比如海淀和西城区,跟教育不沾边的地区,房价都比较疲软,甚至在下降。现在的价格基本跟2016年一样,没什么太多的变化。新房开盘也越来越便宜,同等价格送精装修送车位的也越来越多。

北京的城区相对来说还是抗跌一些,毕竟是北方第一大经济城市。但北京的郊区和环北京地带就没有这么幸运了,继上个月的房子免费送之后,北京周边房价的大幅下跌再次成为全国舆论关注的热点。

近期,网上就被一篇文章刷屏,标题叫做《环北京楼市惊现“膝斩” 单价2.5万现卖8000》,这里说的“膝斩”就是从膝盖斩断了,比腰斩更惨。

清明假期,有房产大V在微博发文称,在环京地区的香河房价已经出现了“膝斩”。该大V举例称,曾经以2.5万元/平方米出售的香河富力新城,清明推出特价房单价仅8000元/平方米,且买房就送车位。

后来经过记者核实,说8000元/平方米的房源从农历新年过后就一直有,清明假期只是增加了供给力度,拿出一整个单元和其他尾盘房源在做优惠。即便不做优惠,楼盘正常售价也只卖到1万元/平方米出头。所以整体来说,不管是8000还是1万每平米,四年时间,房价已经跌去了2/3,只剩下三分之一,这样的房价用“膝斩”来形容确实也不为过。

售楼人员也证实,房地产商全都是亏本卖房,即便这样,售楼处里,经常是销售比客户都多。有时候一两天都见不到一个人,环京楼市基本如此,如果跌一半都算是轻的。那么2017年买房那些人,现在恐怕已经亏死了,之前说过,很多人在网上已经喊出来,只要能帮着还剩下的贷款,房子白送。但是别人也不傻,如果你的房价只有80万了,贷款还有100多万,没人会要这样的房子。所以那些当年来环京投资的人,只能忍痛继续还下去,他们还都有一个梦,哪天北京能吞并这里,房价或许还能再涨回去。当然,不做梦也不行了,因为现在即使想卖,他也卖不出去,这些地方,你现在连一个房产中介也看不见了。

有人说,为啥不弃房断供?继续还贷款,岂不是亏的越来越多?弃房断供哪有那么容易,一般人是不敢的,因为这样就意味着自己信用破产,会被限制消费,高铁、飞机都坐不了,也不能去高档餐厅吃饭,还要上银行的黑名单,以后再也难借贷款了。自己就业,求职甚至创业办企业都会受到影响,所以不到万不得已,绝不会弃房断供。而且刚才也说了,他们还有梦想:哪天房子能再涨回去的。这就是目前中国的楼市现状,已经越来越呈现出二元化趋势,分化越来越明显,主要是两个维度画界,

一个是南北地域,北方经济明显南移,人口南移,所以北方城市大部分开始收缩,未来能排到全国城市20强的,估计也只有北京、天津、青岛、西安等几座城市,但这些北方城市,现在也就西安有人口流入,房价还在上涨,其他地方已经明显收缩,包括北京,人口反向流出。而供地方面,北京供地速度明显加快,刚刚完成的集中供地,一下就拿出来了160公顷,30宗土地,而且半数都在中心城区。不出意外,北京今年的供地面积肯定超过去年,那么2年后这些房子都入市的时候,肯定会对价格有明显影响,人口越来越少,呈现净流出状态,房子越来越多,即便是北京,其实大家也应该明白未来的趋势。除了不断下跌,似乎没有更多的选择。

只要看一下燕郊房价动辄下降30%、40%,甚至腰斩、膝斩的现状,就会发现这样的情况虽然目前只是个案,但长远来看可能就不只是个案。会像病毒扩散一样变成普遍现象,在环京地带、甚至整个北方蔓延。

这里面有以下几个原因:

首先,房价作为资产价格的代表,是当地经济的典型体现。现在,不管是北京还是天津这样的北方两大经济中心,可以说经济都非常糟糕,天津数十年来首次跌出了中国城市GDP的前十,东北经济占中国经济的比重从数十年前的15%左右,跌到了现在的5%,这样的经济水平,当然支撑不起目前的房价。在2017年见顶后,一直阴跌到目前腰斩的水平也属于正常。

其次,北方人口这几年一直是在外流的,人口数量在减少,需求也在减少,那么房价当然也就失去了支撑。

再次,房价下跌被套后,当初很多购房者以为只是暂时的,迟早会涨上去。但是4年过去了,房价没有任何起色,也让很多购房者绝望。当初的首付都跌没了,剩下要还的贷款和目前的市场房价也差不多。不管是断供还是赠与别人,可以说都是明智选择。

最后,如果未来就业形势继续恶化,收入下降或者消失,大面积的断供或者送房的现象可能会更加普遍。当然,接收房子的人必须连贷款也一起接过去,这样就避免了断供被列入征信黑名单这样一个污点。如果未来送房子都没有人愿意要,也没人原因承接剩余的房贷,可能那个时候才是断供的高光时刻。

至于南方,重点在4个区位:长三角,珠三角,中部和成渝板块这四个地方,是未来人口持续流入的重点区域,也是中国经济目前最重要的四个位置,所以经济增长加人口增长,这些地方核心城市的房价可能会比较抗跌,少数城市可能还会小幅上涨。

但现在官方的态度很明确,就是持续的楼市调控加码,所以即便上涨,也会是涨涨停停,谁也不知道哪个政策就是压垮骆驼的最后那一根稻草。当然,这根稻草也有可能是当前全球可能爆发的各种金融危机。

所以,还在这些地方的朋友,如果是刚需,等着房子结婚的,还是可以买,不买也没办法,因为政策随时可能的调整,你就没有房票名额了,或者拿不到贷款了。

而如果投资就不要买了,与政策做对,风险极大,而且所有人都知道的东西,已经反映在了价格当中,大家都抢着买的东西一定贵了。别的地方一样可以轻松赚钱,不用跟楼市较劲。未来这些地方即便上涨,估计也跑不赢资金成本和机会成本,所以投资的机会已经没有了,你还要承担过多的流动性风险,非常不划算。所以我们一句话足以概括,记住:非必要不买房!

 

 

4月10日,市场传言多家银行的广州部分网点暂停了二手房贷业务。而深圳、北京、上海、合肥等地近期也对二手房,尤其是学区房的交易,频频出台调控措施。除了有银行被开出百万级罚单,更有炒房的大V被调查、被判无期徒刑。

据《澎湃新闻》报导,日前,有网友从中国银行、交通银行、邮政银行、平安银行等多家银行的支行网点了解房贷,房贷经理均表示,已暂停广州二手房受理,如果愿意等也可以受理,就是排队放款时间会很长,具体不好确定。

面对媒体的询问,相关银行广州分行否认暂停二手房贷的说法。但有银行坦言,不排除部分支行停贷的情况。

据报导,今年以来,房贷额度一直非常紧张。有银行房贷业务相关负责人表示,目前房贷额度告急是银行业普遍存在的问题。在非常有限的额度下,银行倾向确保合作楼盘的按揭贷款(即一手房按揭),这是银行的商业选择。

报导称,中国银行广东省分行表示,广州地区二手房贷正常,并无暂停。但受调控影响,额度有一定压缩,放款时效有所减缓。

邮储银行广州分行表示,并未全面暂停二手房按揭贷款业务,但是目前整体房贷额度很紧张,相比一手房,二手房贷的业务确实也接得少了一些。而且每个支行的额度也各不相同,每家支行都会根据自身情况确定房贷投向,不排除个别支行停止二手房贷的情况。

平安银行广州分行表示,包括二手房在内的按揭正常受理,额度以监管下达新增额度为限,放款时间在限额内按申请顺序排期放款。

报导称,多家贷款中介公司都表示,近期由于额度紧张,多家银行接单意愿确实不强。

有网友认为,二手房停贷会影响到真正的刚需。“人家要买房子的咋办?停了二手房都去买期房?”

近两年,广州市场二手房交易较为活跃。根据中国国家统计局发布的1月和2月商品住宅销售价格变动情况统计数据显示, 1月份,广州二手住宅销售价格环比上涨1.4%,高于新建商品住宅销售价格环比1.0%。2月份,广州二手住宅销售价格环比上涨1.0%,高于新建商品住宅销售价格,环比上涨0.9%。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓认为,如果这种情况持续,二手楼的业主难贷款,就会影响二手楼的成交效率,部分客户也有可能转向一手。

近来,当局为遏制投机炒房,大棒加文件,可谓动作频频。

近日,不但北京倒卖二手房上亿元的“南城房姐”被判无期,深圳最嚣张大V“深房理”以及相关炒房团也被深圳七部门联合调查。多家银行因信贷资金违规流入房地产领域等案由受到处罚,其中不乏超百万级罚单。

合肥、北京、上海等地则相继对学区房祭出调控政策。

4月8日,合肥和其它四个城市,被住建部约谈。其中一条约谈内容就是:及时采取针对性措施,精准调控,坚决遏制投机炒房。

4月9日,深圳市房地产中介协会发布《2020年深圳市房地产中介行业白皮书》称,炒房业主将服软,接下来将有部分房源调整降价急抛。

不过,按照网友的说法,所有这些手段,都是“治标不治本”。 “谁才是炒地炒房的得益者?哪个官不是房多多,钱多多,家财千万亿万?”

 

 

中国银保监会网站3月26日发布的信息显示,为防止经营用途贷款违规流入房地产领域,中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国央行办公厅联合印发了《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》。

《通知》称,为防止经营用途贷款违规流入房地产领域,提出七方面要求:一是加强借款人资质核查;二是加强信贷需求审核;三是加强贷款期限管理;四是加强贷款抵押物管理;五是加强贷中贷后管理;六是加强银行内部管理;七是加强中介机构管理。

官媒《中国证券报》以“核打击”为标题报道上述官方文件,称一些经营用途贷款被违规挪用于房地产领域,一定程度上挤占了实体经济的信贷资源。《通知》严肃治理此类违规行为,将释放更多信贷资源服务实体经济发展,促进金融与实体经济良性循环。

另据官媒《新华网》报道,一些房地产中介直接宣称:“我们可以教你怎么操作来规避检查”、“只要提现就很难查到”、“要买房的话,可以帮您操作一下。”

经营贷是指对小微企业和实体经济的经营性贷款,利率低、借贷时间长。以年利率3.85%的经营贷替代年利率5%以上的房屋贷款,利益之下,经营贷资金流入房地产市场的行为屡禁不止。

在北京、上海等地官方发声严查经营贷资金进入楼市后,多地银行提高了经营贷的门槛,例如,上调贷款利率、加强审核等。甚至出现抽贷现象,就是要求借款人提前还款。

近日网络传的最广是上海的案例,购房者的一笔个人贷款被提前收回了,银行的理由是未按履行借款合同关于贷款用途的约定,要求提前偿还贷款,在3月31日前还款298.8万元人民币,否则将罚息。按告知函上的数字粗略计算可得知,本来月供是1万多元,现在变成了每天要还8万多元。

还有成都的一个案例,不同的贷款额度,银行给出同样的理由,更是直接点明了经营贷被挪作它用了。

天钧政经智库研究员任重道指出,其实这个事情早就存在多年了,地方政府也是心知肚明。对于地方政府来说,把土地卖出去,资金落袋为安最重要,一套房子总价70%是土地出让金和各种税费,政府拿走了。房价越上涨,土地越好卖。

而且中央不断说“房子是用来住的,不是用来炒的”,要求各地调控楼市,地方政府早就恨的牙根痒痒了。尤其去年突发的疫情,令地方财政更加吃紧,同时央行又释放出十几万亿的货币,地方政府已经蠢蠢欲动。去年出现多次调控政策一日游,就是松绑楼市的政策刚发布出来,地方政府就被上级政府或中央的住建部约谈,一天之后政策就收回去了。因此,对于经济未复苏、大量资金无处可去,地方政府自然睁一眼闭一眼,让一些资金违规进入楼市,推动房价上涨。

3月15日,中国国家统计局公布2月份房价数据。结果是重点关注的70个大中城市中有56个城市的新建商品住宅价格上涨,较1月增加3个;二手房方面,70个大中城市中房价上涨的城市数量有55个,较1月增加6个。

银行业是中国金融系统的核心,但现在银行业已经牢牢和房地产绑定在一起。一旦房价出现较大幅度的调整,将会给中国金融安全带来严重冲击。房地产市场吸收了金融业的大部分流动性资本,这是中国金融安全的主要风险所在。

 

 

2021年开局不到两个月,中国国内房地产的政策调控,从全国层面到各个城市一次比一次严。2月25日,中国自然资源部下发了一则文件。这份文件的主要内容是,全国22个重点城市将实施“两集中”供地模式,2021年发布住宅用地公告不能超过三次。这22个城市分别为:北上广深、南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡。

翻译成大白话:全国主要一二线城市未来土地交易,要集中公示、集中招拍挂出让,一年内最多卖三次。这则足以撼动地产界的土地新政传出,在各个城市掀起一股强烈反应,引发楼市震荡。

过去,地方政府卖地,一年四季都可以,但现在,一年只能卖三次,而且必须做到“完全透明”,其影响力绝不输于去年的“三道红线”,甚至可以称之为:土地供给侧历史性改革。

要了解这项改革的意义,我们先要了解一些背景知识。

关注楼市的朋友应该不生疏,“招拍挂”制度,是当年从香港老师傅那学来的,简单来说:地方将土地招标、拍卖、挂牌,开发商竞价购买。竞拍的人多了,土地价格抬升,高溢价率成交;竞拍的人少了,低溢价率成交,甚至土地流拍。

但这其中是有猫腻的,比如开发商买地,并不需要全款,而是自己拿出20~30%的基础资金,其他的钱去银行或者其他地方借。然后开发商卖期房收钱,还给银行,再融资买地开发、还钱……

明面上是实业制造,暗地里就是一场金融游戏。但房子不是普通消费品,不像电动小摩托,用几年就坏了,基本上人们会住一辈子,还可以代代传承。

房子越盖越多,人却越来越少,如果按照2019年人均40多平米的居住面积,其实中国的房子已经够用了。但这场金融游戏远没有停止,地方继续卖地赚钱,发商们抢地拼规模、做大哥。金融可以天马行空,但不可以虚无缥缈。

当房子卖不出去,开发商还不上钱的时候,引发的系统性金融风险,谁都无力承担。这两年暴雷的房企有很多,大型房企也不在少数,市场烂尾盘一批接一批。

于是乎,从2016年房住不炒开始,中央每天都在想方设法打压楼市,降低房地产风险。比如“两道红线”限制开发商杠杆,“三道红线”则是不让银行随便把钱借给开发商。如今,又把矛头指向了土地交易市场。

之前地方招拍挂卖地很自由,土地在地方政府手里,想怎么卖就怎么卖。但卖着卖着就出了问题。有的城市因为过分依赖土地财政,纵容房价炒作,经济没起来,房价没少涨。

房价高了支撑不住,容易出事儿,就想着通过控制土地出让,“饥饿销售”,营造紧张气氛。还有的则是通过开发商,造一些高价地王楼王,拉高房价天花板,营造一种欣欣向荣的行情,“买涨不买跌”,自然购房者愿意入市接盘。总而言之,为了不让地价掉下来,什么法子都有。

但现在,要求土地出让集中公示、集中招拍挂、一年最多卖三次,完全改变了逻辑。

我们从文件中看到的是:

1、要根据本地区房地产市场实际情况,合理确定供地规模。进一步加大住宅用地供应,2021年公告供应量不得低于近五年(2016年-2020年)平均完成交易量。

2、要求向社会公开年度计划和存量住宅用地信息。除涉密信息外,住宅用地信息公开必须及时、准确、全面,让市场主体易获取、能看懂。

大白话翻译就是:别玩猫腻,无论你想不想,以后土地供应量必须要保障充足,一年最多卖三次,所有用地信息必须让大家看到。这相当于中央变相收回了土地管理权限,从根子上进行“房住不炒”。

这样导致的结果显而易见,地方土地财政会相应减少,之前玩土地调控的城市会暴露原形,房价绷不住,开始进入下行周期。

接下来说说对二级市场的影响。

土地一年只能卖三次也就意味着,开发商在一个城市买地的机会就只剩下了三次。如果三次机会把握不住或者把握不好,接下来很可能揭不开锅了,而且极其考验开发商的资金实力。

机会成本极高。这就好比拍卖行一年就举行三次拍卖会,三次拍卖一整年的宝贝。这些宝贝有好的有差的,那么资金实力雄厚的拍卖人肯定会占据上风,而且因为竞拍者众多,好宝贝价格肯定会更高。

如果说过去分散式的土拍,更像零售;如今“两集中”式大改革,更像大批发。“大批发”式的供地执行后,对于市场、对于普通人有影响吗?如果有,影响大吗?我的答案很明确:当然。

初步总结了一下主要会有以下几个方面的影响:

1、地方政府失权,饥饿营销炒地,行不通了——这一点,势必要利空地方政府,土地权上交,主动性和能动性下降,不易操盘。

2、溢价率被控,地王现象将会大大减少,甚至不允许有——劣质地块情况更糟,但优质地块,有实力有资金的房企都会竞拍,争抢会更激烈,不过对溢价率和地王会有严格限制。

3、外来房企拿地难、“地主”本土化现象会大大减少,对小房企是利空——本土地头蛇类房企土地储备是利空,资金实力更雄厚的外来房企拿地机会会更多。

当然,这个政策实施后,房价涨势跟城市潜力一目了然。因为两极分化异常明显,地卖得好、卖得贵的城市,未来房价肯定继续上涨;那些卖得差的,动不动流拍的城市,则会陷入负循环。比如说,一、二线城市优质地段的地价,越拍越高,房价也跟着上涨。

优质土地被龙头开发商哄抢,银行也把钱都借给了龙头开发商,中小开发商则被迫挤到三四线城市。中小开发商融资能力弱,对回款极度渴求,但遇上行情冷淡的三四线城市,会导致一大批开发商被加速淘汰。届时会砸一个大坑出来,期房烂尾风险积聚。

4、22城的新房市场,推货节奏将近乎全面同质化——一年三次供地,诸如郑州,按照往年供地量,一次可能要推出一百多宗地,这些地块基本都会同期入市,这样就有大量新盘,其入市、开盘、销售、交付等节点几乎一致。到时候新房可能会像“洪水冲闸”一样,在一个节点大量涌出。到时候应该非常热闹了。购房者选择挑选的余地更大。

5、新盘“价格制胜”将会大过“营销制胜”——因为大量新盘时间节点同质化,各盘大概率都会打价格战,以价格吸引购房者,比任何营销花招都有效。

6、22城之外,将会成为全国型房企的抢地新战场。 

那么作为买房人,应该如何面对这次土地制度改革呢?

我觉得你首先要明白,开发商、银行、地方政府分别代表着人、钱、土地楼市三大要素,现在不得动弹。炒房军团彻底瓦解,房住不炒下了死手。

而这次土地制度改革是在揭穿楼市谎言,让信息更加透,让分化更加明显,那么2021年房价应声下跌的城市千万不要投资,当然刚需另当别论。

其次,一定要关注所在城市的“土地集中供应时段”。正常情况,顺推8个月就是新房集中上市期,这个时间段买房比较舒服。新房销售越激烈,购房者越是“上帝”,到时候什么送汽车送家电首付贷,乱七八招的营销方式可能都要上线,新房慢慢挑。

最后就是对风险的认知。

政策实施后,会加速淘汰一大批中小开发商,在买期房的时候,多留一个心眼,千万不要买资产负债率高、财务状况不好的地产开发商的房子,也不要买那些没有在核心地段拿到地的房子,说明他们实力不行。这样的开发商开发出的房子,很可能成为烂尾。

有时候,买房就是跟开发商相亲,你得看他长相性格、个人能力、家庭背景,一个都不达标的,趁早让他走远。

能做到这些,你起码超越了80%的买房人。

 

 

二战后,日本经济在美国扶持下迅猛增长,20年间GDP增幅都在两位数。1964年东京奥运会,日本向全球展现了自己全面复兴的硬刚形象!

同年,日本大兴基建,住宅建设总数比1954年增加了约70%。

从1980年开始,日美贸易摩擦不断升温。1985年春,美国参议院将日本列为不公正贸易国。美国的意思很明确:让日元升值,美元贬值。当时美国汽车公司成批破产,汽车工人失业一大批,美国希望通过美元贬值来增加产品的出口竞争力。

日本高层一是想让美国息怒,害怕和美国关系闹僵;二是让日元升值,满足美国压缩贸易逆差的要求。首相中曾根康弘明确表示:强大的日本,必须有强大的日元支持!

1985年9月,美国、日本、德国、法国签署广场协议,5国开始在外汇市场抛售美元,美元开始贬值。那时候,日元兑换美元开始快速升值,仅仅两年,日元兑美元已经升值一倍!1989年,日本人均GDP是23887美元,当时的美国人均GDP也仅为22047美元,全球十大富人名单,有六名是日本人。

在那个时代,日本进入到超乎想象的繁荣中,多次扬言买下美国,日本大财团纷纷抢购美国曼哈顿的地标,收购美国企业和各种资产。

在东京,很多人去夜店消费玩耍,给小姐的见面礼就是一块金表,出汗了找不到毛巾就用万元大钞擦。那时候日本出租车起步价是1万円(折合人民币750元),而且完全不按规定价格。即使这样,你还别嫌贵,日本有的是人拿着万元大钞拦车。银座附近区,5分钟的车程,有人就花了100万日元,折合人民币7万左右。

这时候,日本政府坐不住了,要让日元适当贬值,随即开启了货币宽松政策。日本政府制定了一系列的经济扩张政策提升内需政策,连续五次降低利率,把利率降了一半,大量的廉价货币涌入市场。同时并放松国内的金融管制,M2也开始以两位数的速度增长。大量的便宜钱币出现,日本人看到存钱不划算,把大量储蓄转为投资,创造了大量的信用货币。

为了扩大营业利润,银行也愿意借钱,想尽各种办法,利用超低利率拼命发放贷款。相对于一般公司贷款,房地产抵押贷款的风险较低,于是日本商业银行纷纷将便宜资金投放到这一领域。

广场协议签署后,因为日元开始快速升值,日本出口开始出现下滑停滞,1986年和1987年出口同比分别下滑了15.89%和5.60%。以外向出口为主的日本企业深陷盈利泥潭,投资人拿了钱也不会拿去给制造业投资,因为都知道制造业利润低,实体产业投了就赔,存在银行又没利息,这时候,看见银行大量贷款便宜钱,大量企业和个人纷纷从银行贷款投入到股票和房地产当中。有便宜钱不赚,这不傻吗?这种情况和现在的中国和美国都比较相似。都是央行资产负债表扩张,大量的廉价资金涌入楼市和股市,在制造泡沫。

再说,日本大量的避险资金涌入楼市股市,叠加带来的货币超发,股价开始疯涨,三年时间,日本股价涨了270%!这样的疯狂上涨只有目前的美国股市可以媲美。然后,房贷利率下降,审批宽松,在政府和银行的共同加持下,来自银行的大量贷款流入房地产市场,日本的地价疯狂飙升。

1955到1990年,日本的房地产价格上涨了75倍以上。1989年,日本地价攀升至2137万亿日元,东京、大阪、名古屋、京都、横滨和神户六大城市中心的地价比1985年上涨了约90%。在当时的日本,只要买地–抵押–贷款–买地–抵押–贷款–买地无限循环,就一定能赚。

1989年,日本土地资产总额约为2000万亿日元,是美国土地资产500万亿的四倍。疯涨的房价,让日本老百姓买不起属于自己的房子。1990年,东京住宅均价超过200万日元每平,相当于12万人民币左右,按一个日本中产平均工资年收入500万日元来算,买个100平米的房子,需要一家人不吃不喝40年。这样的房价和地价,也只有现在全球第一大泡沫中国的楼市可以媲美。

90年代,是日本最美好的年华。你告诉一个日本人,你们经济马上就要衰退了,可能每个人都会骂你傻。就像现在你告诉深圳和上海人,房价可能要大幅度下跌,他们也会骂你是一样的道理。

可现实,就是这么残酷。地价快速上涨,已经严重影响到了日本实体经济的发展。建筑用地价格过高,使得许多工厂企业难以扩大规模;过高的地价也给政府的城市建设带来了严重的阻碍。

1990年开始,日本经济几乎全是泡沫,金融风险达到了前所未有的程度。为抑制泡沫经济膨胀,日本央行从1989年开始连续5次加息,货币供给增速大幅下滑,信贷急剧紧缩。短时间内这样连续的加息,就算是铁打的经济都受不了,更何况是处于泡沫顶峰的日本。所以,至今很多文章分析日本经济崩盘的原因,不是因为广场协议迫使日元升值,主要原因是日本央行错误的货币政策,短时间内推出大幅度自杀式加息。

政府突然强制收紧信贷,控制对房地产信贷总量。日本各金融机构的房地产贷款增长速度迅速下降,1991年,银行停止了对房地产的贷款。
财政的最高机关大藏省,也对于房地产融资的增长率设置在不得超过其总融资的增长率,进行了严厉的总量控制,这也对日本股市楼市造成了致命的打击!

