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疫情期间的房市繁荣还能走多远?

作者:记者张纯之综合报导 — 已发布 2021-02-28 04:53, 上次修改时间: 2021-02-28 04:53
贡献者:天涯(责任编辑)
来源:看中国新闻网
面对史无前例的COVID-19疫情,南加地区的房市在2020年第二季度陷入空前低谷。但是,从去年7月开始,随着疫情缓解,房市也逐渐回暖,去年秋冬更开始出现购买热潮,无论是交易量、交易速度还是房屋价格都屡创纪录。但是,随着疫情在今年2月大幅缓解,这股购房热潮还能持续多久?
疫情期间的房市繁荣还能走多远?

如何在刺激经济的同时避免通货膨胀?(图片来源:Pogonici/Adobe stock)

如何在刺激经济的同时避免通货膨胀?(图片来源:Pogonici/Adobe stock)

 

目前南加房市真的很热

据DQNews/CoreLogic数据,2021年1月,南加6县共售出房屋17,352套,比一年前增长13.5%,这是14年来的当月最大交易量;中位房价59.95万美元,比一年前增长了13%,并已连续第6个月出现双位数增长。其中,洛县共售出房屋5,705套,比2020年1月增长14.3%,是2007年来最繁忙的1月。同时,洛县的中位房价达到69万美元,这比一年前上涨了12.6%。

与此同时,橙县近日的住宅市场交易热度也创下新纪录,甚至超过了2006年的高点。房地产经纪人史蒂芬·托马斯(Stephen Thomas)在他最近的橙县房地产报告中说,上市时间目前大约是26天,是自2004年开始追踪以来的最短纪录。

比较待售房屋数量(市场供应)与最近进入托管状态的房屋(市场需求)时,需求明显超过了供应。截至2月24日,橙县有2,863套房屋进入托管,而当地的待售房屋仅有2,438套。

分析认为,支撑南加这波热潮的主要有三大因素:超低的房屋贷款利率、持续强劲的需求与有限的房源供应。

贷款利率正迅速回升

随着加州逐步取消经济重开的限制,房贷利率也开始加速回升,本周已升至6个月来的最高水平。

今年1月7日,房地美(Freddie Mac)30年固定利率降到了2.65%的创纪录低点。但上周,房地美30年利率已经回升至2.81%。到本周,房地美30年利率进一步升至2.97%,7周内增长了32个基点,这也是去年8月以来最高的房贷利率水平。同时,房地美的15年贷款固定利率也增至2.34%,比上周增加了13个基点。

有分析认为,疫病大流行期间的住房繁荣是建立在创纪录的低抵押贷款利率之上。现在,借贷成本的快速上涨可能会使房市的上涨停滞。抵押贷款银行业者协会的报告说,本周,申请贷款的数量较上周已减少了11.4%,跌至9个月来的低点。

同时,1月份待售屋数量也是6个月来的低点。2月初,南加地区待售屋超过了1.7万套,但与一年前待售屋数量相比,仅占到一半多。

房地美首席经济学家Sam Khater认为,利率上涨,以及需求推动的房价上涨和库存不足,将限制潜在购房者的竞争力以及房屋交易的数量。

学校重开可能降低购房需求

橙县当地的房地产经纪人认为,在可预见的将来,当地房市的需求大于供应的趋势将会持续较长时间。但是,南加经济学家、职业投资人蒂姆·沙勒(Tim Shaler)却对此表示谨慎。沙勒说,房地产经纪人很难在供需发生变化前发现这种趋势。他们总是相信当前房地产的状态会持续。

沙勒说,他的确认为,在即将到来的传统购房季节(从春假到劳动节假期),橙县和内陆帝国(包括河滨县和圣贝纳迪诺县)的房市都会非常强劲。通常,父母都不喜欢在学年里搬家,他们更喜欢在春假期间寻找房屋,并在暑假期间搬迁。

但是,自从COVID-19疫情爆发以来,绝大部分学生都在家学习,这种情况不复存在。家庭无需更换学校就可以寻找房屋甚至搬家。沙勒认为,这就是今冬看到购房市场比通常情况下强大得多的主要原因之一。

但是,今年传统的购房季在劳动节结束时,学校很可能在秋季重开校园,很多家庭将回归传统的心态,在学校重开后,停止换学校或搬迁。沙勒预计,橙县这波狂热的市场活动可能只能持续六到九个月。

郊区市场的繁荣会持续吗?

疫情爆发后,在家工作导致大量人口从都会区向周边流动,郊区房价开始领跑全美豪宅市场。宽敞的住房、非城市化的生活环境以及高性价比等,都在吸引越来越多的人。根据房地产网站Realtor的数据,截至5月份,郊区房屋的搜索量增长了13%。

Realtor.com的报告显示,2020年第四季度的全美豪宅市场同比(相比去年同期)售价涨幅排名榜中,南加地区的河滨县在全美95个县中涨幅排第三高。去年第四季度,河滨县顶尖5%豪宅市场入门级价格为227.6万美元,相比去年剧增了45.8% 。

分析认为,疫情大爆发导致了搬离都会区的趋势。结果,像内陆帝国(河滨县和圣贝纳迪诺县)这样的二级市场,成了2020年全美待售房屋库存降幅第二大、挂牌价格涨幅最大的地区之一。

但是,随着疫情缓解,这种迁往郊区的趋势还会持续下去吗?