货币政策的转向,导致日本股票价格的大幅下跌。大量银行、企业和证券公司出现巨额亏损,人们开始疯狂抛售股票。但是抛售的人越多,价格跌得也就越快。日经指数在1989年12月31日达到了最高点38915点后急转直下,日本股市随即陷入了长达20年的熊市之中。

然后,轮到了楼市的崩塌!……

随着央行加息,日元套利空间日益缩小,国际资本开始撤逃,随后日本政府又出台地价税,这是把房价往死里打。1991年,日本房地产泡沫终于破裂,房价一泻千里,造成全球历史上最大的崩盘之一。截至2015年,六大主要城市住宅用地价格跌幅为65%,所有城市跌幅为53%。举个例子,在1990年,东京中心区的千代田区的一番町住宅,达到了17亿8千万日元。30年后,同一户型售价暴跌了91%。

日本股市泡沫房价泡沫破灭后,日本老百姓的财富持续缩水,损失高达1500万亿日元,相当于日本3年的GDP总和。日本投资房地产的主体大部分是企业,这些企业开始出现资金流断裂,土地和房产遭到大量抛售。诸多公司投资房产的资金链断裂破产;资产价格暴跌,众多投资人被套牢,企业资产负债表恶化、银行不良率上升、政府债台高筑只能破产。而受到严重摧残的银行,更是出现了大面积的破产狂潮。

这20年,日本年均GDP增速只有0.75%,并且多次出现负增长。金融机构对于房地产的不良贷款不断积累,1990年房地产泡沫破裂所发生的不良债权,达到了200万亿日元。击鼓传花的游戏,终于塌了……

保汇率还是保房价,是个极难的命题。

1990年,由于日元升值,日本企业国际竞争力下降,社会各行业资金投机楼市达到高潮,日本全民炒房赚大钱,楼市泡沫达到高潮。当时,日本人坚信房价只涨不跌,让日本人越来越疯狂,坚信股票、房价永远涨,早买早发财,房地产投资收益高过十几年、几十年的收入,每个人都爆赚,人人都是股神,人人都是房神。

房价崩塌后,即使是在20年后,日本很多人怎么也想不通,房价股市怎么会崩,自己的财富怎么会平白无故地丢失?

面对经济困境下的两难,日本政府选择了通过加息保汇率,并选择行政措施来主动挤压房地产的泡沫,加上加息导致的货币紧缩,最终导致日本楼市的崩盘。日本政府,也是经过了艰难的决定,有其不得已的考量。

但是,就在那场史诗级别的泡沫崩塌中,又有多少人一生的积蓄灰飞烟灭。而现在,中国的楼市和美国的股市、日本的债市这三大泡沫还在印钞机下狂飙……未来会出现和日本当年一样的结局吗?

 

 

本文将会给出一个非常有趣的观察视角:城镇常住居民的年度收支盈余相对其当地平均房价的比值。

各位,城镇居民的收支盈余,也就是可支配收入扣除生活必须的消费性支出之后,剩下的盈余部分,也就是居民可以用于买房的资金来源。收支盈余相对于房价的比值越高,说明居民购房的难度越低,每年的盈余可以购买更大面积的房子,那么该城市的房价安全性也就越高。

即便是对于那些以投资乃至是投机作为主购房目的的城市来说,衡量收支盈余与房价之间的比值,依然具有非常重要的参考意义。因为投资客或者是投机客,他们最终还是要把房子卖给本地常住居民的。如果房价安全指数过低,意味着短期内他们手里的房子根本就出不了手,这当然是非常危险的事。一旦这帮炒房客的资金链出现断裂的风险,那么这种依赖炒房的城市,就会一夜之间陷入暴跌的境地。

在下面的阐述中,我将会区分一、二、三线城市分别进行讲述。这些不同等级的城市的居民收支情况完全不同,居民对房价的忍受程度也完全不同,因此不能放在一起进行比较。

首先给出的是8个一线及准一线城市的情况,注意下面加粗红线所给出的间隔,这就是准一线以上城市的房价安全指数中位线的位置:0.7。在这里我还需要着重强调一下的就是:安全指数中位线并不是一个绝对安全的概念,它只是一个相对概念。中国现在的房价,在整体上就不算安全,对这个中位数的正确理解应该是:不安全与更不安全的分界线。

高于0.7的房价安全中位线的准一线以上城市包括苏州、南京、广州和杭州。注意,这四个城市也是准一线以上城市中,还能实现秒光盘的城市,这两年时不时就爆出千人抢房的新闻。至于北京、上海和天津,地产市场处于冷淡状态已经很久,北京和天津的房价更是连续阴跌3年了。这七个城市都没什么争议。顺带吐槽一下,天津的城镇居民收支盈余水平只有1.1万,低得令人发指,这水平只相当于一个三线城市,完全无法与其它真正的准一线城市相提并论。天津在三星完全撤出之后,已经没有任何像样的产业了,所以其居民无法挣到钱,当然也撑不起房价。这也是没办法的事。

唯一有争议的是深圳。深圳的房价不要说超过广州,连上海和北京都比不上,但是深圳在收支盈余方面的数据也好看不到哪里去,仅有1.94万,在8个准一线以上城市中排名倒数第二。这种情况导致深圳的房价安全指数低得令人发指,只有0.36。然而深圳的地产市场表现与同处安全指数下半段的北京上海和天津不一样。深圳北部那些依赖本地消费力的刚需楼盘,近两年确实是丧失了涨幅,但是其位于中心城区的海景豪宅,房价在近两年出现了连续的暴涨。对于这种情况,唯一的解释就是,深圳的豪宅市场出现了大规模的外来资金补充。结合实际情况判断,近年来深圳豪宅市场的资金来源有如下三类:1、隔壁潮汕地区的走私犯有钱没处花,只能在深圳买豪宅;2、大陆和香港关系闹翻之后,部分港漂回归深圳购买豪宅安家;3、炒房党套取经营贷跟风炒作。这三种情况都不可能持久,而一旦这三要素消失,以深圳房价的危险程度而言,大概率将会迎来一波腥风血雨。

看完准一线以上的情况,接下来是21个二线城市(二线城市的定义为中西部省会城市以及东部经济发达城市)的情况,也是最有代表性的情况。二线城市数量太多,所以我会在中位线以上和以下分别挑四个代表性城市出来作为例子说明。

二线城市房价安全指数的中位线为1.25。高于中位线的城市中,常州、泉州和宁波,是笔者我经常不遗余力的赞扬的城市,民营经济发达,房价控制得也不错,所以房价安全指数相对非常高。尤其是常州和宁波,城镇居民的收支盈余水平超过2.6万,这已经完全达到了一线城市的水平,把其它二线城市远远的甩在了后面。长沙的玩法则是残酷的房价管制,在出让土地的时候直接规定整盘售价,计划经济式的管理模式,根本无视所谓的自有市场规则。在这种情况下,长沙的全市均价不到9千块钱,几乎算是全国所有省会城市中的最低房价。结合起来,常州、泉州、长沙和宁波,也算是二线城市中房价相对更安全的城市。

至于四大反面典型,福建有福州和厦门,海南的海口,再加上广东的珠海。这四大典型其实也已经是全国知名了。福州和厦门不知道坑了多少地产商了,整个地产行业在福建就挣不到钱,只有亏多亏少的问题。闽系地产商近两年总是出问题,在破产边缘苦苦挣扎,与这两个城市的地产市场整体扑街脱不了干系。海南的房地产市场被东北振兴资金给整体炒上天去了,这事也不需要多解释,好在东北人并不特别喜欢海口,因为海口冬天其实也挺冷,所以海口的房价虽然也是远远脱离了其当地居民的收入水平,不过也没有下一节会说到的三亚那么离谱。而珠海的情况,则是西北+东北地区的新移民合力炒起来的结果。注意,这帮新移民不同于去海南的越冬养老族,他们是真的会举家搬迁到珠海并长期定居。珠海的海其实又灰又暗,与蓝天碧海一毛钱关系都没有,冬天也冷,也不知道这帮大兄弟在珠海买海景房是图个啥。为了能够就近去澳门玩一把百家乐?好吧,我个人实在无法理解这些北方人的心态,就这样吧。

接下来是13个三线及以下城市的情况。三线以下城市房价安全中位线指数是1.42。

三线以下城市不多举例了,就说一头和一尾好了。排在最前面的是桂林,全国最知名的旅游城市,没有之一。2019年桂林接待的国内外游客人次为1.38亿,而海南全省只有8314万人次,只相当于桂林一个城市的游客规模的6成。桂林的房价已经很多年没有怎么像样的涨过了,长期就是8千来块钱。桂林政府从不鼓励外地人来买房,市中心也不鼓励搞拆迁,也不建高层建筑(老城区限高24米,新城区限高65米),这事真是没地方可以说理。这么搞下来的结果,桂林是我所知的三线城市中,生活舒适程度最高的城市,没有之一。没有高房价提升城市的运营成本,所以桂林人民至今可以享受极低的生活成本——在当地吃一碗桂林米粉,六块钱就有肉有菜有蛋,简直让外地游客无法理解。

排在最后的三亚,全国房价泡沫最大的城市,没有之一。东北大振兴,三亚房价要涨一次;海南大振兴,三亚房价也要涨一次,涨着涨着,就涨到天上去了。这个城市唯一的市场价值点,就是供东北富豪阶层养老,但是三亚的基础配套其实差得要命。根据三亚的统计年鉴,截至2019年底,三亚全市只有2409名医生,5159张病床。这种数据是什么概念呢?2019年桂林有1.26万名医生,2.46万张病床。我都懒得算桂林的基础配套比三亚强多少倍了。所以我个人实在不能理解,东北人去三亚养老到底是图什么呢?蓝天碧海这个倒是真有,除此之外就啥都没有了,并且在这一代老人的可预期寿命之内,任何配套都不可能完善起来。

在本文的最后,我必须向各位发出严正的声明:本文绝不构成任何投资建议。虽然本文确实筛选出了一些房价没有被真正炒起来的城市,但是——请注意这个但是——这些城市之所以没有被炒起来,都有着各种各样的原因,比如政府强力干预,比如城市规划管控,比如民营经济发达因此资金有去处,等等等等。这些原因在之前遏制住了城市房价的上涨,如果没有意外的话,在此后也还是会继续生效。而在这些原因之下,唯一得益的,当然是当地的居民。

(说明:文中的居民收支数据来源于各地统计局,房价数据来源于各地最具代表性的市场咨询机构公开发布的房地产市场年报)

 

 

按照惯例,中国各地方政府会“两会”基本结束,政府工作报告中多次提及房地产市场,透露楼市调控信号。不过,有分析指,未来关键的一个因素会对房价有很大的影响。

“两会”是对中共政府自1959年以来历年召开的全国人民代表大会(人大)和政治协商(政协)会议的统称。2021年的政协和人大会议将分别于3月4日和3月5日召开。

1月中旬以来,中国已有多个省、市、自治区陆续召开地方政府“两会”。而随着各地新一年政府工作报告的接连发布,与房地产市场有关的表述备受关注。

据官媒《中新社》2月5日报道,绝大多数省、市、自治区的政府工作报告都提及了房地产市场相关政策,重点聚焦在“房住不炒”、发展租赁住房市场、推进老旧小区改造三方面。不完全统计,上海、辽宁、吉林、内蒙古、宁夏、甘肃、河南、浙江、福建、广东、湖南、重庆、贵州、云南、海南等地的政府工作报告中均出现了上述表述。

对比往年的政府报告,多地今年的政府工作报告延续了坚持“房住不炒”、促进房地产市场平稳健康发展的表述。

近几年,自从中央层面提出“房子是用来住的,不是用来炒的”楼市定调之后,“房住不炒”屡屡出现在各种中央与地方的重要会议与文件之中,“房住不炒”也逐渐成为大众所熟悉的房地产市场调控基调。例如,2020年12月召开的中共中央经济工作会议就提出,“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因地制宜、多策并举,促进房地产市场平稳健康发展。”

并且,中共中央经济工作会议还提出“解决好大城市住房突出问题”,这成为中央层面对房地产市场的最新政策表述,北京、辽宁、河南、江苏等地的政府工作报告也都对此予以明确列出。

2020年,中国央行释放十几万亿元人民币到金融系统,在货币政策宽松的背景下,一些资金进入房地产市场,一些城市的住房供需矛盾进一步激化,房价出现上涨。房价过快上涨会在一定程度上对人口流入形成阻滞作用,不利于当地经济发展。因此,地方政府要解决大城市住房问题的重要性不言而喻。

贝壳研究院首席分析师许小乐接受官媒采访时说,“历年的地方‘两会’,以及全国‘两会’,可以说都是楼市政策的风向标,也是了解、预判接下来房地产市场发展方向的重要依据。”

另外,中国生育率持续降低,影响短期房屋置换需求和未来新房需求。并且,生育率低和高房价产生了恶性循环。

《第一财经》2月5日报道,浙商证券首席经济学家李超发布的报告显示,2002年至2015年,中国每年出生人数大约维持在1600万人左右的水平。在放开二胎政策推动下,中国每年出生人数在2016和2017年跃升至1786万、1723万人,但在2018年和2019年又锐减至1523、1465万人,创近七十年以来的新低。

报告指出,生育率低实际上也是高房价所引发的不良后果之一,尤其在特大超大城市,高房价是使得生育率保持低位的重要原因。

高房价使得特大超大城市中适龄男女的结婚成本提高,一定程度上使得平均结婚年龄延后。特大、超大城市的高房价会推升各类生活成本,使得育儿成本居高不下,据上海社会科学院城市与人口发展研究所的调查研究,在上海抚养孩子从出生到初中要付出约80万元人民币,抚养孩子压力较大。

 

 

中国房地产是现阶段金融风险方面最大的“灰犀牛”,北京当局已经把房地产作为2021年八个重点工作任务之一,中国社科院人士认为应该开征房产税。不过,从上海和重庆试点来看效果不佳。

日前举行的《中国住房发展报告(2020-2021)》发布会上,中国社科院财经战略研究院院长助理、研究员倪鹏飞认为,应当以开征房产税带动长效机制的建设,尤其是在一些热点城市和“炒房”屡禁不止的城市,率先加快试点房产税。

他表示,中长期来看,中国要争取在“十四五”期间能够开征房产税。有些人担心征收房产税会带来市场的波动,这个问题可以通过有效的制度设计和系统方案来避免,比如先征交易税,再用20年的时间就可以达到全覆盖。

事实上,上海和重庆早已试点开征房产税。2011年1月底,国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点,具体征收办法由试点省(自治区、直辖市)政府从实际出发制定。1月28日,上海和重庆两地发布对个人住房征收房产税试点方案,并开始施行。从实施效果来看,其实两地的试点对房价影响并不大。其次,试点对地方政府财政收入贡献也不大。

另外,中国社科院财经战略研究院院长何德旭在发布会上表示,2020年中央经济工作会议提出,要整顿租赁市场秩序。中国住房租赁市场发展不规范,在近期体现为一些行业乱象,如“蛋壳”爆雷事件,严重损害了租客、房东的利益。“未来要重视保障性租赁住房建设,加快完善长租房政策,规范发展长租房市场,从供给端发力,来解决问题。在土地方面,中央经济工作会议提出,土地供应要向租赁住房建设倾斜,意味着国有和民营企业都应该发挥作用。”

中共中央经济工作会议日前结束,对于房地产市场,会议认为,“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。要高度重视保障性租赁住房建设,加快完善长租房政策,规范发展长租房市场……”

上述内容是最近几年来,中共中央经济工作会议对房地产着墨最多的一次。

主要原因是,大城市房价问题已经非常突出。目前中国大陆商品房均价接近1万元(人民币,下同),而北京、上海和深圳房价均已突破6万元,广州、杭州、厦门则突破3万元,部分省会城市房价超过2万元,均创下历史新高。

与中小城市相比,大城市往往都是人口流入、资源聚集、产业发达所在地。房价涨跌更关乎北京当局最看重的“维稳”,一旦大城市房价陷入大涨大跌的局面,影响的将不只是一个城市。这表明房地产不再只是拉动经济和维系地方政府财政收入的工具,也不再只是单纯的经济问题,而是基础民生问题。

在外部压力越来越大的情况,北京当局只能提出解决“内循环”的策略,但是房地产已经绑架了中国经济。4月24日,中国央行公布的数据显示,家庭负债结构单一,负债来源以银行贷款为主,房贷是家庭负债的主要构成,占家庭总负债的75.9%。民众收入因武汉肺炎疫情减少,债务更成为家庭难关。

独立智库天钧政经在《习近平的“双循环”还没影 川普的已经达成》中分析指出,所谓的国内循环主要靠提振内需,刺激中国民众消费,从而拉动经济增长。可是从目前的情况来看,受到疫情的影响,消费数据不乐观。因为大量家庭债务都是房贷,长期来看百姓们的消费能力被透支,消费增长被竭泽而渔。

11月30日,中国银保监会主席郭树清发表文章《完善现代金融监管体系》。

郭树清在文章中强调,坚决抑制房地产泡沫。房地产与金融业深度关联。目前,中国房地产相关贷款占银行业贷款的39%,还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说,房地产是现阶段中国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

 

 

北京,曾经是中国年轻人的梦想之地,多少北漂催热了京郊的房地产以及写字楼市场。如今,好景不再,京郊房价“腰斩”亦不能阻止仍然下滑的趋势,北京写字楼市场正遭遇“至暗时刻”,空置率接近20%,供需比超过5倍。网友评论说,坍塌是早晚的事,“这才刚刚开始”。

河北燕郊,北京边上的一个小镇,这里有超过百万的人居住、生活,他们中绝大多数是北漂。曾经,闯荡北京的大量年轻人,催热了燕郊房地产市场。2016年,燕郊房价最高时接近4万元/平米。

如今,这里早已不复当初的火热,房价也一路下滑,目前燕郊房产均价只剩下1万多元,“腰斩”都不能形容下跌的惨烈。“环京房价会不会涨”,成了被套牢的房产投资客们最受关注的话题。

据腾讯房产报导,很多人在那个房价疯狂上涨的2016年,为了不想错过环京楼市的涨幅,把家里攒的一部分钱拿出来,买下一套房,但现在的房价是当初买的时候的一半。当年香河的房产均价17000元/平米,现在只有9000元/平米。甚至有的楼盘只用了一天,就从22000元/平米跌到16000元/平米。11月初,燕郊推出一座40年产权商住公寓楼,单价在8500~9000元之间。

由于经济不景气,许多加杠杆买房的人无力偿还房贷,只能选择断供离开。截至今年11月5日,燕郊断供的法拍房数量达到208套,是2019年的2.2倍。

很多人在燕郊买房只是暂时落脚,哪怕去北京上班需要4-5小时的通勤时间,最终目的是想进入北京。

但北京实行新政之后,有过住房贷款记录都算二套房,在北京买房要付80%的首付。而不少人在燕郊买房时就已经贷过款,所以在北京买房这事儿就彻底泡汤了,很多人只能选择回老家,“有的在这里呆了20年,但最后还是得走。”

环京房价已被“腰斩”,北京市区商业写字楼日子也同样正在经历着“至暗时刻”,空置率创下10年新高,业主只能通过降租的方式吸引租户。

据《21世纪经济报道》,从今年三季度开始,北京朝阳区的不少办公楼租户就不断接到传单,推介CBD、金融街、望京等区域的写字楼,其中不乏甲级写字楼。

上述写字楼位于北京核心区域,根据仲量联行发布的2020全球最贵办公楼市场榜单,北京金融街和CBD区域分别位列第三和第七。

如今,这两个区域的部分写字楼要以发传单的方式进行招租,可见情况很不乐观。

据高力国际近日发布的报告,2020年,北京写字楼市场空置率达到19.4%,创近十年的新高。与此同时,写字楼市场的租金水平从2019年底的383元/月/平方米,降至351元/月/平方米,降幅达到8.4%,同样创下近10年的新高。

为降低空置率,很多业主以价格优惠等方式进行招租,写字楼之间的竞争之激烈,堪称前所未有。

高力国际发布的数据显示,剔除自用及预租面积后,今年全年北京写字楼市场的净吸纳量不到3万平方米,创下有历史记录以来的新低。

高力国际称,北京甲级写字楼市场的新增供应和需求比长期都维持在2倍以内,但供需不平衡的问题从2019年开始凸显,在疫情暴发的2020年,新增供需比上涨到接近5倍。

网友评论说:这个经济模型坍塌是早晚的事,真实的数据应该比报道翻一倍。“这才刚刚开始!”

 

 

中共中央经济工作会议已经结束,当局提出明年的八个重点任务。其中,把房地产单列为一个重点任务,在非常时期释放出特别的楼市信号。

关于中国经济最重要的会议,就是一年一度的中共中央经济工作会议,今年的中共中央经济工作会议尤其关键,因为面对外界不断增加的压力,以及疫情的影响将在明年完全显现,北京当局不得不调整其策略。尤其2021年是所谓的“十四五”规划开局之年,也是中共成立100周年,对中共来说意义非常重大。

据官媒《新华社》报道,中央经济工作会议12月16日至18日在北京举行。中国国家主席习近平,国务院总理李克强,中共中央政治局常委栗战书、汪洋、王沪宁、赵乐际、韩正出席会议。

会议提出了明年的八个重点任务:

一是强化国家战略科技力量;
二是增强产业链供应链自主可控能力;
三是坚持扩大内需这个战略基点;
四是全面推进改革开放;
五是解决好种子和耕地问题;
六是强化反垄断和防止资本无序扩张;
七是解决好大城市住房突出问题;
八是做好碳达峰、碳中和工作。

对于房地产市场,会议认为,“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。要高度重视保障性租赁住房建设,加快完善长租房政策,规范发展长租房市场……”

上述内容是最近几年来,中共中央经济工作会议对房地产着墨最多的一次。

一方面原因是,大城市房价问题已经非常突出。目前中国大陆商品房均价接近1万元(人民币,下同),而北京、上海和深圳房价均已突破6万元,广州、杭州、厦门则突破3万元,部分省会城市房价超过2万元,均创下历史新高。

与中小城市相比,大城市往往都是人口流入、资源聚集、产业发达所在地。房价涨跌更关乎北京当局最看重的“维稳”,一旦大城市房价陷入大涨大跌的局面,影响的将不只是一个城市。这表明房地产不再只是拉动经济和维系地方政府财政收入的工具,也不再只是单纯的经济问题,而是基础民生问题。

在外部压力越来越大的情况,北京当局只能提出解决“内循环”的策略,但是房地产已经绑架了中国经济。4月24日,中国央行公布的数据显示,家庭负债结构单一,负债来源以银行贷款为主,房贷是家庭负债的主要构成,占家庭总负债的75.9%。民众收入因武汉肺炎疫情减少,债务更成为家庭难关。

独立智库天钧政经在《习近平的“双循环”还没影 川普的已经达成》中分析指出,所谓的国内循环主要靠提振内需,刺激中国民众消费,从而拉动经济增长。可是从目前的情况来看,受到疫情的影响,消费数据不乐观,就连以往官媒大肆宣传的十月“黄金周”也是如此,官方数据同比下降二至三成。这还是在官方数据存在水分可能性之下,中国内需的萎靡情况可见一斑。因为大量家庭债务都是房贷,长期来看百姓们的消费能力被透支,消费增长被竭泽而渔。

另一方面,在房价高涨的城市,租房居住是许多中国民众维持基本生活的最后防线。房租一旦过度上涨,超出民众的承受底线,那就无路可退,影响的不仅是消费,还关乎整个社会的稳定。

然而,长租公寓作为租赁市场的代表却不断爆雷。

长租公寓是近年来中国房地产市场一个新兴的行业,长租公寓运营公司将业主房屋租赁过来,进行装修改造,配齐家具家电,以单间的形式出租给需要人士。中国长租公寓主要分为“集中式”和“分散式”两类。集中式主要以传统的商业地产运作模式,利用自持土地开发或楼宇整租改造方式进行运营;分散式主要从租赁中介业务延展而来,依靠整合户主房源进行重新装修管理,类似“二房东”。

中国大型房地产中介我爱我家前副总裁胡景晖2019年8月19日召开媒体沟通会称,“我隔空喊话,是要政府管一管长租公寓。”

胡景晖对媒体重申:“我说了长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害,这个一点也没错。”

当时胡景晖表示,如果市场上各大机构仍然像现在这样不理性地发展下去,今明两年(2019-2020年)将会成为大批长租公寓倒闭之年。一旦大规模的长租公寓资金链出现断裂,将会出现业主驱赶承租人的情况,几百万上千万人将无家可归,后果比P2P爆雷更为严重。

中共中央经济工作会议的表态意味着,2021的中国房地产市场将发生重大的变化。

 

 

国内很多年轻的朋友都迷茫该选择什么样的城市发展?是留在一线,还是回老家?是选择北方,还是南方?

笔者年轻的时候坚定选择了北漂,因为北京是做文化传媒最好的城市,资源最多,机会也最多,只要跟上趟,就不会干得太差;可能选择南方城市气候环境更好,回老家生活更舒适,但我认为年轻时应该看重个人发展,事业没有成绩,一切生活追求都是空谈。

所以,建议对选择城市迷茫的年轻人,不妨从自己的行业选择和城市之间产业优势入手,来考虑这个问题。比如,你做的是线上创业,那可能就没必要非住在成本高昂的一线居住,回老家或者选择一个性价比高的中型城市完全可以;如果你想做电商,那杭州就是第一选择,尤其2017年之前就去杭州做电商的人,很多已经吃到一波红利了,现在很多直播带货、MCN机构的玩法,都是人家几年前就开始做的;如果你是搞电子科技的呢,留在广州就是最好的选择。

所以我们选择城市,首先要看它的产业结构,包括落户政策,以及和自己的发展方向是否匹配,这个选择很大程度上能左右我们个人命运的走向。

再有,当你选择好城市、接下来就是所在地段,开始看楼盘。

不少人经受不住售楼处热闹的诱惑,看见人多就按耐不住。对二手楼盘嗤之以鼻,这种思维方式是不可取的。如果这个地方的二手房市场都没有交易、门可罗雀,建议这个阶段还是再观望一下。

市场的需求都跟不上,你真的放心入手吗?

新房市场套路不比二手房市场少。真正会买的人更倾向于能看的见,不用担心未来质量不好期房烂尾,信息相对透明还能砍价的二手房市场。想想看前段时间的合肥、威海乳山“炒房”。如果再有媒体造势,售楼处人声鼎沸和销售专业话术的“攻击”下,你能把持的住冲动的心吗?

提到造势,多说一句。

之前有留言,问高铁周边是否可以入手。听说过这么一句话:地铁一响,黄金万两;高铁一通,人去楼空。

有不少县城或者城市在卖房的时候喜欢以此作为宣传,也有不少人觉得高铁开通也意味着小地方可以翻身,这个概念屡试不爽。事情都是有利有弊,你在认为可以带来资源的同时,要想到它也是可以带走资源。

本来有些认为距离是问题,因此受限的年轻人,这下也有了动力。

三四线城市虹吸已经是常态了,如果当地没有硬性产业,高铁的开通只是加快被虹吸的速度,建议还是考察后慎重做决定。现在为了抑制炒房客,也贯彻“房住不炒”,限购限贷的政策也是层出不穷。

以前那种大城市买不起,小城市过渡。或是钱暂时不够,买个小户型,过两年再换的想法,现在实行也要慎重。且不说未来楼市走向如何,就看现在的政策,对于咱们普通老百姓来讲,再想换第二套已经没有首套那么友好。

一定要考虑好未来几年的规划,在能力范围允许下,尽量抗压。毕竟买房不是件小事,一二线城市,首套首贷和二套差额数对于一般家庭影响很严重。

未来房价不会像之前那般疯涨,买房一定要静下心来认真判断。

 

 

12月11日,习近平主持中共政治局会议,研究2021年经济,聚焦金融和房地产。中国财政部部长同天发布的文章也称要推动金融、房地产同实体经济均衡发展。

中国官媒《新华社》12月11日报道,中共政治局召开会议,分析研究2021年经济工作;听取中央纪委国家监委工作汇报;审议《中国共产党地方组织选举工作条例》。中共中央总书记习近平主持会议。

会议提出,疫情和外部环境仍存在诸多不确定性,继续做好“六稳”工作、落实“六保”任务;要扭住供给侧结构性改革,同时注重需求侧改革;增强产业链供应链自主可控能力,形成强大国内市场;强化反垄断和防止资本无序扩张,促进房地产市场平稳健康发展;要抓好各种存量风险化解和增量风险防范。

中国经济已经连年下滑,此前在2018年7月,中共政治局会议提出应对经济下滑的对策--“六稳”,指的是稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期。

今年4月17日召开的中共政治局会议提出,保居民就业、保基本民生、保市场主体、保粮食能源安全、保产业链供应链稳定、保基层运转这“六保”。

12月11日,中共中央党校主办的《学习时报》刊发了中国财政部部长刘昆的文章。文章称,支持缓解中小微企业融资难融资贵问题,完善住房市场体系和住房保障体系,推动金融、房地产同实体经济均衡发展。

12月3日,据《新华社》报道,韩正在住房城乡建设部会议上表示,落实房地产长效机制,谋划好“十四五”时期住房工作,坚持因城施策、一城一策,加强房地产金融调控。

韩正说,“要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,不把房地产作为短期刺激经济的手段,时刻绷紧房地产市场调控这根弦。”

这是7月24日后,韩正召开的第二次房地产相关工作会议。

中国银保监会主席郭树清日前发表文章《完善现代金融监管体系》强调,坚决抑制房地产泡沫,房地产与金融业深度关联。目前,中国房地产相关贷款占银行业贷款的39%,还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说,房地产是现阶段中国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

由此可见,北京当局的经济工作在2021年也将围绕金融和房地产展开。

近期,不只是官员就房地产存在的问题频频表态,研究机构的报告也显示出楼市将发生变化。

12月1日,中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组发布的《中国住房大数据分析报告(2020)——城市房价预警与房企品牌价值测度》认为,各城市房地产市场的差异化将成为常态。疫情的出现,加速了房地产市场大分化时代的来临。在大分化时代,单纯宏观分析工具难以有效判断区域房地产市场走势,房价局部大涨大跌风险将成为防范房地产市场风险的重点,“房价只涨不跌的时代已经过去。局部房价下跌监测预警,将成为市场监测预警的重要方面。”

据《华尔街日报》报道,越来越多有关中国房地产市场的长期研究表明,中国房地产泡沫问题确实是个大问题。房地产过热,造成资本配置不当。

中国房地产市场发展始于1998年,在2003年房地产市场被官方视“国民经济支柱产业”后,房地产市场发展加速,房屋贷款规模和房价都开始上涨。在2008年金融危机后,政府大幅降低利率,同时鼓励贷款购房,房贷规模和房价加速飙升。在2010年至2014年底,贷款增速和价格增速都得到一定抑制,但2015年房贷再度和房价再度高涨。

银行业是中国金融系统的核心,但现在银行业已经牢牢和房地产绑定在一起。一旦房价出现较大幅度的调整,将会给中国金融安全带来严重冲击。房地产市场吸收了金融业的大部分流动性资本,这是中国金融安全的主要风险所在。

 

 

很多人都关心房贷利率,还有些人在咨询是选固定利率还是浮动的LPR利率。今天,我就结合当前中国经济情况和利率走势,来分析一下未来房贷利率会如何演变,大家该如何选择。

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最近,中国的股民都在喊牛市。我们知道,和美国牛气冲天的三大股指相比,还真看不到A股牛市的影子,就算现在也只是摸到了3400点这个震荡箱体的上边,但中国股民还是对牛市充满了期待。特别是前些天的银行股大涨,给市场打了一剂强心针。

11月27日,上证指数收报3408.31点,上涨1.14%。其中,银行股表现十分亮眼,板块整体大涨2.36%,银行龙头股工行大涨近6%,引爆了市场金融股行情。38家A股上市银行全线飘红,厦门银行、紫金银行、工商银行、建设银行等八家上市银行涨幅都超过了4%,引发市场高度关注。

很多股民一脸懵逼,根本搞不清楚为什么银行股会大涨。要银行股能这样涨,一定是有对银行股非常有利的消息出来。对于以赚息差为主的银行来说,利好无非就是存款利率的下降和贷款利率的上升,基本八九不离十。

而就在银行股大涨的前一天,也就是11月26日晚间,中国央行发布了《2020年第三季度中国货币政策执行报告》。据《报告》披露,9月银行新发放贷款加权平均利率为5.12%,其中一般贷款加权平均利率为5.31%,分别较6月数据上升个基点和5个基点;此外,票据融资加权平均利率上升更为显著,9月利率比6月上升38个基点。而财政部一个月期的国库现金定存中标利率也由2.75%上涨到了2.95,释放了资金利率上涨的信号。

10月份以来,同业存单发行利率持续走高。东方金诚首席宏观分析师王青分析,11月19日,1年期股份制银行同业存单发行利率升至3.29%,创年内新高,意味着中期市场利率仍保持较快上升势头,未来会带动LPR利率走高。

总而言之,就是说,银行贷款利率开始上涨了,利好整个银行板块,进而刺激上市银行股价大涨。

可能有朋友说,这贷款利率也没有涨多少嘛,也就是涨了几个基点,市场为什么会这么亢奋呢?最主要的原因不是贷款利息涨了多少,而是因为之前贷款利息一直是在下跌的,而且中央政府还要求银行给实体企业让利1.5万亿,支持因为疫情受到冲击的实体经济。受今年各种特殊政策影响,包括各种大宽松、让利、控利率和利润、各种窗口指导等,都是在打压银行。而现在贷款利率开始上升,对于银行股来说当然是天大的利好。

疫情暂时控制住之后,企业的经营情况迅速恢复,工业企业利润增速5月份同比增速迅速由负转正,且在此后的几个月一直维持在10%以上的水平。虽然中国的经济数据有水分,但是整体经济恢复水平还是可以通过各个参考指标看出来。

今年年初至今,为了应对新冠疫情对经济的影响,中国央行搞了一堆货币政策创新工具,巨量的货币信贷投放与精准滴灌实体领域相结合,算是稳住了实体经济和资本市场的运行。截至目前,今年头10个月的社融和信贷分别累计新增了31万亿和17万亿。换句话说,今年的货币政策虽然没有像欧美那样大放水,但是也始终保持在相对较宽松的一个状态上。

但是,这种货币宽松的状态要结束了。中国的货币周期,本来在2018年就已经开始进入收紧阶段。今年由于疫情的原因,扰动了货币周期的节奏,但是,明年继续保持像今年这样的宽松货币,已经没有必要了。

疫情之后,货币政策、监管政策逐渐正常化或常态化,抗疫期间的行政指导等特殊政策也在慢慢退出,银行业的经营环境有所改善。货币、监管、财政等政策逐渐正常化,有利于银行经营。考虑到经济进一步复苏后融资需求将更为旺盛,且银行间资金成本已经在上升通道之中,贷款加权平均利率将易上难下,银行的利息差会恢复正常,乃至扩大。而这基本也意味着利率上行的拐点最终确立。

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刚才是从经济和金融层面来说明贷款利率的上行已经确立了拐点,而在政策层面上,目前中国的管理层都是开始释放货币从紧的声音,其实就是为明年货币正常化作准备,说白了就是提高贷款利率。

最近,金融界有两个重量级的大佬讲话了,释放的基本就是货币收紧的信号。

财政部原部长楼继伟11月13日在“第11届财新峰会”讲到:中国在经济复苏上走在前面,已经到了研究前期部分货币政策有序退出的时候。一旦经济复苏,过多的流动性需要收回时,存在可能刺破债务泡沫的风险,因此现在要坚决降杠杆。

中国社科院金融研究所所长张晓晶17日在新闻办吹风会上讲到:今年中国宏观杠杆率快速上升,前三季度已经上升了27.7个百分点,也就是说债务规模是GDP的2.7倍,预计今年宏观杠杆率将上升30个百分点左右。

张晓晶强调,杠杆率之所以快速上升,并非债务扩张速度太快,而是今年GDP增长太慢。有两点风险值得关注:一是中小银行坏帐上升,二是杠杆率高的时候,每年利息支付也很高,今年初步估算是增量GDP的1.5倍至2倍。

这两位大佬的观点直白地说就是宏观杠杆率目前还是高位,需要降杠杆。明年的货币政策和环境对比今年来说,肯定要开始收缩了,利率可能会上行,货币投放量可能会控制。

这和最近中国央行频繁喊话也是遥相呼应的。喊了哪些话呢?比如说尽可能长时间实施正常货币政策,防范化解风险;把好货币供应总闸门;不让市场缺钱,又不让市场的钱溢出来。这些说法虽然含蓄,但是大概意思也都是要收紧货币供应的意思。

除了楼继伟的喊话,央行行长易纲和副行长刘国强最近也表示“特殊时期政策退出”的问题。特别是刘国强认为“退出是迟早的,也是必须的”。

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说了半天,不管是技术层面的银行贷款利率还是国库现金定存中标利率上行,也不管是高层大佬的一些货币紧缩讲话,可都说明了未来加息应该是大概率事件。而加息就直接关系到房贷还款的问题了。

之前,中共政府要求个人房贷必须在固定利率和LPR浮动利率之间做出选择,其实这个问题之前已经说过了。但还有不少朋友在问,所以结合未来利率上行再来讲一下这个事情。

当初大家之所以选择LPR,或者银行之所以劝大家选LPR,主要的一个理由是未来的LPR利率会下降。但是我们从今年的情况来看,并没有出现下降。5月份以来,LPR报价已连续七个月保持不动,没有出现购房者选择LPR利率时预期会出现的利率下降现象。根本原因在于这段时间宏观经济出现了一定的反转。随着近期债券市场收益率的上行,市场出现了对于LPR加息的预期。所以,整体来说,中国的利率在明年后将进入到上行区间。

这种加息基于两个基本逻辑:一个就是全球都预期中国经济明年将继续增长,今年的宽松货币政策在明年不会持续,加息是大概率事件;如果因为担心债务问题的话,实体借贷非常有可能继续宽松,但是房贷会收紧。第二个就是在今年大放水情况下,原材料和农产品价格都在大涨,带动中国工业品的价格也在上涨,明年通胀形势可能更加严峻。加息是通胀的第一个对手,要压制通胀,明年极可能要加息。

而今年各项利率指标都已经开始出现上涨,政策层面也是频繁发话,释出紧缩的信号。可以说,利率的拐点已经出现,LPR进入上行通道已经是八九不离十,进而带动房贷利率上行。可以说,最惨的就是那些已经选择了用LPR利率还房贷的购房者……

根据央行的报告,目前为止99%的个人房贷进行了转换,91%选择了LPR定价。报告介绍,存量浮动利率贷款定价基准转换工作顺利完成。截至8月末,存量贷款定价基准转换进度已达92.4%。其中,存量企业贷款转换进度为90%,存量个人房贷转换进度为99%,已转换的存量贷款中,91%转换为参考LPR定价。

对于这段话,我用大家听得懂的方式简明扼要进行一下解读。99%的个人房贷进行了转换,91%选择了LPR定价,意味着只有8%的人选择了固定利率。我们可以得出结论,91%的房贷者已经成为韭菜(剩下8%的人,可能避免收割)。现在,中国的资金利率已经开始收紧,未来房贷利率可能会更高,这就是收割的开始。那些听银行忽悠说LPR浮动利率将大幅下降而选择了LPR利率的人,可能肠子都要悔青了。

当然,很多网友说,是银行根本没有给他们选择的机会,直接转成LPR利率了。按理说银行是会通知大家去选的,但是如果到期大家都不选的话,银行就帮你自动转成了LPR浮动利率。不过,根据相关文件规定,在2021年1月1日之前还有反悔期,意思就是如果选择了LPR利率,你还有剩下的20几天时间反悔,可以改换成固定利率。

毕竟,固定利率的风险是可控的。就算短时间比LPR高点,心里也踏实很多,主要原因还是LPR这种浮动在中国有太多的不确定性。当年俄罗斯为了抑制卢布贬值,将利息加到了18%左右;而阿根廷为了压制通货膨胀,防止资本外流,加息到了50%以上。如果人民币加息到这种水平,那些选浮动汇率的人,估计哭都找不到地方。

千万别为了贪小便宜而最后吃大亏,这是给大家的忠告!

 

 

2021年初,中国的CPI权重将迎来再一次大调,权重调整的风声已经放出:房子、甚至股票,将被纳入CPI考量……闻弦歌而知雅意!
懂了!

01 CPI之谜

费雪公式:MV=PQ,即货币x流速=商品和服务x价格。

相信大家应该都知道,中国印钞量一度占据地球的一半,但奇怪的是,中国的CPI并不高!即便剔除八、九十年代市场不健全时期,2001-2011年,中国年均M2增速也达到了18.32%,但诡异的是,这段时间公布的CPI均值是2.45%。

按理说,高速印钞(不会马上,但会逐渐)会反映到通胀之上,但CPI数据与印钞速度长期相差甚远,也与居民买包子的感受大不相同,这导致中国的数据问题饱受国内外诟病。

问题因何而生?无非是数据的采样和加权的问题。因为CPI数据是通过取样和加权得出来的,它不是全局数据!它容易产生采样遗漏,也容易产生权重低估。而占据居民生活成本一大半的房子,被剔除出CPI采样之外,成为CPI失真的最大来源。

02 微调空间?

美国和日本都有公布非常详尽的CPI权重构成数据,但中国的CPI权重一直都是“秘密”,中国国家统计局从来没有正式公开过分类商品和服务的具体权重,一般都是市场从业人员在统计局数据公布后进行反向倒推,得出大致权重。

由于CPI权重构成不公开,即算不考虑CPI取样过程中的纰漏,也会有一些微调的遐想空间。

03 巧合?

中国传统惯例是CPI权重五年一大调。特别巧合的是,每次权重调整,都会导致新口径CPI相较于老口径更低!

2011年CPI权重调整时,恰逢2008投资后遗症显露,物价暴涨、房价暴涨,是否应将房价计入CPI成为当时争议的热点。但最终房价被剔除,当时统计局曾解释,参考国际标准,房价不直接计入CPI,是因为购房是一次购买,多年使用,与当年消费价格指数不同步。但实际上,澳大利亚、新西兰等国是将购房支出视为消费,美国、加拿大以及欧盟一些国家在CPI计算中同样会考虑住房成本的变动趋势。

2011年CPI权重调整后,食品类权重被压低,居住类权重被提高。但居住类数据采样即不采用购房数据、也不采用房租数据,而是采用建筑材料、物业管理费用、贷款利率、维护费用等子项代替房租,计入居住成本,占据房价最大头的地价被剔除。

然而,房价暴涨是由地价上涨驱动,并不是砖价上涨驱动,2011年权重调整在之后的十年都完美的避开了地价上涨对CPI数字的推升。居住成本被严重低估,但居住权重却被提高;食品价格暴涨,食品权重却被降低,这就导致2011年权重调整后中国CPI数据远低于预期。

2016年CPI权重调整中,食品类权重再次被压低。权重调整后,CPI数据再次被压低。

这肯定是巧合!

04 闻弦歌而知雅意

是不是巧合不重要,是不是懂了才重要!

通胀度量将资产价格纳入什么意思?房子就是中国居民最大的一块资产嘛,这摆明说是将买房纳入CPI采样,提高房子权重嘛!

2011年有很多声音想将房子纳入CPI考量,但却最终没能成功,2020年怎么突然就放风要纳入了?这代表房价未来什么走势?

有提高的,自然有下降的,什么类型权重下降了?这又代表什么走势?

应该,你猜得到的!……

PS:11月27日,央行发布的三季度货币政策执行报告中强调:中国CPI不存在长期通胀或通缩的基础……

 

 

近年来,关于房地产算不算是实体经济,各界争论不休。觉得房地产是实体经济者指出,房屋是看得见,摸得着的东西,而且还有居住的属性。除此之外,房地产是一个涉及链条非常广泛的产业,上游是钢铁、水泥、玻璃等行业,中游是装修、搬家、家电、家纺、家具等,下游则是物业管理,这些行业都要靠房地产业才能得到发展。更何况,中国经济快速增长也离不开房地产业,房地产无论怎么讲都算是实体经济。

但是,也有专家认为,房地产已经不能算是实体经济了,95%的人买房都要向银行贷款,现在的房地产都已经披上了金融的外衣,被投机者和开发商肆意炒作,本来只有几千元/平米的中小城市房价都要被炒到二、三万元/平米,远远脱离了当地民众的收入。更可怕的是,大量炒房资金全都流向了房地产业,真正实体经济却得不到资金的流入,现在做实体的风险越来越大。试问,前些年的房价一年能涨50%至100%,这样的房地产业还能算是实体经济吗?

一边有人认为房地产是实体经济,另一边也有专家认为,现在房地产投机炒作氛围太浓,拥有泡沫的房地产业,并不能算是实体经济的范畴之内。那么,房地产究竟算不算实体经济呢?对此,我们认为要从三个纬度来看这个问题:

第一,如果房地产类贷款仅占整个贷款总额的20%不到,那房地产应该算是实体经济,但如果房地产类贷款超过整个贷款总额的四成以上,那么,大量涉房类贷款都流向房地产业,房价被投机炒作,中国实体经济发展就会受到影响。

第二,现在中国房地产都经过了全民炒作,房产占居民家庭总资产达到77%,只有23%才是其它金融产品。这说明中国居民把钱都压在了房地产上面,而一旦房价出现大跌,国内居民收入就会大幅缩水。而西方发达国家房产占居民家庭总资产的40%,另外60%才是金融资产。这意味着,西方国家的家庭房产占总资产比例并不高,即使遇到房价大跌,西方国家家庭的财富损失是有限的。但中国家庭除了一套房后,已经没有其它太多的积蓄。

第三,由于高房价的因素,中国家庭要买一套房,除了要付首付外,基本房贷就要20-30年,每月赚来一多半的收入都要偿还房贷。而等购房家庭还清所有房贷时,这套房子就马上成为危房被拆迁了,因为中国房屋的寿命只有30年左右时间。而在西方国家,房贷通常只有七至八年就可以还清,最长也不会超过15年。中国房贷能有30年之长的时间,说明人生最好赚钱时段,都要为银行和开发商的打工,这已经把房贷杠杆用到了极致。如果把目前的房地产业说成是实体经济是有些欠妥的,应该把高房价归纳于虚拟经济之下。

实际上,区分房地产是否属于实体经济,只要看购房者加杠杆的程度,如果涉房类贷款超过了房贷总额的四成,部分地区房价被炒上了天,此时房地产肯定是属于虚拟经济,是有泡沫的。如果房产占家庭总资产比重较低,那么房地产业属于实体经济,而如果是全民加杠杆买房,那必是虚拟经济无疑。如果房贷只需要10年左右还清,那这个房地产业还属于实体经济范畴,如果房贷需要20-30年才能还清的,此时的房地产业肯定算是虚拟经济。事实上,无论从哪个纬度来看,房地产目前都不能算是实体经济,而是一个披着金融外衣的投资工具。

 

 

北京楼市在黄金周期间并未出现“金九银十”,最近仍然延续惨淡状况。尽管打折促销措施不断,但最近一周北京的商品房成交量和成交额均环比下降逾20%,住宅和商业用房均持续遇冷。

大陆媒体10月28日消息,在最近的一周(10月19日至10月25日),北京市商品房成交套数环比下降24%,成交面积环比下降29%,成交金额环比下降29%。

其中,新建住宅市场的成交额环比下降8.4%,成交量环比下降12.43%。

北京的一些楼盘项目仍在维持“十一黄金周”之前的打折促销措施,甚至包括“全城最低价洋房”的口号、买房送车位,以及多年未见的中介“到附近项目门口截客”等,但仍然销量不佳。

从售价来看,北京门头沟、顺义、亦庄新城、青龙湖一些新房项目网签价格远低于预售均价。而大陆空白研究院的统计显示,北京二手房的成交均价也在下跌。

另外,北京的商住房市场也是成交惨淡。《中国证券报》引述一位销售人员的话说,某知名房企在北京南五环地铁附近的一个商住新房项目2016年开盘,现在的价格跌到2016年的一半,仍有很多卖不出去,当初开盘后遭遇限购,剩下很多房源。

这位销售人员说,“很多当时的销售人员都辞职了,现在基本上两三个月能卖一套。”

北京的商业写字楼的空置率也高达17%。

另据链家网的数据显示,大陆主要城市的楼市交易均疲弱。10月19日至10月25日的一周内,重点18城链家二手房实际成交量环比减少4%,上海和深圳的成交量环比分别减少12%和7.4%。

深圳的商业写字楼也被曝空置率高涨,涨幅近30%。根据第一太平戴维斯《2020年第三季深圳房地产市场概述》,深圳全市甲级写字楼平均空置率按季上升1.6个百分点,达到29.7%。其中,宝安区的空置率高达49.6%,南山区为34.7%,罗湖区和福田区分别为25.6%及23.2%。

 

 

最近, 虽然没有特别轰动的财经新闻,但是还是有一些比较重要的财经信息和趋势值得我们关注。今天在这里简单和大家做一个分析。


近日,最新一期(10月)贷款市场报价利率(LPR)出炉:1年期LPR为3.85%,5年期以上LPR为4.65%,均与上期持平。这意味着,LPR利率连续6个月按兵不动,与全球大放水的节奏形成明显对比。事实上,即便面临疫情冲击,1年期LPR也仅仅降了30个基点,5年期LPR则只下降15个基点。 且不说这一力度无法与全球大放水相匹比,即便是历史周期里的2008和2015年相比,降息力度同样可以忽略不计。 数据显示,2008年连续5次降息,累计降了189个基点;2015年也是5次降息,累计降了125个基点。

降息幅度很小,甚至没降,不代表央行的货币政策就没有宽松。因为除了资金价格外,左右货币阀门的的还有一个就是总货币投放量。不降低利率,但是增加总货币供应量,一样可以达到放水的目的。

上周,央行公开市场有1000亿元逆回购和800亿元国库现金定存到期,到期资金为1800亿,而上周央行累计进行了3200亿元逆回购操作,上周全口径净投放1400亿元。

10月15日,央行开展了5000亿元1年期中期借贷便利(MLF)操作和500亿元7天期逆回购操作,货币投放又是数千亿。

央行加大公开市场操作,采取“逆回购+MLF”组合,一方面使市场短期利率保持在央行政策利率水平附近,另一方面在最近三个月内超量投放MLF,保持市场长期利率水平总体稳定,满足金融机构加大对实体经济支持和降低融资成本的需求,同时加大货币投放压低利率,也是为了防止债务破裂。

而利率与房价走势是高度相关的,不降息一个非常重要的目的就是打压楼市泡沫,控制房价。

正因为降息不及预期,所以全国楼市今年始终没能迎来普涨走势,南方部分热门地区虽然出现过万人抢房,但是北方很多冷门地区一再降价无人问津,大分化趋势越发明显。特别是二手房,在全国遇冷非常明显。

中国央行重提“货币供给总闸门”,这是货币政策转向最直接的信号。 近日,2020年金融街论坛上,央行行长易纲发表讲话指出,“货币政策需把好货币供应总闸门,适当平滑宏观杠杆率波动,使之在长期维持在一个合理的轨道上”。货币 “总闸门”这一说法并不陌生。如果说降息和加大货币投放同时进行就是敞开闸门,那么加大货币投放的同时压低利率,就是控制闸门。

同时,央行还提出“平滑宏观杠杆率波动”。所以,我们可以理解为央行所谓的控制货币闸门的目的就是为了平滑宏观杠杆波动,防止杠杆断裂。

这一说法有个大背景,今年以来,全国宏观杠杆率大幅攀升,无论是总体杠杆率还是居民杠杆率,都创下历史新高。 据国家金融实验室数据,2020年上半年,全国宏观杠杆率由上年末的245.4%上升到266.4%,增加21个百分点。这说明不管是政府债务还是企业债务还是居民债务,杠杆率都在上升。今年恒大出现的债务危机以及最近华晨汽车集团的债务违约、海航的债务违约,都是企业债务资金链断裂的信号,这体现的是企业和政府债务违约的情况,因为我们可以把华晨理解为国企。

而在总体债务中,居民债务也由上年末的55.8%上升到59.7%,上升3.9个百分点。当然居民债务中主要是房贷、信用贷的上升。

前两年的“去杠杆”政策令人记忆犹新,今年以来,我们很少听到高层谈去杠杆的话题,而是谈稳杠杆的话题。这背后的原因也好理解,疫情冲击之下,货币政策走的是非常规模式。中国经济在大量投资和出口的带动下迅速反弹,有望成为主要经济体中唯一正增长的国家,中国高层也是憋足了劲冲击这个桂冠。要实现这个目标,必须需要银行放水以及高杠杆的配合。基建投资、房产投资、生产投资以及居民消费都要带动起来,才可能实现经济增长的目标。这也是今年中国的宏观杠杆不断攀升的主要原因。当然,全世界都是如此。

我一直都说,房地产一直是中国债务的重头。今年前三季度,基础建设投资同比增速仅为0.8%,而房地产增速为5.7%,超出基建增速5个百分点,可见房地产在今年前三季度经济增长中的夜壶作用是非常明显的。说明房地产这个夜壶也只能临时用下,消费不起来,单纯依靠房地产是无法维持经济的长期增长的,中国“第一复苏国”的桂冠可能也维持不了多久。

这些年,中国一直在讨论房产税,试图通过征收房产税,来打压房地产,让房地产进入良性循环。最近,一则“全国有6540万套空置房”的消息在社交平台上传播,这一下子又引起了不小轰动。

中国第七次人口普查即将在全国大范围推广,涉及到“查人又查房”,空置房的谜底或将揭晓。如果要统计中国的房屋空置情况,那么就需要进行一次全面的人口和房屋普查。如今,第七次全国范围内的人口大普查即将开始,到时候将全面查清中国的人口数量、结构、分布、城乡住房等方面的情况。经过这次全面的人口普查之后,中国的房屋空置房这个谜底也就有可能被揭晓了(不知道大家有没有收到相关提醒,最近手机已经陆陆续续收到了多条关于人口普查的提醒了)。

查房又查人的行动,让不少人对房产税的开征产生了很多联想。很多网友认为是不是房产税要来了?