一些经济学家认为,疫情被遏制之后,大都会区会出现纽约在911之后的那种反弹。但也有研究人员认为,后疫情时代的很长时间内,许多人仍会继续在家工作,每周至少2-3天。Beacon Economics的研究主管Adam Fowler表示:追求高品质生活的动力,会持续推动一些人迁往郊区,即使是每天必须开一个小时车上班;如果还可以远程工作,那会有更多人选择住在郊区。

 

 

美国众议院已经通过了1.9万亿美元的纾困草案。根据这一草案,单身纳税人可得到1,400美元的支票,共同报税的夫妇可得到2,800美元的支票,每名受抚养人可得到的1,400美元。收入不超过$75,000的个人以及收入不超过$15万的夫妇将获得全款。对于收入不超过10万美元的个人,以及收入不超过20万美元的已婚夫妇来说,支票金额将减少。

该草案中比较具有争议的地方,是逐步调涨联邦最低工资至15美元的条款。估计这项条款很难通过参议院表决。参议院法规专家已经表示,不能将最低工资纳入预算协调程序。目前至少有两名参议院民主党人和大多数共和党人,都反对这一条款。有些人认为调整幅度过大,应修改为每小时10~12美元之间。

印发钞票的通胀恶果

近年来,宽松的货币政策,以及各种经济刺激方案已经成了社会的常态。这些方案的一个共同特点,就是缺乏创造长久财富的成分。大多经济刺激方案,都是直接将资金发放给个人、机构或政府,这些钱大多都直接进入了消费,而没有留下长远的资产。

如果印了钱没而有创造新的社会财富,那么这些钱的作用,就停留在社会财富的再分配。如果有些人从中受益,那有些人就必须为此而买单。只不过买单的人,看不见明明白白的账单,但是迟早会感受到被割了“韭菜”。

最明显的一个后果,就是房价的上涨。这是直接的通货膨胀,只不过政府掩盖了这种通胀。政府的通胀数据,并不包括房价,但这却非常不合理。因为对于绝大部分人来说,住房开支是生活中的最大开支,住房开支的上涨,对人们生活的打击超过了任何其它物价上涨。

有人会说,房价上涨不是很好吗?投资房产的人能赚很多钱啊?实际上,现有住房的价格上涨,只不过是一个零和游戏。这一过程中,不能创造出任何物质财富。对不对?房价的上涨,并没有直接生产出新的iPhone啊?卖房的人多赚了钱,买房的人就要多承担。所以它只不过是一种财富的再分配。从净额上来看,这种再分配,是老一代人割年轻一代人的“韭菜”,因为年轻一代是住房的净买家。老一代人割自己子孙的“韭菜”,这是一种怯懦和不齿的行为。

也许中国人有一个传统,有条件者都会帮助子女购房。但是与其让子女变成啃老族,不如让他们能够自食其力啊。

房价上涨往往被认为是好事,是经济发展的标志。其实,房价上涨等于是收入的缩水。财富可以用任何单位来衡量。一个人可以说,我年薪10万美元,他也可以说,我年薪是五分之一座房产。如果房价涨了一倍,他的年薪就只有十分之一座房产了。

在美国,一般人的年薪是五分之一座房产。但是在中国的某些城市,比如深圳,平均年薪竟只有70分之一套房产。要知道,一个人的一生是不可能工作70年的。一生的收入不吃不喝都不够买房,这是民不聊生的节奏啊。

刺激经济的有效途径

印发货币,必须能够创造出长远的社会财富,比如基础设施的建设。这样,当经济过热时,政府可以出售这些财富,回笼过多的货币。而且,这些设施,必须真正能够造福于民众,否则,依然会带来通货膨胀。如果新建的设施没有用途,民众不会去那里消费,只能去别处消费,也就推高了原有财富的价格。

诸如基建一类的举措,都需要政府挑头,整个社会协同合作。目前在西方,很少有国家能够达到这种协作态度。

中国虽然大手笔投资搞基建,但是其中贪污腐化严重、效益低下,豆腐渣工程层出不穷,并没有长远造福于民众。有句笑话说,一级贪官的钱是印的,二级贪官的钱才是靠基建搜刮来的。

如何避免房地产泡沫

住房是民生的基本要素,土地是不可替代的、有限的自然资源,必须确保其有效利用。印钱刺激经济,必须避免造成房地产泡沫。因此适当的房地产税是必要的。

地方政府的开支是避免不了的。不收房地产税,并不等于政府的开支就会因此而减少。因此政府就必须多收企业税或所得税来弥补。也就是说,政府惩罚了那些创造价值的人。同时,由于没有房地产税,或者房地产税过低,大量房地产空置,宝贵的社会财富遭到浪费。

在中国,一方面,许多有刚性需求的人买不起房,另一方面,城市住房大量空闲。在美国加州,房价飞涨,造成许多有正当职业合理收入的人,也不得不露宿街头。

有效需求的不足,是困扰资本主义经济多年的问题。在亚洲,民众规避风险的态度,造成储蓄率更高。规避风险本身并没有错误,但是政府能不能够有效的创造需求,并且创造有用的社会财富,的确是一个值得思考的问题。要想解决这一问题,第一必须有一个清廉的政府,第二需要民众的协同合作。这是一个整个社会的问题,必须由整个社会协同解决。

 

标签: 房市, 加州
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