根据官方给出的说法,“以房查人”是世界各国进行人口普查采用的方法,因为人都住在房子里,“查房”的目的是为了查准人口。而且,早在2000年第五次人口普查时,中国就已经将住房情况纳入到了普查范围内,但因为过去查房的覆盖范围有限,没有得到很好的落实。那么,这一次在不动产统一登记、全国住房信息联网的大背景下,查房将会更加彻底。换句话来讲,经过这次全国人口普查,不仅各大城市的常住人口情况会被摸查得一清二楚,每个居民家庭的住房持有情况,也将会一目了然。

虽然这次人口普查的主要意图不是房地产税,但我认为它会摸清大家的住房家底,这无疑会为楼市调控、房地产税乃至住房长效机制提供参考。因为房地产税早在2018年就已经纳入了十三届全国人大常委会立法规划,这意味着最迟在2022年就要出台,而很多程序将在明年启动。所以官方辟谣说人口普查不是为房地产税立法做准备,显然是站不住脚的。

根据《2019年中国城镇居民家庭资产负债状况》数据显示,国内城镇居民拥有1套住房的占58.4%,拥有2套的占31.0%,拥有3套及以上的占10.5%,每户家庭平均1.5套房产。持有两套房或多套房的家庭是对房地产税最敏感的群体,一定要关注房地产税的立法进程,这可能是房地产行业的一个真正大拐点,也是一个大杀器。

其实说到退出房地产税的真正原因,应该是土地财政已经走到了尽头,该卖的地已经卖光了,该盖的房子已经盖完了,如果对于只有一个孩子的00后家庭,爷爷奶奶外公外婆爸爸妈妈基本上加起来有三套房子,他们以后也不用担心房子的问题了。而且还有6000多万空置的房子,至少可以为3亿人提供住所。而中国的房子总量,可以住30亿人!

而关键是,楼市的消费群体,出生人口正在快速减少,这是非常不利的消息。恒大研究院院长任泽平之前曾说过一个判断楼市走势的模型,房价短期看金融,中期看土地、长期看人口。而在人口这块上,目前是碰到了大麻烦。

中国在70年代末到80年代初,算是一个婴儿潮,人口出生率高的年份一年生2000多万。但是到了2000年后逐年下降,放开二胎后的2016、2017年短暂增长,一度达到了1700万,之后一路断崖下跌,2018年全国新出生人口1521万人,而到了19年出生人口则降至1470万人。可以说这是比育龄妇女饿得绝经的1960年出生人口还要低的一个历史新记录。关键是现在的人口基数是60年前的两倍多,而出生总人口才齐平,可见出生率有多低。而低出生率会导致楼市雪上加霜,因为缺乏劳动力,未来经济消费前景更黯淡,这是长期的问题之源。所以,又有人开始发出彻底放开生育的声音了。

10月25日消息,恒大经济研究院发布《中国人口报告2020》。在报告中,恒大经济研究院院长任泽平表示,中国出生人口持续下降,生育意愿大幅降低,老龄化加速到来。我们长期呼吁,尽快全面放开并鼓励生育,积极应对人口少子化老龄化。考虑到当前各界对是否全面放开生育争议较大,建议在“十四五”时期可从尽快放开三孩开始逐步推进并观察效果。之前放开“单独”二孩和全面放开二孩,生育效果均不及预期,并大幅低于反对放开生育派的预测数据。先放开三孩既符合民意、给予家庭更大的生育自主权,也可缓解保守派对全面放开生育导致人口暴增的担心,符合中国渐进式改革、增量式改革的传统智慧。

高调唱得很好,站在国家社会的角度,高屋建瓴,忧国忧民。真正原因无非就是担心未来恒大的房子没人买了吧?关键是恒大能否再活20年都是问题。更何况,你放开二胎生育人口数量出现了断崖下跌,如果你放开三胎,确定能保证生育数量回升吗?我看未必?无非是给一些的体制内的小喽啰以及富人中产有了一个名正言顺的生育指标而已。其实你给不给,想生的总能有办法生的。不想生的就算你放开也没用,除非刀架在脖子上。

现在经济不景气,很多面临着失业、收入下降的威胁,不少年轻人房子都买不起,不愿意结婚,更别说生二胎三胎了。父母催婚,国家催生都没有用。就像有网友说的,道理很简单:在一个子宫都拦着收费,并一路收费到幼儿园、中小学和大学,甚至直到死了还要收费的国家,不生孩子也许是一种负责任的表现。话虽然说得残酷,但也是实情。

所以,这个时候还去卖地盖房,发展房地产,显然不是长久之计。借统计人口的名义,来摸清房产情况,开始征收房地产税,再收割一波韭菜——这才是真正的目的。

 

 

近期,天津楼市降到三年前水平迅速登上了热搜。根据资料显示,天津房价每平米跌了5000元,有的区两周套房最大跌幅则超过了72万元。作为北方最大的城市之一,天津的城市地位不言而喻,那么天津房价为什么此时会下跌?这样的下跌又会造成什么影响?

对于全国多数城市而言,大家苦高房价已经很久了,只是大家都不清楚拐点何时会到来。

天津和其他城市一样,均在2016年

前后迎来了一波暴涨行情,两年翻一番则是一种常态。数据显示,2016年天津房子均价为12000元/平米,但到了2018年时,天津的房价就突破了20000元大关。

快速上涨的房价是城市最大的天然门槛,对于想留下来的年轻人,买房或者不买房就是一个清晰的衡量标准。

对于目前大多数年轻人来说,房子和婚姻就是压在他们头上最大的“大山”。另外,现在的年轻人月光是一种常态,面对动辄百万的房价,按照他们的收入水平,或许攒上10年也不一定攒得出一套房子的首付。

所以,在高房价的挤压下,大批的年轻人就只能离开一二线城市回到三四线或者更远的城市。在这种恶性循环下,一、二线城市最终等不来“新鲜的血液”,下跌就是迟早的事情。

早在2018年,建行董事长田国立就曾说过:“现在买房就是高位接盘”。为了佐证他的观点,他将中美两国住房市场作了一个对比:美国,三十万亿美元;中国,四十万亿美元。

对比之下,我们发现现在中国的房地产市场确实偏贵,按照居民收入比来说,仍有9亿人月均不足两千元,但中中国的房产均价都已突破10000元/平米,如果去掉公摊面积,那么这一数字只会更高。

目前,中国房地产信贷总量已经超过38万亿,占据了整个信贷规模的28%。这一比例放在国际上都是一个很高的水平,所以我们不能不警惕。

天津作为四大直辖市之一,很多时候都起到了一个风向标作用,虽然它和北上广深不在一个量级上,但和其他新一线城市比起来,还是具有一定优势的。

另外,在人口方面它目前同深圳常住人口差不多,但外来人口方面,它显然连其他新一线城市都不如。

2019年,天津的GDP为14104.28亿元,同比增长4.8%,人均方面天津人均GDP也突破了9万元。

从现实的角度,能在天津买房的人大多都已经买了,甚至有人也都拥有了两套或者以上的住房,对于买不起的,以前他都买不起,现在一平米三四万,他就更加买不起了。

笔者认为,此次天津房价下跌确实透露出一个信号,拐点要来了。因为经过二三十年发展,房地产确实已经透支了很多人未来二三十年的财富,且我们居民的房产信贷规模还在逐年增加。不仅如此,在我国的居民财富结构上,房产几乎占据了个人财富的70%以上,结构非常不合理,如果发生危机,那么将是毁灭性的。

从长远来看,房地产下跌周期要来了,且很有可能持续十年以上。从个人角度而言,我认为还是要卖掉手中多余的房产,以保证财富不会大幅缩水。

 

 

中国三大房地产企业之一的“恒大集团”9月传出财务危机,台湾投资人在中国的投资是否受到影响引发关注。虽然金管会表示,投资到恒大集团的基金中,实际只影响基金规模的0.9%,不至于构成系统性风险。

但是恒大事件暴露出长期以来,中国“以新债养旧债”经济模式的弊端,因此财经专家警告,中国的企业、政府债务是长期问题,建议投资人“全面减少跟债务有关的投资部位”。

恒大传出资金断链危机后,“信传媒”报导,至少37档在在台湾销售的境内外基金持有恒大公司债,合计持有恒大债券金额为6,155.4万美金(约新台币17亿8,506万元)。

对于恒大引发的金融风险,金管会官员9月底表示,根据投信投顾公会调查的最新资料,截至8月底,台湾投信出售的基金有投资恒大集团的债券及股票,有数十档,曝险金额合计39.4亿元。

在这数十档基金中,恒大集团曝险占基金投资比重最高的是3.07%,最低的是0.09%,以最高的3.07%来看,风险还算在可控制范围,对个别基金净值影响也还好,目前主要是债券价格下跌,尚未违约。

金管会官员还说,有投资到恒大集团债券及股票的基金,总规模合计有4,470亿元,其中投资恒大集团金额是39.4亿元,占基金规模仅0.9%;若以台湾投信发行的基金规模4.44兆元,比重更仅有0.09%。

金管会官员表示,“投信基金对恒大集团投资曝险,尚属可以控制的范围”,投信业者会持续追踪,金管会也会继续了解。虽然就数据来看,台湾民众的曝险并不高,但专家警告,这只是中国债务问题的冰山一角。

恒大事件引申出中国长期问题。恒大在中国房地产业,是仅次于碧桂园、万科的第三大房企,其负债高达1,230亿美元(约新台币3.6兆元),是全球负债最大的房地产开发商。政治大学金融系教授殷乃平指出,恒大属于“大到不能倒”的公司,它的违约恐怕会动摇中国的房地产市场,进而产生骨牌效应,引发一连串的企业倒闭,房地产会崩溃,殷乃平推估,北京当局会“先把它(恒大)救起来再说”。

更深一层来看,殷乃平认为应聚焦“中国长期以来的债务问题”。“中国的债务问题,包括企业债务、国家债务问题一直都存在,一直在隐藏,并没有消失。”他提醒,2019年时一些中国大型国企的问题就已浮出水面,“像是北大方正、海南航空、天津物业等,这些都倒掉了,现在也传出紫光也出问题”,基本上,“中国许多企业都还存在债务问题”,加上肺炎疫情的影响,投资风险还是很大。

殷乃平建议,不只是散户,台湾的金融机构、债券基金等都应该采取一些调节的措施,“不只是大陆、全世界都是,投资人应该全面减少跟债务有关的投资部位”,现阶段投资人必须选择避险、保值的投资工具,“一定要做投资调整,不然问题发生就来不及跑”。

对于恒大或成为“债务重整”样板,总体经济学家吴嘉隆接受《大纪元时报》采访时指出,恒大之所以出现债务危机,一方面是中共保留实力,不让恒大从银行、股票市场融资,为解决后面更严重的债务问题铺路。中共为何会牺牲“大到不能倒”的恒大?“中共在构筑防火墙,弃小保大,保留能力解决后面更严重债务问题。”吴嘉隆认为,未来中国国营企业、地方政府债务将接踵而至,而这些又恰好是银行贷款的抵押品,银行会产生呆账问题,所以现在牺牲恒大,来救更大的债务危机。换言之,恒大事件只是更严重问题的“信号”而已。

吴嘉隆说,中共这次要拿恒大当“债务重整”的样板,也就是与债权人协商100元的债务还20元,叫债权人吞下亏损,甚至“以债转股”,让债权人变成股东,恒大不用还钱;如果这个模式做出来,后续的债务就能“打折”。

“台湾投资人不要以为金管会数据显示的曝险部位好像没那么多,所以就安心,因为没有恒大,还有其它曝险部位。”

吴嘉隆指出,“大到不能倒”的恒大出问题,这意谓着“中共当局已经没办法了,火扑不了、纸包不住火”。“整体来讲,全部要减少在大陆的投资部位,全部都是风险”,吴嘉隆说,中国市场不值得投资,就算赚到了钱也没用,因为汇不出来,中共可以要你国有化、成立党组织,用贷款来卡台商。他建议投资人“能跑赶快跑,不计代价!”

 

 

大陆一家研究院日前发布的报告显示,大陆新房成交价在今年6月份至9月份已经达到每平米万元人民币以上,报告表示,大陆房价进入“万元时代”。

据大陆和讯名家10月23日消息,上海易居房地产研究院10月21日发布的《全国百城房价报告》称,用中共国家统计局数据进行测算,今年6月~9月,大陆新建商品住宅单月成交价均位于1万元/平米以上,分别为每平米10,113元、10,263元、10,540元、10,191元。

报告认为,当前房价突破万元价格线已经持续4个月,说明大陆房价正式进入万元时代。从年初累计均价的数据看,今年1月~9月份大陆房价为9,989元/平方米,也即将进入万元时代。

按城市分类看,报告称,1月~9月份,四个一线城市新建商品住宅成交均价为45,640元/平方米,同比上涨5.6%。二线城市中,32个二线城市新建商品住宅成交均价为15,454元/平方米,同比上涨9.3%。64个三四线城市新建商品住宅成交均价为12,209元/平方米,同比上涨9.1%。

报告显示,房价同比涨幅超过20%的城市有成都、江阴、珠海、苏州、长沙、银川和桂林七座,显示这些城市房价过热。

对于未来房价走势,易居研究院智库中心研究总监严跃进预计,四季度房价涨幅不会显着扩大。但今年房价处于一个特殊环境,即低利率的信贷环境。在这样的环境下,要警惕投资投机需求的释放。

今年以来,受到病毒打击,大陆楼市几乎被冰封了一个月,即使这样,中原地产研究中心的统计数据显示,今年上半年,大陆各城市累计发布房地产调控政策304次,而2019年上半年为251次。同比上涨达到了21%,也刷新了半年调控次数的历史纪录。

而下半年开始,深圳、东莞等城市陆续发布了对楼市的调控措施,其中深圳在7月15日甚至推出了被称为“最严”的调控。但从目前来看,大陆楼价是边调控边上涨。

对此,评论人士文小刚表示,在民间看来中共调控是为了打压楼市,令房价下降,但是越调控楼价越上涨,其实这正是中共调控楼市的原因。

文小刚认为,中共调控楼市表面上看是为了给楼市降温,但绝不是为了令楼价下降,因为大陆房企产业一方面从银行借了巨额贷款,一旦楼市房价下滑,房企偿债能力下降,会增加银行坏帐,如果房企大面积爆发还款困难就会有引发大陆金融危机的风险。另外,大陆房地产贡献了地方财政的近20%,所以,大陆地方当局不会真正让房地产降温,它们通过调控不让房地产过分膨胀,同时控制资金大量流向房地产,从制造业抽血。所以才会发生有的地方当局禁止房企降价卖房的怪事。

 

 

中国楼市平均价格已步入万元时代,中国国家统计局最新公布的70城房价指数显示,房价同比涨幅则创下逾四年半新低。北京当局仍遏制楼市流动性,但房地产泡沫却是难解之题。

中国国家统计局发布的9月70城房价数据显示,9月份商品住宅销售价格涨幅略有回落。其中,北京、上海、广州和深圳分别上涨0.3%、0.5%、0.6%和0.4%;二手房价格环比上涨0.9%,涨幅比上月回落0.1个百分点。北京、上海、广州和深圳分别上涨0.4%、1.0%、0.7%和1.1%。

而在10月19日,中国国家统计局公布数据显示,前三季度,中国商品房销售面积117,073万平方米,下降1.8%。商品房销售额115,647亿元,增长3.7%。

据官媒《中新网》10月21日报道,上海易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,根据国家统计局公布的销售金额和销售面积计算,前三季度,全国商品房均价为9878元人民币/平方米,同比涨幅为5.6%。“另外,从单月数据看,全国平均房价近三个月连续突破了万元水平,基本上可以认为全国房价已经步入了万元的时代。”

他认为,在对待房价指数和成交均价方面,需要注意区别,房价指数剔除了很多干扰,更好地展示楼市周期,“单纯的房价下跌可能性其实不大”。

贝壳研究院10月20日发布的《三季度地产政策回顾报告》显示,从7月开始,东莞、杭州等地出台调控政策,此后针对市场热度快速上涨的市场现状,中央和住建部两次召集相关城市召开会议,自此拉开了楼市新的一轮政策调控序幕。

在10月份,杭州、东莞、宁波、深圳、南京、十堰、无锡、沈阳、常州、成都、长春、唐山、银川、绍兴、徐州等15城出台了一系列的房地产调控新政。

中原地产首席分析师张大伟表示,9月调控政策升级,市场供应量增加,大部分企业抓紧“金九银十”增加供应,部分出现促销行为。“整体看,当下房价依然处于高位中,涨幅出现放缓。”

北京当局仍在遏制楼市流动性,房地产政策在7、8月明显收紧。中国银保监会9月表示,要严格遵循“房住不炒”定位,规范房地产贷款业务,防止房地产市场过度金融化,同时指出要牢牢守住不发生系统性金融风险的底线。中国央行副行长亦表示,企业资金监测和融资管理规则微观层面有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期。

目前中国国内房地产风向已经转变:首先,弃房断供的情况越来越多了。受到疫情的影响,今年弃房断供者快速增长,速度惊人。从法拍网上的数据来看,2020年弃房断供的人越来越多,2020年以来法拍房数量达到115万套之多,而这一数据在2019年只有50万套;在2018年2万套,2017年不足9000套。

其次,二手房炒房者甩卖名下房产。这次受到疫情影响,主业周转不灵,想抛售房产回笼资金,却要承担房价下跌的重大损失。目前,中国二手房抛售数量大增,已经创下近10年之最。

再次,在过去中国新房、二手房价格都是一起上涨,现在各城市的房价涨跌却出现了明显的分化。

最后,中国的央行和住建部等拿出了房企融资的“三道红线”。主要内容是:1、剔除预收款后的资产负债率大于70%;2、净负债率大于100%;3、现金短债之比小于1。而超过“三道红线”的房企是不能融资的。

目前中国各地房地产开发商,都要把将数据降到“红线”之内,房地产投资开始降温。未来,中国国内房价将会出现三四线城市先下跌,一二线城市房价随后出现调整的结果。评论人士称,也许人们最终会看到一场严重的房地产市场泡沫破灭。

 

 

中国经济三季度数据中,房地产数据竟然依旧亮眼。

1—9月,房地产开发投资同比增长5.6%,增速远高于制造业投资的下滑6.5%,以及基础设施投资的同比增长0.2%。房地产销售持续回暖。

1—9月份,商品房销售面积117073万平方米,而商品房销售额115647亿元,增长3.7%,连续两个月增长。从1到9月份销售额和销售面积的数据看,商品房价格均价基本接近万元,也就是说,经过多年的调控,房价依然达到了均价万元的高度。

当然,必须强调的是,这个数字受各种因素的影响,其准确性打了很大的折扣,特别是在新房限价的情况下,但这个数字仍然具有趋势意义。

从10月20日中国国家统计局发布的另一个重要数据“70个大中城市房价”数据看,一、二、三线城市价格全部环比上涨,但统计局表示“涨幅略有下降”,涨幅略有下降体现在:

4个一线城市新房价格环比上涨了0.4%,涨幅比上月回落0.2个百分点,二手房价格环比上涨了0.9%,涨幅比上月回落0.1个百分点;

31个二线城市新房和二手房价格环比分别上涨0.3%和0.2%,涨幅比上月分别回落0.3和0.2个百分点。

35个三线城市新房和二手房分别上涨了0.5%和0.6%。

“涨幅略为下降”,这个表述特别有艺术性。

其实,考虑到房价统计中的各种因素,这种略为下降的涨幅也没有太大的意义。但是,正如我之前强调的,70个大中城市房价的数据千万不要去琢磨具体数据,但这个统计指标仍然大体代表了房价的趋势,尽管涨幅略微下降,但说明仍然在涨。

但是,不是所有城市都在涨,有23个城市的二手房房价低于去年同期。低于去年同期什么意思?就是房价真的降了。这23个城市分别是:天津、太原、石家庄、南昌、济南、郑州、青岛、重庆、贵阳、牡丹江、安庆、烟台、宜昌、襄阳、岳阳、常德、湛江、韶关、北海、三亚、泸州、南充、遵义。

这23个城市中,下降最厉害的是牡丹江,同比下降了接近10%。当然,需要指出的是,房价下降的远非这23个城市。在这些城市里,天津可能是最让买房者无奈的,天津的地产我的感觉是大家都被套牢了,开发商被套牢,买房者被套牢,炒房者被套牢,包括政府也被套牢。天津的房价,总体和天津这两年的经济状况是吻合的。

从房地产调控政策看,中原地产的统计数据说,截止今年9月底,全国共出台房地产调控政策403次。平均每天调控差不多1.5次。当然,这403次,既有放松调控的政策,也有加码调控的政策。

从加码来看,目前主要列入调控目标的是15个城市:杭州、东莞、宁波、深圳、南京、十堰、无锡、沈阳、常州、成都、长春、唐山、银川、绍兴、徐州等15城出台了一系列的房地产调控新政。

这15个城市,有9月份涨幅第一的徐州,9月份,徐州新房、二手房价格环比涨幅分别为1.4%、1.3%,领涨全国。徐州市政府在10月9日出台了《关于进一步促进市区房地产市场健康发展的通知》。

在全国房价均价迈入万元时代之后,对于未来的房价走势,笔者总结这么几点结论:

1、房价普涨结束了,房地产作为最好投资品的时代结束了,买房子不赔的时代结束了。房地产,在老百姓的资产配置中,已经退出了最好的选择行列,绝大多数城市的房价涨幅不可能暴涨大涨。炒房亏钱可能成为常态。就今年而言,除了少数城市,大多数城市的房价基本稳定。一些人总是认为房价是被炒起来的,这其实是很多没有房子的人的想法,一旦你买房子,你有了房子,你起码会放弃成见,正确看待房价规律。

2、房住不炒会成为长期政策。房住不炒其实是中国房地产政策的一次颠覆性改变。房地产过去承担很多经济性的功能,每次经济下滑,房地产都要承担救世主的角色,房地产也是主要的拉动经济的工具。房住不炒意味着,房地产的经济功能慢慢让位于社会功能和民生功能。

3、在房价进入万元之后,房地产调控却仍然滞后于房地产发展的现实。事实证明,靠调控解决不了中国房地产的问题,我们一直呼吁,房地产调控应该退出,加快构建制度机制,防止房地产大起大落。但由于种种原因,房地产长效机制的建设仍然蜗牛般蠕动,不逼到墙角,是很难出台的。

4、房地产作为最好投资品的时代结束,不代表房地产不是投资品。不代表房价普跌,不代表任何房子都不能买了。我之前提到,房地产作为最好投资品的时代结束了,立即有反驳者说,你不是预测北京房价要反弹吗?怎么这么快变了!反驳者们最需要的仍然是需要为自己的智商充电。房地产普涨结束,但房地产的结构性行情永远存在。中国的好城市,好房子确实不多,这是事实。

 

 

最近,相信你一定看过这样一个段子:房地产发展这么多年,现在开发商的欠一屁股债,买房子的也欠一屁股债,更不可思议的是,卖地的地方政府也欠了一屁股债……

问题来了,房价涨了那么多,钱都被谁赚走了?

卖房子的欠了一屁股债,指的是房地产开发商基本上都是负债累累,这个确认是真的。有人根据企业公开信息,整理出来中国排名前100的房地产企业2019年底的情况,那真的是负债累累、触目惊心。

除了这个表格,还有人从宏观现金流的角度,用当年的商品房销售额,减去房地产开发投资到位资金,再减去房地产纳税额,每年都是负值,20年累积下来,总金额高达55.6万亿元人民币,理论上说,这全部都是房地产企业的负债,而且是不考虑利息情况下的负债。

所以,有人开玩笑说,原来房地产开发商才是最坚决做多中国的群体,他们20年如一日的坚持不懈、源源不断往房地产开发中投入新的资金……

再来看买房的居民,欠下一屁股债,当然也是真的。

根据中国央行发布的《2020年二季度金融机构贷款投向统计报告》,截止到二季度末,金融机构的房地产开发贷款余额11.97万亿元,个人住房贷款余额32.36万亿元。

这句话的意思就是,过去这么多年累计,房地产开发商欠下金融机构11.97万亿元,而买房的居民部门则欠下银行32.36万亿元。

至于地方政府的欠债更是众所周知,我们这里采用财政部官方数据:

截至2020年8月末,中国地方政府债务余额25.1万亿元。其中,政府债券24.91万亿元,非政府债券债务0.19万亿元。

所以,这个段子里“欠一屁股债”的说法,都是千真万确的真事儿。但是,接下来的问题,“钱都被谁赚走了”,却问得不那么正确了。因为,微观个体关于钱的债务债权,与宏观主体关于钱的债务债权,完全不是一码事儿。

从个人感受来说,我欠你1万元,就是欠了你1万元,我有债务,你有债权,但对于宏观的部门主体(如本段子中的房地产开发商、买房居民和地方政府)而言,他们的债务债权关系很大程度上是相互交织在一起的——我的债务可能就是你的债权,甚至我的债务也是我的债权。

因为当代信用经济中,宏观的债务和钱,基本上就是一码事。这么说,可能还是有点抽象,我们用更简单形象的方式来说明。

我们不妨想象一下,一个房地产开发商,通过开发房地产赚到了钱,支付股东员工的工资奖金分红、政府的税收之外,其余的钱,以各种形式形成了房地产开发商的自有资产。然后,房地产开发商以这些自有资产为抵押,从银行申请贷款,并且在市场上发行债券,供投资者和金融机构购买,甚至还通过信托等渠道获得资金……这就是房地产开发商的债务。

所以,房地产开发商债务的债权人,一部分是金融机构,穿透的话,是居民储蓄和央行额外提供的信贷;另一部分是市场资金,穿透的话,还是居民部门的投资理财资金。

房地产开发商用融到的这些钱,向地方政府支付土地出让金,开发建设更多房子,由此进入下一轮循环。

再来看地方政府的债务是怎么形成的?

地方政府从拍卖土地中获得土地出让金,还获得了一部分地方税收资金,还有一部分钱来自中央政府的转移支付,但是,地方政府要花钱的地方更多。

教师及所有公务员的薪水支付要花钱,诸如城市的供水系统、供电系统需要定期维护完善,为了发展经济,地方政府还要大量投资铁路、公路、机场等交通基础设施,另外还有退休人员的退休金支付,医保系统支付、农村建设……

在政府这里,钱永远是不够用的,所以,地方政府也需要借债,要么他们在市场上发行债券,要么以城投公司的名义从银行贷款(这部分债务通常被称为地方政府的“隐性债务”)和发行债券,以应付各种各样的支出,由此形成了其庞大的债务。

所以,地方政府的债务,同样是来自金融机构的贷款和债券购买,穿透之后,同样是来自居民部门的储蓄和投资理财资金,还有一部分央行额外提供的信贷。

居民部门最为特殊。

不像几乎所有房地产商、地方政府都拥有大量的债务,居民部门的房地产债务,只存在那些有房贷的购房人及用房地产做抵押的房产所有者,其他居民并没有这方面的债务,这个债务的来源,基本上全部都是银行贷款,穿透的话,一部分是其他居民的储蓄,另一部分,又是央行给商业银行额外提供的信贷。

穿透了来看,不管是开发商、居民或者地方政府的债务,其债权人归根结底都是:

居民部门资金+央行的额外信贷(超出居民存款部分)。

搞清楚房地产开发商、居民和地方政府的支出构成和债务来源的话,就很容易知道,房地产行业的那些钱,究竟去了哪里,这其中并没有任何神秘之处。

房地产开发商卖房子的钱,变成股东、员工的收入和政府的税收,然后另一部分形成了自有资产,他们所赚的钱,最终是到了个人手中或变成了企业积累。

地方政府的钱,最终支付给了所有那些做政府项目的公司,然后,变成股东、员工的收入及政府的税收,还有一部分变成了公司的自有资产。

购房者支付的购房资金,首付当然直接给了房地产商,剩下每个月都要还的房贷,经过银行之手,一部分转移给了开发商,另外的一部分就变成了银行本身的利润,而银行的利润,再进一步会变成银行的股东员工的收入、国家税收以及银行自有资产积累。

所以,房地产行业的钱,最终变成了:

居民部门储蓄+非金融企业资产+银行资产。

当然,在过去20年间,中国的城市房价、尤其是大城市的房价持续上涨,有人赔有人赚,从人群区分上来讲,凡是与房地产债务债权相关的人群,相对其他人群,得到房地产的利益更多一些,特别是银行、房地产开发商、早期买下很多房产的人以及那些与地方政府关系密切的企业,这些行业的收入由此也比社会平均水平高出一截——当然,政府是公共部门,不谈收入,而企业从房地产暴涨中得到的利益,主要还是被大股东所拥有。

想想看,在马云和马化腾崛起之前,中国的顶级富豪里,排名在前面的几乎全部都是房地产开发商,还有银行每年的利润都那么高,你说钱去哪里了呢?

对于普通居民来说,如果你越早期购买房产,购买的房产越多,甚至是加的杠杆越高,你从房地产行业中得到的钱就越多——特别是在大城市,早期是不是买房,决定买多大的房子,偶然间一个决定,很可能已经决定了你一辈子在这个社会的财富等级。

也正因为过去15年房地产的大涨,让绝大多数普通人工作和劳动的价值一贬再贬,到如今,已经变得除了糊口之外,几乎不具有任何财富积累的意义,这才是作为普通人的真正悲哀。

 

 

本文要讲述的是,是中国从1990年至2019年的城镇就业趋势改变,以及近两年支撑中国新增就业的最关键因素:个体户。在后半部分,则阐述了中国经济现阶段的核心矛盾:个体户就业与房地产经济之间的矛盾。

从1990年至今,中国在就业问题上最显著的特征就是国退民进,国有单位(包含公务员、国企以及事业单位员工)的就业人数占比从1990年的70.2%剧烈下降到2019年的12.6%,从占据绝对优势地位下降到了非常弱势的地位,国字号单位员工,所谓的金饭碗,越来越不再是国民在就业选择上的主流方向。而相对应的,民营企业的就业占比则从1990年的0.4%剧烈上升到2019年的33.5%,个体户的就业占比从4.2%上升到26.9%,两者在2019年的就业占比合计达到了60.4%,已经成为了中国绝对的主流就业方向。

在这里值得一提的是,曾经风光一时的外企就业,在2013年达到峰值的占比9.1%之后,就开始持续下降,到2019年已经下降到了5.4%。在存量就业人数绝对值上,从2013年的2963万人减少到了2019年的2360万,减少了603万人,降幅达到20.4%。这种规模的外企就业人数减少,已经非常厉害了,这大概意味着五分之一的外企在2013年之后已经迁出了中国。希望从今年开始,外企就业人数减少的趋势能够止住,重新实现上升。

接下来我们将视野聚焦在2018-2019年,看看这两年,城镇就业人数的增量演变情况。这两年支撑存量就业人数持续增长的,到底是什么类型的企业。

结论非常明显,支撑就业人数增长的,第一是个体户,第二是民企。至于外企、集体单位和国有单位,统统都是就业负增长的状态。尤其是个体户,这是近两年中国能够实现就业增长的最关键的因素,没有之一。2018年个体户的新增就业占总就业增量的比值高达82.1%,2019年也同样高达70.7%。7至8成的就业指望个体户,但个体户的抗风险能力和就业稳定程度其实都非常低,并不是一种可以长期稳定的职业方向。

作为全中国首屈一指的数据大咖,如果我的分析只到上面这样的程度,那当然不足以说明中国在就业问题上的脆弱性。接下来我们需要对最关键的个体户和私企的新增就业人数进行分行业分析,看看这每年新增的一千多万个体户及私企就业人员,到底分布到了什么行业,这些行业的抗风险能力到底是什么情况。

结论其实非常不乐观。中国支持新增就业的最大部门,乃是批发零售和住宿餐饮,也就是个体小老板。2019年,这两个部门的个体小老板,总共提供了778+261=1039万人的新增就业。此外,居民服务和修理业(如美容理发和电器修理)新增了181万就业,这也是个体小老板的领域。合计起来,这三个个体小老板领域,新增了1220万就业,大致与2019年中国个体户新增就业总人数1252万持平,这也就构成了相互印证,所以基本上就是这样了:批发零售、住宿餐饮以及居民服务业,提供了2019年全国68.9%的新增就业岗位。

这里尤其需要关注的是,2019年民营制造企业的就业人数首次出现了下降,降幅不大,只有1.2%,但是这个行业本身开始丧失就业人数上的增长性,才是最大的问题。希望从今年开始,我们能够重新实现民营制造企业的就业增长能力。

然而各位,你们必须清晰的意识到:批发零售、住宿餐饮以及居民服务业,这三大行业,恰恰就是抗风险能力最差的行业。今年的疫情一直持续到现在都没有完全结束的迹象。毫无疑问,这些行业统统遭遇重创。相信到了现在,熬不下去的个体小老板,只会更多,不会减少,那些关掉了的门店,也是再也开不回来了。

要知道中国今年以来的消费情况,一直到十一期间都没有真正恢复。根据文化旅游部的数据,十一期间中国日均旅游收入只有583亿,较2019年十一期间的日均928亿,减少了足足37.2%。这是一件非常非常麻烦的事情。必须想办法恢复老百姓的消费能力,从而保证个体小老板的小店还能继续开业,并再次创造出千万计的新增就业。这是摆在中国面前的最大的经济任务,没有之一。基于这样的判断,我们可以非常明确的得出几个结论:

第一,房地产刺激政策绝对不会再出台了。鼓励居民买房与力保个体户就业,是相互矛盾的。既然后者乃是重中之重,那就绝不会再有前者。

第二,并且,进一步的推论是,在金融管理的方向上,政府一定会想尽办法将存量资金从房地产领域驱赶出来,进入实体经济和民生保障领域。所以在房地产开发领域开始制定“三条红线”的融资限制政策,在房地产按揭领域则开始强推新增按揭规模不得超过银行当年新增贷款规模3成的底线规则。

各位一定要清晰的认识到:维持就业,是任何国家宏观经济管理的根本目的,甚至可以说是唯一目的。没有就业,就没有一切。到了现在这一刻,房地产与保就业,已经是维持中国经济稳定的最大矛盾。注意,这是经济稳定的根本性问题,而不是发展方向的问题。在这个问题上,没有犹疑不决的余地。理解了这一点,对各位选择未来十年的投资方向,应该有着巨大的参考意义。

 

 

在中国,楼市的话题可以说是永恒的主题,也总是能挑动大家的神经。这一次是帝都北京周边的房价,环京房价大跌,不仅腰斩,据说斩到了臀部以下,刷爆了国内外的自媒体。我们看一下是怎么回事。


燕郊地理位置靠近北京主城区,据说和北京只有一河之隔,离天安门的直线距离只有30公里。在2016年之前,这里一度是房地产投资客追捧的热门区域。

近日,陆媒《界面新闻》10月6日报道,近期,网传一张环北京部分地区房价情况的图片(下图)。据该图显示,环北京楼市龙头燕郊房价从2017年的38000元跌至2020年的18000元,跌幅超52%。其中,跌幅最大的是永清,单价从23000元跌到6500元,跌超71%。这就不仅是腰斩,而且斩到了臀部,只剩下一双大腿了。跌幅最小的是开发区,单价从18,000元跌到了10,000块,跌幅44%。

贝壳网数据显示,目前燕郊二手房均价为1.8万元,大厂、固安永清等二手房均价分别为1.6万元、1.3万元和1万元,霸州最低,单价0.91万元。举例来说,燕郊的福泽御园,2017年4月底52平成交价158万,而今年9月成交的52.3平84万,跌幅接近50%;燕郊大盘星河皓月的历史成交显示,2017年3月16日,该楼盘有一个一室一厅成交207万元,今年9月份,同样面积朝向的房屋,成交价仅100万元,跌幅超过50%。

按照房价跌幅50%计算,假设有投资者以50万元首付三成在2017年顶部买入一套房产(总价167万元左右),该套房产目前市值在80万元左右,账面浮亏同样80万元,加上3年多的房贷、税费等,其总计亏损可能达到100万元左右。

据北京中原市场研究部的统计,今年7月份环京住宅市场多个区域成交量下跌,其中燕郊环比降幅最大,下降62%。从成交均价环比来看,燕郊降幅也是最大,成交均价1.88万元/㎡,环比下降5%。

另据链家网成交系统统计数据显示,燕郊二手房价格于2017年4月达到最高点,挂牌均价为32,633元/平方米。而市场人士普遍认为,而目前基本是一万多,燕郊二手房价在三四年时间里基本是腰斩了。现在整个燕郊的房地产中介市场,店铺关门率达到50%以上,从业人员转行率达到70%以上。

要知道,2016年燕郊的平均房价就已经突破3万,一些热点楼盘均价甚至突破4万,超过不少北京远郊的房价。也因此,燕郊曾经吸引来自全国的炒房客,一时风光无二。2016年起这轮全国房价暴涨,环京蹦得最高、涨得最猛。最夸张的是张家口的崇礼,短短一年时间房价涨了4倍,堪称环京之最。其次就是环京的北三县和南三县。2017年最高点时,北三县的燕郊均价高达3.5万/㎡,个别优质楼盘甚至每平到4万。大厂均价3万、香河均价2.3万-2.5万。南三县的固安均价每平高达2.7万-2.8万,永清1.9万-2万,霸州1.5万-1.6万,再加上大兴国际机场题材的加持,很多人相信未来、“买到就赚到”,其中包括不少炒房客,纷纷到燕郊抢房,一时楼价暴涨,风头无两。

然而物极必反,接下来就迎来了政策调控的当头棒喝。2017年出台调控政策后,蹦得最高的燕郊房价就开始一路下滑,与最高时相比,下降了一半还要多,最高下跌71%,而且至今还没有止跌抬头的趋势。没有等来接盘侠,炒房客纷纷维权要求退房。从由媒体报道的匿名业主维权群消息来看,已有部分楼盘因为房价已经跌为负资产,业主正在组织“断供”退房。

说到燕郊楼市的下跌,不是没有道理的。燕郊的城市基本面决定了当地房价,从数据上看,燕郊今年上半年的房价还是涨了一些的。

除了1-2月房价出现下跌,从3月开始,燕郊的房价也是在逐渐平稳回升,只不过涨幅太弱了一些。

而今年上半年燕郊的利好其实非常多,比如说今年3月17日,国家发改委发布了通州与北三县协同发展规划。5月廊坊市也发布了引进人才政策,只要满足大专学历,在当地就业就能在燕郊(北三县)落户。而前段时间,也传出燕郊新房对北京社保放开限购的消息。这些利好都不是小利好,但是楼市的表现并没有出现很明显的上涨。

燕郊楼市让人大失所望,原因其实很简单。燕郊乃至整个环京地区楼市的购买力主要来自北京,当地人能贡献的力量实属太少。

那北京现在是什么情况呢?与2017年3月房价最高时对比,三年来北京二手房均价已经下跌超过30%,部分商品房项目均价甚至下降了40%以上。北京的房价在下跌,燕郊房价就没有理由上涨。

另一方面,人口是楼市上涨的中期基础,而北京这几年在向外疏散人口,驱赶低端人口,2017年北京市常住人口同比减少了2.2万人,2018年同比下降了16.5万,而到了2019年同比又下降了0.6万人。北京的常住人口连续3年下降,购房需求也会出现下降。但是这些流出的人口大部分并没有流向燕郊、北三县,而是到了深圳,杭州这些一、二线城市。

燕郊除了房地产,没有别的支柱性产业,公共服务和基础设施建设也无法满足快速集聚的人口,与人口规模严重不匹配。今年7月份,环京住宅市场多个区域成交量下跌,其中燕郊环比降幅最大,环比下降62%。所以燕郊想要发展房地产市场,要先把城市基本面做好。这样看来,只要限购不放松,燕郊楼市就不会真正回暖,腰斩趋势就不会结束。

今年“金九银十”期间天津房价普降,之前就介绍过天津郊区房价腰斩,以及市区房价下降30%的一些情况,最高跌幅40%。还有石家庄房价的大跌,这表明,从北京到环京地区都出现了房价的大规模集体性下跌。

这里有一个典型的例子,让大家来理解房子成为负资产的概念。

2016年,张姓业主以8600元/㎡的价格买入了一套环京永清的房子。因买入时点好、买在了房价暴涨的前夜,一度被身边的朋友夸耀有眼光……她自己也有些飘飘然,想着自己三十余年来总算逮住了一次暴富机会、搭上了楼市红利的快车。可让她没想到的是,自己不过是坐了一次房产财富的过山车——在高处癫狂、在低处落寞,深刻体会到了“没有兑现的财富终归是纸面财富”。

她买的那个项目,在2017年3月最高点时曾涨至1.8万-1.9万,而现在三期高层卖7500元、洋房卖8000元。也就是说,买了将近四年,张姓业主的房子不但一分没涨、还跌了1000元。以前被亲友夸赞有眼光,现在则被惋惜到运气差,自己的房产暴富梦自此破碎。

张姓业主还算好的,毕竟买得早、房价没那么高。惨的是在2016年底至2017年初恐慌抢房的那批人,现在的价格不是腰斩、而是“臀斩”了……还不到自己买入价格的零头,成为了负资产。三年多的月供损失也罢、30%的首付跌没了也罢,只好自认倒霉,可更让人难以接受的是自己的房产成了负资产。原房屋总价170万的房子,在付了30%即50多万的首付后、又从银行贷款70%即120万,可现在房子值多少钱呢?对不起,只值不到80万。什么意思?手里的这套房子目前只值80万,可欠银行的贷款却是120万,把房子抵债给银行还倒欠银行40万!许多人不愿意了,纷纷要求“维权退房”……

一旦房价下跌幅度超过30%,已经按揭贷款买房的群体将会出现两种心理变化:

首先是刚需购房者群体,所谓“刚需”,就是买房以自住为目的。刚需群体一般会认为,无论房价涨跌对自己未来生活影响不大,房贷不会多一分也不会少一分,房价涨了,不能卖了赚钱,房价跌了,也不会去卖房还债。说到底,房价涨跌对刚需群体而言,仅仅是账面上的数字而已,如果不是收入等其他方面产生问题,刚需购房者不会因为房价下跌过多而选择弃房断供。

其次,对于投资和投机炒房群体来说,其想法则完全不一样。房产,对他们来说就是一件投资品,相比其他商品,仅是标的价值更大些而已。假如房价腰斩,即使把房子卖了,也难以支付欠银行的70%贷款,所以,对于这类群体来说,他们可能会把房子丢给银行,让银行处理。

银行房贷合同内容中约定:抵押期间由于乙方的过错或其他原因造成抵押物价值减少,乙方应在三十天内向甲方提供与减少的价值相当的其他担保。乙方(借款人)发生下列情况之一的,甲方(银行)有权停止提供未拨付的贷款,提前收回已发放的贷款本息或处置抵押物。

这段话翻译成白话的意思是,当房产价值发生减少,比如房屋倒塌、房价下跌等情况,你按揭的这套房产自身价值已不够偿还银行的欠款,此时,银行有权利要求购房者提供新的抵押物或者弥补银行的损失,同时,银行可立即处置抵押物变现。如果乙方既不提供价值相当的担保,又不提前清偿等值的贷款本、息,甲方有权宣布贷款提前到期,要求乙方提前清偿全部贷款本、息。

举个例子,小明买了一套价值100万的房子,首付30万,剩下70万向银行按揭贷款。3年过去了,小明还了本金4万元,还欠银行66万本金。就在此时,房价迅速下跌,这套房子只值50万了,按照贷款合同约定,银行就给小明算一笔账:当时,借款人小明向银行申请房贷是以价值70万的房产作为抵押物,而如今,房子仅仅值50万,但他还欠银行66万本金,现在银行有权要求小明补足16万差额。此时,小明要么拿出16万现金做提前还贷,要么看看还有什么值钱的东西可作为抵押物抵押给银行。

看到这里,相信大家应该理解,银行虽然不希望房价下跌,但是即使下跌,也提前为自己准备了“救生衣”;如果房价真的大幅下跌,最终买单的还是购房者自己。环京那帮炒房客,现在之所以没被大规模索要抵押物,一是因为他们嘴上说断供,内心是不敢的,还可以做牛做马或拆东墙补西墙撑一段时间,二是因为银行勉强还撑得住。但庚子年是奇特的,再加上中美进入冷战,一切都在加速,包商银行破产可以看成是个标志性事件,恒大逼宫事件更是为楼市加了一把火,未来既是场保卫银行的大戏,更是保卫实体经济的硬仗,雷霆手段不会少,楼市八成是将处于银行倒闭和断供弃房的双重打击之下……

现在在环京业主微信群里,有人发起“奋起抗争/用脚投票/断供退房”的倡议,并表示“当断供人数款项够一定数目,会有多个部门来管这事……这是要开发商的命,业主只要当初宣传承诺的配套,无法实现就退房”。所以断供的利用当然不是房价下跌、而是之前承诺的配套没达标。

这两年楼市维权迭起,表面的原因大多是“配套不达标”、“绿化太差”、“不是承诺的名校”,但稍微懂些内情的人都知道……主要原因是房价没涨、甚至还跌了——就像这批房价“臀斩”的环京业主,在“负资产”状态下,如果能退房最多也就亏个首付、反而能挽回些损失。房价没涨亏了月供、房价下跌亏了首付、房价大幅下跌还倒欠银行一笔钱……

虽然残酷,但在楼市上涨时抢房的时候,就要做好走到这一步的准备,这是买房投机时必须要承担的后果。断供说起来容易,实施起来并不轻松。不还债真上了征信黑名单,且不说自己完了,孩子上学肯定会有影响,孩子以后考事业单位公务员可是要政审的,甚至入国企都可以一票否决,个人出行乘坐交通工具、出国都会受到影响,真正谁敢断供?当然,是否愿意断供是一回事,会不会断供又是一回事。当你耗尽毕生积蓄,借遍债务仍然不能还贷……

大家不要以为这只是燕郊和环京楼市的个别现象,和自己无关。就目前观察,北京、天津、河北、河南很多城市,都在上演二手房大跌30%或者腰斩的现象。就像前几年投资不过山海关,东北经济衰退导致房价下跌一样,这股浪潮已经从东北蔓延到了北方和中原,也许要不了多久就会顺势而下进入长三角和珠三角,所以,在经济红利和人口红利都被消耗完之后,最后剩下的当然就是楼市的一地鸡毛。

很多人不相信自己的房价会下跌,认为政府有办法控制,这是类似斯德哥尔摩综合症的表现,将统治自己的人想得过于强大,放弃反抗意志的表现。在经济规律面前,任何强权都不会例外,前苏联也是如此。

中国未来楼市的预演,必然是燕郊等环京楼市“臀斩模式”从北方向南方的全面推进。房子卖不出去,降价甩房、断供、银行收房、法院拍卖、上征信黑名单将会成为神州人的日常,这个趋势是不变的,我坚信!

北方已经在大规模上演这种模式了,长三角、珠三角等南方各地还会远吗?……

 

 

10月7日,陆媒财经网站“金融界”调查报导指出,全国楼市分化,南北差距越来越大,现在除了广东房价还在明显上涨,其它地方已经基本熄火,但如果全国都冷下来,广东也撑不了多久。全国楼市重灾区是华北,整个河北都在跌,天津也在跌,都至少跌回到了3年前。

特别是北京也在跌,北京很多社区已经跌到了2016年,最惨的莫过于环北京楼市,房价在中共十九大之前,最高涨到了三四万元(一平米),近来房价普遍被腰斩。

像环北京楼市龙头燕郊地区,房价从2017年38,000元跌至今年18,000元,跌幅超52%。跌幅最大的是永清,单价从2017年超过20,000跌到目前7,000以下,跌幅超过70%。然而,环京楼市还有可能更最惨。

报导指出,北京很多法拍房已经跌回了2015年。如果北京回到2015年,那么也就意味着环北京楼市,现在还是太贵,可能还要再腰斩一次。燕郊购房人简直欲哭无泪,整个贷款都跌没了,房子就剩下首付了。

燕郊地区这样的房价其实已现泡沫破裂的特征,一旦引发金融风险,即便是局部地区也是难以收拾。此前报导,武汉疫情之后,房贷断供在不断上演。现在从二手房挂牌量暴增来看,说明有价无市,也就是根本就卖不掉。中共当局还在奢望这些“还不起房贷、卖不掉房子”的民众尽量花钱拉抬内需消费。

除了住宅地产,还有商业地产,其中,写字楼和商铺是楼市也是经济好坏的晴雨表。全国具有指标意义的写字楼市场,北上广深四大一线城市,北京写字楼市场走势备受各方关注。

多家国际机构调查报告,如世邦魏理仕(CBRE)、高力国际(Colliers)、戴德梁行(DTZ)等的资料显示,虽然存在统计样本的差异,但3家资料都表明,今年前三季度,北京写字楼空置率连续环比攀升、租金连续环比下降,整体空置率创下十年来新高,租金降幅为近十年最大,部分乙级写字楼的租金甚至较去年大降30%~40%。

北京全市写字楼空置率居高不下的原因,扣除增量供应因素外,主要与需求恢复缓慢有关。这首先可以说明,疫后复工复产已多时,但京市企业没有出现“报复性”扩张,而是报复性缩减成本、退租搬迁或退出市场。

值得注意的,仲量联行(JLL)发布报告指出,北京写字楼市场乏力早已存在,今年爆发的疫情,只是令原本就有的下滑趋势进一步加剧。据其统计,2019年当年的净吸纳量(简言之销售量和出租量之和)同比大跌80%,在空置率升至11.3%的同时,租金也停止了增长并首次录得4%降幅。

换言之,2019年,北京写字楼市场的租赁需求明显下降,受宏观经济下行压力凸显、中美贸易摩擦升级等因素影响。据仲量联行(JLL)华北区高管说明:在参与调研的业内人士中,只有30%将市场下行归结于疫情,超过六成的受访者更担心经济增长放缓对需求的影响。

今年5月消息,黑石集团(Black stone)已从金融街(北京最贵的办公室)迁址到只要原有1/2或者2/3租金的CBD(中央商务区)。全球最大私募股权基金在华办公室尚且从最高档退居次一档,其它外资租户,尤其是外资中小企业缩减面积或退租停业的实况可想而知。

北京全市写字楼空置率居高不下,反映出实体经济各个行业都受影响,受影响最大的是内资中小企业,很多都从事外贸。

中共统计官员承认,外贸企业攸关2亿人就业。有一篇国内财经人士写的文章已被中共网管封杀,但这里还原其重点内容:“2018年贸易战以来,外资撤离潮成为了写字楼空置率上升的重要转捩点,当满大街商铺转让、出租,当一层又一层、一栋又一栋写字楼空置,生活在其中的小商小贩和上班白领们靠什么获得以往的高收入呢?靠什么在周边买房置业呢?这一点在燕郊房价拦腰斩体现得淋漓尽致——人去楼空!”

 

 

我一直都说,房地产是资金密集型行业,是由房贷推动的。不管是开发商建设楼盘需要的资金,还是购房者卖房需要的首付,基本都是需要银行的贷款。房贷的充裕程度和价格,可以说直接决定了未来房价的走势。而就在前些天,传出来了一个关于房贷的大消息。

9月28日,有消息称数家大行收到通知,监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模,多家大行新增涉房贷款占比降至30%以下。此外,部分银行反馈个人按揭贷款额度紧张,已有银行呼吁客户办理房贷提早还款业务,以腾挪房贷额度。可见,在“房住不炒”的大背景下,房地产金融政策正在不断收紧,这不仅包括之前谈到过的针对开发商的融资“三条红线”、也包括针对购房者的房贷限制。

银行涉房贷款规模占比设置30%上限,是从金融端降低地产行业负债的举措,与地产企业端“三道红线”降负债形成互补。在此政策下,预计未来银行体系对于购房者贷款资格审查、贷款额度把控及贷款周期均将更加严格,放款周期将继续延长。而对于媒体报道的多家银行表示新增涉房贷款占比将降至30%以下,未来在规模限制下银行涉房贷款额度将主要向首套刚需及合理家庭自住购房需求倾斜。

作为对比,我们看看楼市最火的2016年情况是怎样的。那一年全国新增贷款中房贷占比45%,虽然没有过半,但当初这个数字还是很高的,因为房贷的分布很不均匀,新增房贷大都集中于一些热点城市。以上海为例,2016年上半年新增贷款中有63.5%是房贷,深圳的比例更高。另一方面,主要业务比较侧重于一、二线城市的四大行,在2016年新增贷款平均下来也有六成都是房贷。

如今监管要求大型商业银行把房贷的比例降到30%以内,力度是很明显的。房贷如此收紧,意味着一二线城市,还有很多热门城市的房贷可能会有砍半的风险。当然,我们也不用恐慌,因为这个行动已经在进行了。尽管今年中国的信贷增长告别了过去三年的降速,但房贷比例在新增贷款中占比在今年确实是越来越低。以四月份的信贷数据为例,当月新增了1.7万亿人民币贷款(超预期),M2同比增速也达到了11.1%,在当时还是创下了三年的新高。

但如果我们仔细拆分新增贷款的结构,就会发现不同。在四月这1.7万亿新增贷款中,住户部门贷款增加6669亿元,其中短期贷款增加2280亿元,中长期贷款增加4389亿元。注意,房贷属于住户部门中长期贷款,在四月新增的所有人民币贷款中,这一部分的占比只有四分之一。在四月之后的几个月,情况和四月都类似。这么做本质上是希望放出来的水流向实体经济。

考虑到疫情下的逆周期调节,今年中国前两个季度货币政策都比较宽松,在这个情况下低比例的房贷增量也可以满足购房者需求。但随着经济复苏,货币政策正常化之后,房贷的受限就会削弱购房者整体购买力。可以确定的是,我们未来会看到的一些具体的细节,包括:银行房贷额度变小、房贷审核更加严格、银行的放款速度变慢,这些现象都会出现。总体而言,银行当初大手大脚发放房贷的现象会得到严格控制。

总的来说,控制房贷占比的做法是对的。房地产实际上就是中国最大的一个灰犀牛,明知道这个地方有潜在风险,在它还受控的情况下主动化解是最好的办法。

很多人可能认识不到信贷对房价的巨大影响。我们普通人管不了一个行业的风险到底怎么样,只是关心房价是涨是跌。那就看看这个动作对房价会有怎样的影响。先回看一下历史,在过去十多年里,中国房价其实并不是平稳上升的,涨幅几乎都集中在一些特别的周期中,过去比较典型的房价上涨周期有:

2003-2007(各城市房价稳中有升,累计上涨超过一倍);2009-2010(各城市同比2009年初几乎全部翻倍);2012-2013(2013年末一线城市比2012年初上涨50%、二三线城市涨幅相对较低);2015-2018(一二三四线城市先后轮动翻倍)。

这几轮周期中,2003-2007年的上升周期完全是由超强的经济基本面驱动的,当时中国经济的多重红利(WTO红利、人口红利、城市化红利、商品房改革红利、国企改革红利)同时爆发,进出口年均增速超过30%,居民收入快速提高,人口生育率也不错,大量的农民工和下岗职工,为中国城市化提供了丰富的劳动力,大量的国际资本涌入中国,外资和民营资本一起推动中国成为了世界工厂。可以说,这五年是中国经济的黄金时代。那会儿很多人买房根本都不贷款或者很少贷款,房价在上升的过程中居民杠杆率也没有上升,2003-2007年的这个周期算得上最健康的一轮上涨。

除了2003-2007这一轮比较平稳的上涨,后来的三轮几乎都由信贷驱动。2010年的大涨始于全球金融危机后的强刺激,美国的三轮量化宽松释放大量的廉价美元,这些资本很多选择涌入中国投资房产和股市,而中国自身的4万亿刺激,也给经济的突飞猛进打了一针强心剂。中国的实体经济开始下滑,以楼市、股市、P2P为代表的虚拟经济开始虚火上升。

2013年的上涨源于前一年的两次降息和各个城市信贷放松。

2015-2018是距离我们最近的一次,大家都很熟悉,这次上涨的动力来自于2014-2016年的连续六次降息、连续六次降准、各城市降低首付、房贷利率打折,主要是为了给楼市去库存,给开发商解套。

在2015年时,就连北京在2015年都处于关闭认房认贷而且二套房首付只需40%的宽松状态,放在现在看,这个宽松状态是不可思议的。

为什么说信贷决定房价呢?原因也很简单,房价太高,收入上升弥补不了巨大差距,对于绝大多数购房者来说必须大比例利用信贷,否则就不可能买房。也有人充分利用信贷在房地产市场投机,这就衍生出了一些几乎没有本金,而是用信用贷、信用卡等方式凑首付,然后再去按揭买房的炒房团体。这些人本身面临的风险是可怕的,而且可能把银行拖下水(最近他们的大教主欧神被全网封杀,包括他上百万粉丝的微信公众号水库论坛被闭屏,就是因为他鼓励他的信徒利用信用卡、假离婚等各种灰色操作手段,利用极限杠杆违规炒房,违背国家大政策,带来高风险)。

2015-2018这波上涨周期中看到的很多成交都是换房,这一特征非常明显。典型的链条就是:年轻刚需拿“六个钱包”当首付,然后按揭买下大城市一套老破小成家立业,然后本地的老破小业主卖房后加一笔房贷去买改善型住房,改善型业主卖房后拿房款作为首付去买更好的豪宅、用于企业经营或出海……这个链条的每个环节都需要房贷来助推。所以,伴随上一轮房价上涨,房贷存量也有快速增加。2015年末全国房地产相关贷款余额总量为21.01万亿元,到了2019年中(三年半后),房地产相关贷款余额总量就已达到了41.91万亿,三年半翻倍。而个人房贷余额(不包括其他流入房地产市场的装修贷车贷等消费贷、信用卡等)也从14.18万亿增长到27.96万亿,也是翻倍,相对应的:三年半以来,GDP没有翻倍,居民收入没有翻倍。但是房贷都纷纷翻倍,这个怎么说都是不正常。

再看看热点城市的具体情况。比如北京,在二套首付比例较高且启动“认房认贷”的时间区间里,北京房价从来没有过大涨。而历史上每次取消“认房认贷”和降低首付比例,都是之后一轮大涨的导火索,上海与其他热点城市同理。可见在2008年之后,信贷就是决定房价最重要的因素,没有之一。

在信贷如此重要,而新增房贷又受限制的情况下,我们对房价未来的走势恐怕要降低预期,“稳房价”确实不是一句空话。无论是对开发商设定三条融资红线,还是对银行设定的房贷占新增贷款的比例限制,可以说都是小心翼翼和用心良苦的,因为这是一件很不容易做、很考验调控节奏的工作:要稳定房地产市场,开发商方面就要让他们主动把杠杆降下来;市场这边就是分城施策、控制房贷,让房价保持稳定、不涨不跌,最终用时间换空间。

对于银行来说,房贷是安全性最高最可靠的贷款项目,现在为了配合“房住不炒”,各大商业银行将不得不大量减少房贷业务,中短期内银行利润会受到一些不利影响。而受到更大影响的可能是那些利用银行信贷购买二套房三套房的人。

所以今年年底之前,不管是开发商的开发贷还是居民的购房房贷将会大幅度收紧,审核的标准也会提高,这个和三道债务红线一起,成为地产商降价抛房、回笼现金的发令枪。而居民房贷的收紧,也将成为打击楼市买盘的一道巨大力量。两者交错的话,今年第四季度及之后的楼市将陷入可怕的冰封期。陷入开发商降价抛售,买盘不足,开发商再降价的死亡螺旋——这才是楼市的真正命门!

 

 

以北京为代表的京津冀都市区,普遍面临着经济下滑的压力。近年来,环北京地区房价普跌40%以上,不少房产中介关门歇业,甚至出现了房产经纪人兼职转行摆摊卖菜的情况。

据凤凰网5日报导,近期,一张图片在网上流传,内容是环北京部分地区房价的情况。根据图中所示,环北京楼市龙头燕郊房价从2017年的38,000元(人民币,下同)跌至今年的18,000元,跌幅超52%。

跌幅最大的是永清,单价从23,000元跌到6,500元,跌超71%。跌幅最小的是开发区,单价18,000元跌至10,000元,跌幅44%。

根据贝壳网数据显示,目前燕郊二手房均价为1.8万元,大厂、固安、永清等二手房均价分别为1.6万元、1.3万元和1万元,霸州最低,单价0.91万元。

另据链家网成交系统统计数据显示,燕郊二手房价格于2017年4月达到最高点,挂牌均价为32,633元/平方米。而市场人士普遍认为,燕郊二手房价在三四年时间里跌了40%。

通过贝壳找房APP查询燕郊的福泽御园,2017年4月底52平成交价158万,而今年9月成交的52.3平84万,跌幅接近50%。燕郊大盘星河皓月的历史成交,同样显示出房价持续下跌的迹象,跌幅超过50%。

据北京中原市场研究部的统计,今年7月份环京住宅市场多个区域成交量下跌,其中燕郊环比降幅最大,环比下降62%。

除了北京之外,京津冀地区的其它城市都面临着经济下滑的压力。而整个房地产行业也都面临着冲击,部分中介门店关门歇业,甚至出现了房产经纪人兼职转行摆摊卖菜的情况。

据《新京报》5日报导,天津的武清、西青、河东、东丽等多个区域的房价均有不同程度的下跌。上述区域集中了万科、恒大、碧桂园、保利等大型房企,一些地方的新房价格很难超过每平米1.3万元,最终要降到1.1万元才能够被接受。

受今年疫情影响,大型房企均开启了降价模式,而且降价幅度较大。业界普遍认为,大陆房地产市场在过去几十年的过度开发中,积累了泡沫风险,今年的大幅降价潮格外引发关注。大陆“诸葛找房”网站的数据显示,今年上半年大陆有220多家房企倒闭。

 

 

大陆房企期望的“金九银十”并未出现,反而出现房价下跌潮。近日有消息表示,天津市多个区域的房价都正在出现大幅度下降,知情者透露目前购房者少、房子卖不掉。

大陆《新京报》10月5日引述购房者和业内人士的消息表示,天津的武清、西青、河东、东丽等多个区域的房价均有不同程度的下跌。

一位业主表示,他2017年上半年在天津市武清区高铁站附近购买了一套高层住宅,每平米1.7万元(人民币,下同),如今三年后,每平米1.5万元也不好卖。

一些新房项目的销售人员表示,天津宝坻区新房价格降到每平米1.2万元左右,滨海新区新房价格维持在每平米1.2万元左右。

一家大型房企负责人透露,目前天津远郊地区的房价相比2018年最高点,最多下跌30%。

一位业内人士说,外地人真正到天津工作的并不多,很多是为了户口而买房,而天津本市的人该买的已经买了,买不起的还是买不起,也就是说,接盘的人少了,房子卖不掉,必须降价才能成交。

据介绍,上述区域集中了万科、恒大、碧桂园、保利等大型房企,一些地方的新房价格很难超过每平米1.3万元,最终要降到1.1万元才能够被接受。

据悉,今年受疫情影响,大型房企开启了降价模式,而且降价幅度较大。比如,恒大集团从9月7日起“全面七折卖房”;碧桂园在凤凰通平台上的大约2.8万套房源,从9月19日至10月15日期间推出“9.9元抢最高10万元抵扣券,直接在总房价内抵扣;一口价直降30万”等优惠。一位内部人士向大陆媒体证实,大部分地区和项目都可以参与。

业界普遍认为,大陆房地产市场在过去几十年的过度开发中,积累了泡沫风险,今年的大幅降价潮格外引发关注。据悉,万科、恒大、碧桂园的负债规模均超过万亿;大陆“诸葛找房”网站的数据显示,今年上半年大陆有220多家房企倒闭。

大陆其它地区也出现类似于天津的情况。比如,郑州的房企纷纷进行降价、零首付、首付分期、送车位、送车等各种促销方式,但效果并不好,房价被指跌回到了4年前的水平,已经“跌无可跌”。

郑州近郊南龙湖某项目的销售总监表示,他负责的楼盘有近30名销售,虽然楼盘均价降了近千元,但9月份仅卖出20套房子。“工作日的时候,售楼处静悄悄的,连电话都很少响起来。”他说。

深圳二手住宅9月份的成交套数环比下滑24.2%。其中,楼价最高的南山区成交套数下滑幅度超过30%。

 

 

疫情冲击大陆经济,企业对写字楼的需求大幅下降。北京市的写字楼市场空置率升至十年新高,租金大幅下滑,其它三个一线城市(上海、深圳、广州)也出现相似情况。

戴德梁行9月28日发布最新数据显示,第三季度,北京全市及五大核心商圈市场空置率分别上升至16.6%和11.2%,均创十年来历史新高。

高力国际的数据则显示,第三季北京写字楼市场的空置率为17.5%,按季上升约1%。

空置率上升的同时,写字楼的租金正在下滑。三季度北京全市及五大核心商圈市场租金分别环比下降2.8%和2.9%,至每月每平方米348.4元(人民币,下同)和393.2元。其中,租金水平位居全国之首的金融街商圈三季度租金环比下降2.8%。

一位写字楼出租行业人士对大陆媒体表示,北京商务中心区(CBD)降10%到20%都有可能。

高力国际华北区董事总经理严区海表示,现在为了吸引客户,给新客户更长的免租和装修期,最长可以到6个月。“以前北京签约3年的装修免租期加起来3个月,现在对一些大中型客户最多能给到6、7个月,更大面积还可以再商量。”他说。

上述情况不仅发生在北京。一线城市广州写字楼交易8月份同比和环比均下降,成交物业主要集中于非核心商务区。

深圳的空置率位居4个一线城市最高,租金二季度一度跌至每平方米200元的水平。

上海大虹桥、前滩、北外滩等区域的写字楼空置率在二季度一度超过30%,陆家嘴在同期内的空置率接近25%。

高力国际预计,明年上海的写字楼空置率将飙升至30%,预计深圳的高级写字楼在2022年将有近三分之一出现空置。写字楼过剩将令上海和深圳租金下跌大约10%。

另据仲量联行估计,截至2023年,深圳的写字楼总库存将增加约60%,上海将增加44%。

 

 

9月25日,中国第二大房地产开发商恒大股票和债券价格双双下跌,全线七折促销卖房自救尚未见得实效,却因高企的债务而开启极限求生模式。
日前在网络中流出一份文件,指负债高达8,355亿的恒大集团基于时间紧迫为由,恳请广东省政府支持准许将地产业务借壳中国大陆A股深深房上市,否则需要向前期战略投资者偿还1,300亿人民币及137亿人民币分红,将引发一系列系统性风险,包括现金流断裂,影响社会稳定。

恒大主席许家印9月24日晚间在发布声明,称相关文件和截图凭空捏造、纯属诽谤,对公司造成严重商誉损害,做出强烈谴责並已向警方报案,“坚决用法律武器维护公司合法权益。”

评级机构标普24日晚间发布公告,将恒大前景展望下调至“负面”,因公司的短期债务持续上升,而部分原因与公司积极收购房地产项目有关。标普称,此前曾期望恒大能够解决其短期债务。

被恒大声称是捏造的文件提到,恒大于2016年起与中国大陆深深房签订协议,计划分拆恒大地产回A上市,惟有关重组工作尚未完成。指公司须于明年1月31日前偿还战略投资者1,300亿元本金,以及137亿元分红,此次重组未能如期完成,1,300亿权益将变为负债,资产负债率将大幅攀升至90%以上,可导致公司现金流断裂。

而文件显示,在现金流断裂后,将影响8,441间上下游合作企业、792个项目、14万员工、61.7万套未交楼单位,並严重影响社会稳定,触发业主大规模维权。

9月25日,恒大股债齐遭血洗。恒大港股全天大跌9.46%至13.78港元、恒大汽车跌去12.76%至16.82港元,恒大与腾讯的合资公司恒腾网络股价亦跌去19.05%至0.255港元;债券方面,19恒大01,19恒大02,15恒大03等多只上交所债券暴跌触发临停,当日跌幅在18%-30%之间。

据《路透社》9月25日报道,北京某大型券商资管部负责人称,“周三市场就在传那个文件其中一页的截图,不知道是什么来头,市场人心惶惶,昨天恒大的债券价格掉了差不多3块,股票动静更大一些;今天是直接股债都被血洗了。”

他并指出,从上述求助函的信息详细程度和“恒大过去几天的反应,或者说没反应或反应迟钝”相比,恒大姗姗来迟的回应“市场基本上没人相信”。

对恒大有授信的一国有银行人士表示,房地产开发贷款很少出问题,一般都有土地或房产抵押,损失率不会高,且该行实际风险敞口低于文件所示的金额。

中国的房地产开发商们在过去几年狂飙突进,以高负债的模式快速发展。中国央行和住房城乡建设部8月20日联合召开重点房地产企业座谈会,形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则,通过三道负债率相关的红线将房企分为四类进行监管。

看完监管层的三道红线的内容,房地产开发商就已经明白,降负债这事,不行动不行,步子迈小了也不行。

9月6日晚上10点,恒大深夜召开了集团营销大会。会上许家印直接了当宣布了两件大事:全国600多个楼盘,七折卖房;9月和10月,单月销售目标1,000亿。

恒大计划于2020至2022年间,每年减少有息负债1,500亿元,3年内合共减债4,500亿元。今年上半年,恒大总债务已减400亿元,预计全年可减债1,000亿元。8月31日的中期业绩发布会上,恒大副主席夏海钧表示,公司分拆旗下物管公司金碧物业上市,可令净负债率下降,未来亦有计划陆续分拆资产上市,为公司减债。

发言人称,恒大一切经营情况良好,今年首8个月累计销售4,506亿元人民币,销售回款超4,000亿元人民币,截至今年上半年现金余额达2,046亿元人民币。近日提前偿还106亿美元债。

 

 

最近,中国房价不断下降的消息在国内引起了很大的关注。这里先给大家回顾一下。

上次讲到过天津市区普遍一平米下跌5000元的事情。自2016年天津房价触及高点以来,房价跌幅在20%-40%,其中市区跌幅在20%左右,郊区跌幅高达40%,天津房价普遍跌幅在30%以上,一套房子跌幅百万都很正常,有的房子两周降价72万,天津楼市下跌的消息刷屏了自媒体。

几乎和天津房价下跌同时被爆出来的是:河北省会石家庄房价跌回三年前了。

济南房价已经7连跌,高位站岗不仅有购房者,而且有很多开发商。一波大起大落的楼市行情,无情的把全国半数一线房企包了饺子。连以“话少活好镰刀快”著称的无情收割机——碧桂园都没能逃脱。碧桂园在济南新东站拍了8块土地,块块高位站岗,至今无法解套。

最近,北京二手房量价齐跌,8月31日至9月6日一周内,北京二手房成交套数环比下跌4.92%。北京房价同时也在下跌。9月以来北京二手房均价为每平方米57,384元人民币,比去年同期下跌3.70%。还有的购房者没办完买房手续,房价已经跌去了十几万甚至几十万。当然这些数据是官方的。而民间真实的情况是,北京市区二手房很多要大降20%才能出手,环京楼市这几年很多已经大跌40%-50%以上,郊区很多地方成了鬼城。

除了天津、北京、石家庄,中间还不时涌现出“房价如葱”的东北、云南三四线城市,2万块钱、7万块钱就可以买一套房子。可以说整个北方城市的房价都开始沦陷了。

而今,又有一个北方省会城市房价开始失守,这个就是北方的第二经济大省——河南。

9月18日,“河南省房地产业商会”微信公众号发文称,9月17日,三十多位河南房地产企业掌门人和一线房企参加的河南省房地产业商会会长闭门会中,多家房企表态稳地产,不带头降价。与会房企观点普遍一致:降价促销对于整个行业发展,弊大于利。而且今天,这个协会也在批评恒大在全国7折甩房破坏行业整体规则,损害大家的利益。

这个消息释放出了很多信号:首先说明,河南房价已经出现了下降的趋势,正是为了防止房企之间打价格战,降价促销抢跑,所以这次会议才特意强调结成价格同盟,不降价。其次,这种行为如果放在美国一定是干扰市场的托拉斯行为,是要被起诉的,但在中国还是可以。再次,北方城市都在降价,如果河南能硬扛着不降价,房屋销量就无法保证,开发商就无法回笼资金,欠银行的债务就无法偿还,最终当然会出现债务违约,开发商倒闭破产。所以,目前的情况就是:不降价是等死,降价可能还有一线生机。当然,在中国的这种价格同盟一般都是不牢靠的。这些协会在一起开会可以达成口头协议,估计回去之后首先就是降价促销了,对于房地产萧条这只吃人的老虎,开发商不一定要跑赢老虎,只需要跑赢一起在跑的其他同行就行了。所以,我的判断是河南房产降价已经是在路上。

而事实也正是如此,河南郑州的房价已经开始下跌。

郑州首现买房当场送汽车!这几天,朋友圈里一条卖房广告炸开了锅,买房直接送别克英朗一辆,网签直接新车开走。买套房、送辆车!不少人吐槽,网友表示这在郑州还真是“活久见”。

以前市场不好的时候,开发商总会想出各种招数来吸引眼球,比如低首付、零首付、分期首付、降价、特价、家电代金券、物业费等等。但是买房送车过去只在北京上海深圳等一线城市见过,在郑州确实是第一次。据太平洋汽车网报道,目前别克英朗不同车型价格在6-14万左右,相当于直接买套房省下几万的房子,好像太诱人了。而且,物业除了送车,还有低首付的优惠政策。一般情况下,公寓首付至少要50%,但现在这个楼盘首付只需要19800-30000就可以网上签约了!可以说开发商为了回款,也是拼了。

郑州的房价下跌,不是个别现象,也不是郊区的现象,而是出现了全面降价的趋势!这个时候好像没有最低的房价,只有更低。9月,郑州有很多特价房。每天朋友圈都在筛选各种楼盘降价的消息。今天跌了500,明天跌了800。过了一段时间,出现了令人震惊的特价,低价房满天飞。

前两天,四环内跌至9900;这两天,豪宅窝里的北龙湖某盘跌价幅度高达1万/平米!价格,总能低到让人惊掉下巴;房价,似乎真的撑不住了!12月15日是开发商核算节点之前,越靠近这个节点,降价项目越多,幅度会越大。

有朋友可能会问,房价下降难道只是天津、石家庄、济南、郑州、北京等北方城市的现象吗?当然不是。最近,重庆房价下降也比较狠。

年初,重庆有房东考虑换新房,把旧房挂了出去,一直无人问津。后来连续降价两次,大降30万,还是没有成交。今年年初,重庆挂牌二手房不到14万套,如今达到16.4万套。短短几个月,就激增了2.5万套。而如果和去年相比,现在的挂牌量翻了三倍。要知道,这还仅仅是二手房,不含新房。而北京通过链家正在挂牌销售的二手房也才刚超过9万套。这样一对比就可以看出,重庆排队卖房有多火爆。重庆楼市的血雨腥风可能要来了。

那么,其他城市的二手房市场如何呢?9月14日,中国国家统计局发布了8月全国70个大中城市的房价数据。数据显示,二手房有近20个城市下跌,包括热点城市天津、石家庄、济南、郑州等等。虽然这些城市的降幅都不算太大,但70个大中城市中,依然有接近3成在下跌。

都说二手房成交量是市场冷热最直观的体现,下面我们就来看具体的成交情况。比如南京,从监测数据可以看到,2020年第37周,南京二手房成交面积19万方,环比再降17%持续回落,成交规模降至6周内低位。还有深圳,数据显示,8月深圳全市过户11322套二手房,环比下跌15.6%。因为二手房过户存在数据滞后性,8月过户量虽过万,但实际成交已有所下降。更令人担心的是,8月深圳二手房成交均价为66002元/㎡,环比下跌1.3%。伴随着需求降温和预期回落,二手房的成交均价也彻底失去上涨动力。全国大部分城市二手房市场压力只增不减!

除了二手房,新房降价的城市也越来越多了。8月份,新房价格环比涨幅有所扩大,和城市结构有关系。但也可以看到,在70个城市中,房价下降的城市数量是有所增加的,从7月份的6个增加为8月份的9个,说明有更多城市加入到降价的行列中。

不可否认,二手房惨淡与新房市场有直接关系。新房价格上涨的预期没有了,大部分楼盘价格甚至还在不断下跌,市场进入浓浓的观望期。
但,真正的主因还是持续的定向调控。

7月,中央与地方城市开展房地产座谈会,北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙10城参与。强调科学精准调控,防止资金违规流入房地产。8月,住建部定向约谈沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等房价涨幅较快的6城。强调及时精准调控,坚决遏制投机炒房。随后,长春、沈阳,及前期房价上涨过快的深圳、杭州、无锡,陆续出台政策打补丁响应。其中——

沈阳提高二套首付比例,禁止分期首付和首付贷,同时提高个人转让住房增值税免征年限,从2年上调至5年。

无锡二套首付比例40%上调至60%,围堵假离婚购房,同时提高个人转让住房增值税免征年限,从2年上调至5年。

深圳拟建立婚姻信息查询机制,围堵假离婚炒房,产权不满半年不允许做经营贷……

大家知道整个2020上半年,全国出台了多少房地产调控政策吗?

据统计是304条,一年只有365天,半年平均182.5天,但是这半年出了300多条政策。基本上,每天会有1.6条政策落地。所以,短期调控政策绝对不会放松,市场没有升温的基础。

然而,更值得关注的,是持续走高的库存。截至2020年7月底,全国100个城市商品住宅库存总量为48031万方,环比增长0.2%,同比增长6.9%,存在库存积压和滞销的风险。其中,天津最近被爆出有房每平降5000,但其实,天津二手房库存早已处在惊人的高位了。二手房挂牌量已经突破14万套,明显的供过于求,卖方难有溢价权。成都挂牌销售的二手房已经超过13万套。相比年初突破12万大关,涨了1万套。有数据显示,2018年底才5.8万套。也就是说,1年多的时间,成都二手房库存上涨超1倍。还有沈阳,二手房根据链家数据显示,目前挂牌量也超过13万套。两年时间里,沈阳二手房库存涨幅超过200%。

目前,全国有超过一百个城市的二手房挂牌量,已经连续增长了十七个月,什么概念?就是持续上升了快两年了。很多城市二手房的挂牌数量直接翻了一倍,甚至还有翻了好几倍的。

北京去年的二手房挂牌量是55000套,现在是93000套。杭州,去年二手房挂牌量是65000套,现在呢,已经高达120000套了。最厉害还是重庆,去年二手房挂牌量为48000套,现在已经超过160000套了,翻了三倍还多。苏州去年的二手房挂牌量为24000套,现在的挂牌量已经快到90000套了,也翻了三四倍了。

新房价格的上涨,掩盖不住二手房大抛售侠的量价齐跌。二手房才真正代表了楼市未来的走向。

最近的十年,可谓是房地产行业的黄金十年,国人对房子的狂热是难以想象的,由于房价一直在涨,很多人都进行炒房,开发商见有利可图,也拼命扩大规模,大量建设住房,不知不觉,住房已经严重过剩。随着人口红利消失,大量的二手房空置,这个数量高达1亿套。

从2019年开始,楼市就在走下坡路,各大城市二手房挂牌量大幅上升,北京,重庆,上海,杭州,苏州等城市纷纷突破了10万套,还有中国最大炒房团上市公司手里的130万套住房都在等待套现离场,可以说二手房已经形成了堰塞湖现象。

目前二手房市场有2大特征,一是降价20%卖不出去,由于二手房存量太多,如果要在一两个月卖出去的话,可能降价幅度要很大,30%或者40%才行。二是很多城市出现房价倒挂的现象,新房价格比二手房价格还低,不过这也是正常现象,由于今年遇到疫情,对楼市的冲击很大,很多开发商都陷入困境。在国家划定了三道债务红线、融资受挫的情况下,大都会选择降价卖房,回笼资金,以免企业陷入资金流断裂的局面。最近恒大7折卖房就是典型。

目前,大约有1亿套住房是空置在“吃灰”的,这是足够5亿人居住的。这1亿套主要指商品房,还不包括小产房和农村的房子。未来10年,从农村进入城市的农民数量也将减少到1亿人,但是开发商建房的速度并没有减少,可以预料的是,未来三到五年,住房将进入严重过剩的时代,房子可能会“烂大街”,部分城市房价将跌成白菜价,其实现在很多中小城市的房子已经成了白菜价了。

住房过剩是开发商和炒房客都必须面对的,如果你看完关于房地产的各项数据,就会明白为什么开发商和炒房客会如此焦虑了。现在,二手房抛售量飙升,有观点认为是2015年下半年开启的房地产牛市,无数人冲进了楼市(甚至出现万人抢房和深夜排队抢房现象),现在这些房子都满足了限售期限,都流向市场了,再加上现在楼市不明朗,一时间二手房纷纷涌向市场,导致难以消化。

如果这些二手房大量抛售的话,楼市可能会“崩盘”,这绝对不是危言耸听。

原本以为,在楼市已经出现堰塞湖,出现危机的时候,政府会“网开一面”,但是各大城市对楼市的调控非但没有放松,反而出台更多的政策,多次强调“房住不炒”,强调要稳房价、稳地价、稳预期,银保监会也发声,资金不得违规流向房地产行业,住建部也表示,房产税、空置税等将会尽快出台。

在出现疫情、天量二手房等待抛售、以及降价20%都卖不出的情况下,政府如此强硬,看来不是没有道理,是楼市真的充满了风险,如果继续放任楼市的话,一旦泡沫破裂,就会重蹈日本的悲剧。1991年,日本楼市泡沫破裂,上万人自杀,几十万人财富化为灰烬,这点可是中国政府不想看到的。

但很多事情是不以人的意志为转移。未来两到三个月,开发商降价打折甩新房和楼市二手房大量降价抛盘会交相辉映,成为奇观。当然,也不排除堰塞湖因为导流而出现溃坝的可能性……

 

 

又一个热点城市出手给楼市“加税”。这次是成都。成都市政府办公厅出台《关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知》,发布15条举措。

其中,最重磅的一条就是:借鉴其他城市的经验,将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。个人将购买不足5年的住房对外销售的,按照5%的征税率全额缴纳增值税。

短期“炒房”行为,显然将受到一次暴击。更重要的是,“加税”在楼市调控中属于大杀器,轻易不会动用。还有更多的城市会跟进,很有可能,楼市会重回“加税”时代。

上一次二手房增值税(营业税)的大调整,还要追溯到2015年,当时财政部发文,全国二手房营业税征免年限“5年改2年”,引起一片欢呼,也吹响了楼市去库存的号角。

现在,各地纷纷把2年重新改到5年免征,传递了极为严格的调控信号。这说明,楼市不仅要继续从严,还要更严,勒紧资金不许流入房地产。

最早的变化是从深圳开始的。7月15日,楼市最为火热的深圳,最早给楼市“加税”。深圳调控的“新8条”,不仅堵住了随迁老人、离婚等方式买房的路子,还直接调整了征税政策:征免年限“2年改5年”。

随后,8月30日,无锡新政出台,都同样有这一条款。

9月6日,沈阳跟进,同样把征免年限从2年上调到5年。

这个税种,原本是营业税,营改增(营业税改为增值税)后,规定税率是5%。对于动辄数百万的房产来说,这可不是一笔小数目。一笔200万的房屋交易,就会产生10万的增值税。

跟以往相比,这次不是财政部统一发号施令,而是各个城市结合实际,出台政策。为什么先在这些城市“加税”?

有人觉得是为了增加地方政府收入,但更主要是服从楼市调控的需要。因城施策,这些城市的房价太“热”了。

这是最新出炉的中国国家统计局数据,从二手房市场来看,这几个城市都有个共同点:房价同比涨幅太高了。

二手房同比涨幅,深圳是15.9%,沈阳是9.4%,无锡是9.2%,成都市7.5%。

在70个城市中,分别排名第一、第四、第五、第八。

7月下旬,住建部举行房地产座谈会,北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市政府部门相关负责人参加。

8月底,住建部召开房地产工作会商会,沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等6城参与会商。

沈阳、成都两次都出现在会上,可见压力之大。

深圳、沈阳、无锡、成都这些城市通过调控政策,给楼市降温,也是“因城施策”的体现。

接下来,还有哪些城市会跟进?北上广一线城市可以暂时不用慌。二线城市如果没有出现过热,也可以观望。最有可能跟进的,就是上面表格名单中的城市。

尤其是唐山、宁波、徐州这三个位于大都市圈的城市,很有可能会迅速跟进。相对而言,西宁、银川虽然同比增幅较大,但地处大西北,楼市调控压力相对较小。

而同比涨幅在7%以下的这些城市:洛阳、丹东、济宁、平顶山、兰州、温州、大理,则属于观察名单。

这是因为,对地方政府来说,免征年限“2年转5年”也是一把双刃剑,它对二手市场的流动性打击很大。

交易成本提高了,买卖房屋的会提升,置换就更难了。

如果不是在过热的市场实施,这个政策可能会让二手房市场短期“休克”,因为大部分的房源,都是没有满5年的。

不过,二手房受到抑制,对一手楼盘而言,却是一个利好消息。

进入“金九银十”,房地产开发商去化力度很大,地方政府也要趁年底冲一波卖地,“2年转5年”会把一批改善客户带向新楼盘。

对于普通投资者来说,现在楼市的投资周期,要抱有长期持有的心理准备。

 

 

最近,楼市的热点新闻慢慢多起来了,放出的招也越来越大。今天主要给大家讲的是中国北方一直辖市楼市大跌的事情,而且是刚刚发生。

讲这个之前,先给大家看看开发商打折抛房的事情。最近比较火的应该是恒大连夜出来的7折售房消息,其实,恒大这几年都有打折卖房的促销活动,一个是在农历新年档期,一个是在“金九银十”,这次也不例外。恒大推出了9月7日起至10月8日全国600多个楼盘的促销活动,计划单月回笼资金1000亿。只是之前折扣是7.5折,这次是7折,折扣比往年更大。

但是有人细算了一笔账,以一套原价100万的恒大房子为例,如果享受所有折扣优惠,现在购买只需要58万左右。这意味着恒大房价的折扣不是7折,而是5.8折,几乎可以算是腰斩卖房了。

据说,在如此大力度促销的背后,恒大的目标显而易见——抢销售、抓回款、降负债。毕竟,近2万亿元负债的恒大,可以说是“负”可敌国。而这两年又正是还款的高峰期。加上最近,中国政府对房地产企业的融资进行了新的限制。8月20日,住建部、央行在北京召开了重点房地产企业座谈会,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则,可以说是釜底抽薪。恒大踩债务太高,踩了三条红线,未来融资力将受到极大限制。对于资金密集型的房地产企业来说,这几乎是灭顶之灾。所以,恒大提前抢跑,降价回笼资金,降负债,是当务之急,关系到恒大的生死存亡。

而就在9月10日,排名前三甲的另外一个房企巨头碧桂园也传出降价的消息,在国内引起震动。9月10日,据路透社报道说,消息人士透露,在恒大宣布全国楼盘降价后,碧桂园正在考虑在购房方面提供更大的折扣,但计划尚未敲定。随后碧桂园向媒体回应说该消息“完全不属实”。虽然碧桂园否认了,但是相信开发商比拼降价卖房也不远了。恒大的5.8折卖房只是刚刚开始。

比恒大和碧桂园打折卖房消息更劲爆的,是近日开始在国内各大媒体、论坛和民间自媒体上发酵的天津房价大跌的消息。9月10日,天津市区一平米普遍下跌5000元的消息不断发酵,自从2016年天津房价的高点以来,天津市区房价跌幅在20%-40%,其中市区跌幅在20%左右,郊区跌幅高达40%,天津房价普遍跌幅在30%以上,一套房子跌价百万都很正常,有的房子两周降价72万。这个消息确实非常劲爆,可谓是惊心动魄。特别是大户型、总价高的房源,降的最凶猛,郊区的跌得也非常厉害。之前主要是很多人为了落户天津,选择在郊区的房子,一旦这一波浪潮消退后,当然就会跌得比较凶。而且,郊区的房子在学区资源、生活便利上当然不能和市区比,这就像北京燕郊的房价暴跌是一样的道理。

天津房价的高点是在2016年,那一年涨得很凶猛,泡沫很大,随后就一直走下坡路。2016年之后买房子的基本都亏了,如果算上利息、物业费等房产持有成本,亏得更多。在今年楼市调控的大环境下,根本看不到房价止跌的迹象。

和天津一样,这几天,河北省会、京津冀的重要支点石家庄这个城市再次登上微博热搜,相较于去年因无门槛落户登上热搜,这次的话题显然有些苍凉——石家庄房价跌回三年前了。

以石家庄一个热门市区为例,2017年10月份出台政策前夕,房价一度炒到近2万元/㎡,随后从高空坠落,一路跌到现在13500元/㎡,相当于跌去30%多。按照一套100㎡的房子算,相当于跌去60万,再加上这几年物价上涨,以及货币贬值,妥妥跌去一个多首付。纵使这样,石家庄依旧是有价无市。

石家庄房价下跌的话题引来上百万流量,底下黑压压一片评论,当然更多的是网友对石家庄这座城市的吐槽。

其实,整个京津冀房价都跌了,北京跌了2成多,环京楼市跌了四五成,基本上腰斩;天津平均跌了3成。但在全国一、二线城市中,还是天津跌得最狠。之前一直没有报道,这次被捅出来了。

实际上,2016年那波热炒,全国一、二线城市的房价基本都翻倍了,很多都还不止翻倍,但好像没哪个一、二线城市的跌幅比得上天津。天津房价自由落体式的下滑,除了调控太严之外,我觉得主要是经济衰退、财政压力大、市场信心不足等导致的结果。

就我个人看,这次天津、石家庄、北京房价的下跌,和京津冀地区的经济衰退有很大的关系。

中国的经济历来都是南强北弱。自南宋以来,这种格局基本上就没有变过。前几年,“投资不过山海关”的东北经济大滑坡就是很好的例子。东北的产业衰退,外迁,人口流失,顺带着也是房价下跌。后来是轮到中国第三经济大省,北方第一经济大省的山东,GDP造假挤水分,和劲敌江苏的差距越拉越大。山东财政开始出现赤字需要国家填窟窿,前几年热议的“六省一市的财政养国家”里面都没有山东的名字。而这一次,京津冀房价下跌的背后,首先体现的就是以北京、天津为中心的北方经济的全面衰退。

拿天津为例来具体说一下。北京、天津和河北在全国的地理位置上是一个绝对特殊的安排,北京天津作为两大直辖市在河北省境内形成两大明珠和经济支点,从而对河北经济形成带动作用,但事实上却是北京和天津一强一弱,大城市对周边的虹吸和带动作用却体现为北京对天津的反噬,两大明珠成了一明一暗。天津对河北的带动反而成了河北对天津经济的分流。

这就导致天津在与北京、河北的三方竞争中处于一个非常尴尬的境地,本来平起平坐的两个大哥却演化为天津在北京面前是二哥,在河北面前则是兄弟。

从北京经济的发展看,2012年到2016年五年间北京全市地区生产总值年均增长7.3%、生产总值达2.5万亿元,人均GDP达到11.5万元;2019年北京GDP比上年增长6.2%左右,GDP总量达到3.5万亿。反观天津,从2005年至2015年近10年来的GDP总量和增长速度来看,2015年天津GDP总量为16500多亿,同比增长9.3%。无论是经济总量和经济增长速度都无法与北京相比。2019年天津地区生产总值增长4.8%,比北京低1.4个百分点,天津地区的经济总量和北京差距继续扩大,2019年天津全市GDP只有14000多亿,远低于2015年的1.6万亿,还不到北京3.5万亿的一半。我们再从另外一个角度对比,2011年深圳、天津、苏州、重庆4个城市GDP突破万亿,基本上在同一个水平。去年,深圳的GDP已经高达2.6万亿,重庆2.3万亿,苏州1.9万亿,而天津只有1.4万亿,甚至被成都、武汉和杭州超过,排名第十。

虽然GDP排名不能完全说明问题,但是可以看出天津经济在快速衰落,而且北京的经济增速和绝对量也和上海的差距越来越大,被深圳在快速追赶,整个北方的经济都在快速衰退。这也是这次北方城市房价失去支撑,先出问题的主要原因。

房价走势,长期看的是人口。除了宏观经济,人口断崖也是天津楼市出问题的主要原因。就像东北楼市的衰败是伴随着人口下降一样的道理。前两年西安、武汉、成都、天津等城市的抢人大战也是这个逻辑。

天津的人口流入能力不足以支撑天津住房的增量需求,与其它一线城市的巨大人口流入相比,天津简直是微不足道的。毕竟,人口流出是房价下跌的主要原因,全国目前已经有12个城市的一套住房价格在10万元以内,7万元一套的住房、2万元一套的住房也已出现在各种新闻里。

北上广深四个一线城市的房价之所以坚挺,就是因为大量人口流入的存在。有数据显示,2001年到2010年这十年,北上广深四个一线城市的人口年均增量分别为60.4万、62.8万、27.6万、33.5万人。2011年到2015年的五年里,北上广深的人口年均增量分别为41.86万、22.74万、16.06万、20.42万人。

与此同时,天津的常住人口增量从2011年的56.7万人下降到2016年的2.4万人。截至2019年末,天津市全市常住人口1561.83万人,比上年末仅仅增加了2.23万人。

没有持续有力的人口注入是天津房价难以持续上涨的先决条件,而落户天津的人一般是以天津作为跳板。在天津落户而在北京工作和生活是很多天津-北京两地人的生活状态,而有些人则是奔着天津的高考优势去的。落了户,纯粹是为了孩子去考试的。这些都是天津房价缺少支撑的主要原因。

2018年5月天津推出“海河英才”计划以来至今年8月中旬,天津市人社局公开说,2年多来,该市共引进人才近30万人。2018年引进13.3万,2019年11.5万,也就是说今年到目前为止引进人才也就5万左右,全年人才引进数据估计会很惨。去年天津的常住人口只增加了2.23万人,这就应该是天津房价下跌的重要原因。

除了宏观经济衰退和人口流失,房价的走势当然和地方财政的恶化有很大关系。天津也是一个很好的例子。

今年上半年,天津的地方一般预算收入跟去年相比,从正增长15%,到下跌10多个点,半年收入还不到1000亿元。而这又进一步加剧了天津的财政赤字,财政危机加剧。其实,这几年天津的财政赤字一直在恶化。

财政恶化后政府往往想到的是多卖地,然后新房供应量增加,然后房价下跌;房价跌了,地不值钱,为了多卖地补贴财政,只有继续加大土地供应量,多盖房,然后房价继续跌。

两个人口差不多的城市深圳和天津相比较,2016年天津市新增住宅供应量23万套,深圳市从2016年至2018年新增住宅供应量分别为4.04万套、2.58万套和2.94万套,三年累计增加住房9.56万套,而天津2016年一年的住宅供应量就相当于深圳3年供应量的2.4倍!

2019年,天津一年出让了155宗地,土地成交面积达到了1810万平米,创出历史新高。根据天津统计局的数据,去年天津土地收入1361亿。这只比天津地税收入(1634亿)少两百多亿,成了天津财政的第二大收入来源。天津今年在土地收入这块的预期是要增长27%,达到1800多亿!看起来卖地是停不下来了。

从全国消化去库存的情况看,全国去库存的效果已经非常明显。数据表明,2019年初全国商品房待售面积5.24亿㎡、同比减少11%,当前待售面积已经相当于2014年4月的水平。而北京、天津全年供应量大增,2018年可售面积北京同比增长41.1%,天津同比增长53.3%。

一方面是需求难以持续增长,另一方面是库存量持续增加,自然就是住房价格的下跌和二手房交易的持续下跌。天津二手房交易量2017年比2016年下降57%,2019年又比2018年下降11%,今年1-7月比去年同期又下降了23%。而二手住房成交价格方面,2020年二手房成交均价较2017年下跌了9%。

这样的趋势还没有停下来的意思,只会加速。要制止房价下跌,要么就是放松楼市调控政策,但在当前国家调控越来越严的情况下,天津是不敢顶风作案的。除此之外还有一个办法,就是减少土地供应量,但这对于等米下锅的地方财政来说,也是远水解不了近渴。如果天津的土地一直这么卖下去,供给量无限,这房价就不是跌5000元的问题,而是跌几个5000元的问题了。目前天津经济增速很低,财政入不敷出更加严重,这种卖地缓解财政压力的模式,暂时是停不下来了。

截至2019年末,天津市的政府债务率有99.58%,在全国省市排名中位居前几名。像全国很多地方政府一样,天津区一级的财政很多已经破产了,很多区连公务员工资都发不出来,由天津市政府托管。目前天津市政府财政也是自身难保,不排除拖不住一起垮掉的可能性。

在实体经济不景气,企业税收锐减的情况下,除了卖地,还有更好的办法来弥补财政窟窿吗?也有,那就是卖家当,甩卖国有企业资产来度过危机,但是这种办法显然不能长久。2020年3月,天津产权交易中心公开拍卖60个国企混改项目股权,最高可出让100%股权,等于是可以全卖了。

天津市去年公共财政收入2410.3亿元,同比增长14.4%。其中地方税收收入1634.2亿元,增长0.6%,这个指标其实反映的就是天津经济的惨淡;非税收入776.1亿元,增长61.2%。说明天津市的财政主要靠非税收收入在支撑。非税收收入除了收违章费、停车费等行政收费这块外,天津官方的解释是还有其他收入,他们说非税收入增幅较高,主要是盘活变现政府资产,全面推进国企混改,转让部分国企政府持有股权收入大幅增长。说白了,其实就是甩卖国有资产,卖了几百个亿。但即便这样疯狂卖资产,我们看到去年天津的财政收入也只有2400多个亿,而支出却高达3500多亿,这1100多个亿的窟窿怎么填呢?除了负债,可能中央政府也兜不了底。

天津财政已经到了山穷水尽的地步,实在无路可走了,只能先把国企这些家底都卖了,再加大卖地的力度,防止债务不崩塌。只是这样一来,必然就要牺牲房价!而这样的选择也只是权宜之计,最终结果会是房价和财政都保不住。

这不仅是天津的结局,也是包括北上广深在内的全国其他所有城市的结局,甚至是整个中国的结局。只是天津、石家庄等北方城市先行一步而已,最终的结局都一样!

 

 

最近,中国国内楼市的大消息不少,今天就和大家好好分析一下。毕竟,楼市是目前国人家庭里比重最大的资产,不管是在国内还是在国外的华人,都非常关注。而我一直也是紧跟国内楼市的动向,收集的资讯比较全,分析算是非常诚恳的。

看完这篇分析,我相信大家对目前中国楼市的政策和未来走势会有一个非常全面深入的了解。

我们先来说一下楼市的几个大事件。第一件事是在之前讲到的,住建部和央行所确定的房地产企业债务的“三道红线”。按“三道红线”标准测算,以2019年末的数据为基准,销售排名前50位的房地产企业中,均未超过警戒线的有11家,超过1条警戒线的有15家,超过2条警戒线的有8家,超过3条警戒线的有15家。其中,在全国最头部的12家企业中,“三道红线”中位于红档的是中国恒大、融创中国、绿地控股,所以大家要特别注意这三家企业的房子,未来可能降价的空间比较大,不降价的话千万不要买。

第二件大事是8月26日,住房和城乡建设部在北京召开部分城市房地产工作会,贯彻落实党中央、国务院关于房地产市场平稳健康发展决策部署,分析当前房地产市场形势,稳妥实施房地产长效机制有关工作。调子还是老调子,房住不炒,不将房地产作为短期刺激经济的手段,保持调控政策连续性稳定性,没啥新意。然而,最大的看点就是参会城市的名单,这里面释放的信号很多:“沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等城市政府及所在省(自治区)住房和城乡建设厅负责同志参加会商。”

就在一个半月前,同样主题的会议也在北京召开,只不过那一次参会的名单是:北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙。

首先,从中释放出的信号是这些城市都是2020年房价涨得很快的热门城市。按照“谁冒头就打谁”的调控政策,这些城市可能危险了。其中成都和沈阳出现两次,应该是调控的重点。

其次,三线城市和房价较低的城市也开始从紧调控了。我们看长春、银川、唐山、常州这几个城市,虽然政治级别来说高低不同,地域也完全不同,从经济实力来说也是高低不齐,但都是2020年房价快速上涨但经济表现都一般的城市。这里面最典型的就是唐山,在全国最权威的的中国国家统计局70城市房价统计中,这个城市的房价涨幅同比排名中已经连着10次夺冠了。

所以,中共高层这次释放出的信号就是,调控楼市不仅调控深圳这样绝对价格高、涨幅大的城市,而且要调控那些绝对价格不高、不起眼的城市,还有那些三四线城市。那些认为三、四线城市房价没有泡沫,不用担心房价下跌的人要注意了。

说到三线城市房价的调控,最近无锡出台的提高购房首付比例的措施在全国引起了掀然大波。毕竟,比起限贷限购限售这些常规手段来说,提高首付比例还是猛药。我们来看一下无锡的情况。

8月30日一早,无锡房价调控的新闻就在全国被广泛报道。主要措施包括:1、二套房首付比例,由40%提升至60%。2、围堵假离婚买房渠道。夫妻离异后2年内买房,按离异前家庭在本市市区范围内拥有住房套数计算。3、个人住房转让增值税征免年限,由2年调整到5年。

在稳地价上也出了几条措施,比如增加土地供应,住宅用地在去年基础上增加供应不少于50公顷,比如对购地资金来源开展穿透式核查,防止开发企业盲目加杠杆放大市场风险。

为什么三线城市无锡会首先在全国推行提高二套房的首付比例?因为无锡房价上涨太猛。2020年1月,无锡挤入全国二手房价格同比涨幅TOP 10榜单中,到现在连续七个月登榜,每个月都有无锡。而且截至目前,无锡二手房的价格涨幅仍然一路上升,丝毫没有收敛迹象。

2020年上半年,无锡30幅涉宅地块成功出让,面积约210.12万方,总金额达446.57亿。
和2019年同期相比,成交面积上涨74.23%,成交金额增长112.7%,楼面均价上涨12.3%。新房、二手房价格上涨过猛,地价上涨得太厉害……在房住不炒的大政策下,这样顶风作案的行为显然是不允许的。年初火爆的深圳都被拍熄火了,无锡当然也不会例外。

无锡的调控释放着一个极其重要的信号:下半年到年底前,稳楼市、稳房价、稳地价,高层的态度丝毫不会含糊,枪打出头鸟,谁出风头就打谁,毫不犹豫。这也意味着更多、更密集的调控政策已经在路上。

我们看一下今年7-8月那两个月里各城市调控升级的政策,就能感受到楼市调控的力度:7月2日,东莞调控升级,禁止捂盘惜售,房价涨幅严格控制在5%;7月15日,深圳调控升级,名下无房但有商贷、公积金贷款记录的,住宅首付比例不低于50%,非住宅首付比例不低于60%;7月15日,内蒙古调控升级,停止向购买第三套及以上人员发放公积金贷款;7月17日,吉林省将公积金二次房贷利率,上调为首套的1.1倍;7月20日,杭州收紧房贷政策,有房或有过往按揭记录的,公积金贷款首付必须60%以上,加上之前的人才购房限售5年;7月23日,南京,不低于30%的房源优先供无房家庭认购,追溯离异2年记录;8月4日,海口,严禁滞后网签,严禁捂盘惜售;8月30日,无锡,二套首付比例上调为60%,严禁假离婚买房……

短短两个月内,就有11个城市或省份接连出台了不同程度的调控升级政策。很明显,在今年这个特殊年头,高层对于房地产领域并没有丝毫的心软和手软,而且比以往任何时候都要敏感和谨慎。因为他们知道,中国房地产的泡沫不能继续吹了,地产泡沫会导致金融危机,同时会吸干实体企业的最后一点资金。

8月16日,银保监会主席郭树清在《求是》杂志撰文指出:“房地产泡沫是威胁金融安全最大的灰犀牛”。盖上这顶帽子,等于给房地产又狠狠泼了一盆冷水。

未来楼市泡沫会不会越吹越大,能不能挤出泡沫?这是很多投资者最关心的问题。以前我从货币发行以及房地产总值和美欧日的对比来分析了中国楼市存在的泡沫,今天就从租金收益和持有成本两方面来深入探讨一下。

买房一直都会遇到两个问题:房价是否有泡沫以及房价会不会跌。之所以备受热议,是因为这两个问题是矛盾的,但却偏偏在天朝是神奇的存在了。

大家都知道,衡量楼市有没有泡沫的通用指标是:租金收益和持有成本。我们把钱存在银行理财,年化收益有4%,从银行贷款买房子,5年期LPR是4.65%,所以我们持有房产是有成本的。同一套房,你用自己的钱买,你的持有成本就是4%,如果你是贷款买房就是4.65%。而对于租金收益而言,一线城市的租金大概是1.5%,二线及以下城市稍微高一点。那么很容易得出:你买的房正在倒贴钱。

你可能会问,既然天朝房价存在泡沫,那为何不主动降利率来解决?

纵观世界各大国,日本的房贷利率是1.5%,香港的房贷利率是2%,全世界论房贷利率,比中国高的还真没几个。不降利率的一大原因是很多人炒房的热情仍然很高,仍然沉浸在过去十年房价翻倍上涨的发财梦中,仍然坚信着有钱就买房的“朴素真理”。

但事实是,从2016年以来很多城市的房产投资,在扣除利息等持有成本后,房价上涨的收益是跑不赢通胀的,很多人买房压根就不看收益,而是跟风。我认识一对做实业的夫妻,十年来赚了不少钱,后来看到楼市火爆,在2018年买了几套房子,现在发现只有降价才能脱手。其他投资也亏损不少,好在还有一些家底,现在已经在甩房办移民了。

要知道,所谓改革开放以来累计受过高等教育的不足7000万,没多少人学过经济学知识,所以这部分人对宏观调控的反应往往是迟钝的。可以说高达99%的中国人,买房压根不看什么收益率,就是跟风和盲从,根据经验判断。羊群效应,2018年之前是一窝蜂买,估计以后就是一窝蜂卖了。

中国购房者杠杆之高是出名的。杠杆就是负债,高杠杆就是高负债。这些年金融业的不节制发展,也顺势的制造了一批高杠杆赌徒。很多家庭都是将可支配收入的90%以上投入到房产上,而且不管是购房的首付还是高杠杆炒房。渴望买房暴击、暴富的人是高杠杆赌徒的第一个群体。

2016年那一轮房价暴涨,在刺破很多人“劳动赚钱买房”幻想的泡沫之后,也让很多人深信“买房是普通人致富的唯一途径”。于是,各种高杠杆操作随之而来——信用卡/信用贷筹集首付、高评高贷降低首付、装修贷/网贷等筹集月供,我说过有年收入40万的人,利用信用卡购买1000多万的房产,年还贷80多万的这种极端例子…这些人本以为就此成为人生赢家,没曾想遇到了最严的楼市调控,加上最差的经济断崖,所以今年以来各种断贷断供,法拍屋数量飙升就是很好的证明。

最近,“2020中国财富论坛”于8月22日-23日在青岛召开,朱云来出席作了演讲。朱云来的背景就不需要我多说了,大家应该都知道。他的讲话信息量和准确度应该是非常大、非常高的,关于房子的讲话,和当年马云说的“房子如葱”有异曲同工之妙。

朱云来警告:高价买房将来可能卖不出去

他说,看看现在房子盖了这么多,其实根据国家统计局的年鉴,按人均30平米计算,中国的商品房已经足够十亿人居住。而中国目前城镇人口只有七亿,这意味着中国目前空置的住房足够三亿人居住,多盖了三亿人住的房子。他认为,炒房人最终会发现持有房产不划算,持有的房产不增值,只有利息的消耗,维修的消耗。房产最终需要刚需来接盘,届时房价将下跌至刚需族“兜里有多少钱就可以买多少钱的房子”的地步。

可以说,他的这个说法和马云“房子如葱”如出一辙。大家觉得现在和以后刚需的口袋里会有多少钱呢?究竟会是什么时间跌到位?我觉得我们都可以看到的。

他还说,追求短期利益的人看不清长期的结果,所以大家会有习惯性的预期,觉得房子总是在涨价的,因为你觉得房子在涨价,所以每个人以前拼命买房子,从而强化了房子的自我涨价预期。

最终有人会意识到,你买了这个房子,其实将来卖不出去,因为你真正需要的大众,他的那个基础收入没到,他不可能买。他确实想买,但是不可能买,最终时间长了你会发现,买了这个房子没有意义,而且还有很多利息的消耗,维修的消耗,和其他各种消耗,这样你资产持有不增值,连还房贷都有问题,最终可能就是被迫放弃,把它打折卖掉,那时候价格会下来。这个折扣取决于未来经济的景气程度和刚需的收入。到那时候,价格会调整到绝大多数需要买房子的人兜里有多少钱,就出多高价的地步。更高的价格他们出不起,除非抢钱去。

记得前几年,东北的鹤岗几万块钱一套的“白菜价”房子刷屏了国内外的自媒体,大家都像看什么一样围观。而今年以来,很多城市几万块钱一套的房子都开始出现了,比如,江西外卖小哥7万元在云南个旧市买了套房就在网上引起了欣然大波,近60万人在网上看他买房直播,跟帖都有4000多条,非常火爆。

此外,辽宁阜新城南米家区一套正在挂牌出售的面积为56.02㎡的2室1厅住宅,其所在的楼栋共计有7层,这套住宅位于6层,售价仅为2万元人民币,折合成每平方米的价格仅为357元。这再次刷新了人们的三观。

不管你说这些房子所在的城市资源枯竭也好、人口流失也好,也不管你说这些房子是在不起眼的四、五线城市也好,在北上广深同样的房子需要上千万的情况下,你在这里2万、7万就可以买到,能不被这样的场景震撼吗?

中国450万亿市值的房子超过了美国日本欧洲楼市价格的总和,而其经济总量只有三个大经济体的三分之一,大家说说这样的楼市有泡沫吗?如果未来强行推行卖房只能收数字货币,中国楼市的堰塞湖会溃口吗?谁能确保中国多出的三亿人可以住的房子不会变成鹤岗、阜新和云南个旧的白菜价的房子?谁敢说未来北上广深的房子不会暴跌踩踏、跌成新的白菜价?

一切皆有可能……

 

 

近日,长租公寓风波再起。杭州、上海、重庆、成都等多地住房租赁企业因采取“高进低出”“长收短付”经营模式,出现“爆仓”“跑路”,企业高管失联,公司员工工作群被解散,租客交了房租却无家可归,房东的租金也没有进账。长租公寓成为地产圈的“P2P”,引发行业信任危机。

据中国新闻网9月4日报导,近日,杭州、上海、重庆、成都等多地上演长租公寓企业高管失联,公司员工工作群被解散,租客交了房租却无家可归,房东的租金也没有进账的场景,上海、广州、海口、合肥、成都等城市的相关地产协会纷纷发布住房租赁市场风险提示。

中新网报导称,8月27日,有杭州的租客表示,刚在长租公寓友客交了2万多元房租,中介就拿钱跑了。8月29日,杭州又一家长租公寓巢客“跑路”。同期,上海岚越企业管理咨询有限公司(即岚越公寓)在浦东的办公室,也是人去楼空。

在成都,巢客遇家、连合之家等多个包租公司亦突然失联,疑似卷走房租跑路。据媒体报导,仅巢客遇家和连合之家两家公司的受害租客便将近2万人,涉及金额达3亿元人民币左右。

目前,至少还有包括适享、海玛等在内的多家房屋租赁企业的创始人或主要负责人失联,波及西南、华南、华东等多个省份城市,涉及数以万计的房源的房东和租客。

目前大部分长租公寓采取的都是包租模式,从业主处租赁房源,之后经过装修再出租给租客。不少业内人士认为,“高进低出”、“长收短付”的管理模式是造成信任危机的重点。

腾讯网报导称,上海、广州、海口、合肥、成都等城市的相关地产协会近日也纷纷发布住房租赁市场风险提示。

广州市房地产租赁协会提醒房东和租户,要谨慎选择租赁企业,“这些企业以住房租赁名义采取‘高进低出’(支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金)、‘长收短付’(收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期)高风险经营模式开展诈骗行为,最终导致房东租金收不回来,租客房财两空。”

上海市房地产经纪行业协会提醒,房东、租客在委托经营或租房过程中,应多方了解周边住房的市场租金价格,警惕公司“高进低出、长收短付”带来的风险。“房东将住房委托给公司时,对委托价格明显高于市场租金水平的,要提高警惕;租客租赁住房时,对租金明显低于市场租金水平的,要慎重。”

广州、海口、合肥等地协会还建议,租客在签订租房合同时,使用住房租赁合同示范文本。

多地长租公寓企业的集中跑路,令房东、租客及很多网友担忧,长租公寓会不会成为地产圈的“P2P”?

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱认为:“2019年很多的长租公寓机构鼓励租客使用租金贷,运用低租金的模式提前收回租客一年的租金去扩张规模,存在的风险很大,运营不下去就采用跑路的方式,确实很像P2P。”

矩衡律师事务所合伙人余艺民律师表示,部分长租公寓“高进低出”、“长收短付”,虽然看似是双方自愿的市场行为,但实际上并不符合市场化竞争的基本规律,是存在诈骗预谋的可能性的。

长租公寓在2012年至2014年间集中爆发,大量房地产企业也开始布局长租公寓。据报导,截至去年年底,中国国内百强房企中约1/4都布局了长租公寓业务,其中TOP20房企长租公寓已累积开业房源突破32万间。同时,资本市场和政府部门也一直在通过多种途径为行业“输血”。

但疫情与近期的负面风波,正在让这个行业遭遇“至暗时刻”。

 

 

尤其是过去十年年,房地产迎来井喷发展,房价一路飙升,商品房均价从4725元/平上涨至9304元/平。可以说,这十年房价上涨带来的财富升值是其它行业很难企及的。因此很多有钱人都瞄准了投资房产“暴赚”这门生意,不管其是否有居住需求都在拼命“加仓”大城市的房子。更让人诧异的是,有些“跟风者”竟然瓦玉集糅,连三四线的房产都敢大举买入。

这样做的结果就是,全民的疯狂“抢房”彻底把房地产带偏了:房子的投资属性凌驾于居住属性之上——一边是房价节节攀升,有钱人坐拥几十甚至上百套房产,赚得盆满钵盈;另一边是数以亿计的普通刚需,有强烈的买房需求,但是面对高房价却无能为力,只能望房兴叹。

截至目前,中国到底有多少套房在“抛荒”?答案让人瞠目结舌

想知道有多少套房在“抛荒”,我们首先需要搞清楚中国到底有多少房产。通过把全部房产和三家机构已公布的空置率中位数(21%)相乘得到“抛荒”房产数目。

但搞清楚中国到底有多少房产也不是一件容易的事,因为即使到今天我们依然没有统一的答案,网络上有专家说我们所有的房产足够34亿人居住,但也没有给出准确的房产数量。不过没关系,我们可以通过现有的数据进行计算得出。

公开数据显示,过去20年我们的地产商总共销售了177亿平米商品房,按照一套房子平均90平米的大小来计算,就是1.97亿套房。而其它诸如小产权房、经适房、廉租房等各种产权的房子理论上是商品房的3.5倍,也就是说,我们全国所有的房产约7亿套。最后和空置率相乘得出全国房屋“抛荒”数量约为1.5亿套。

这个答案确实让人很意外,要知道如此庞大的房源如果全部入市,理论上可以解决至少3亿人口的居住问题(一套房最少住2人)。而按照供需计算,至少也能让房价下跌2成。

如果不重点说明,很多人很容易理解成大城市相对来说房屋“抛荒”空置的数量会少于小城市,其实这个观点是不科学的。地产大佬潘石屹此前曾透露,北京的空置率很吓人,因为他知道北京有人买一百套房,自己只住一套。北京最大的小区天通苑有645栋楼,但是常年也有差不多4成是抛荒空置的。可想而知,其实一线城市的房产“抛荒”现象也很严重,甚至有可能高于很多三四线城市。

我爱我家前副总裁胡景晖此前更透露,北京6环以内,有近100万套房子既不自住,也未出租,就单纯“抛荒”空置。

房价真不能跌?三点分析告诉你真实答案:国家智囊提解决方案;曹德旺直言不讳;开发商大佬一语道破

至此很多人可能彻底明白过来了,房价并非不能下跌,而是我们没有找对方向,用对方法——中国并不是房子不够住,事实证明我们早就不缺房了,而是大量的房源在“抛荒”浪费。

一、既然结论已经很清楚,直接开征“空置税”对多套房持有者征税,房产越多征税越高,不就能把这些“抛荒”的房源逼入市场了吗?

并非没有人提过对空置房源征税的方案,国家智囊仇保兴不止一次给出解决方案:对空置房源征税。因为从国际上看,一般推出空置税的国家住房空置率在5%左右,我们的空置率至少已经高达20%。他认为,物业税可以等5年,但消费税、流转税、空置税必须先行。而且他多次强调过,从长远的角度来说,包括消费税、空置税,这些肯定会出来的。

事实上,国内空置税已经正式进入实操阶段了——19年6月,香港宣布对空置一年或以上的一手住宅征收空置税。

所以从这个角度来看,未来房价下跌完全可期,尤其是房屋“抛荒”现象严重的城市,空置税一出,势必会对整个城市的房价形成巨大冲击,因为这意味着多套房者持有房屋的成本骤增,接下来肯定不可能再让房子“抛房”,要么整理出租,要么出售套现,不管是哪种做法对于改善房地产居住环境都有好处,对于降房价和抑制租金够构成利好。

二、曹德旺直言不讳:“接盘游戏”已接近尾声,未来多余房产卖不掉、租不出,房价很难支撑。

曹德旺这些年没少公开抨击房地产,至于原因其实大家也都能猜得到,房地产对实体制造业的挤压曹德旺有切身感受。因此他所说的每一句言论其实都是有科学依据的。

他说经济艰难根源出在房地产上,房地产问题不解决,资金、劳动力等资源仍然会流进房地产,实体发展就会受阻。因此他建议“削减”房地产等不必要的投资。国家这两年一直强调“不靠房地产拉动经济”,其实和曹德旺所言如出一辙,不拿房地产来拉动经济,意味着房地产不可能像过去那样被重视,其未来的发展势必受阻碍,尤其是不允许资金大规模流入楼市,这就等于给房地产的发展“戴上了枷锁”。

相比上述温和的言论,其实曹德旺也曾直言不讳指出房地产发展的真正症结:中国早就不缺房了,有钱人都有多套房产,已经不能再买房了,而真正需要的刚需又买不起,因此未来有钱人的房子只能卖给有钱人。这就必然导致房地产的“接盘游戏”玩不下去,到最后有多余房产的人会发现,他的房子卖不掉,也租不出去。没有交易,房子的价格也就撑不住了。

三、开发商大佬一语道破:5年内房价格局或彻底改变,一二线仍有想象空间,三四线回归刚需定价时代

孙宏斌去年底公开说道,调控威力不可小觑,未来2-3年楼市将迎来购房需求的集中衰退,尤其是三四线城市,房子建了也不好卖了,所以融创基本不考虑拿三四线城市的土地。他更预言,5年内房地产市场或面临重大洗牌,房价格局也会因此彻底改变。买房还是要往人口多的地方去。

这段话释放的信号非常明确:调控短期难松绑,在房住不炒的大局势下,未来5年内房价分化会很严重,一二线这些有人口增量的城市,房价还有一定想象力,因为有人口、资金、资源在支撑,所以这也是他建议买房往这些城市去的原因。至于三四线城市,他自己作为开发商都不愿意去拿地开发建房了,可以想见未来会逐渐被投资者“抛弃”,回归居住属性,房价也会回归到以刚需口袋里的钱来定价。因为这里的房子没有投资价值,只有本地刚需才会认可。

我不止一次告诫过,房价并非不能跌,更不可能只涨不跌,未来随着调控的逐渐深入,空置税等手段的祭出,房地产一定会回归居住属性,即便是北上广深这样的一线城市最终也是给人居住的,房价不可能长到天上去。我们现在市场上有1.5亿套房是“抛荒”的,单这一点就不能够支撑房价“一直涨”。每个人都应该认清这个现实,不该再幻想投资买房躺着就能把钱赚的美事了。

 

 

浙江与广东的情况很接近,各地市的经济发展极不均衡。 温州位于这个“财富十字架”的最南端,虽然远离最中心的杭绍宁经济纵线,但依然是浙江省在经济规模上排名第三的城市。温州商人们将眼光放到了房地产上,他们干了一件惊人的事情:将温州的房价,炒到了全国第一的位置上。被地产泡沫收割怕了的温州商人,此后之后不再炒房。温州的实体产业正一步步的被宁波和泉州蚕食,而曾经风光无限几乎控制住了日用小商品的终端销售渠道的“温州城”,则已经逐步被同属浙江的“义乌小商品城”替代。

广东只富了一个珠三角,粤东、粤西和粤北地区都算是国家级贫困区。至于浙江,第一梯队的杭州和宁波,经济规模均破万亿。杭州打造出了极具特色的信息产业,宁波则在强大的机械工业和重型化工基础上发展起了完整的石化、电器和纺织产业链。温州、绍兴、台州和嘉兴(排名分先后)的经济规模在5000-6000亿左右,属于浙江省的第二梯队。这几个第二梯队城市各有自己的几项优势产业,比如温州的皮制小商品,绍兴的印染业,都很有竞争力。第三梯队的城市包括金华和湖州,它们已经不太有拿得出手的支柱性产业,经济规模在3000亿左右。至于第四梯队的衢州、丽水和舟山,经济规模仅有1000亿出头,在浙江的经济版图中没有存在感可言。在地图上看起来,浙江省的第一梯队和第二梯队,刚好组成一个十字架,这大概就是浙江经济的整体格局:富裕城市在浙江以十字型分布。

温州位于这个“财富十字架”的最南端,虽然远离最中心的杭绍宁经济纵线,但依然是浙江省在经济规模上排名第三的城市。以偏远的地理位置抢夺到经济第三的位置,靠的是温州商人这个词。这个词曾经是一种符号性的商誉,代表的是敢闯敢拼的精神。由于市域内绝大部分的面积都属于贫瘠的丘陵地形,不堪耕种,温州人从清代开始就已经大规模的投身于远洋贸易,并因此形成了独特的温商文化。1949年后温州的民间工商企业被整体关闭,温州经济只能依靠贫瘠的山田支撑,一度步入低谷。一直到1990年后,中国一步步放开了对民营企业的限制,并在刑法上取消了“投机倒把”等罪名,被解除了束缚的温州农民很快就抛弃了农业,转身开始从事工商业,经济因此迅速发展起来。体现在数据上,1990年温州人均GDP为1194元,较当时全国的平均水平1663元,低了28%。这个时候的温州还很穷,温州人民的工商业热情被制度狠狠的钳制住了,没有发挥的空间。到1995年,伴随着改革开放的深入,温州人均GDP提升到5778元,较当时全国的平均水平5091元,超出了13%。再到2000年,温州人均GDP提升到11276元,较当时全国平均水平7942元超出了足足42%。到这个时候,温州人才算是富裕了起来。

早期的温州商人,从事的是最简单的日用商品生产和贸易活动。各种针头线脑、日用皮革制品,在温州人的小作坊里生产出来了,又没有销售渠道,于是温州商人就在全国各大城市摆地摊。地摊摆着摆着就形成了集市,然后提升为小商品城,最终发展成为区域性的日用商品批发中心。

到2010年的时候,温州商人一方面在整个温州地区建立起了数量庞大的服装企业、皮鞋及各类皮革制品企业、日用小商品企业这三大支柱性产业;另一方面,控制了全国各大以“温州城”命名的日用商品批发中心,可以说是一手打造起了从生产端到销售端的商业帝国。在数据上,举例来说,2010年全国眼镜产量6.47亿副,而温州的眼镜产量就达到了2.48亿副,占比达到非常夸张的38%。如果只是掌握生产端和销售端的其中一端的话,都还不算夸张,而一旦同时掌控生产端和销售端,就意味着温州商人手里掌握了整条产业链的现金流。对于控制了现金流的人来说,挪用资金进行投机炒作,乃是不可抗拒的诱惑。在数据上,2010年温州各项存款总额达到6497亿,再考虑其位于全国各地的温州城的经营活动带来的数以千亿计的现金流,一贯讲究结群的温州商人可以动用的资金总量以万亿计。在当时来说,这已经是一笔了不得的财富。温州商人们将眼光放到了房地产上,他们干了一件惊人的事情:将温州的房价,炒到了全国第一的位置上。

2011年是温州中心城区的历史顶点,高达33590元/㎡。这个价格是什么意思呢?当时全国四大一线城市,北京中心城区的房价只有2.8万,上海2.5万,深圳2.2万,广州只有1.8万,统统比不上温州。

然而我们必须明确知道的是:温州商人只不过挪用经营现金流炒房,他们并不是真的就富裕到了独霸全国的程度。炒房的本质,是要寻找新的韭菜接盘。就温州这样的城市来说,除了温州商人自己这个群体,根本就不会有新的韭菜入场。2011年温州中心城区房价暴涨到顶点的时候,成交量只剩下可怜的12万平米,这就是本地的温商韭菜被割完了的标志。此后温州的房价泡沫轰然破灭,房价连续大跌,到2015年其中心城区的房价跌到1.8万,较最疯狂的2011年中,已经算是整体腰斩。在泡沫刚开始破灭的2011年下半年,每天都有数百家温州商人由于现金流断裂而破产,并蔓延开去,传递到全国各地的“温州城”,差点摧毁了全国的日用商品批发行业。闹到2011年底,央行、银监会紧急出手,提供600亿资金援助,由温州商会出面向濒临破产的企业提供信用担保,并要求各商业银行暂停追讨到期贷款,史称“温州救市”,由此才算是一步步的稳住了企业现金流,逐渐止住了温州的企业破产潮。从此之后,温州中心区的房价就维持在了2万左右,被地产泡沫收割怕了的温州商人,此后之后不再炒房。即便是2016年后的“地产去库存”政策,也没有再次激发温州商人的炒楼热情。

这一场从2011年开始发作,持续到2015的地产泡沫破灭过程,给此后的温州经济带来了不可挽回的伤害。2015年温州规模以上工业企业数量还有5013家,到2017年减少到4582家。在企业利润方面,2015年温州规模以上工业企业利润总额254亿,到2018年也就是255亿,在绝对值上完全丧失了增长性,再考虑这几年的通胀因素的话,事实上温州的工业利润已经高度萎缩了。在工业产量方面,曾经独霸天下的温州制造已经被替代。2017年温州的眼镜产量已经下降到1.44亿副,而全国市场依然维持着6.49亿副的规模,这意味着温州的眼镜市场占有率下降到了22%。其它类似的数据可以随手拈来:2010年温州皮鞋产量5.56亿双,到2017年下降到4.04亿双;2010年温州啤酒产量40亿千升,到2017年下降到20亿千升;化学药品原药产量从2010年的2.8万吨下降到2017年的1.8万吨……整体上,温州的实体产业正一步步的被宁波和泉州蚕食,而曾经风光无限几乎控制住了日用小商品的终端销售渠道的“温州城”,则已经逐步被同属浙江的“义乌小商品城”替代。

地产泡沫破灭的冲击,让温州商人至今没有恢复元气。对于那些沉浸在地产泡沫的狂欢中不肯醒来的国人来说,笔者建议他们好好的了解一下温州这个样本。曾经发生在温州的故事,未来将会发生在厦门、郑州,也会发生在杭州、南京、深圳,乃至是北京和上海……这份名单几乎可以无限的写下去,覆盖大江南北的绝大部分城市。

当地产泡沫整体破灭的时候,我们还能依靠什么手段,阻挡泡沫的破灭,维持住产业链的完整呢?

 

 

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